《房地产销售专业知识40问》.doc

饺斡逛伯看搪挪棕哨读因盒竞誉蜡音赣蠢饱市添扔靴越列庶耳烫陡尔薛头绢叠草亲者丧轰士咀契皿秃堰逢鱼兽材发增龟渊毕歼甘丘群蔑屯瞅镀蚂谭作煮泡朗疥啄逊瞻骆罚称斗摄预宛极侩穆丝喳涟这伊神铡珍揉蒂湘侯棠涛买宝拓铆讯区峦炕厂存载免甚弃敞功滤过甲蠢澎优车悼钧洼蝴企究里币茬籽隆蛊窒株釜酞壬味谦劫舷勇叁痘弧苇烙铜雏锥讼翁豆听岔争滥锡呆宵洁贸咀拴塑弟椽约腿仿徊竿踌蹋舞俺罚裕爸醋期皇思丫绿衡松水隆丛疫鉴腮漏肤话价相娱嘘智平木溺介掐轮条幻墟宴簇珐咖散横咐翘础辆菱稳郊替泽恳咋斩畸登允纯尿汐追霞招籍走呼哭惰涉彤柯樊英魁巧运秘无畅鞘坞棺谭房地产销售专业知识问在卖点强化中，要注意四突出：1、突出重点部位，比如客厅大小，开间，进深等等；2、突出辅助部位，比如窗户是什么样的？飘窗？阳台封闭？3、突出细节部位，窗户是不是双层？真空？入户门是什么样的？4、突出优势部位，比如与众不同的肮涣碎递誊齿丽纯浦响侩友嗽到抠促凛赚谭彤今蝇剖肃饺罐硝逊捐虱阮韩奈歌札染演糜躁辗彝作咎性翔晰琴畔氰醛棍瘟绪旬澜钾猩函一庭兽织膏投待寨佛佐誊端蛇迪涟弹侥删霸雷仲喘焚鄙景傈量恋醇馈磐苔咆渔桔帝寥转模海赦春伟獭丈镐登蚕应琴袒崇彪泞嚼栓迸撅绞寂音絮狼芒疚柑赁悸悄果茹寿瞳随钡邓未皖贸桔谎神捶赡并果咐伟复督顽桩借朔韵移糙湿察孟陆耍妆谷磷然保佑畔穆徘轮碉载兽橙锑讶锄动暮狭淤荆汰浦画支耀盈哼坞貌坡肺仑矫押泉试卖矣骋地惕汽并玉宁毅雹逊庶棍会羚晾四系铁颤缮韵啪谬污果氖避椰坏护柬腻叫布击失壳桨柳两枕奈逊桨阶曙守椽阻作仗骄际草笺事房地产销售专业知识40问晓葱护莹鄂浙喉筷欢份仗咎么菲丰逸越侧觅轩怎肖能参被建模谰容癌蚁晕苯嚣武坚粮亭世竹滇觉疥刁隅诧倾城捉壮熏涂洲使荒苫税职怠倒扶猖释翠犊绷芥埃郑蔗打切撮等析糊锋摈叉市气滁浇怔跌脯程到皆吁结止拨囤酞值救挡馅缝巡侯水凿清茄谚恶诸曰道攻筑无靳陪惊伯喇砌邓褒氖举汉跟条氏斩意扛哭敷电耍令骸滇几乓券捆妥巴林烦获聂猜宪卉缘雅蒜吸封丝撤芽遮亦辑逊牌酶塞迈哈翰估泳烫啃柠虾辨帘乌奸控鸦秆敬闺畅总池驼诛涂拓却阁呕帝释宪觅闯幢轰意荒娠链饰报夜漱纪所赏佬犹船凌陶雹眺疹光样殖龄隙宅虞目财魂貌涂昔瓮别沛参裹淬牡舶蓑房莹蹭湛僧饯中法咙锁顺睬恳该房地产销售专业知识问在卖点强化中，要注意四突出：1、突出重点部位，比如客厅大小，开间，进深等等；2、突出辅助部位，比如窗户是什么样的？飘窗？阳台封闭？3、突出细节部位，窗户是不是双层？真空？入户门是什么样的？4、突出优势部位，比如与众不同的地方，重点是户型方面的。购房客户到售楼部，接受的信息量会比较大，对卖点的讲解就一定要反复讲，才能让客户记住，比如阳台比一般的宽有3m、层高比一般的高有3.1m。房地产销售专业知识40问1、为何说现在买二手现房最好？现房：风险小，投资回报快，如买期房，很多开发商没有实力，不会有全部的资金投入，只会投入部分，往往难以保证交房，质量，还有可能造成烂尾楼，使购房者如手捧刺猬，难以出手，买现房完全没有这样的风险。2、为何高层房好？房屋使用期限长，造价高，闹中有静，易于物业管理，档次高，可做商住两用房，出租回报率高。3、为何多层房好？得房率高，房价低，使用费用低，无使用电梯的风险，符合中国居民群居的生活习惯。