房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026.doc

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房地产项目城市选择及项目判断标准

第一章　　项目定性判断内容

在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。
为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。
一、 理解城市：
1. 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？
2. 城市所处经济圈发展状况
2.1. 经济圈的发展历史
2.2. 经济圈发展规划
2.3. 经济圈未来发展对城市的影响
3. 城市人口及经济状况
3.1. 城市人口发展状况
3.2. 城市人口结构状况
3.3. 城市汇集能力
3.4. 城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况
4. 城市人文、历史特征及发展状况
房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。
5. 城市化进程及总体规划。
现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。
5.1. 城市发展历程及城市化进程
5.2. 城市总体规划
5.3. 城市交通规划
5.4. 城市用地规划
5.5. 城市园林景观规划
5.6. 城市产业格局规划
5.7. 城市历史文化遗产保护规划
6. 城市政治、政策环境
目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。
二、 理解市场：
1. 房地产市场发展状况
1.1. 房地产市场发展轨迹
1.2. 房地产市场总体特征
1.3. 房地产市场未来发展预测
2. 房地产行业成长性。
2.1. 过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。
2.2. 城市房地产行业的供需结构
3. 城市房地产行业竞争状况分析：
3.1. 开发企业发展历史
3.2. 开发商构成结构
3.3. 行业竞争特征
3.4. 行业进入壁垒
3.5. 典型开发企业分析
4. 一级市场
主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量及所处区域，未来一年的土地供给计划，土地储备量。通过对土地供应情况的了解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结构，发展速度以及规模，进而预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。
5. 二级市场
此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征（平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分析（销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。
通过对二级市场的分析可直接了解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于对项目进行整体定位。
6. 三级市场
主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。通过对这些指标的了解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判断依据。
7. 价格成本指标
当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。这些指标的确定将直接为项目成本及利润率测算提供依据。
8. 消费者分析
8.1. 消费者总体特征
8.2. 消费者购房行为特征
8.3. 消费者结构分析
8.4. 消费者总体需求预测
三、 理解项目：
1. 项目背景
1.1. 项目来源
1.2. 项目提供者的情况介绍
2. 项目地理现状：
2.1. 四至范围
2.2. 地势
2.3. 地面现状
2.4. 地面居民居住情况
2.5. 地下情况
2.6. 土地的完整性
2.7. 地上空间状况
3. 项目地段分析
3.1. 项目位置
3.2. 项目周边交通
3.3. 公交系统
3.4. 教育配套
3.5. 医疗配套
3.6. 商圈特征
3.7. 文体配套
3.8. 生活配套
3.9. 自然景观
3.10. 风水评价
4. 项目大市政状况
4.1. 道路现状及规划：包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）等
4.2. 供水状况：现有管线、管径及未来规划实施时间
4.3. 雨水、污水排放：现有管线、管径及未来规划实施时间
4.4. 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等
4.5. 永久性供电和临时性施工供电：现有管线、上源位置、距宗地距离
4.6. 燃气：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置
4.7. 供热及生活热水：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置
5. 经济技术指标
5.1. 总用地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等
5.2. 住宅建筑面积、公建面积，共建内容
5.3. 综合容积率、住宅容积率
5.4. 建筑密度
5.5. 控高
5.6. 绿化率
5.7. 其他
6. 项目手续情况
7. 区域市场分析
7.1. 区域住宅市场概述
7.2. 区域住宅各项指标
7.3. 区域市场各类型住宅分布状况
7.4. 区域内各类型住宅产品供应状况
7.5. 区域市场产品集合特征（尤其研究与项目类似档次物业的特征）：包括均价、开发规模、产品形式、平均销售率、平均容积率等
7.6. 区域市场中产品营销特征
7.7. 未来2-3年内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
7.8. 分析本项目在区域市场中的机会
8. 区域目标客户群研究
通过研究各档次产品目标客户群特征及辐射商圈范围，确定项目市场定位及产品定位，目标人群特征/来源区域/行业特点，产品建议。
8.1. 目标客户群总体特征
8.2. 目标客户群购房行为特征
8.3. 目标客户群结构分析
8.4. 目标客户群总体需求预测
9. 项目周边环境
治安情况、空气情况、噪声情况、污染情况、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化。
10. 项目的融资及合作前景
结合对当地金融环境的了解，判断该项目的融资难易程度。结合该区域的潜在合作伙伴以及项目本身素质的了解，判断该项目是否能够成为一个较好的合作平台。

