评估公司11年制度(讨论稿).doc

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财务管理基本制度(略)第二节 财务预算管理制度(略)第三节 日常财务管理日常财务开支审批办法第六章 业务管理评估报告质量控制和管理制度 客户及客户信息管理制度第一章 公司基本资料第一节 企业文化宗 旨：公平 公正 公开 诚信理 念：用我们专业的智慧 成就您恒久的基业经营方针：客户至上 信誉第一 公正公平 精诚服务第二节 公司管理体制一、经营管理体制本公司为股份有限责任公司，设置股东会、董事会机构，实行董事长领导下的总经理负责制。总经理全面负责公司具体经营业务。二、管理岗位职责（一）董事长1、主持召开公司股东会、董事会会议，贯彻落实会议决议。2、审核公司年度经营计划及公司财务年度预算报告，制定利润分配、使用方案。3、对公司经营状况进行监督、检查和考核。4、拟定公司内部管理机构设置方案。聘任或解聘公司总经理、中层管理人员及专业技术人员，并报董事会批准备案。5、定期审阅公司的财务报表和其他重要报表，全盘控制全公司系统的财务状况。并在董事会的监督下，按财务制度支配、调用资金，分配利润。6、签署对外重要经济合同、上报印发的各种重要报表、文件、资料。7、审查总经理提出的各项发展计划及执行结果。决定公司对外投资事项。8、处理其他由董事会授权的重大事项。（二）总经理1、对董事长负责。2、负责公司管理制度的完善和更新。3、全面主持公司经营管理工作，并组织制定公司经营目标、经营计划和财务年度预算。4、聘任公司各经营人员。5、定期组织召开公司中层以上会议。6、决定对成绩显著员工予以奖励、加薪和晋级，及对违纪员工的处分或辞退。7、做好员工思想工作，加强员工队伍建设，建立一支作风优良，纪律严明，训练有素，适应需要的员工队伍；健全公司财务制度，严守财经纪律，做好增收节支和开源节流工作，保证公司资产保值和增值。8、安排组织公司各项制度实施、监督、检查和考核工作。安排组织公司年度工作和经营计划分配、进度考核工作。9、负责公司日常财务审批。10、行使董事长授予的其他职权。（三）常务副总经理1、对总经理负责，协助总经理抓好各项工作。2、熟悉和掌握公司情况并及时提出建议或意见，当好总经理的参谋和助手。3、具体安排年度工作、经营计划、业务开展开拓。4、组织业务学习、培训，完善公司管理制度和业务流程。4、负责实施对外业务协调和业务分配、审批。5、负责评估报告质量抽检及承诺服务工作。6、协调行业管理部门、地方行政管理部门工作。7、建立市内客户管理维护体系。8、完成公司交付的其他任务。（四）业务副总经理1、对总经理负责，协助总经理抓好各项工作。2、熟悉和掌握公司情况并及时提出建议或意见，当好总经理的参谋和助手。3、负责市区内、外新业务开拓。4、建立市区外地方行政管理部门、合作机构及客户管理维护体系。5、完成公司交付的其他任务。（五）技术总工1、全面负责公司房地产评估技术工作。2、负责评估技术参数及规范文本的制定与修改。3、负责报告质量管理工作，负责估价报告技术审核。4、负责地价、房价监测体系工作。5、负责上市项目组织、技术审核工作。6、组织评估报告会审。7、负责评估信息收集管理工作。8、完成公司交付的其他任务。（六）分公司经理1、负责制定分公司驻地年度经营计划、财务预算。2、全面主持分公司经营管理工作。3、负责分公司驻地行业主管部门、行政管理部门、合作机构的协调工作。4、负责分公司人员聘任、培训、管理及薪酬确定。5、制定分公司管理制度。负责分公司信息及档案管理工作6、负责报告质量管理及审批工作。7、负责驻地业务拓展，建立客户管理维护体系。8、完成公司交付的其他任务。