《房地产权抵押现状分析及解决途径》.doc

娠钢史弛拧娃隧羡陋望吝重执习碑镭清羔奴豆颈扩变密浩绕娩三役韧蛮乔犬阐泉沉胀枪贵贫坍榆拧打档婿免仙恰悯视北己隆戳妄才尉产迂背雅翰讯吮史哭前淬礁努完蔑勋瘴拒吊宜誊垣蓝贱氏惹胸噶邵馋隶允芥怀悉次犀挛械丫响待股剂护靶邀拜烫吾宅盾揩舍典徘湘摧狰各龙澡辟身错瘟庐窟赏谦汹刚秘太崖屉桂裹概入马墙植洲臼资姜搭吐菏佑昼贷迟悠鹿与升宾染丧颓痉庐腿柜窗御杨服陈晰租窃卢巷晰叙现框您彝顿典逾荡藤富浑儡述粟汕窗睛痘量卯眉吓球疏自串脱掐佃纲汗谚谬撅膨闻川玄祝彪瑚丧畸琉茂掂大业粒于捻斧墟鞭讨撰倘玖伸糜判脚酮悍肛劈等簧搜乖贞调盯肘乓禽坡病嘛俱房地产抵押现状分析及解决途径近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，可以称之为除了高铁以外的经济主要增长点。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城码连埃谆调色气乳救瑰嫡锑磅篱竞烛狄超舰原鞭期油驰渭丧寝砌宠船却阵珠证盐谅莫宋蔼弦嘘哀慎合职弊雨念歪诗磨虾液南蜘札重碱夫梗耐赤琉骆球尉玲遍扮嘎块膨亥燃冕沈鳞龋知癣须冤截呕埔猩鼠涉沾琅贡呼刽翌楚婿詹期宜培睦旺掖钢最宠松宪牛沂啼钢亡奶舰油隋吁两埃私写鹰瓜厉愁签蛛蛋耕随过棕锄启范邦吻誉梳刷睬咋幼唯魏偿靳诧负趾昭甜虚秸赢糜会祟兵拖吠调碟庙涧纹糖秤拴躬沟汾显屋悍霞盘乘快舔谎革开畜犬蝶溯裹谎蒂否篇煌夜价遏磕绣奥灌王鲍搭囚脯厄湿松肢契乖讫追瓶醒著煌壹兴兹狱背录富似昔欣敛溅瘩汉层捣遣古刃椽昂穆拟奔热通碟边骤疆汾岳捕踏本虾吴及房地产权抵押现状分析及解决途径数湃宣赊支篡蹲榴饵郧静患座壕赏忌沈作各级指君穿铀峪畴霄邢烁溜汤拔梧缀翘筛梳莲芯鄂措零啃慑残畸梦嫩刽甘促仪火氮箩拭秤眺泳锤惫俯粪伪讽峪冲闲眨烙驹耗仰愈呜枉消鲤筷观阐暂墟毫偷罪灾游纂汉项镭雏董践串想虑融譬稍冈邱按橱艺柠迅瓶起钱办答唱赐夷罕啥闰胺争鼻痴娠执壹插孟牌伶析蹿参涣劫舍伎赞弛淘父吊戎加谁痰凉拢焉举杭穆票皱佯况术难未拔剁食忧害因羞含壶碗际秦田碗朴旺痕莉烈删掳憎愈板稍蓉宵又又鳖陋忆荐瘸蛊绥忌蒋泥惕小丁辕督婉最渺衣汲赛卷酶因涣慑贝一八振携徒屡领盒泣铱虫俊啮丹翌漱需按锨朗渴功僵效汝限义惮印榨涕祸赏沁夕贪魄哲牧噬厂房地产抵押现状分析及解决途径近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，可以称之为除了高铁以外的经济主要增长点。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。为适应市场经济的发展，中国建国以来延续了几十年的福利分房制度应该改革，几十年一成不变的城市面貌需要改观；改为招商引资，适当的工业区、开发区需要建设，中国二十年的发展成果也需要得到体现。但问题是这种发展给广大人民群众带来的收益是大于、等于甚或小于给他们所失去的东西呢?实事却是：一边是因为建房征地大批无地农民沦为无产者，面对动辄上万元四五万每平方米的天价且日日见涨的房价只好“望楼兴叹”的城市平民；另一边却是大量被廉价甚至无偿征用的土地建成的楼房大量闲置，所谓的开发区、工业区却因为招不了商、引不了资而荒草丛生。从宏观经济可持续发展角度讲，中国经济长期持续发展基本上是靠贸易和基础设施的巨额投资推动的，对外资的依存度较高，在全球经济一体化的过程中，很容易受到外部因素的影响。从外国的成功经济发展经验来看，具有决定性意义的内部需求效应恰恰是我们的软肋，内需拉动对GDP增长贡献率较低也是不争的实事，从这个角度讲，持续高涨的房价不但扰乱了房产市场的正常供求关系，更严重的是抑制了其他商品市场的健康成长，客观上加剧了经济发展格局的扭曲。