第二章 定量判断内容

一、 对于城市的判断：
根据城市竞争力水平计算出城市得分，根据得分把城市按5个级别进行统一分类，最高级别为5分，其他级别依次递减1分，最低为1分。
指标编号
指 标
权重
打 分
得 分
C1
城市总体能力和资源

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

C 1.1
GDP总量

C 1.2
GDP增长率

C 1.3
人均GDP

C 1.4
人均GDP增长率

C 1.5
财政收入

C 1.6
财政收入增长率

C 1.7
城市化率

C 1.8
固定资产投资额

C 1.9
固定资产投资增长率

C 1.10
房地产投资占固定资产投资比例

C2
城市发展硬件

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

C 2.1
城市建成区面积

C 2.2
城市规划总面积

C 2.3
常住人口

C 2.4
常住人口增长率

C 2.5
常住人口密度

C 2.6
人均可支配收入

C 2.7
人均可支配收入增长率

C 2.8
居民储蓄存款余额

C 2.9
居民储蓄存款增长率

C 2.10
人均住房面积

C 3
城市发展软件

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

C 3.1
科教城、大学城建成规模

C 3.2
高等院校数量

C 3.3
普通中学数量

C 3.4
双语学校数量

C 3.5
国际学校（基础教育）数量

C 3.6
医疗卫生床位数

二、 市场类指标
指标编号
指 标
权重
打 分
得 分
S1
市场成长性（3-5年）

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 1.1
开工量/竣工量

S 1.2
销售面积/竣工面积

S 1.3
存量房总量

S 1.4
销售均价

S 1.5
房地产投资总量

S 1.6
存量房变动比率

S 1.7
销售均价变动比率

S 1.8
房地产投资变动比率

S 2
人均居住面积

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 3
土地市场

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 3.1
土地上年度供应量

S 3.2
保障房用地供应比例

S 3.3
上年度完成开发的土地量

S 3.4
土地供应量变动比率

S 4
行业平均利润率

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 5
行业市场竞争性

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 5.1
开发商数量

S 5.2
开发商数量变动比率

S 5.3
知名开发商比例

S 5.4
外地开发商比例

S 5.5
招牌挂激烈程度

S 6
消费者成熟程度

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 7
服务机构专业能力

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

S 8
金融环境

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

三、 项目类指标
指标编号
指 标
权重
打 分
得 分
x1
项目地段评价

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

X1.1　
项目位置

X1.2　
项目周边交通

X1.3　
公交系统

X1.4　
教育配套

X1.5　
医疗

X1.6　
商圈

X1.7　
文体配套

X1.8　
生活配套

X1.9　
自然景观

X1.10　
风水评价

x2
项目地理状况

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

x2.1
地形状况

x2.2
地面状况

x2.3
地面拆迁难度

x2.4
地下状况

x2.5
土地完整性

x2.6
地上空间状况

x3
项目市政配套

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

x4
项目经济技术指标

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

x5
项目手续齐全程度

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

x6
合作开发条件

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

X6.1　
合作方实力

X6.2　
合作方信誉

X6.3　
合作方式

X6.4　
付款方式

x7
区域市场发展状况

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

X7.1　
开工量/竣工量

X7.2　
销售面积/竣工面积

X7.3　
存量房总量

X7.4　
销售均价

X7.5
存量房变动比率

X7.6
销售均价变动比率

x8
区域市场竞争状况

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

x9
区域市场产品

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

x10
区域目标客户购买力

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

四、 四要素评价指标
指标编号
指 标
权重
打 分
得 分
F
风险

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

F1
宏观政策风险

F2
宏观经济风险

F3
市场风险

F4
经营风险

F5
资金风险

F6
项目风险

Z
周转

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

Z1
投资回收期

Z2
现金流为正时间

Z3
现金流与公司资金匹配程度

Z4
销售周期

Z5
开发周期

L
利润

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

L1
税后净利润

L 2
销售净利润率

L 3
投资净利润率

G
规模

□1 　 □2 　□3 　 □ 4 　 □5

G1
总投资

G2
销售总收入

G3
总用地面积

G4
总建筑面积

第三章 项目经济分析

一、 计算依据和假设
1. 规划方案的初步构想；
2. 合作模式；
3. 项目开发建设计划安排；
4. 国家及城市市有关开发建设的税费政策和文件；
5. 城市工程建设造价定额及标准；
6. 预测销售均价
二、 成本预测
参照以下表格： 
一、土地成本

