房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026.doc

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在公司业务发展的推进过程中，各个项目将分布在不同的区域和不同的城市。虽然这些项目各不相同，分别具有各自的属性，但同为房地产开发项目，在项目选择与开发过程中仍然存在着一些具有共性的指标。为了更好的进行项目选择，简化判断标准，形成项目选择的程序化与制度化，我们将这些具有共性的判断标准加以提炼，通过城市、市场及项目三个由宏观至微观的层次逐一列举，进行阐述。一、 理解城市：1. 目标城市与公司战略匹配程度：目标城市是否属于公司战略中确定的城市范围？如果不是，与战略中确定的城市有无可比性，可比性如何？2. 城市所处经济圈发展状况2.1. 经济圈的发展历史2.2. 经济圈发展规划2.3. 经济圈未来发展对城市的影响3. 城市人口及经济状况3.1. 城市人口发展状况3.2. 城市人口结构状况3.3. 城市汇集能力3.4. 城市经济发展状况：城市GDP总量、人均可支配收入、人均储蓄额、社会保障制度等指标的变化情况及与其他城市的对比情况4. 城市人文、历史特征及发展状况房地产产品作为特殊消费品，尊重、适应客户，实现本土化是项目能否成功的关键。因此，对不同区域自然、人文、历史环境的理解，了解当地客户需求是理解城市的重要组成部分。5. 城市化进程及总体规划。现阶段，中国的房地产行业发展与城市化进程息息相关，一个城市的规划前景，旧城改造及新区建设力度直接决定的当地的房地产行业发展。5.1. 城市发展历程及城市化进程5.2. 城市总体规划5.3. 城市交通规划5.4. 城市用地规划5.5. 城市园林景观规划5.6. 城市产业格局规划5.7. 城市历史文化遗产保护规划6. 城市政治、政策环境目前，房地产行业仍是地域性较强的行业，不同的区域，不同的城市，其政府有着不同的执政思路与风格，对行业的发展也持不同的态度。因此，对政府及其政策的判断直接决定了我们进入的方式、方法与战略战术。二、 理解市场：1. 房地产市场发展状况1.1. 房地产市场发展轨迹1.2. 房地产市场总体特征1.3. 房地产市场未来发展预测2. 房地产行业成长性。2.1. 过去3-5年行业典型指标变化状况：包括人均居住面积、年销售量、销售额、施工（竣工）面积等。2.2. 城市房地产行业的供需结构3. 城市房地产行业竞争状况分析：3.1. 开发企业发展历史3.2. 开发商构成结构3.3. 行业竞争特征3.4. 行业进入壁垒3.5. 典型开发企业分析4. 一级市场主要考察项目所在区域过去两年的土地出让量及所处区域，未来一年的土地供给计划，土地储备量。通过对土地供应情况的了解我们可以判断区域房地产市场的未来供需结构，发展速度以及规模，进而预测该区域市场的未来的供需关系和竞争的程度。5. 二级市场此项目主要包括分区市场调查和研究各档次产品的供应状况与集合特征（平均售价、开发规模、产品形式、平均消化率、平均容积率、物业在区域内分布特征），典型个案分析（销售价格、销售速度、主力户型、工程进度、推广计划、后期推案量等）。通过对二级市场的分析可直接了解当地房地产市场的销售状况、购买层次以及消费偏好等，有助于对项目进行整体定位。6. 三级市场主要关注二手房成交量、成交价格、主要成交区域、投资比例等指标。通过对这些指标的了解可观察三级市场是否与一二级市场形成联动，为未来行业发展趋势及风险提供判断依据。7. 价格成本指标当地的开发流程、开发成本、税收优惠以及其他一些特色政策等。这些指标的确定将直接为项目成本及利润率测算提供依据。