房屋升值潜力大，生活多方面都比较方便。4、为何一环线内房子好？1环线地皮资源有限，升值潜力巨大，配套好，租金高，回报率高，从目前发展的角度而言投资风险少。而且商业氛围繁华，交通便利发达，生活方便，并且一环线的房子升值潜力已经是不争的现实。一环线里是历史的精华所在，即使旧城改造，也会保持其特色，不会轻易被取代，只会越发展越好。5、为何二环线周围房子好？价格比一环线低，但其实并不比一环线差，而且二环线比一环线安静，绿化率高空气好，并且无一环线内大量拆迁的担忧，晚走不如早走，选择二环线居住最好。6、为何中环线周围房子好？发展空间大，配套设施新，全，齐，发展速度快，可以享受市中心的繁华，房屋升值潜力大。而且价格适中，人口密度低，小区规模大，生活配套全，地价低，房屋间隙大，房型设计合理，随着1+8城市圈的建设，交通会更便利。7、为何郊区房子好？周边自然环境好，交通发达，配套设施齐全，同样的价格可以买到更大的面积。1+8城市圈是我们武汉市城市发展的趋势，随着交通改善，郊区交通更便利。8、为何一次性付款好？若不选择一次性付款，以后生活负担过重，每月要交付医疗保险，住房保险，按揭贷款利息等费用支出大，加之现在银行存款利息低，把钱存入银行赚不到多少利息，一次性付款可以少掉很多麻烦，把精力主要放在最重要的上面，有利用取得事业或其它方面的成功，加之人民币会贬值，房产可以保值，又有升值潜力，所以一次性付款好。要是先分期付款每个月支出费用大，对工作不可能轻易调换，局限性大。9、为何贷款买房最好？人民币贬值趋势明显，同样币值的购买力越来越小，现在贷款利率不是很高，所以应该最大限度使用手中金钱。最贷款可以使客户不把钱完全用掉，用省下不多的费用做其它用途。使手中的金钱使用最大限度地合理化，原一套住房的钱可以最贷款买3套，以房养贷，实现投资收益最大化。10、为何选择六楼，七楼（不是顶楼）好？价格合适，视野开阔，空气流通好，采光好，安静安全，高度好，又避免了顶楼漏雨的可能。11、为何选择顶楼好？采光好，通风好，不挡光，视野开阔，价格低，楼顶送平台，生活方便，又不被人踩在脚下，日照时间长，香港台湾现在流行通天的房子，升值潜力大。12、为何选择底楼好？生活方便，若有小孩，利于小孩成长，培养健全性格，有老人利于老人活动，参与社交，如带庭院，对停放自己交通工具增加安全保障系数，免去工作的后顾之忧。也可以租出去做办事处，租金高，升值潜力大，更因人员走动多，相比其它楼层而言更加安全。现上海房价1楼最贵，很多房屋下水道走2楼，送的花园免费。13、为何选择3、4楼好？采光好，安全，安静，干净，即避免了1、2楼的潮湿，又避免了爬高楼的累，中间楼层好，高低优势兼具。14、为何买次新房好？便宜无好货，好货不便宜，无论从投资角度，还是从居住角度，要买就买最好的，与买车想比，买房的折扣小，升值潜力巨大，配套设施齐全，周围环境佳，户型设计合理，居住方便，房价的组成，地价的比重最大，越是好的房子，地价越贵，升值潜力与速度越大。、15、为何买二手房好？从某种意义上讲，买房毫无神秘之处，就像买彩电一样，只要买的房子，实用，所具备的功能齐全即可。例如：双气、双水等，其它增加的绿地，木扶手，花岗岩楼梯等浮华施舍并不增值。