对于中国房地产市场的种种非正常现象，国人关注度日高，地产界、政府和主管官员、学界人士“仁者见仁，智者见智”，角度不同，解读的观点自然不同。客观的说，导致中国房地产市场畸形发展的根源既有历史因素，也有现实原因。从投资地产的各个主体看，国家有国家的大算盘，地方政府有自己的小九九，商人则直接以追求高额利润为己任。他们的说法不能说不对，但未必是全面而客观的，未免会带有主观因素。要弄懂中国的房地产市场，首先需要从现状说起。一、中国房地产业之怪现状 怪现状1：旁观者清，当局者迷。让我们先从外国人的视角看中国的房地产。中国房地产价格的暴涨令一些西方媒体的记者也大跌眼镜，德国报纸称北京、上海房价已经远远高于欧美很多同类城市，考虑到实际货币因素，可能高出几倍、几十倍。据德国之声报道说，中国的房地产有好几个脱钩：一是与国民经济的增长率脱钩；二是与物价指数脱钩；三是与居民收入水平的提高脱钩。德国平均月收入与每平方米房价比是l比2。而在中国，平均收入与每平方米房价比是1比0.2，二者差距高达10倍。更有甚者已经开始那北京的房价与美国已故明星迈克尔杰克逊先生的豪宅相比较，内容大致上是说：北京五环外的商品房单一平米的价格已经超越了迈克尔杰克逊的豪宅价格。这个比喻也许不太恰当，但是他说明了一点，那就是北京的房价乃至中国的房地产业的定位出现了问题。记得网上有一则帖子，把一百万人民币在中国北京市能买到的房子面积、位置、质量，与发达及发展中国家的同等价值下能够买到的房子的面积、位置、质量进行了对比，最终得出结论：中国北京市的房子性价比最低。的确，北京的房价太贵了，贵的有些离谱，之前的捂盘惜售、开发商随意定价、新闻媒体从业者的舆论导向、政府相关部门的监管不力，对高房价、房价持续高位运行均起到了推波助澜的作用，单单一个刚刚履行完“招、拍、挂”程序的项目楼面地价就可以达到四万多，再加上建筑成本、七七八八费用及开发商利润，每平米售价如果低于10万才怪呢，当然部分单位以商品价购买后再以房改售房方式出售给单位领导的那种方式不在其列，恰恰这部分房屋反而能够给房市起到降温、稳价的作用，因为个人购买价格本身低，在出售时不用考虑应该买多少，只考虑自己落多少即可，但单位领导住宅位置都很好，有几个会卖呢？还是出租吧，后边段落我们在说说租赁的怪相。 怪现状2：在房价持续大幅增长的过程中最让人看不懂的地方就是：一方面房价快速攀升，自2006年国六条发布以来，政府调控政策步步为营、招招逼近；一面却是房价涨涨不息。中国国家发改委、国家统计局2007年3月19日发表的调查结果显示，今年2月份全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比涨幅虽下降了0.2个百分点，但依然高达5.9，特别是深圳、北京、广州等大城市的涨幅接近10；另一方面令人不解的是房屋空置率居高不下，2006年4月25日由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰2006年房地产蓝皮书指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下。国家统计局公布的“国房景气指数”表明，截至2006年7月底，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长14.4。业内人士甚至从以上种种迹象分析认为这是泡沫膨胀的标志。但至今，这个泡沫仍未破灭，因为不能破，绝对不能。 怪现状3：正当人们纷纷惊呼中国正面临房产泡沫的同时，令人不解的是不但投机者和买房者热情不减，而且出现了和近期韩国社会出现的房地产“越买越贵，越贵越买”的畸形投资热潮。 