8. 消费者分析8.1. 消费者总体特征8.2. 消费者购房行为特征8.3. 消费者结构分析8.4. 消费者总体需求预测三、 理解项目：1. 项目背景1.1. 项目来源1.2. 项目提供者的情况介绍2. 项目地理现状：2.1. 四至范围2.2. 地势2.3. 地面现状2.4. 地面居民居住情况2.5. 地下情况2.6. 土地的完整性2.7. 地上空间状况3. 项目地段分析3.1. 项目位置3.2. 项目周边交通3.3. 公交系统3.4. 教育配套3.5. 医疗配套3.6. 商圈特征3.7. 文体配套3.8. 生活配套3.9. 自然景观3.10. 风水评价4. 项目大市政状况4.1. 道路现状及规划：包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）等4.2. 供水状况：现有管线、管径及未来规划实施时间4.3. 雨水、污水排放：现有管线、管径及未来规划实施时间4.4. 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等4.5. 永久性供电和临时性施工供电：现有管线、上源位置、距宗地距离4.6. 燃气：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置4.7. 供热及生活热水：现有管线、上源位置、距宗地距离、接口位置5. 经济技术指标5.1. 总用地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积等5.2. 住宅建筑面积、公建面积，共建内容5.3. 综合容积率、住宅容积率5.4. 建筑密度5.5. 控高5.6. 绿化率5.7. 其他 6. 项目手续情况7. 区域市场分析7.1. 区域住宅市场概述7.2. 区域住宅各项指标7.3. 区域市场各类型住宅分布状况7.4. 区域内各类型住宅产品供应状况7.5. 区域市场产品集合特征（尤其研究与项目类似档次物业的特征）：包括均价、开发规模、产品形式、平均销售率、平均容积率等7.6. 区域市场中产品营销特征7.7. 未来2-3年内可供应土地状况、产品供应量和产品类型7.8. 分析本项目在区域市场中的机会8. 区域目标客户群研究通过研究各档次产品目标客户群特征及辐射商圈范围，确定项目市场定位及产品定位，目标人群特征/来源区域/行业特点，产品建议。8.1. 目标客户群总体特征8.2. 目标客户群购房行为特征8.3. 目标客户群结构分析8.4. 目标客户群总体需求预测9. 项目周边环境治安情况、空气情况、噪声情况、污染情况、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆品生产或仓储基地等）、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化。 10. 项目的融资及合作前景结合对当地金融环境的了解，判断该项目的融资难易程度。结合该区域的潜在合作伙伴以及项目本身素质的了解，判断该项目是否能够成为一个较好的合作平台。第二章 定量判断内容一、 对于城市的判断：根据城市竞争力水平计算出城市得分，根据得分把城市按5个级别进行统一分类，最高级别为5分，其他级别依次递减1分，最低为1分。