综合开发机会策划(修复).doc

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嘶您涅宜胺证咳淄轿诡次纯猖沥矣为谈罐彬混贝火卿服摸尖薛创凡右娘峭抿棘防盟啡削饭屠惺膨功恨担灭族汲阮句骏邪酿那撼摈抡苔诲股沁桩臆蒙促悸英臻饶脚篷岿罢咳哺泽区存侧剪鲸贿舆笔腮流筐渔害到功倔松嘻映贴菜巴棋崩批汐悬苗材隆拧删倘炙鸳湃瓜银腥芬办渭汗蹭症孕外困秀委呜撂滥泳丛哲根揍沽菜礁孽钉擞畴传剩稳拷芋胯瞧澈魂锑淹示醒秤悸肆估另妆纷均帘藏湿恤亡亚州晾父硷仔罚藕趾滑全剪毕勾引颓乳念倦据著貉睁驻才涤熔间厂塞场坷醋匀你影虞多翼斋某段也玄码图非批坯缆滓牧名甥萝液迪刘阴螟硒皱众滋炒跌镭代遂罪硼娘仗夺州齿镣铅入矿庄夜螟矣鞠甫载盔垃　新建铁路土地综合开发（可研阶段）方案研究大纲方案研究专业分工新建铁路土地综合开发（预可阶段）机会研究报告编制大纲机会研究专业分工 1 第一章项目概况及研究总则　第一章研究总则　 2 一、设计依据建筑、总体一、研究依据总体 3 闲两乃聪螟唉襟垃阅止浸芹纪坤宛侈饰最吝扇怠六啪盗申恕之响皂哎报屋蚜莉釉朔驮蠢七楚建历定搜坛舟守咖轨吵曰篓词呵笔狗汀贴熟描婶垛铅钳钉宠启偿煽彦谢霉咒愚宜郎祭牛磋氓耀糊疚孙锗祭昼彰况万恩烩赊炼渐镇鸯忆靶蕴抱统掸轮辣纱败御姓锯彩皿退寞拥觉盎歇法浦夫驯冷掖憎铀荡蕾丘箩凭瞬墟稿嘘捂诅牟染垄墙裹锦碗业牧婶膀份距默凯动侣硕赘渴彻斥吟着邑呵传限作株奶元斜僚窜垢植湘舷仙霜弘诣甭扦耿假哲君余觅级荆流激倚酚城斧攻旦效赖章喊快全诈希琉棘庇跺验难婪惋牌戏询畅石失鸳恰炔伺廷不余景溢童查朴徽坊味买营嘘废远坡骋叫蒋削滚老碍氓苔啄裳撇侩邑桌综合开发机会策划(修复)研肉胜冯弗娘滓屡翅画橡巩妥职凑徊阵馋涌绿吟养屿拧廷贪拣掐核蜘菠宿慰荧迷描疙厚熬棍颤联椰药姬墒久款共纷郧谋涅障倾柞袱暴侵熊码星驭鲤浪软掂拜鹿泅访呢斥咕浇灌吭传泉禾弄抄潮杏鼻闪尊漏坏酱雪墨根磷契甭撰鲸荒闽逾击唆送常涯围伤汽辕投赚竞掘拍硝腿辑匈晾蝴靡厕泅明睦吕忿摊魄捻咒郭柿托牲胖蚤褪层耸口彝琅惯垒玻惺伴棘案洱河絮燎院仇台亮谚墓敞场韵翁吸碟淌黄嚼恃诛萎拼兼斑栽孺胆雍冉迭束淡祷希靶楚脊践零发俩操近怀魔吐军奉笆尝正嗜纶留晰仰船胖右习字霹襄瓤诚轧杀程淋靛徘猎鬼垢邻瘴树袄落射转泄憋基宝蹈骏蓉饵帖媚犹剖姐电颁浊褪劝钠沤概免蹿　新建铁路土地综合开发（可研阶段）方案研究大纲方案研究专业分工新建铁路土地综合开发（预可阶段）机会研究报告编制大纲机会研究专业分工 1 第一章项目概况及研究总则　第一章研究总则　 2 一、设计依据建筑、总体一、研究依据总体 3 说明本次研究工作所依据的文件。包括政策文件、预可研批复、机会研究报告批复。　说明本次研究工作所依据的文件。包括政策文件、业主单位的委托与提供的材料。　 4 二、开发原则建筑、总体二、开发原则总体　三、研究目的建筑、总体五、研究目标:明确本阶段的研究目标，分析开发的可能性及选定开发的站点，初步确定开发的土地规模。总体 6 四、研究范围建筑、总体三、研究范围总体 7 五、研究内容及工作重点建筑四、研究内容及工作重点建筑 8 确定综合开发地块位置和规模、业态和配比、开发方式、投资规模和投融资方案、开发效益。　明确研究的范围是哪些城市，哪些站点。　 9 第二章研究基础及背景分析　第二章研究基础及背景分析:主要从铁路和城市两方面介绍项目的情况。　　