商业物业移交标准工作指引.doc

商业项目
物业移交标准工作指引

二〇一三年三月

目 录
1．目 的 ………………………………………………………………………………【02】
2．适用范围 ………………………………………………………………………………【02】
3．术语和定义 ……………………………………………………………………………【02】
4．职 责 ………………………………………………………………………………【02】
5．移交时限 ………………………………………………………………………………【03】
6．移交相关责任单位 ……………………………………………………………………【03】
7．移交工作程序 …………………………………………………………………………【03】
8. 具体移交工作方案…………………………………………………………………… 【04】
9．支持文件 ………………………………………………………………………………【07】

商业项目物业移交工作指引
1、目的
1.1 规范商业新项目物业移交关键节点，保证物业接管验收工作顺利有序，规避项目经营管理风险。
2、适用范围
适用于佳兆业商业集团各商业新项目物业移交的管理和控制指导。
3、术语和定义
3.1 移交： 指佳兆业地产公司开发的商业项目在通过政府行为的竣工验收和备案条件后，向佳兆业商业集团移交的一系列管理责任、机电设备设施实物等的物业移交。
4、移交相关责任单位
4.1 移交单位：地产公司
4.2 接收单位：商业集团各分公司、各项目部、商业集团商业物业服务中心
4.3 监督部门：集团计划及工程管理部、商业集团运营管理部
5、职责
5.1 地产工程部
5.1.1 编写项目移交计划，落实工程竣工图，竣工档案，并办理相关资料的移交。
5.1.2 组织地产内部初验；竣工验收。
5.1.3负责对商业集团相关人员进行移交后的工作交底，督促供应商对重要设备的使用进行相关培训。
5.1.4 牵头组织移交小组，组织相关部门沟通、协调移交前的工作。
5.1.5 组织检查小组对检查发现的问题及时整改，及反馈遗留问题。
5.1.6 引导配合物业移交验收，参与移交检查。
5.2 商业集团
5.2.1 地方商业公司成立物业接管小组进行移交验收，并办理移交手续。
5.2.2 对工程遗留问题进行跟进管理并办理相关验收手续。
5.2.2 工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。
5.2.3 对移交的档案资料进行归档保管。
5.3集团计划及工程管理部、商业物业服务中心、商业集团运营管理部、
5.3.1 协调地产公司与商业集团在移交工作中存在的矛盾，并推动解决，确保移交工作顺利完成。
5.3.2 对工程遗留问题进行跟进管理，并推动整改完成。
6、移交时限
序号
工作内容
时限
1
商铺交付
商铺交付时间符合集团挂网二级计划时间要求，并具备达到向商户交场及装修施工的条件。
2
证照取得
非交叉施工，竣工验收备案回执于开业前6个月取得
交叉施工，主体竣工验收备案回执和商铺二次精装修消防验收合格证于开业前2个月取得
3
物业移交
开业前30天，所有竣工图纸、设备技术资料、供应商资料、联系方式、合同、机房钥匙齐全，并向商业公司完成移交、培训及技术交底。属于装饰类的竣工图纸移交，于开业后180天内完成。
开业前30天，正式电、给排水、空调等所有机电设备设施及房屋建筑达到向商业公司交付的时间节点，且功能达到竣工验收条件。开业前60天，IT数据机房（含配套设施）及线路设施达到向商业公司交付的时间节点，且功能达到竣工验收条件。（验收标准见附件）
工程遗留问题整改，由地产公司解决，商业公司负责督促跟进。
备注：上述工作内容，如遇特殊原因无法按所列时间节点进行考核的，可按一、二级开发所列时间节点进行考核。
7、工作程序
7.1 地产工程部制定物业移交计划。
7.2 商业集团根据地产工程部的移交计划节点进行跟进。
7.3编制工程移交方案（包含成立移交小组），安排商业集团移交检查。
8、具体移交工作方案
8.1 查验条件：
8.1.1 非交叉施工在开业前6个月（交叉施工在开业前2个月，特殊情况，按二级计划时间节点进行）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用、经建设行政主管部门备案；上述文件移交给商业集团各分公司。
8.1.2 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公
用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立
计量表具；　　
8.1.3 邮政、环卫等公共服务设施按规划设计要求建成；
8.1.4 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满
足使用功能要求；
8.1.5 开业前1个月电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子
监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；开业前2个月，IT数据机房（含配套设施）及线路设施功能达到设计及竣工验收条件，并移交给商业集团各分公司商业物业服务中心。
8.1.6 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
8.1.7 法律、法规规定的其他条件。
8.1.8 如项目在开业前未按上述时间节点取得竣工及相关验收证照的，由地产
公司项目报批至集团计划及工程管理部，可先进行代管，待相关证照取得后再按照移交标准进行移交。地产公司项目将审批结果报备至集团计划及工程管理部、集团风险管理部、商业集团运营管理部、商业物业服务中心。
8.2 查验范围：
8.2.1 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以
及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
8.2.2 公用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、
电视天线、IT设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
8.2.3 公用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、路
灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机
动车（非机动车）停车设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃
圾转运设施以及物业服务用房等。
8.3 查验依据：
8.3.1 物业规划设计方案；
8.3.2 地产公司移交的图纸资料；
8.3.3 建设工程质量法规、政策、标准和规范。
8.4 查验准备工作：
8.4.1 成立承接查验小组（小组成员由地产公司项目、地产公司设计、施工单
位、监理单位、商业集团组成）；
8.4.2 查验工具及文本资料的准备；
8.4.3 掌握验收规范及标准；
8.4.4 查验人员的培训；
8.4.5 组织模拟验收；
8.4.6 提前介入竣工验收。
8.5查验程序：
8.5.1 确定商业物业承接查验方案；
8.5.2 移交有关图纸资料；
8.5.3 查验公用部位、公用设施设备；
8.5.4 解决查验发现的问题；
8.5.5 确认现场查验结果；
8.5.6 签订商业物业承接查验协议；
8.5.7 办理商业物业交接手续。
8.6移交资料：
8.6.1 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工
程竣工图等竣工验收资料；
8.6.2 公用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
8.6.3 供水、供电、空调、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
8.6.4 承接查验所必需的其他资料。
8.6.5 商业集团应当对地产公司移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设
施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交前款所
列资料的，地产公司应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具
体时限。
详见支持文件《商业项目接管验收资料明细》
8.7文件存档：
商业集团应将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。
8.8查验备注：
8.8.1 现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查
验公共设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
8.8.2 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、
查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由查验小组人员签字确认。
8.8.3 现场查验中，商业集团应当将公共设施设备的数量和质量不符合约定或
者规定的情形，书面通知地产公司整改，整改完成后应组织人员复验。
8.8.4 现场存在风险及影响使用的问题应在开业前整改完毕。其它类
8.8.5 问题整改时限由商业集团与地产公司项目部协商共同确定，并将确定后
的整改期限报备至集团计划及工程管理部、集团风险管理部、商业集团物业服务中心、商业集团运营管理部。
9、支持文件
9.1 《商业项目移交标准完成情况评估表》
9.2 《商业项目公用部位、设施、设备移交标准》、《商业数据中心IT机房设计及验收规范》
9.3 《商业项目接管验收资料明细》
9.4 《验收及移交表格》
工程竣工验收表
验收日期： 年 月 日
项目名称