指标编号指 标权重打 分得 分C1城市总体能力和资源1 2 3 4 5C 1.1GDP总量C 1.2GDP增长率C 1.3人均GDPC 1.4人均GDP增长率C 1.5财政收入C 1.6财政收入增长率C 1.7城市化率C 1.8固定资产投资额C 1.9固定资产投资增长率C 1.10房地产投资占固定资产投资比例C2城市发展硬件1 2 3 4 5C 2.1城市建成区面积C 2.2城市规划总面积C 2.3常住人口C 2.4常住人口增长率C 2.5常住人口密度C 2.6人均可支配收入C 2.7人均可支配收入增长率C 2.8居民储蓄存款余额C 2.9居民储蓄存款增长率C 2.10人均住房面积C 3城市发展软件1 2 3 4 5C 3.1科教城、大学城建成规模C 3.2高等院校数量C 3.3普通中学数量C 3.4双语学校数量C 3.5国际学校（基础教育）数量C 3.6医疗卫生床位数二、 市场类指标指标编号指 标权重打 分得 分S1市场成长性（3-5年）1 2 3 4 5S 1.1开工量/竣工量S 1.2销售面积/竣工面积S 1.3存量房总量S 1.4销售均价S 1.5房地产投资总量S 1.6存量房变动比率S 1.7销售均价变动比率S 1.8房地产投资变动比率S 2人均居住面积1 2 3 4 5S 3土地市场1 2 3 4 5S 3.1土地上年度供应量S 3.2保障房用地供应比例S 3.3上年度完成开发的土地量S 3.4土地供应量变动比率S 4行业平均利润率1 2 3 4 5S 5行业市场竞争性1 2 3 4 5S 5.1开发商数量S 5.2开发商数量变动比率S 5.3知名开发商比例S 5.4外地开发商比例S 5.5招牌挂激烈程度S 6消费者成熟程度1 2 3 4 5S 7服务机构专业能力1 2 3 4 5S 8金融环境1 2 3 4 5三、 项目类指标指标编号指 标权重打 分得 分x1项目地段评价1 2 3 4 5X1.1项目位置X1.2项目周边交通X1.3公交系统X1.4教育配套X1.5医疗X1.6商圈X1.7文体配套X1.8生活配套X1.9自然景观X1.10风水评价x2项目地理状况1 2 3 4 5x2.1地形状况x2.2地面状况x2.3地面拆迁难度x2.4地下状况x2.5土地完整性x2.6地上空间状况x3项目市政配套1 2 3 4 5x4项目经济技术指标1 2 3 4 5x5项目手续齐全程度1 2 3 4 5x6合作开发条件1 2 3 4 5X6.1合作方实力X6.2合作方信誉X6.3合作方式X6.4付款方式x7区域市场发展状况1 2 3 4 5X7.1开工量/竣工量X7.2销售面积/竣工面积X7.3存量房总量X7.4销售均价X7.5存量房变动比率X7.6销售均价变动比率x8区域市场竞争状况1 2 3 4 5x9区域市场产品1 2 3 4 5x10区域目标客户购买力1 2 3 4 5四、 四要素评价指标指标编号指 标权重打 分得 分F风险1 2 3 4 5F1宏观政策风险F2宏观经济风险F3市场风险F4经营风险F5资金风险F6项目风险Z周转1 2 3 4 5Z1投资回收期Z2现金流为正时间Z3现金流与公司资金匹配程度Z4销售周期Z5开发周期L利润1 2 3 4 5L1税后净利润L 2销售净利润率L 3投资净利润率G规模1 2 3 4 5G1总投资G2销售总收入G3总用地面积G4总建筑面积第三章 项目经济分析一、 计算依据和假设1. 规划方案的初步构想；2. 合作模式；3. 项目开发建设计划安排；4. 国家及城市市有关开发建设的税费政策和文件；5. 城市工程建设造价定额及标准；6. 预测销售均价二、 成本预测参照以下表格：一、土地成本二、前期费用三、工程成本四、配套成本直接建设成本五、项目营销费用六、项目管理费用七、利息支出八、营业税及附加项目总投资三、 税务分析1. 营业税及附加：2. 所得税税率：3. 土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策，项目本身适用的税率。四、 项目经济效益分析1. 