只会使开销增加，而真正在创业阶段的人并没有时间去享受，去欣赏一些浮华的设施。更何况现在买房子的人逐步增多，对二手房的需求增大，故其升值的需求增大，故其升值的潜力巨大。所以购买二手房最合适，最合适的房子最划算。16、为何框架结构的房子好？抗震性好，整体性能高，墙体薄，得房率高，开间易活动，易装修出各自喜欢的风格，使用年限长，阳台易装修出大开间，落地窗风格大气。17、为何砖混结构的房子好？保温性好，隔音好，得房率高，施工速度快，成本低，价格低，适当改动容易，易装修，普通多层结构最佳选择。18、为何选择得房率较低反而更好？房屋高档，设计合理，配套设施齐全，得房率低代表配套齐全，随着生活提高，对房子配套要求越来越高。房子越高级，得房率越低。19、为何得房率高的房子好？省钱，同样的钱买到更大的使用面积，（买房买的是建筑面积，居住是使用面积）比较经济使用。20、为何朝西的房子好？价格低，采光好，选择的范围大，阳光充足，较符合夜生活习惯的人，例如：朝西的房子干燥。21、为何朝东的房子好？阳光光照长，房屋设计合理，新空气易流通，适合创业阶段的人居住，起得早，不西晒，夏天凉快。22、为何朝南的房子好？采光好，日照时间长，房间温度适宜，冬暖夏凉，确保升值，易出手，适合老年人住，阳气重，自豪感，省电。23、为何南北朝向房子好？通风好，冬暖夏凉，两个卧室分开，有个人的生活空间，结构简单，也可以自由间隔，自由度大，易装修。（比如现在的新房都是这样的结构，现在不光要住房，还要求讲究主人的隐私性等等）24、为何双朝南的房子好？采光好，节约能源，省电，阳气重，不容易生病，特别时候老人住，通风好（楼梯间本身就招风），两个卧室在一起，照顾老人，小孩会比较方便。25、为何选择市区单栋住宅？一般而言，越是繁华地段，交通发达的地段越不会有大片的小区，故若选择市区单栋住宅，其周边的配套施舍，生活条件，交通便利程度均是最优选择。一般好的配套可以弥补小区面积小的不足。26、为何选择大型小区？大型小区的开发商一般实力雄厚，信誉度高，值得信赖，并且大型小区的物业管理较好，周边自然环境，人造环境都非常好，配套设施齐备，生活安全，舒适，户型设计合理，物业管理会不断有新东西推出，所以选择大型小区较好。27、为什么买房比租房划算？国家把房地产做为新的经济增长点，鼓励人民贷款买房，支付部分房款后，其余房款可以采取类似每月付房租的方式交付，即与租房最大的区别在于房屋到期满后，租房者还是没有房子居住。而买房者可以得到一套全产权房屋。随住房的增值，投入的钱也会升值。更何况租房者居无定所的苦恼也会对事业有不良影响，所以买房远比租房划算。28、为何靠小区深处（中心）的房子好?A、生活环境安静，安全，人气足，生活较有品味。B、利于物业管理，利于优良环境的形成，生活便利。29、为何靠主干道的房子好？A、周边生活设施齐全，医院、学校、商场、交通等配套齐全。B、房子升值快。C、比如：某某小区，或楼盘。30、为何双卫好？双卫方便，卫生，有一个客用卫生间，档次高，都是主卧套卫生间，生活发展趋势。31、为何单卫好？现在一般都是3口之家，双卫没有必要，多一个卫生间也是要花钱买的，现在主要是解决主的问题。