房地产基础知识2011-10-29.doc

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房地产基础知识
通过本讲内容的学习，使学员认识房地产基本名词，了解房地产建筑形态、结构材质，以及掌握房地产的“五证二书”、“物业管理”、住宅的基本配置等内容。
销售类：
房地产基本名词：
1、 房地产：主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分，由于其位置不可移动，因而又称为不动产。
2、 土地使用权：使用国有土地所拥有的权利，主要指建筑的内容，使用年限。一般住宅用地的使用年限是70年，商业用地的使用年限是50年。注意关注最新物权法在这方面的条款。
3、 房产证：是房屋竣工验收后，由房管部门发放合法拥有房产的最主要证明材料。
4、 容积率：建筑面积与土地面积之比。
5、 占地面积：小区所占的所有土地面积，包括走廊、花园，基地线以内。
6、 基地面积：建筑物整体在地面的正投影面积。
7、 建筑面积：整个建筑每一层加起来的面积总和。
8、 绿化率：绿化面积在占地面积中所占的百分比。
9、 得房率、公摊：套内使用面积与建筑面积比；共用按比例分摊面积与建筑面积比。
10、置业顾问：泛指房地产销售人员，但是为何在地产销售中才出现顾问一词？通常的顾问是一些年纪较大，知识渊博的学者才能做的，而地产的销售人员是最早出现顾问一词的，因此可见地产销售需要具备的知识是很丰富的。
11、采盘：指去其它楼盘进行市场调查，采集数据。
12、置业计划表：置业顾问给客户计算客户所需物业的。
13、按揭：泛指购房者在银行办理的房屋贷款。
14、《商品房买卖合同》：用于房屋交易双方签定的具有一定法律效应的买卖协议
15、《商品房买卖合同备案证明》：在当地房产管理部门对商品房买卖合同做留底备案，由当地房管部门作为第三方证明人的证明文件，在房产证办理前，其效用是非常大的。

客服类
一、五证两书
1、国有土地使用证（国土局颁发）。
2、建筑用地规划许可证（规划局颁发）。
3、建筑工程规划许可证（或临时）（规划局颁发）。
4、建筑施工许可证（建设局颁发）。
5、商品房预售许可证或商品房销售许可证（房产局颁发）。
6、商品房使用说明书
7、商品房质量说明书

二、从获得土地证到获得房产证的流程程序

三、何谓物业管理:
对社区安防,绿化,内部设施,房屋结构,进行维修,养护的管理,称为物业管理.

工程类：
1、 层高：本层地面至上一层地面的高度，标准层高为砖混结构2.8米，框架结构3米。
2、 净高:本层楼地面与本层顶的高度.净高+楼板厚度=层高。
3、 承重墙:指支撑着上部楼层重量的墙体。
4、 非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。
5、 房型:指几房几厅几卫几阳台。
6、 预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨,卫一定不能用。
7、 现浇板:指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。
8、 低层:1―3F的建筑称为低层建筑.
多层:7F以下的建筑称为多层建筑.
小高层:7―11F的建筑称为小高层.
高层:12―30F的建筑称为超高层.
超高层:30F以上的建筑称为超高层.
9、板楼:有称排楼,即由多个双拼组成,座向统一,并排兴建而成建筑群体者.多为多层.
10、双拼:即每单元层中有两户住宅,又称一梯两户.
11、三拼:即每单元层中有三户住宅, ,又称一梯三户.
12、独栋别墅:既独立一栋存在的别墅.
13、双拼别墅:两栋连在一起的别墅.
14、连栋别墅:多栋连在一起的别墅.
15、跃层:又称楼中楼,既室内有楼梯,一屋可为几层,称为跃层.
16、店面:又称门市房,用作商业,多为一楼,沿街.
17、经济适用房:是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
18、商品房:作为商品,以产权出售的房屋,通称为商品房。
21、建筑结构：
（1）大板楼：大板楼是中国二十世纪六七十年代的特有产物，不用钢筋，少用水泥，几乎全部用砖，运用传统的堆砌技术，建造起了一些三到四层的拱形结构楼房
（2）砖混：由钢筋混泥土地梁和钢筋混泥土框架梁和砖砌体共同受力的结构叫砖混结构
（3）框架：由钢筋混泥土地梁和钢筋混泥土柱子和钢筋混泥土框架梁组成共同受力的结构叫做框架结构. （2））（3） 的根本区别在于:砖混结构是砖跟钢筋混泥土共同受力,而框架结构却只有由钢筋混泥土单独受力
（4）框剪：它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。（3）（4）的区别框剪结构 主要是是柱墙承重 ，框架结构是 主要是柱梁承重
22、住宅基础配置:
给水:一次供水,即自来水公司的统一正常供水; 二次供水,即除正常供水渠道外,另设一独 立蓄水装置,以供使用.
排水:排水管路,包括厨房,厕所的排水管道及统一的排水装置.
通风管:多设在厨房或厕所.
电信设施:电话,电视.
电：电线、电灯等
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