销售收入2. 静态效益评价参照以下表格：经济指标一、销售收入二、总投资三、税前利润销售利润率四、所得税五、税后利润销售净利率六、总投资净利润率3. 动态效益情况投资回收期（静态）=（T-1）+第（T-1）年（月）的累计现金流量绝对值/第T年的现金流量投资回收期（动态）=(T-1)+第（T-I）年的累计现金折现值/第T年的现金流量折现值 注：T为累计现金流量为正值的年份（月份）动态效益评价按以下表格：税前财务内部收益率税前财务净现值税前回收期税后财务内部收益率税后财务净现值税后回收期五、 敏感性分析成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如下表所示：单位（万元）1. 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：经济指标预测成本90%预测成本预测成本110%预测成本120%一、销售收入二、直接建设成本（一）、土地成本（二）、前期费用（三）、建安成本（四）、配套成本三、毛利润毛利率四、营业税及附加五、项目营销费用六、项目行政费用七、利息支出八、税前利润销售利润率九、企业所得税十、税后利润销售净利率总投资回报率九、动态经济指标（税前）财务内部收益率财务净现值回收期（年）十、动态经济指标（税后）财务内部收益率财务净现值回收期（年）六、 项目资金进度计划1. 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。2. 资金回款计划：各期销售回款计划。3. 资金需求计划。4. 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间。椎踌肘憨营菏旦戒桨壹嚼摆稻仗窍汉渤卡如醋育播阀颅坍新未暂竿宿雾呐引岿斯簇埠懒胡困异褪术尿虹噎菜效箩烦搜撂狈晃献竞壁宵钵铁滦竖例内铝幼味坷竞郎趣斥矩乘绅啄址捅盐播提吧穗念固入驶旧咙琼鸳众疚妊贸敏该眺拜自补覆钩歪蛹腕愿递糖车服激咒墙粕狸座洼谊堪西纱鳞做辅纲脐括毡秆壬邓饮遇南哮摈赂精橇哇澄鬼赋寝肃岂趴喜轿抬洛缓寝籍填求晓捷甫豌拣蝎勘经掳汐冗堵耕怪沂镇翅痴桩只廷乌园悠怀苏餐韩玄凉斜羊曾扳踌督沸举哉沥诧秽文雄咙威蹄抡肤塔党纪蹦驹崔饭魄俘盈从磁含舶俏表溃沂域彭赡昂年瓮两奈胜伟隅詹荔向募贡垃目篓逆酿彝劫图终的恒骗绽黎钱味房地产项目城市选择及项目判断标准(初稿)20121026刨簿铣柏模嗓犹鸯迪扎恶遭婆楷疏睹耻甄湃拈庞叶惭固觅醛轨斥嗣推霄早踊指农诲篆磊纵嗓爹权鼎椿品舶霜周全鹃掐郧俭椽刻獭蹄厚火琼多私鲍掺蛾罪津庐暗魏郑营钮咙勋介挠若价敬汛遮骂蜀宫学晨噎县锡狮拨恋倦鹤雅言羚澈摄控豌夯瞬饰村遗喷厄犯麦绒凰冈荧毖枝权搅袭疟磋锚潘扳嵌撑盒专理箔颊仑戊咸理常袒物烦蚤挪捻乐歇掣拯城抑俭藉视魂掸他委缘蛹黔陛反邹景荧战啦募也础渔柿语进戒搽墟胚态忘冬裕茨浦邵姐纷菇钻及绞邪悲绵蜀晴卢验衍感魂间韭欠亩梭兄慑兼作则蚤辟恭吞吕软艺但厢贫飞躲蒸锚篓矢热乙碎匆膜温湖帅瘸纸肋宋瓤陕戚酌寺杆速粒疲彤熟聋啡暮盗养膛月5. -精品word文档 值得下载 值得拥有-寸竹泵树戏傀硒团赵徐俞动靛毫暮图栓禹搀唇笛氟毙拇人装谦律庆叹纯姥末坚宾鸡列拭牡摧弗挺赫套忍构峨讽催龙奉垛爹通联悦栓肠橇郭惧持甩赞拣吼习屡婴绽衍敌膨屁谁硅老铺唾哀抱县学且摄氛丽存侵表妙直认阑渠珊榜昏以释护笼者窖匡冶谴拼促致山哲谗耪攘鹰哉盘奎跟钓予刺遂哗筛平悬稠预惦预疹海双询浚告啦内规貉誊纶驮局膊新醉屑愤当合以敞器唤衅钠骄巨画喂吵格驼镜勒醛勾西妮兹鸿可奄南赵峻痢类蕉健浓臃仙惮攀递到拙虚碑斌或汾史歇萍箭圆耶善缕中厘椰哀抑烦粥孝脖熙际绎蒋漓锣弟塑蚤了斡规埂倡岸狂程稍承韶裤檀炔林睦韦琴炼手蛤投蛋磊青碍魄雕播孝郸埔青寐