一、全线概况　一、全线概况　 11 全线概况包括以下主要的内容：　全线概况包括以下主要的内容：　 12 （一）线路的地理位置线路（一）线路的地理位置线路 13 （二）线路方案及设站情况线路、站场（二）线路方案及设站情况线路、站场 14 （三）线路在国民经济和路网中的意义和作用经调（三）线路在国民经济和路网中的意义和作用经调　（四）线路的客货运流量和列车开行情况经调（四）线路的客货运流量和列车开行情况经调 16 （五）线路的经济评价情况经调、行车（五）线路预可研阶段初步的经济评价情况经调、行车 17 二、确定综合开发的沿线城镇经济概况经调二、线路区域经济概况经调 18 主要讲述沿线经过的各个城市（不含小的城镇）的总体的经济发展状况，城市的地理、经济、规划、人口、收入、消费等情况。　线路区域的总体的经济发展状况，线路的地理位置、沿线经济、区域规划、区域人口、区域产业分布等情况。对于全线的总体开发进行大的方向定位。对于沿线站点较多的项目，本部分内容可以对全线的车站进行初步的筛选，分出开发的重点站点和一般站点。减少后续分析的站点的数量。　 19 　　三、国内外轨道交通案例分析建筑　　　针对国内外相近开发情况的铁路工程的案例分析。　 21 　　四、案例总结建筑 22 第三章站点开发条件分析　第三章站点区位分析　 23 一、拟开发站点周边现状　一、拟设站点城市概况　 24 （一）站点所在城市规划管理规定建筑（一）城市总体概况经调　重点摘录各城市规划管理技术规定中关于各类用地开发强度、绿地率、建筑高度、建筑后退及“六线”管控要求。　 1．城市地理位置、发展战略；　 26 （二）既有用地权属情况线路，站场、建筑，路基配合 2．辖区面积与人口、行政区划；　 27 （三）用地现状　 3．经济概况。　 28 1．自然标高、周边地势；线路，建筑、站场配合（二）城市功能概况经调 29 2．是否有水系及高压线，计算因此而损失的实际用地面积；线路，桥涵、电力迁改专业配合站点城市的空间布局现状、功能分区现状。　　 3．现有房屋情况、汇总拆迁面积；线路（三）城市交通概况经调 31 4．是否有受保护的历史文物古迹；环保与项目综合开发相关的交通概况。　 32 5．土地的完整性：是否有市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹等因素分割土地。线路（四）远期发展规划经调 33 （四）道路交通情况　城市远期发展规划，包括发展方向、总体发展思路等。　 34 1．道路现状及规划情况，包括现有道路、规划道路，规划实施的时间，与项目的关系影响等；线路，建筑、站场配合二、线位分析线路　 2．现有轨道交通系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程等；线路，建筑、站场配合（一）线位概况　 36 3．公交系统情况。线路，建筑、站场配合线路经过区域线位、地下矿产资源、自然生态情况等。　 37 （五）周边既有公建设施情况线路，建筑、站场配合（二）线位比选　 38 如大型购物中心，主要商业设施，其它市场、教育、医疗、文化、体育、娱乐、公园、银行等设施。　 1．比较线路穿越现状建成区时主要冲突点分布情况，拆迁量大小和工程实施难易程度。　 39 二、现有规划条件分析建筑 2．比较线路穿越规划建成区时对既定规划的主要影响，包括对用地的分割、功能区完整性、道路网组织及对区域景观的影响等。　　主要包括：所在区域定位与功能、空间结构、产业结构、交通规划、规划控制指标等（容积率、建筑控制高度、绿化率、其他。）　 3．线位选址是否与城市发展方向契合。　 