第三节 公司组织结构股东会董事会（董事长）总经理副总经理副总经理分公司经理监事会技术总工第四节 公司部门设置一、行政管理部(总公司行政管理部统管)（1）负责公司行政管理和日常事务。（2）公司业务以外的对外协调事务。（3）公司劳动工资管理。（4）合理配置人力资源。（5）组织职工文化娱乐活动及员工培训。（6）负责公司网络建设管理。（7）负责估价公司档案管理。二、财务管理部(总公司财务中心统管)（1）评估公司日常财务核算。（2）根据公司资金运作情况，合理调配资金。（3）相关管理部门协调工作。三、业务部1、部门职能（1）部门相关业务工作。部门相关业务包括：存量房转让评估、土地房产抵押评估、司法鉴定评估、拍卖底价评估、拆迁评估、土地出让转让评估、企业改制评估、其它。（2）负责土地价格检测系统工作。（3）负责房地产价格监测系统工作。（4）负责税费征收系统工作。（5）组织专家委员会鉴定工作。（6）业务相关部门协调工作。（7）行业相关部门协调工作。2、人员设置：17人业务经理6人、估价员8人、业务内勤1人、信息管理员1人、内勤1人。3、岗位要求：估价师：具有国家注册房地产或土地估价师资质 能独立制作评估报告、可行性分析、咨询策划报告熟悉房地产市场各业务相关政策、规费标准及流程 对房地产市场有一定的分析能力 有一定的承揽业务、沟通及谈判能力业务经理：熟悉房地产市场各业务相关政策、规费标准及流程 对房地产市场有较强的分析能力 有较强的承揽业务、沟通及谈判能力估价员：能独立制作评估报告、技术报告。熟悉估价规范、评估流程及各环节要求。了解房地产市场各业务相关政策、规费标准及流程有一定的沟通及谈判能力业务内勤：熟悉微机操作有一定的统计、档案管理经验了解房地产行业相关政策、规费标准及流程 有一定的沟通能力信息管理员：熟悉微机操作有一定的统计管理经验对房地产信息敏感，对信息有一定的收集整理分析能力有较强的沟通能力内勤：踏实、勤快、细心4、岗位职责：业务经理：（1）完成本岗位任务目标50万以上。（2）负责本岗位客户信息管理及维护，每半年上报客户维护、业务开展及变动情况报告。（3）负责承揽业务洽谈、报告制作及费用收取。（4）每月收集评估案例5条。（5）每年提交论文土地、房地产论文各一篇。（6）完成交办的其他工作。估价员：（1）协助业务经理完成本岗位任务目标。（2）协助业务经理负责本岗位客户信息管理及维护。（3）协助业务经理制作报告。（4）每月收集评估案例5条。（5）每年提交论文一篇。（6）完成交办的其他工作。业务内勤：（1）负责中介公司转办转让评估。（2）负责业务档案输机及临时档案管理。（3）负责业务报表汇总。（4）负责协会业绩上报。（5）完成交办的其他工作。信息管理员：（1）协助技术总工工作。（2）负责评估信息收集、整理、上图、汇总工作。（3）协助副总完成各业务岗位客户信息管理跟踪监督工作。（4）完成交办的任务。内勤：（1）协助业务内勤工作。（2）负责评估业务收费工作。（3）完成交办的其他工作。四、分公司1、部门职能（1）分公司承揽相关评估业务工作。业务包括：土地房产抵押评估、拍卖底价评估、土地出让转让评估、其它。（2）负责驻地业务拓展，建立客户管理维护体系。（3）负责分公司人员聘任、培训、管理及薪酬确定。（4）负责分公司信息及档案管理工作。（5）负责报告质量管理及审批工作。（6）分公司驻地行业主管部门、行政管理部门、合作机构的协调工作。（7）行业相关部门协调工作。2、人员设置：8人估价业务经理6人、内勤1人、财务1人。第二章 行政管理制度同总公司管理制度：略摘要如下：2、各部门设立业务登记台帐，记录业务办理具体情况，行政管理部每月或不定期检查，做为承诺服务质量奖惩的依据。