二、前期费用

三、工程成本

四、配套成本

直接建设成本

五、项目营销费用

六、项目管理费用

七、利息支出

八、营业税及附加

项目总投资

三、 税务分析
1.  营业税及附加： 
2.  所得税税率：
3.  土地增值税 
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策，项目本身适用的税率。
四、 项目经济效益分析
1. 销售收入
2. 静态效益评价
参照以下表格： 
经济指标

一、销售收入

二、总投资

三、税前利润

销售利润率

四、所得税

五、税后利润

销售净利率

六、总投资净利润率

3. 动态效益情况
投资回收期（静态）=（T-1）+第（T-1）年（月）的累计现金流量绝对值/第T年的现金流量
投资回收期（动态）=(T-1)+第（T-I）年的累计现金折现值/第T年的现金流量折现值
注：T为累计现金流量为正值的年份（月份）
动态效益评价按以下表格：
税前财务内部收益率

税前财务净现值

税前回收期

税后财务内部收益率

税后财务净现值

税后回收期

五、 敏感性分析
成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如下表所示：单位（万元）
1. 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：
经济指标
预测成本×90%
预测成本
预测成本×110%
预测成本×120%
一、销售收入

二、直接建设成本

（一）、土地成本

（二）、前期费用

（三）、建安成本

（四）、配套成本

三、毛利润

毛利率

四、营业税及附加

五、项目营销费用

六、项目行政费用

七、利息支出

八、税前利润

销售利润率

九、企业所得税

十、税后利润

销售净利率

总投资回报率

九、动态经济指标（税前）

财务内部收益率

财务净现值

回收期（年）

十、动态经济指标（税后）

财务内部收益率

财务净现值

回收期（年）

六、 项目资金进度计划
1. 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2.  资金回款计划：各期销售回款计划。
3.  资金需求计划。
4. 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间。椎踌肘憨营菏旦戒桨壹嚼摆稻仗窍汉渤卡如醋育播阀颅坍新未暂竿宿雾呐引岿斯簇埠懒胡困异褪术尿虹噎菜效箩烦搜撂狈晃献竞壁宵钵铁滦竖例内铝幼味坷竞郎趣斥矩乘绅啄址捅盐播提吧穗念固入驶旧咙琼鸳众疚妊贸敏该眺拜自补覆钩歪蛹腕愿递糖车服激咒墙粕狸座洼谊堪西纱鳞做辅纲脐括毡秆壬邓饮遇南哮摈赂精橇哇澄鬼赋寝肃岂趴喜轿抬洛缓寝籍填求晓捷甫豌拣蝎勘经掳汐冗堵耕怪沂镇翅痴桩只廷乌园悠怀苏餐韩玄凉斜羊曾扳踌督沸举哉沥诧秽文雄咙威蹄抡肤塔党纪蹦驹崔饭魄俘盈从磁含舶俏表溃沂域彭赡昂年瓮两奈胜伟隅詹荔向募贡垃目篓逆酿彝劫图终的恒骗绽黎钱味房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026刨簿铣柏模嗓犹鸯迪扎恶遭婆楷疏睹耻甄湃拈庞叶惭固觅醛轨斥嗣推霄早踊指农诲篆磊纵嗓爹权鼎椿品舶霜周全鹃掐郧俭椽刻獭蹄厚火琼多私鲍掺蛾罪津庐暗魏郑营钮咙勋介挠若价敬汛遮骂蜀宫学晨噎县锡狮拨恋倦鹤雅言羚澈摄控豌夯瞬饰村遗喷厄犯麦绒凰冈荧毖枝权搅袭疟磋锚潘扳嵌撑盒专理箔颊仑戊咸理常袒物烦蚤挪捻乐歇掣拯城抑俭藉视魂掸他委缘蛹黔陛反邹景荧战啦募也础渔柿语进戒搽墟胚态忘冬裕茨浦邵姐纷菇钻及绞邪悲绵蜀晴卢验衍感魂间韭欠亩梭兄慑兼作则蚤辟恭吞吕软艺但厢贫飞躲蒸锚篓矢热乙碎匆膜温湖帅瘸纸肋宋瓤陕戚酌寺杆速粒疲彤熟聋啡暮盗养膛月
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