施工单位

开工日期

验收日期

验收阶段
□初验 □竣工验收 □复验
验收内容：

质量评定意见：

施工单位意见：

负责人/姓名： 年 月 日
地产工程部意见：

负责人/姓名： 年 月 日
商业公司意见：

负责人/姓名： 年 月 日
工程竣工移交表
移交日期： 年 月 日
项目名称

施工单位

竣工日期

质保期

施工单位联系人

联系电话及传真

移交性质
□资料移交 □岗位移交 □责任移交 □其它
移交内容：

维保期限：

维保期 年，自 年 月 日至 年 月 日止。
施工单位意见：

负责人/姓名： 年 月 日
地产工程部意见：

负责人/姓名： 年 月 日
商业公司意见：

负责人/姓名： 年 月 日
设备交接清单
系统名称： 移交时间：年 月 日
序号
设备名称
安装位置
品牌\规格型号
生产厂家
数量
备注

施工单位/代表 ：
地产工程部/代表：
商业公司/代表：
设施设备接管验收遗留问题统计表
系统名称： 日期： 年 月 日
设施名称
遗 留 问 题 简 述
备 注

施工单位/代表 ：
地产工程部/代表：
商业公司/代表：

项目资料移交清单
移交日期： 年 月 日
序号
移交资料名称
单位
数量
备注

施工单位/代表 ：
地产工程部/代表：
商业公司/代表：其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落

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