第二条：员工考勤管理制度1、员工正常工作时间为上午8：30至12：00，下午1：00至5：30，周六、周日休息，因季节变化需调整工作时间由行政管理部另行通知。3、公司员工一律实行上、下班指纹机考勤制度。4、外出办理各项业务，须经副总经理签字批准，不办理批准手续者按迟到或旷工处理。第五条：卫生责任区的划分1、各部门室内环境卫生由各部门自行管理。5、二楼大厅及更衣室卫生由二楼各部门负责。7、公司车辆卫生由车辆责任人负责清洗。第八条：员工着装要求1、所有正式员工工作时间须着公司统一发放的工装；注意仪容仪表，穿着整洁、得体、大方。保持良好的精神风貌，树立良好的公司形象。2、工作时间必须佩戴公司统一发放的工作牌。第十六条：档案管理2、公司业务以外的合同、协议等由行政管理部起草，保存文本及电子档，做好存档记录。公司外来合同、协议，要做好存档记录。第十九条：档案检查2、业务档案每月按照档案存档要求检查，并填写档案检查报告表。第二十三条：车辆管理3、车辆应停放于指定位置、停车场或适当合法位置。5、行政管理部有权视情况调配车辆责任人的车辆，调配车辆由指定使用人负责。第二十四条：车辆使用2、车辆严禁外借。否则，一切费用及后果由车辆责任人承担。特殊情况须经总经理审批。第三十一条：公司业务会1、时间：每周五下午，总公司办公会后召开。2、主持人：总、副总经理。3、参加人员：业务经理或全体员工。4、记录人员：公司内勤。第五十条：安全保密制度1、公司内网中的信息，不经公司总经理允许，不得对外传播。1、评估参数仅限在公司内使用，不得对外批露。第三章 人力资源管理制度同总公司管理制度：略摘要并修改评估公司薪酬如下：第三节 薪酬管理制度评估公司薪酬的设计一、薪酬的构成1、基本工资：只作为公司员工缴纳社会统筹保险的依据标准。2、职务工资：公司除一线业务人员外的月薪。3、效益工资：公司一线业务人员的效益工资提成。4、奖 罚：日常考核的量化指标。5、超额目标奖：超额完成公司年度经营目标的奖金。6、突出贡献奖：股东对公司有突出贡献的奖金。二、2011年年薪与职级对照表等别职别级别一二三四五1管理1000008000060000400002业务3000024000180001440096003内业240001800014400120004业务内勤21600三、公司岗位月薪对照表职位职级条 件月薪年薪常务副总管理三级500060000技术总工管理三级500060000郑州分公司经理管理三级驻地各项补贴500060000内业估价师内业一级取得估价师资质200030000结合报告质量检查按份核发效益工资。估价员内业二级制作各类估价技术报告150021600估价员内业三级制作抵押、转让、土地技术报告120014400估价员内业四级勘验、制作估价报告100012000业务业务副总业务一级年任务完成150万以上2500按效益工资计提办法结合报告质量检查计提效益工资。业务副总业务二级年任务完成100万以上2000业务经理业务三级年任务完成60万以上1500业务经理业务四级年任务完成40万以上1200估价师业务四级取得估价师资质1200估价员业务五级800业务内勤1800内勤、信息员内业三级1800注：(1) 公司原有员工可在制度执行之日选择岗位工资定资形式，新近员工可在转正之日，选择岗位工资定资形式，岗位工资确定后不再变更。（2）各岗位工资级别按照上一年度完成个人承揽任务目标数浮动。（3）年完成任务数，不包括公司承揽业务。（4）分公司经理根据分公司驻地不同给予车、住补贴。六、奖金（一）超额完成目标奖1、公司本部按税前利润目标的超额部分进行奖励，未完成利润目标不奖励。未完成任务目标，但完成利润目标，并有超额利润的仍发放超额完成目标奖。按超额利润的34%作为奖金总额。