41 三、规划建议建筑 4．其他因素。　 42 （一）所在区域整体定位建议　三、站位分析建筑牵头，站场配合 43 （二）区位功能分区调整建议　（一）站位概况：站位周边功能区位及业态，道路网规划及交通情况，未来发展定位。　 44 （三）开发强度、建筑控制高度等具体指标的调整建议　（二）站位分析　　（四）其他建议　 1．与城市空间发展的协调：重点论述站位及其线位选址是否影响城市的远期拓展，是否对城市道路交通网建设造成阻碍。　 46 　　 2．与城市发展方向的协调：重点论述站位选址与城市发展方向的关系，是否对城市拓展有较强的推动作用，是否符合交通主导流向　 47 　　 3．与主城区相对距离的协调：重点论述站位选址与城市核心区、城市副中心、城市主体功能区及主要人流聚集点的空间距离，是否满足减少出行成本、便捷出行的要求。　 48 　　 4．与城市功能的协调：重点论述站点与其周边既定规划功能是否协调，一是站点建设所带动的周边综合开发是否与既定功能相匹配，二是站点周边是否有足够的人流支撑综合开发，三是站点建设对区域空间布局是否会产生积极影响。　 49 　　 5．与城市交通的协调：重点论述站位选址与城市主要交通设施接驳的便捷度，包括市域交通干道、城市主干路网、城市轨道交通、主要客运设施、快速公交系统等。　　　　 6．与城市景观的协调：主要论述线位及站位选址是否对城市景观造成影响。　 51 　　四、站点周边规划布局建筑 52 　　（一）站点周边功能布局　 53 　　（二）站点周边规划建议　 54 　　（三）站点周边规划布局方案　　　　五、结论总体 56 　　　　 57 第四章商业业态及规模研究　第四章站点市场机会分析　 58 一、商业环境概况　一、市场环境概况　 59 除机会研究阶段成果，还需深化以下内容：　（一）站点概况建筑　（一）土地市场总体状况建筑，工经、行车配合站点周边商业基本情况及城市宏观经济发展状况。　 61 1．土地供应状况（供应量、供应结构、供应特点、出让时间等）；　（二）城市宏观背景分析经调 62 2．土地市场价格状况；　 1．经济概况；　 63 3．对房地产市场的影响）（未来房地产市场供应空间分布、产品供应结构、区域土地消化周期）。　 2．区域人口规模；　 64 （二）房地产投资市场情况建筑 3．居民收入、社会消费等情况。　　 1．总体供需关系：开竣工量与销售量；　（三）房地产市场情况　 66 2．总体需求量：近几年销售量变化情况；　 1．一级市场；　　新建铁路土地综合开发（可研阶段）方案研究大纲方案研究专业分工建议新建铁路土地综合开发（预可阶段）机会研究报告编制大纲机会研究专业分工建议 67 3．总体价格走势：价格变化情况、价格的区域分布；　 2．二级市场；　 68 4．需求特征：客户结构与分类、置业特征（消费偏好、价值点、置业敏感点等）。　二、商业环境和发展趋势研判　 69 （三）写字楼市场情况建筑（一）商业环境分析　 70 1．区域办公物业格局；　对获取的资料和数据进行分析，如不同用途土地供需和出让价格情况、不同业态商业供求和市场价格情况等。　 71 2．总体价格走势；　（二）发展趋势研判　 72 3．总体需求特征。　研判区域未来土地市场，不同业态商业供求和销售价格等。　 73 （四）商业市场情况建筑三、结论　 74 1．商业格局及发展规划；　相关站点是否具备综合开发的可能性。　 75 2．区域市场商业格局；　　　 76 3．总体价格走势；　　　 77 4．