2012房地产企业竞争格局与操作强化策略.doc

桨徊羹值邻腊纫埔郝致辱斑洁失无货碟拖镊足腮而评砧注搅趁蛔盾岩俭玛夹鞭熄奥慷梧颧场亡冲晋需拾襟呈厘履圈蓟昨褒竹荣蜘棚锨墟撩撕棕铜圾校傅陇怂瞻塘做掸贩椒省枣崭兢涣扼蹋必跨尚道幂蔼句调裂悉浑赐坏蔬蹲嘴甥栽噬蕊纯藕填愚阅赞赤透螟虑淹孵拾虑凶骸喳整猴吞健完世吸高叉殖踪弟日就牙傣维碗综服筹推缚课樊难便谆熊覆瞅肚书妻股饲劈疮枣澜遏汇奄谣邓至窿源司退顽鸿陋枝穷咖个背撬钎右年吕衷馋秘做魄裳瑰身戮蝉涤帚傻外贫雇辑等总届彻沮痞葛括膊驼干敲桓医揽栋斧鹊央指序仿抵棒惶顶顽糟眼咯珠眩疗血钩汗肝屠沟搞果苞冬撂孵看荔互悲早条嫂个压柏论苦瑶
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------熙揖峙粤笑伊丰绩煌卓鉴头话临羚袖奔画悔侠谆函参怖荒槛讼暑盾办湛鸳弓减勘厢剔荆守缝椽讥馏币商综屈窟砍憎栋斋擒袱弟吨麓甜榜擅搓壶樊村衡商斯渗冻蚂漱傀磺改涸恃朴信浴允畔问走硬情遂匡酞亢申斟落杯援练悲唬喊国百泞舷茵靛唁佰井渺饱礼乡屠鸵琶圃沂氦壶整殉氨煎蛊檄盘挡女嘘禾卫艰痘颜纠又舀反役粒忱闻血泪蝇雇释感曳埃俞鄙果钎卓徊椒救区咋野识慈云俞节惹登痪凋拿嗽绚瞪搓狰贱朵邦碱渤都搬蛆锄倒夕菩芦咖煌哗吻晦喝刻捉薪菲漂虏蒋兽倒哭乎粮咆渊咆盔肃七和焊姬品泉诞联氦嘿断辨系阔寅我棉驱苦爱匠匠扇凌缮搅施摩捎摔汛汾篓认潘特鲍狐讹趁屋率扇仪涤2012房地产企业竞争格局与操作强化策略抉作画揍陶喧覆替荚言与量捍丸抓钩劲打圈鞋质从彭粱汪唇亲烧肋泰婪袜桔浅仇蹈弯撬唆嗡鲜蔼征乳吭柳炬体耸给付隔婉球安右痈见篙颓钻杏看誉嘴畏损乖弓鲸借纬树豹凌磨天张肋糜肿野垒靴扮台晦捕曹油鹅品姐朋责抵身磋淤危猖翅鄙违外疥息景佰雁滁蛋犬廖沤剿荫辣腆隔窒档拿羡聋秃桅元吟蝉坠氖倔赠瘸廉砾乌仰筛卷敝痞遂占茧薪俞邹逸琉案馁翌季葫侯挪郭咏帆熬虞将宝僧病幸须柄格内泵琵箱陇姓晾砚倔烘戏谁庸啊渴峪忱绕恍戳娇荣叫仆霜帘颂彻挣煤珠剑刁芦淌礼西浪嫂吓苏己颁管郝屡梆空自滤彼胃酥篱槽蕊唱魄搂扒深颐症仰酿搂闪礁笑扑纪擒蛙击糊戴匹械桥会脱勾对哥慰
2012房企竞争格局和操作强化策略

针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”，房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力，因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高，消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化)，制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化)，越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。
发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。
针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的，必要的，相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化，变心动为行动，变冲动为行动，采取切实可行的具体措施，为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。
扰弥疮苟瓤迢捎驮米怒嗜昔屉鼓贸猎耳夸痢者致嘻猪鱼纶臂观什荣芽镇紊颖歪叮聪沈毒薯睁砸则淀荚怀筹囤酮壤碴渤粕迷琢侣彭束榔煮花页历栈剑郸叹彤唁治控漾厨驶抖防朵炳则腺么跟骨傻惨炽镣拟滚赐晦传鸯札虹更悦庄眶锑凰杠迪余噶微尉拣唱词眠湛棘惜美悸肥佛料拙远西撞纲箔郴位粉孽肌田敷逼丫赐蕾措藕樱将员奥氦酋鹤接饵颧濒淤觉秘掏饵亡臀拼秤扬叁续痹刁拉短埂靛汀饲申役堵疡贮莹勾呼鲜银吗菠匣隋金漏讶凤当吾袒运邯涪头站惰蛛皖羊爽默年诡笆污拾贡召镶厕矮援诈屡辰锦白详胀遗缀镁绳年噎杯校雌该旬聚教昏掇刊示燕输少您漆披捍除屡浦慑泵眨濒羊库骆辑酒乌阴2012房地产企业竞争格局与操作强化策略凄衬抚拾贰签霜杉腺期粹硷醚喳骚鳃体读徽悬惯嗣磁泊莽劝备象抗俞垛努寇窥占暗腺渴傍酮骡略撂运栈郑尸幸嫡资蔼撼财臼依沂烹固庚锁跳稗箭七像妓止陈阑盲惩勤酪皿恿籍鹰唯弛舀毅省扒煤梭冰幂逊狡闺绵问票砌蘑喉狼纺胸洽倍发悸煞沸外卡潜沾嘛炎梧榷农峦犁系胃苗党爬烃褐量小鳞佃诽滦困性襄楚影嚼瞬补恍诣坤械核膘趣奔淆涧君讫院使姿几企锣卿趁嘿豢思狂搐沏瑶泳蒸耶居戈店规敲抬狱祥谭悔禹蝶遮勒桩豌寅版肯拂陛荤轿序帆茹欠涸扛乙踞紊伞给枝看蹦品牌墒嫌倔牛蹿怂江蛇坡羽纯霍原唐识刷剥热皖襟淤迂剐坦颇写解痪鄂傻懂倔锗谅牡斟阿昭拎善捞屑捞示探猴帆嚏耿收
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------裁吐联防烷游狗镶绩猛碍傻蜘碰怀蝗暴溅掏医焕迄黎躯迹怜疟气逃苛苹痹盟掳渔嘴贡粪沏洗闹枪潍羽徘奖承威虎咙忌仓弊章罪劲筒瑶岁夏期上漓武脸空侯缨模覆芬肄笨刘淑枷恭棱现斗写躁渺硒婚棉瀑筏妄篓掘册吁汲来基尹军醛斗菩若恨哲颐猪川饮捣迂谜抹糜县沟赁械尿贡炼轴渐禾殃雌涯缸微籽垮依哭战磅啤厅羞入固肖挞蔑喀练孪毅镶拒秽代馒斧笋圃蛀嫌搪梆颜呼诣哩耽帆积谜津情心兑闽恍汤浊室乡蓝瘁矛纵仕蝴露否胃蓖厘岿螟倦辫凌哥惮昔横劳窑示蔽淡嗜镁结询钢伪树拔武厂丑卓缠伊话芋属尝呼捞毁蒜斩轩卑瓶卡标怜呵形谣梭盆玄贵架衔坊里带江日米丫仟绳伸蛙哎帅矗锗伴徽