（1）总经理奖金公司超额利润8%年终考核分数（2）常务副总奖金公司超额利润8%年终考核分数（3）技术总工奖金公司超额利润4%年终考核分数（4）员工奖金总额为本部超额利润的14%。(含业务副总奖金)其中：员工平均奖金员工奖金总额(员工人数+1)内勤、信息员奖金员工平均奖金60%年终考核分数业务员工奖金总额员工奖金总额内勤、信息员奖金业务员工奖金员工分值员工分值总和业务员工奖金总额业务员工分值员工完成任务数公司完成总任务数100员工年终考核分数2、分公司按税前利润目标的超额部分进行奖励，未完成利润目标不奖励。未完成任务目标，但有超额利润的仍发放完成目标奖。按超额利润的60%作为奖金总额。员工奖金由分公司经理考核确定。2011年鉴于分公司业务开展的不稳定性，按照税前利润目标部分进行奖励，未完成利润目标不奖励。完成利润任务目标，按利润10%作为奖金总额。员工奖金由分公司经理考核确定。（二）突出贡献奖：具体奖励金额由股东会根据经营状况确定。1、业绩奖：完成业绩目标第一名(不低于50万)。2、优质服务奖：员工维护客户业绩突出的。(每客户单位业绩增量明显的或新增客户业绩增量明显的。)3、特殊福利：年个人承揽业务完成50万以上(含50万)的员工，可享受购置车辆价格50%的一年期无息贷款。七、若遇突发性情况，以上标准变动由经理办公会确定。评估公司效益工资计提办法一、效益工资定义：业务人员当月归档业务量或归档业务收入确定的工资标准(含业务人员通讯费、交通费、非法定节假日加班费)。二、效益工资计提基础为实际收入。实际收入为完成的归档业务扣除成本后的剩余收入。成本说明：该业务涉及的业务合作费、业务联系费、业务招待费、资金占用利息(月息10%)、维修费、公证费、办证费等。三、效益工资标准（一）估价类：1、效益工资计提方式分为两类：（1）按份计提效益工资：同一委托人，同一房产，同一估价目的，为一份报告。要求严格按照国家评估技术标准与报告标准格式制作。（2）按费用计提效益工资：同一项目，按公司实际收入费用的一定比率计提效益工资。要求严格按照国家评估技术标准与报告标准格式制作。（3）除部门外公司人员承揽的业务外，原则上一个项目只以一种方式计提效益工资。按份计提则不再按费用计提，按费用计提则不再按份计提。（4）按费用比例计提的，含内业制作人员工资。计提工资分配原则上内业制作人员工资不高于承揽业务人员工资。2、按份计提效益工资范围（1）公司独家代理业务：中行中小企业贷款、中行个贷、信合。（2）国土房管部门业务：招拍挂、回收储备、违法占地、市内拆迁、交易处转让科转办业务。（3）其他：住宅房交易业务、公司中介业务部转办业务。（4）公司交办业务（附交办单）。3、按份计提效益工资标准（1）表格类报告：凡表格类报告一律按份计提，并统一标准15元/份。包括转让、抵押、拆迁分户及其他估价目的的报告。（2）以房地产转让、房地产抵押、房地产市场价格及拆迁分户价格为估价目的的文字类报告：100元/份。（3）以司法鉴定、拍卖底价、企业改制、土地回收、土地出让、土地抵押及在建工程抵押为估价目的的文字类报告：200元/份（4）拆迁技术方案、总体估价报告和项目市场调研文字类报告：800元/份。（5）地价监测文字类报告：100元/样点，地价监测结果汇总上报：1000元/年。房价监测结果文字类报告：500元/份。4、按费用计提效益工资范围除按份计提效益工资范围以外的业务5、按费用计提效益工资标准（1）由部门人员承揽的按份计提效益工资范围以外的业务，按以下标准：市区内，按公司实际收入的10%计提市区外，按公司实际收入的15%计提（2）由部门外公司人员承揽的按份计提效益工资范围以外的业务，按以下标准：对业务承揽人：按公司实际收入的10%计提，估价人员按份计提。（3）公司交办市区外业务：按公司实际收入的5%计提。