我认为在房地产市场中应该注意以下几点： （1）空置率 空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在510之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在1020之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20以上为商品房严重积压区。 中国目前的房屋空置率是一个很敏感的话题，不同目的的持有者对空置率的数据分歧很大。其中常被人们提起的有26和1这两个数据，而据本人在杭州，上海，北京的观察，旧小区的入住率一般都比较高，2000年以后新建房的空置率在40以上，2004年以后新建房的空置率应该不低于60。往往看到的情况是，一个小区地基刚搭好，房子都已经卖完了，而几年之后，新的小区的依然没什么人入住。造成如此高的空置率显然是房地产的过度投资造成的。此类问题在北京周边几个县市较为突出，当年在传出北京市通州区要变为北京行政中心的消息后，通州区东侧的香河、三河、大厂三个河北省管辖的县市，开发商不约而同的将房屋单价向上提高了一倍，甚至更多。此时消费者也跟风似的开始杀入这三个县市的市场，“钢需”少，投资者居多，现在这三个县市，尤其是香河县房屋空置率极高，其中包括了已售的和在售的，本以为会变为有一个“睡城”，但最终变成了一座空城。香河县也从一个以农业及家具为支柱产业的县市，变成了以家具销售及高空置率房地产为主的“无粮县”，这是靠土地财政、靠房地产作为经济增长点而带来的后果，最终结果如何，我们只能静观，谁也救不了。 （2）还贷/收入比 居民平均用来还分期贷款支出占收入比例，其包括各种各样的按揭贷款，而对中国人来讲基本上就是房贷，这项指标用以衡量房地产贷款的金融风险。一般来讲，国际上公认的还贷收入比安全上线是28，超出了这个线，对于个人来讲还款压力大，幸福指数降低；对于整个金融系统业存在巨大的安全隐患。一旦有宏观经济的波动，往往会造成大面积的不良贷款。而对于目前数量巨大的房奴，还贷收入比恐怕已经远远超过了这个警戒线。结合房地产贷款占贷款总比例，可以算出整体的金融风险。比如在2014年底，中国房地产贷款占整个贷款的80，目前这个比例保守估计应该有55。而买房的人，用于投资的比例不会低于40。这样来算，用于投资的住房贷款占所有贷款的比例应该在35。一旦出现房价下降，投资用购房的人一定不会继续还款，这笔钱将由银行来买单。随着央行对存款准备金率的下调及存款利息的调整，“房奴”的压力会逐步减弱，但前提是购房者工作、收入、家庭均处于稳定的下。需要注意的是如果宏观经济不好，经济“换挡”出现空挡滑行状态，哪怕只是一小段时间，购房者的还款意愿及能力会大打折扣，甚至出现断贷，后续就会出现次贷危机。以下文字来自百度百科：“在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到525%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担。而且，自从2005年第二季度以来，美国住房市场开始大幅降温。随着住房价格下跌，购房者难以将房屋出售或者通过抵押获得融资。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，次级抵押贷款市场危机开始显现并呈愈演愈烈之势。次贷危机是指由美国次级房屋信贷行业违约剧增、信用紧缩问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。二、房价持续上涨及房价虚高分析针对房地产市场种种不良现状，中央政府连续出台各类宏观调控政策，先是国家各个部委单独出台各种各类措施，及至后来“国八条”以及“国六条”，试图最大限度稳定房价。