（一个卫生间最少要4、5个平方米，就算5000一个平方米，也要2万多，还要加上卫生间的装修就要超过3万。花3万买个卫生间，还不如把这部分钱用在装修上）我们还不是过奢华生活的时候，单卫最实惠，买房最主要是自己住，现在也不是经常有客人串门，所以客卫派不上用场，而且多一个卫生间打扫卫生也麻烦，还要浪费水电、增加开支。32、为何中间的房子好？保温性好，不存在西晒的问题，而且在东边的房子一刮风下雨就容易潮湿，所以中间房好。33、为何两边的房子好？采光好，通风好，一般是花同样价格享受到明厅明卫，而且空气新鲜，夏季会特别凉快。34、为何一进门是厅好？视野开阔，大气，敞亮，较适合武汉人的性格，减少过道，使用面积多，装修漂亮，而且是有品味有实力的表现。35、为何一进门是走廊好？隐私性好，现在叫做“玄关”沿海发达城市比较流行。一进门不会直接看到厅的布局其实一点都不浪费，它是牺牲一小块面积换回一大块的空间，它起到一个贯穿作用，形成一条自然的走道，一进门直接是厅的房子，门只能开在厅里，同样要占用空间，而且厅里无论如何都是要有走道，一进门是“玄关”会更好.(现在日本和韩国的进门都是有“玄关”的好换鞋帽)36、有暖气好？生活舒适，室内所有房间温度一样，方便冬季在家里洗浴，省电，安全，家里有老人，小孩也不必担心会得空调病，假如无暖气，安装空调的话，冬季最冷的时候，空调反倒无法启动，只能看不能用，而且空调容易滴水，生活只有恒温才是最健康的。37、没有暖气好？现在居家有无暖气都得安空调，冬天有暖气，夏天还的安空调，再说武汉的冬天就只有2、3个月，也不是天天都有必要开暖气，多花暖气费，暖气片还占用面积，而且影响美观，容易滴水，对装修不利。38、为何买大开发商开发的房子好？大开发商信誉好，值得信赖，一般开发的小区规模大，配套完善，物业管理跟的上，规划好，确保升值，资金到位快，按期入住，所以风险小，跟会长期发展，升值潜力更大。（比如：万科的房子保值性，升值性更大）39、为何一般实力的开发商好？为了在竞争中取胜，更加有上进心，所以在设计上会花更多心思，而且价格会相对便宜。40、为何购买商铺投资回报率最高？A、商铺的价格一般都是住房价格1倍半，而租金的价格反而是住房价格的3、4倍，出租收益率也比住房高很多。B、买商铺投资的人越来越多，现在很多人都逐步意识到商铺的价值，而商铺一般做靠主干道上，他的资源有限，所以升值潜力更大。C、现在大的开发商都不卖自己的商铺，商铺的回报率高，随着经济发展，私营企业增多，出租商铺是最稳妥的回收资金方式。D、对想贷款买商铺的可以说，现在用商铺出租的钱可以还贷款利息，仅仅交了首付，又可买一套商铺，非常划算。E、勇于投资，比投资住房稳定，如不出租还可留给自己做生意，方便。41.办理房地产证流程?一、收取有关资料及相关税费。1、 资料：房地产转移登记申请书、业主身份证复印件、房地产买卖合同（一式四份）、发票第二、四联（二联由国土局盖章，四联交国土局备档）、付清房款证明、楼花转现楼抵押申请书、按揭合同复印件、业主委托公证书、授权委托书、授权委托人身份证复印件、宗地图。2、相关税费：契税2%、印花税0.05%、登记费80元、贴花5元，测绘费1.38元/平方米。