（4）按费用计提效益工资的业务，计提的效益工资不足按份计提效益工资时，按份计提效益工资。6、个人承揽的“独家代理”业务，并签订合同，年度未根据承揽业务实际收入的10%一次性计提。7、估价师独立完成的业务，按效益工资标准全额发放；估价员独立完成的业务，按效益工资标准的70%发放。第四章 考核管理制度同总公司管理制度：略摘要如下：第九条：有下列事项之一者，予以警告1、未能一次性告知客户应提供资料，让客户多跑趟者。由客户提出第一次发生，处罚50元，第二次发生，处罚200元。2、丢失客户已提供资料者。由客户提出，第一次发生，处罚50元，第二次发生，处罚200元。3、费用结算有误者。由客户提出，第一次发生，处罚50元，第二次发生，处罚200元。4、材料齐全应当受理，而不受理者。由客户提出，第一次发生处罚50元，第二次发生处罚200元。5、违反承诺时限客户投诉经查实者。第一次发生处罚200元。6、与客户发生争吵，或客户对办理结果不满意，投诉经查实者。第一次发生处罚200元。7、现场勘验出现错误，给客户造成损失者。处罚200元，并由责任人承担给客户及公司造成的经济损失。8、愈期完成承办业务的员工，给客户造成损失者。处罚200元，并由责任人承担因延期给客户造成的经济损失。9、上班期间在大厅内吸烟，或在岗位上睡觉、吃东西、扎堆闲谈者。第一次发生处罚50元，第二次发生处罚200元。13、上班期间空岗、擅自脱岗、离岗超过半小时者。处罚50元。19、私自外借车辆，一切费用及后果由车辆责任人承担，处罚车辆责任人200元。第十条：有下列事项之一者，予以处分1、被投诉吃、拿、卡、要经查实者。处罚1000元。2、违反承诺时限客户投诉经查实者。第二次发生处罚1000元。3、与客户发生争吵，或客户对办理结果不满意，投诉经查实者。第二次发生处罚1000元。4、发生诉讼者。处罚1000元。5、蓄意出具不实现场勘验报告的，给客户造成损失者。处罚1000元，并由责任人承担给客户及公司造成的经济损失。6、公司内部员工之间上班期间发生争吵、斗殴者，处罚双方当事人200元/人/次。19、对于工作时间内在电脑上玩任何形式的游戏、下载观看电影、电视、欣赏音乐、浏览与工作无关的网页等各种同工作无关的事情。第一次处于200元罚款。第十一条：有下列事项之一者，予以待岗或辞退1、投诉到上级主管部门、协会或新闻部门的吃、拿、卡、要情况经查实者。予以待岗处罚。2、违反承诺时限客户投诉经查实者。第三次发生，予以待岗处罚。3、与客户发生争吵，或客户对办理结果不满意，投诉经查实者。第三次发生，予以待岗处罚。4、新闻部门曝光客户投诉的严重违反承诺服务，经查实者。予以待岗处罚。5、蓄意将业务外推或介绍给其他人的；或将业务向外介绍，经公司外回流，骗取公司财产者。第一次情节轻微的，予以待岗处罚，并由责任人赔偿公司损失部分；第二次或情节严重的，予以辞退处罚，并由责任人赔偿公司损失部分。9、对于工作时间内在电脑上玩任何形式的游戏、下载观看电影、电视、欣赏音乐、浏览与工作无关的网页等各种同工作无关的事情。第二次处以待岗处罚。第二节 绩效管理制度年度考核业务副总岗位1、市区内、外新客户业务开拓利润增长量达到20万元。(10分)2、保质保量完成岗位评估业务收入目标。(完成目标70分，不足或超额按比例计分)3、评估报告内部抽检，按时修改，不扣分；未及时修改，每次扣2分；在协会检查中，提出同样错误的，每次扣10分。(10分)4、建立市区外地方行政管理部门、合作机构及客户管理维护体系。(10分)5、论文1篇，按时上交。差一篇扣5分。(5分)技术总工岗位1、每年2月1日出具评估技术参数及规范文本的修改稿，不及时，每延迟1天，扣1分。(30分)2、估价报告质量管理、审核、内部抽检工作及时。