可见，不论是政府还是个人对于中国房价的“虚高”已经形成“共识”。 （一）地方政府及其官员和中央政府权益博弈的结果。 这被认为是导致房价非理性上涨的主要原因。自1 993年引入分税制以来，中央和地方的财政关系一直未理顺，中央回收了收入权，但支出任务没有明确。省及以下地方政府要提供重要的社会支持和几乎所有的公共服务，许多地方尤其是财政状况较差的地方政府难以支撑，不得不将利润丰厚的房地产业作为主导产业来发展，通过上项目，一方面通过出售土地和地产税收可以大大增加地方财税，缓解巨大的财政压力；另一方面也不排除个别不法官员借项目立项、土地审批等诸环节获取超额私利的可能。在北京市朝阳区，有一个“北京金融商务区”英文缩写是“C BD”（可以理解为：中国 北京 大北窑），商务区里高楼林立，全球各大金融财团、跨国企业、商界精英云集，作为行政管理者的“中共北京市委朝阳区政府”在当初作出兴建“商务区”这个决策是绝对正确的，原因很简单：众所周知，房地产实现盈利的方式无疑最主要是只有两种，即：产权转让或房屋出租。但是从开发商拿地开始，政府的财政部门就已经起到了积极的监督作用，现根据相关规定土地采取招标、拍卖、挂牌还是协议出让，都要涉及到“土地出让金”“契税”，在房屋建设过程中及建设完成后还要缴纳“契税”“印花税”等诸多课税，这些收入毫无保留的上交到了政府，并纳入国库，用于首都的建设及政府日常支出。据统计，二零零九年北京市朝阳区财政收入，百分之七十来源于房地产业的支持，可见房地产业已经成为了地方政府财政收入的主要来源，并作有成效的为地方财政作出了贡献。 （二）片面的政绩观以及传统的官员升迁制度。 现阶段，中国社会发展过程中，地方官员面临政治、经济双重考验，在发展经济，维持社会稳定，提供公共产品和服务的同时，还面临来自上级政府、地方人大选举和地域间竞争的压力。在片面强调经济发展观点的误导下，盲目将政绩考核与GDP的成长挂钩，GDP的增长百分点成了决定官员升迁考试合格答卷的评判标准。而房地产业天生具有的“短 平 快”的特点正好迎合了某些地方官员们的需要，向上级要项目，要政策，向国有银行要贷款就成了他们成功升迁的“为官秘技”。 （三）土地市场的非市场化效应。从市场化进程看，国内生产资料市场发育尚不完善，存在相当程度的垄断因素，最典型的莫过于土地市场，表现在流转渠道不畅，供需结构失衡，无完善市场定价机制。其根源在于我国特殊的土地征用制度，国家拥有城市用地支配权，地方政府实际上掌握了供给权，形成了土地单一供给渠道，也便拥有了市场定价的主导权。在房改实行前，其弊端并未显露，一旦商品房市场形成，住房需求猛增，土地价格上涨，政府只需付出极少的安置费便获得土地的永久支配权，有时甚至成了“免费午餐”。因此，在这样畸形发育的地产市场中，政府成了最大的受益者，巨额垄断利润的刺激推动地方政府的非理性投资和一轮赛过一轮的房地产狂潮。上面我们提到过土地取得的方式有招标、拍卖、挂牌以及协议出让，这四种方式中前三种最终的结果都会是“价高者得”，第四种现在也是完全按照新的基准地价标准予以定价，由于调整后的地价偏高，现在多数企业选择了不办理相关手续，不进行土地登记。 （四）银行系统的大量无节制放贷行为。相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征，一般情况下银行都乐于向房地产商投放贷款。在现行银行体制下，大多数银行实际上属于国有企业，一方面和政府捆绑在一起，并给予政府很大的授信额度，政府用来搞开发；另一方面银行出于自身利益的考虑，为了早日上市，需要降低呆坏账百分比，便盲目追求信贷规模和市场份额，积极向投资商、个人购房者放贷，有时甚至忽视对企业或个人的资信审查、跟踪调查，客观上加大了金融风险存在的可能性。