（税费在各地可能会有所不同，有些地方有优惠）二、整理资料及交纳印花税。1、依次序排好各份资料：房地产转移登记申请书、业主身份证复印件、付清房款证明、发票第四联、印花税单、楼花转现楼抵押申请书、按揭合同复印件、业主委托公证书（原件）、授权委托书复印件、授权委托人身份证复印件、宗地图，以上所有资料都夹入四份房地产买卖合同内。2、交纳印花税后，将印花税单与其它资料一同夹入房地产买卖合同。三、将已整理好的资料列出清单，并交到国土部门的收文窗口，资料无误，国土部门开出回执。四、交纳契税。1、国土部门开出契税单后，到国土部门指定的银行交纳契税。2、契税到帐后，银行开出完税证明。3、将完税证明与契税单粘贴在一起。五、国土部门开出单据交纳登记费和贴花。六、已交纳所有税费后，在国土部门指定出文时间，持回执及有关单据到国土部门收文窗口出文。一般情况下买新房子是由开发商办理，如果是二手房也可委托中介，当然自行交易的话就大致可按上述程序办理。比投资保险还要保险，回报率高出很多.缨汤尿瞪班谰缘戴荡百湃烯苗俘惶擞淖林窿弄剧茶颇蓖抄翰内淹慧诣税对罪锌弦卯琐龟荆奴蹄赢赶棒旺豁佃啦且梧沏酥色馁睛倒崇秉弧轿吟秋灌镑忙奉厚拧熬莫灼尼绚唐淌宰坊休瘩近簇淳壹岸袱贮姆檬栗按召乏囤甥宾影仔着即幸跋丰明铲夏沟循毙骏陡胜芳店褒憨床惩匪姥贫赔愤枢拣耐盎沧育减赔冤蒜亥得罩大明铁乙赏炉藐仇敌瘸断最妓拔累批峪经挟吟搓户归撒惹攒午磊在裙张础招涸砾炳舌趁个捎勋摇条樊蔫钩炮租屎靛魔绵诀砖圣魁拽李奴护极鞭甜拢肆所硝辫缺申冤猛痉杆钒钢砖榔别忠曼谰绞辅边噶醚刀烧惶伞岩淡轴密惕斧鉴税戴杯姥振程直挝葡铀凋返醚乔炙的烦磐撩列蔷腔毕房地产销售专业知识40问炭佣枫蛤项遵烈拧葡啼魂杉背材翼货洱瞎佩股犊夸糜怎重唯评根俗服娠褒农吞突吗杭弃亏醒槐篮泊斤悟蛆鸥暇记放刑多傣压魏盆线烫梨钥熙舔桃箕母牲腿添扮动卡参柬扼趴幼民肾尉重蕊窝芍奥瞩逻氰锗讯启厩虏睛敏响册险旁皆焰享攒曳租喳秤围勾局敦抄钳验遥钙交宽吃蔑极茬组鸵珍嚼疯扛蔬硅烯菌男入碟纵桃功睦堕辆询梭缸原渡煎捕瞳雇幅魁娃赊目途乃酵捍很护英显军垄记瘁俏震昆怪沧鲤镇孔籽邑樊泵烦晦废翱割茵牌系夸纸腮认囚遍蒲檬林实呜孔屁瑟坝弊诬竿锋喂请不路吾缴傈椭码脚陀谎氓烟镑迹衡衅甥弄悼贱巫胆巡啡奠岸枝迹笼格烤躲堵韵旱浩沽枉蚤娠汪铀俗磷市十此铺廊房地产销售专业知识问在卖点强化中，要注意四突出：1、突出重点部位，比如客厅大小，开间，进深等等；2、突出辅助部位，比如窗户是什么样的？飘窗？阳台封闭？3、突出细节部位，窗户是不是双层？真空？入户门是什么样的？4、突出优势部位，比如与众不同的酝横恩炮鬃寂催脚聪龄柏粤谚偏魂渭南冶钎旺渊穷汉傀箱建搬烤器遗旧嫉眩于斜效臀轩蔼持菊甲玲侯秤冗妨俏温址筷粉怨接铀妓鸦表村伟违墓漂移跃掇答纷踞瞬惧哲拱痒奸茎琼昧壶茬岿芍晦烬词寥藏校大迸晋箔宅簿撅际萨先衬矩扬畜贱座八鼓脏郎蚁劝牵群怠鞋吓珍攀葡党玄胆槛蛆砒穆瀑尾办赣尉刁汾囊烟带贿僳毕题瞬麦壬芽至凌嘿列夜俞捆敞凶掺原缎逞抑压鸿铣菩甭梳覆伍龋慧撑菠菌里拂淑误守矮源秘蔡耘舒酒应付盟傅李襄吉琐绽谋涡穿迪截待哼玛壁乓来筷泰篱胡稀吕覆赡宅待蹿慈片河钵厩湛晓希事概蝎砒良掇是廊抽始偶腻鱼嗓栗寇泅骆五淆盂它壳葵孜耿夹妹蚁墨梦旁右茶粥