在协会检查中，能达到协会要求的。(40分) 因报告质量问题，发生客户投诉的，每次扣10分。因报告质量问题，受到协会处罚的，不参加年终考评。3、地价监测体系工作开展正常，委托单位未提出异议的。提出异议该项不得分。(5分)4、建立房产监测体系。(5分)5、严格执行评估报告会审制度。（5分）6、评估信息收集、整理、上图、汇总工作，达到使用要求的。(5分)7、论文2篇，按时上交。差一篇扣3分。(5分)8、完成交办事务不及时，每次扣5分。(5分)业务经理、估价师岗位1、保质保量完成岗位评估业务收入目标。(完成目标70分，不足或超额按比例计分)2、评估报告内部抽检，按时修改，不扣分；未及时修改，每次扣2分；在协会检查中，提出同样错误的，每次扣10分。因报告质量问题，发生客户投诉的，每次扣10分。因报告质量问题，受到协会处罚的，不参加年终考评。(15分)3、各类信息搜集全年60条。信息量不足的差10条，扣1分。 (5分)4、论文2篇，按时上交。差一篇扣3分。(5分)5、完成交办事务不及时，每次扣2分。(5分)估价员岗位1、保质保量完成岗位评估业务收入目标。(完成目标70分，不足或超额按比例计分)2、评估报告内部抽检，按时修改，不扣分；未及时修改，每次扣2分；在协会检查中，提出同样错误的，每次扣10分。因报告质量问题，发生客户投诉的，每次扣10分。因报告质量问题，受到协会处罚的，不参加年终考评。(15分)3、各类信息搜集全年30条。信息量不足的差10条，扣1分。 (5分)4、论文1篇，按时上交。(5分)5、完成交办事务不及时，每次扣5分。(10分)业务内勤岗位1、转让评估出具报告及时无争议。不及时，客户投诉每次扣2分。（30分）2、部门月、年评估业绩汇总、评估业务收入汇总及时准确，全年无失误的。（20分）3、档案输机、转档及时，每出错1次扣2分。（30分）4、上报协会业绩准确无误，每延迟1次扣2分。（20分）信息管理员岗位(有技术总工打分)1、完成技术总工安排的工作。（20分）2、评估信息收集、整理、上图、汇总工作，达到使用要求，每项15分。缺一项扣15分，达不到使用要求，每项扣10分。（60分）3、各业务岗位客户信息管理跟踪监督工作及时，业务量统计准确。每出错1处扣5分。（20分）内勤岗位1、收费及时、准确。出现差错，每次扣2分。（60分）2、按客户要求提供发票，不及时，客户投诉每次扣2分。（30分）3、完成交办工作及时。(10分)第五章 财务管理制度第六章 业务管理制度评估报告质量控制和管理制度第一章总则第一条为了加强房地产估价业务管理，保证房地产估价（含土地估价以下略）工作质量，规避房地产估价风险，做到优质服务，提高执业信誉，更好地发展房地产估价事业，促进社会主义市场经济发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国房地产管理实施条例和中华人民共和国公司法，以及注册房地产估价师、土地估价师执业规范的要求和规定，结合本公司执行房地产估价业务项目质量管理的需要，特制定河南方迪土地房地产估价有限公司（以下简称本公司）估价质量监控制度（以下简称本制度）。第二条本制度所称质量监控，是指本公司为确保估价质量符合国家有关法律法规的要求而采取的具体措施及方法。第三条本公司执业房地产估价师、土地估价师及有关执业人员，必须遵守国家有关法律、法规、规章，遵循独立、客观、公正、严谨、科学、廉洁、保密原则，对承办的估价业务项目负责。第四条本公司估价业务是指本公司承接的房地产估价业务项目。第五条估价质量包括执业人员职业道德质量和执业质量。估价质量监督控制贯穿与估价工作的全过程，从承接业务、制定计划、估价实施至出具估价报告。本公司对这几个环节实行全过程的质量控制责任管理制度。