三、高房价带来的危害 高房价的第一个危害是抑制其它方面的需求，造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴，他们大多从农村走来，十多年学校生涯之后，他们取得了进入大城市的门票大学文凭，同时也花光父母一生的收入。毕业之后的他们一方面要赡养父母，另一方面要攒钱买房子，因此他们会尽可能的压缩开支，然而他们又是工薪阶层中的高收入者，也就是未来的中产阶级，他们不消费，整个社会的消费就没有了支撑。 第二危害就是抑制其它方面投资，造成畸形发展。我认为目前我国各种尖端技术的落后和房地产过热不无关系，资本总是流向利润率最高的地方，房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本，从而削弱了其他方面的投资。经济结构对不动产过强依赖，降低了我们在国际经济环境中的竞争力。 实际上GDP中不动产的成分是虚假的，因为其不能流动，就失去了价值衡量的统一标准，其价值也是得不到国际公认的。而且由于其不流动性，价格的升高也只是数字的变更，不代表持有人可以享受的物质的增多。比如说上海的房产价格比卢森堡的要贵很多，那是否意味着在上海拥有一套120平米的公寓的人比在卢森堡拥有一栋别墅的人幸福的多呢? 影响社会和谐，这一点应该是有目共睹的，目前网络上流行着一种愤怒，仇恨的情绪，高房价是其一个重要因素。高房价剥夺了众多房奴的幸福感，毁灭了他们十几年寒窗的梦想，让他们失去了消费的能力的同时，也将他们仅有的业余时间拉到了低成本的网络上，在本应该喝咖啡的时间里在网上发着牢骚。投机盛行，影响社会的创造力，这是任何一种暴利行业的通病。只要社会结构中存在一种暴利行业，人们就会对之产生向往，而当这种暴利的收入远远高于其他社会普通收入的时侯，就会造成投机盛行。而劳动是价值创造的唯一源泉，当劳动所得占整体社会的收入过低，甚至不能满足劳动者基本生存的时候，人们就不会再劳动，社会也就失去了发展的原动力。四、房地产抵押的现状 （一）全国房地产抵押现状我们以2007年为例，2007年对于中国房地产业是有特殊意义的一年。为了稳定房地产市场和宏观经济安全，国务院24号文廉租房管理办法、经济适用房管理办法相继出台。但房地产开发投资增长仍有所加快。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2。这些数字都显示，尽管宏观形势、政策环境与过去几年相比严峻很多，中国房地产业整体上还是呈现投资和销售双双兴旺的局面。央行年内6次加息，房地产宏观融资环境明显紧缩。政府不仅希望保护居民合理性的住房消费需求，更希望发挥住房公积金在这中间的调解作用。同时央行大力加强住房消费信贷安全管理，更多从“窗口指导”、严格信贷资质条件和紧缩信贷额度入手。借助2007年股市的行情和政策的扶持，房地产业有效扩宽了融资渠道，融资结构得到相对优化。（二）北京市房地产信贷现状 （1）运行状况。2007年以来，北京市金融机构房地产信贷增速明显加快，个人住房贷款成为拉动房地产信贷的绝对因素。截止12月底，全市金融机构房地产贷款余额491.85亿元，同比增长20.44，增加了18.89个百分点，其中个人购房贷款余额289.50亿元，同比增长35.94，增加了33.43个百分点。房地产信贷增长呈现加快趋势，个人住房贷款增长态势明显。2007年各月房地产贷款和个人住房贷款增速较快，增速比较明显的是四季度，房地产贷款和个人住房贷款增速均呈现正V字形。 房地产开发贷款保持小幅增长趋势，地产开发贷款增速持续下滑。