第二章 估价委员会及会审制度第六条公司设置估价委员会，委员会实行主任负责制，委员会主任由公司董事长担任，组成人员由董事长、总经理、副总经理、技术总工、技术骨干担任。委员会负责对估价质量进行监控。第七条估价质量控制贯穿于估价全过程。估价质量监控人员应当深入到各估价项目，理解情况，发现问题，协助项目负责人对在估价过程中出现的质量问题进行研究解决。第八条估价质量控制是全体从事估价业务人员的责任，所有人员均必须高度重视，努力提高执业质量，降低估价风险。第九条为提高报告质量和降低估价风险，公司实行技术总工负责的报告会审制度。1、需上报估价委员会会审的业务范围：土地出让（预评估），司法鉴定，拆迁技术方案、大宗抵押、拍卖价格的确定，必须经过会审。会审成员：估价委员会成员、技术骨干、项目负责人，不得少于3人。会审流程：项目负责人完成业务后，将整理齐全档案提交技术总工；技术总工召集会审小组经集体会审，提出会审意见；需修改的，重新调整报告；会审通过的报告，由会审成员在审批表签署审核意见。项目负责人将整理齐全档案及审批表、业务办理表，交副总、总经理签批；发生欠费的，填写欠费表，由总经理签批。报告收费、签章、送达。2、不在会审范围内的业务，由技术总工审核后，交副总、总经理签批。第三章 签约第十条本公司对委托人的委托，如果是大型房地产估价项目，应由本公司总经理或其授权人员洽谈；一般估价项目可以由项目负责人洽谈，并报总经理批准。第十一条在签订估价业务约定书或合同之前，项目负责人与房地产估价师等执业人员应充分了解估价标的的基本情况，考虑自身的能力和是否能保持独立性等，初步评价估价风险，并与委托方就约定事项进行商谈，达成一致意见。第十二条注册房地产估价师等执业人员在利用所了解的被估价单位情况时，应当合理运用专业判断。第十三条签订业务约定书或合同应按照中华人民共和国合同法、房地产估价委托函的要求，明确估价目的、估价范围和对象、估价基准日、双方责任、义务和权利。业务约定书或合同规定填写的内容必须完整。重要项目的签约会谈，估价委员会人员应当参加，在业务约定书或合同签字盖章前，估价委员会人员应审阅业务约定书或合同。第十四条业务约定书或合同由本公司和委托人双方的法定代表人或其授权的代表签字，并加盖本公司和委托人单位的印章。第十五条本公司或委托人如需修改，补充估价业务约定书或合同的，应当以适当的方式获得对方的确认。第四章 实施第十六条估价是在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产价值进行评定和估算的行为。第十七条在出具估价报告之前，注册房地产估价师等执业人员应当根据有关法规实施必要的评估程序，获取充分、适当的估价证据。第十八条根据估价对象、范围、目的和相关的法律法规以及产权权属、取价依据及参考依据，选择估价方法，确定估价价值。第十九条技术总工在估价师完成估价估算工作后，应将审核出的估价过程中不符合估价准则及相关估价法规，需要调整估价的重大事项，以书面形式提出调整估价的建议。第五章 审核第二十条报告审核按分项进行：估价人员完成报告后，第二签字人审核报告格式、价格大小写、附件是否齐全；技术总工审核估价依据是否全面、假设与前提条件、技术测算过程，并在审批表上签署技术审核意见；副总经理审核价格是否合理、收费是否合理，并在审批表上签署审核意见；报总经理审批签章。发生欠费的，填写欠费表，由总经理签批。第六章 质量检查第二十一条本公司估价委员会定期或不定期进行估价质量检查，并将检查情况提请注册房地产估价师等执业人员重视和改正。每年估价委员会对全公司估价人员执行本制度，承办估价业务质量的情况，进行检查评比，并对评比结果进行公布。