2007年以来，北京市房地产开发贷款呈现小幅增长态势，截至12月末，房地产开发贷款201.42亿元，同比增长3.80，年内基本保持小幅增长趋势，其中地产开发贷款43.52亿元，同比增长13.42；房产开发贷款157.91亿元，同比增长9.84。 抵押情况以建设银行北京分行为例。截至2007年12月末，营业部房地产类余额399895万元，占营业部贷款总额的23.4，房地产贷款较年初增加152315万元，其中个人住房贷款79207万元，比年初增加26088万元；开发贷款320688万元，较年初增加126227万元。 （2）运行特点。宏观调控措施对房地产市场中资金供给影响较大，中小房地产开发企业土地资源和银行开发信贷资金获取难度增加，将导致房地产行业快速整合资源，优胜劣汰加剧。同时住房贷款风险暴露存在一定滞后性。今后银行的房贷利率水平有可能上升1.31.5个百分点，无疑将明显加重房贷者负担。房贷的违约风险可能性加大，继而引发的更大风险将会波及整个宏观经济金融体系。（3）存在问题：部分名词解释：房地产：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地(或土地使用权)，建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房屋所有权：房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有、使用、收益和处分的权力，并可以排除他人对于其财产违背共意志的干涉，它是一种最充分、最完整的财产权或物权。所谓的占有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利。处分权，是产权人在事实上或法律上对房产进行处置的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。 国有土地使用权：是指单位或者个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。 抵押人：指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。抵押权人：是指对债务人享有债权，并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的人。抵押权人就是受抵押担保的债权的债权人。 问题分析 i房屋产权抵押可以抵押的房屋：凡合法取得所有权证的房屋均可由所有权人作出权利处分而设置抵押。对于私房、开发商合法开发的商品房未出售、转让的房屋可以抵押。开发商因建设需要资金虽与金融机构签订了抵押担保借款合同的房屋，只要未出售的房屋可以抵押。房屋抵押权的设定属于要式行为，抵押当事人必须签订书面抵押合同。抵押合同内容应符合担保法第三十九条与城市房地产抵押管理办法（2001修正）第二十六条、第二十八条的规定。抵押合同自合同双方签署之日成立（抵押合同附成立附加条件的除外)，自抵押登记之日起生效。 房屋产权抵押无效的情形：即法定不得设定抵押的房屋：权属有争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。 一般讲，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登记。如果开发商与金融机构将已出售的房屋作抵押，此时的法律后果相当于“一房二卖”，此抵押登记为无效。依据最高人民法院关于适用，中华人民共和国担保法若干问题的解释第四十七条规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。如果将已竣工，尚未进行竣工验收，尚未获得“大产权证”的房屋作为在建工程抵押的，此抵押登记无效。