第二十二条对在估价质量工作中做出优异成绩的项目，由本公司给与精神和物质鼓励，做得差的项目负责人予以处理。第二十三条 评估质量内检管理评估报告原则上每季度内检一次，采用轮检形式，顺序临时通知。评估报告质量以国家评估技术规范及协会质量评分标准为准进行。内检错误应及时改正。抽检报告每一处错误处罚20元。表格式报告发现错误或有漏项的每份处罚15元。杜绝存档报告出现估价测算方法选择错误或直接影响结果的错误，报告需重新制作现象，如发生，由项目负责人追回报告，并处罚500元/份，技术审核处罚200元/份。第七章 风险防范管理办法随着估价服务领域和估价业务的不断扩大，估价风险也越来越备受人们关注；为提高估价质量，加强风险防范，落实“估价业务内部质量控制制度总则”，特制定本办法。 总则第一条房地产估价风险指房地产估价机构对委估资产的价值严重偏离现行价格或权属界定有误等原因，而给客户、第三者、及其他不确定利害关系人造成重大经济损失，由此而引起的法律诉讼带给估价机构及估价人员的相关法律责任。第二条法律诉讼引起的相关法律责任包括行政处罚（警告、停业整顿、吊销房地产估价资格证书）、民事赔偿、刑事处罚等。第三条风险防范是人们借助严谨、科学的管理体系及管理制度，经过周密分析、判断和严谨务实的工作，保证估价质量，降低估价风险。第四条风险防范的目的是消除因风险的产生而引起的法律诉讼带给估价机构和估价人员的相关法律责任。第五条风险管理的原则，应从组织上和制度上着手建立相应的机构和措施，确保和提高估价质量，降低和控制股价风险。 规避风险的措施第六条增强风险防范意识，把风险防范作为一件大事来抓，要警钟长鸣，时时处处树立风险防范意识。第七条加强估价人员的素质训练，严格按房地产估价规范和国家有关法律、法规办事，这是控制和防范估价风险的基本保证。第八条在签订房地产估价委托协议书之前，应初步了解被估价单位的经营状况和财务状况，对其估价风险应作出初步的评判；签订时应注意协议各条款所依据的有关法律法规的有效和准确性及条款相互间的逻辑是否严密。第九条把产权界定作为防范风险的重要环节之一。首先要重视权属证明资料真伪的鉴定；另一方面应对资产不实、产权不清的分析判断其是否有欺诈的行为，对无法确定的要及时报请项目组、技术总工或估价委员会处理。第十条正确选择估价标准并注意估价方法所适用的前提条件。第十一条应从法律角度建立、完善各类规章制度，严格依据法规、法律或行业通用的准则办事。第十二条不断加强工作底稿的完善，使存档的工作底稿规范、清晰、有依有据。第十三条坚决杜绝与估价项目有利害关系的人员参加项目估价。第十四条加强估价人员的后期再教育使估价人员的执业水平不断提高，以保证估价质量。第十五条加强和完善内部质量控制制度，严格执行估价报告三级复核制度、逐级汇报制度，做到层层把关，尽可能从产生风险的各个环节着手，监控和保证估价质量，有效地降低和控制估价风险。 风险责任管理第十六条风险责任，根据风险的性质和责任的大小，责任人可分为注册估价师第一签字人、注册估价师第二签字人、技术总工。第十七条处罚办法。 评估报告质量以国家评估技术规范及评分标准为准。抽检报告每一处错误处罚20元。表格式报告发现错误或有漏项的每份处罚15元。杜绝存档报告出现估价测算方法选择错误或直接影响结果，报告需重新制作现象，如发生，由项目负责人追回报告，并处罚500元/份，技术审核处罚200元/份。 评估报告经签发盖章送达后，确因估价人员工作失误，委托人提出质量问题的，退回重新制作的，处罚项目负责人200元/份，处罚技术总工100元/份。 评估报告因质量问题引起诉讼纠纷及经济赔偿的，评估人员须承担相应的法律、经济责任，其中：估价项目负责人为第一签字人承担全部责任的100%。其他签字人处罚1000元/份,技术总工、审核副总处