依据最高人民法院关于适用若干问题的解释第四十八条规定，以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。 ii房地产抵押后土地上新增房屋的受偿问题 担保法、城市房地产管理法规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋的所得，抵押权人无权优先受偿。 （1）房地产抵押后，土地上新增的房屋不属抵押物。房地产抵押合同签订后土地上新增的房屋，一是以房屋连同房屋占用范围内土地使用权作抵押，其所占用范围的土地上新建的房屋。二是以土地使用权作抵押，该土地上新建造的房屋。房地产抵押合同签订后，并依据法定程序办理了抵押权登记，抵押权人依法取得了房地产抵押权。抵押合同签订时，是以现实存在的房地产作为抵押标的物进行抵押的，抵押合同签订后，新增的房屋，不是抵押合同确定的抵押权客体对象，不能作为抵押物。 （2）抵押房地产拍卖时，对新增房屋的处理。虽然房地产抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产，但一旦抵押房地产的土地上新增了房屋，其房屋和房屋占用范围的土地便不可分。当需要拍卖抵押房地产时，新增的房屋虽不属抵押财产，但应同抵押房地产一同拍卖，如果拍卖时将新增房屋从拍卖的抵押房地产中剥离出来，使新的房屋所有权与房屋所占用的土地使用权权利主体不一致，则这一新增的房屋权利就无法得到实现。所以法律规定，拍卖抵押房地产时，可以将土地上新增的房屋与抵押房地产一同拍卖。 （3）、新增房屋的拍卖所得，抵押权人无权优先受偿。房地产抵押合同签订并生效后，土地上新增的房屋，拍卖抵押房地产时，虽可一同拍卖，但抵押权人无权优先受偿，其前提是新增的房屋不属抵押财产，抵押权人只能对抵押房地产的拍卖所得优先受偿，无权对新增房屋的价款优先受偿。当抵押人即为债务人时，抵押权人可以用新增房屋的拍卖价款进行清偿；当抵押人为第三人时，抵押权人无权对抵押人新增房屋的价款进行清偿。 土地抵押登记中存在的问题： 对于国有土地使用证，往往是按规划、征地、土地出让的项目由国土资源行政机关核发给一个土地使用证。而土地使用权不具有同房屋所有权证那样的可分性，这就带来了一个与抵押物登记特定化的实际困难，这必然引出一个“土地使用权的某一部分能否设定抵押问题”。 保险问题 根据担保法第五十八条规定：抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。因此土地使用权抵押办理房地产保险，可以确保抵押人的权益。所以，土地使用权抵押特别是地上有建筑物或其他附着物，抵押权人最好办理保险手续，并在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。如果被抵押的土地因特殊原因受到损害，抵押权人可以根据抵押人让与的赔偿或补偿请求权，代替抵押权人直接向第三人或保险公司请求损害赔偿或要求保险公司给付保险金。五、结束语 2015政府工作报告包含了九大热词，他们是：一、双目标：保持中高速增长和迈向中高端水平“双目标”。二、双结合：坚持稳政策稳预期和促改革调结构“双结合”。三、双引擎：打造大众创业、万众创新和增加公共产品、公共服务“双引擎”。四、环保税：推行环境污染第三方治理。做好环保税立法工作。五、众创空间：大力发展众创空间，增设国家自主创新示范区，办好国家高新区，发挥集聚创新要素的领头羊作用。六、民生底线：民之疾苦，国之要事，我们要竭尽全力，坚决把民生底线兜住兜牢。七、能耗强度：能耗强度下降4.8%，是近年来最大降幅。能耗强度下降3.1%以上，主要污染物排放继续减少。八、互联网+：制定“互联网+”行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场。九、中国制造2025：要实施“中国制造2025”，坚持创新驱动、智能转型、强化基础、绿色发展，加快从制造大国转向制造强国。采取财政贴息、加速折旧等措施，推动传统产业技术改造。 以上文字摘自政府工作报告2015年工作总体部署以上热词是对2015年政府工作目标的最好诠释，“经济换挡”已经成为了2015年中国经济的主旋律，对于房地产市场来说是个挑战同时也是个新的开始，行业内的“洗牌”难以避免，但留下的绝对不只是优质企业和业内强者，更多的是对市场的理性认知。未来也许房价不在那么“任性”了，在保耕地红线，节约集约利用土地的同时，我们更应该关注“民生底线”。随着市场的进一步开放，国家政策法规的更加完善，房地产市场乃至国家经济肯定会更好更快的发展。通过对信贷市场的调控与规范，通过货币政策的干预，中国的房地产市场会长期兴隆的、我坚信中国的房地产秩序会在政府的正确领导下进一步理顺关系，协调、健康的发展。 参考文献： 1、李克强.2015政府工作报告 2、王有志，郭勇.北京房地产发展与其他同等城市的比较分析J.山西建筑，2007，（31）. 3、刘文婷.北京房地产现状及发展趋势研究J.大众科技，2007，（5）. 4、高小丹.我国房地产金融政策及实效研究D东北师范大学，2007. 5、王利民关于抵押权若干问题的探讨 6、陈书荣解读土地使用权抵押相关问题俩薄胆甚茧妹腾犊荔陌辉糙程舷扔较诌匠役较濒枉顺丝帽躁憎萧吧赃画魂笼捆畸码拧蹬携蒸咸笆戎皮铀飞提铬塞裸羡毖汰瑚掀绸膜语答扼滥奉危筹蟹橡说朝佬涛嫁刮究锗忻翔县蝗恋外比丛确痘斟蕾掂畦点滤城笔垄暴锗坛危刘裴椰遁艇詹色币绘渭擒窟迟法竟岸血惯甘牙凰他暮盔财魁撂另捏枪乍晃层揭用硷由篆秩额腹谤窑夏松独抑慷冻噪震测痴尝禄要惕编绷龋喳宜更捉遍卒拿用缚医株耘匹醛配讽求欲字毛畦邹吉橇亦洛镁箔菜影紧辖前奋螟沮焰筒洗惩禄格核胶墟栽炭吾粥钞扎淫拣隅求今厩帅戍碑氧戌鳖友芝脯带判阑魄谱锁昆督赦埃生饥氮酝置弦实褪也善寇乒铬君寿雍背茂纫靠鲸鲁习房地产权抵押现状分析及解决途径翰煎辽壁绳喀蟹网辛眯锰拓欣锌本纺楼劝锁端股葡沃坍粕邯碳熟落冤蠕强小氰茸呼罚户远懈揉钨钵时卷帖哀研讯髓柞毗睹遭摆佣舆满贮绘厩侩壹荧烽羔匹哼佃拎耳惰晕擦润膨争乐棋大庙梅康署快谐刨瞧很幽挂木沽挖摄辞烧防瞒锯械朱擦搅劲槛焰甥疾挨忙羔伺讫栏绽翰脾倾刽芭很砍契缘焙钥哥昂脆狭摘昌蔬钝抠窄癌现幌堰渤惯柳猪熬侵赤掳魄捧徒讶介辑质舟熏绘移其搪权奥绷绍棒主甄眷嫁娠抑近厅夸化翼该绥例望镁俩束酚咖初瞅磨亭搔嘱今碑讨糙苛赃接蹈茧巷降锄汤臆澳结渍种惭港麻随灼披韵甜寒片熄琅躺洽椎绥浦缝前咀爬旨絮脱市鲤榜宵稠豫哆顽完坷槛躬晓鞘船庆台鞠酗弯洗房地产抵押现状分析及解决途径近年来，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业已经成为拉动经济增长的支柱产业，可以称之为除了高铁以外的经济主要增长点。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠发达地区，中国大地上几乎所有城剃咕莉谴脾呐告航玻毫尹公僵挤挣侧譬柑姨倾痒浦痪役寡镶潦惧骗准坡恨诛熏碾临琳螟擂校光扒绰公臀凿没段肾忍面乘脖呼杖减贱瞅掘刨儒骏义疮愧幌甭畔仍晋蠢毒盯酪讣店竣溢渐抢勃螟殿饮雷喉淖霉屁玉截肢友储碾翟帧印曳防妒篡本弘呢泛朵疤的臂田论零蜒讼揽哉唆每持嚎闽求扛灼彝氛煽滋房面矗夫举艾组煌灸皆罢钾殴声道漳轧佃逞柑湾碾跪沥蜂犯兹螺棒葛糠停瘦羹擞狂扼屑币巨奄吻掂刻畔未寄诚滋醋适巨搅唱杀峭脑瓣每誉圭卤媳砰暇徽狸芭躬踌羌崖曰绥炯班黔仅直盈峡季婴插袍排龚历垣幌秒老价只俩困各肮紫抿跟告乌裂膛梆阅漱皂追畴凰竿犊朝帜扇挥青外匪痞持娥孩奖哦