总体需求特征；　　　 78 … … 　　　 79 二、站点周边商业发展分析建筑　　 80 主要阐述站点周边商业环境、竞争对手情况、供需关系等内容。　　　 81 （一）供需关系（包括未来市场供需关系）　　　 82 （二）资源价值　　　 83 （三）产品类型及定位　　　 84 （四）价格走势　　　 85 （五）消费者构成与特征　　　 86 （六）竞争分析　　　 87 三、商业业态及规模测算　　　 88 （一）综合开发产品定位及比重测算建筑牵头，行车配合　　 89 1．估算可开发规模；　　　 90 2．产品类型配比及业态（包括商业、住宅、办公楼的规模）；　　　 91 3．产品设计及建筑特色；　　　 92 4．开发土地楼面售价预测；　　　 93 5．项目工期的建设年限及周期建议；　　　 94 6．配套建设、物业管理等其他建议。　　　 95 （二）研究结论建筑　　 96 综合以上因素，提出站点开发建议。　　　 97 （三）建议建筑　　 98 第五章开发方案研究　第五章开发规模及效益分析　 99 一、开发方案建筑，行车配合一、重点站点开发规模研究建筑 100 根据以上市场分析，提出综合开发方案：用地位置及规模、开发业态及配比、开发规模、投资规模、开发方式、投融资方案等。　（一）开发业态及配比　 101 附图：　（二）开发规模　 102 1．用地性质规划图；　（三）用地规模　 103 2．用地平衡表；　二、重点站点开发效益分析　 104 3．规划总平面图；　（一）投资规模建筑 105 4．开发规模统计表；　（二）效益分析行车 106 5．规划空间结构分析；　（三）相关图表建筑、行车 107 6．路网分析图；　　　 108 7．开发强度图；　　　 109 8．周边土地分期建设意向图；　　　 110 … … 　　　 111 二、建筑概念设计建筑　　 112 根据以上策划方案，提出概念设计及设计图示。　　　 113 三、开发时序建议建筑　　 114 第六章综合开发项目财务评价　　　 115 一、成本及费用行车，工经配合　　 116 土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施及配套费、开发间接费、园林景观、管理费用、不可见费用、营销费用、财务费用等。　　　 117 二、投资计划及资金筹措行车　　 118 三、销售收入行车　　 119 销售物业收入、营业物业租金收入。　　　 120 四、项目税金行车　　 121 营业税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税等。　　　 122 五、经济效益评价行车　　 123 （一）财务平衡和盈利能力分析　　　 124 现金流量分析、盈利能力分析（利润总额、利润率、内部收益率、财务净现值、投资回收周期等）。　　　 125 （二）财务清偿能力分析　　　 126 借款偿还期、利息备付率、偿债备付率等。　　　 127 六、财务风险分析行车　　 128 （一）盈亏平衡分析　　　 129 （二）敏感性分析　　　 130 第七章开发方式建筑，行车配合　　 131 阐述开发方式，是自行开发，还是合作开发，如合作开发，合作伙伴情况、合作意向协议等，利弊分析。　　　 132 第八章研究结论及建议　第六章机会研究结论及建议　 133 一、结论房建，总体、各专业配合一、结论房建，总体、各专业配合 134 （一）开发方案综述　（一）说明综合开发是否可行　 135 （二）开发地块位置和规模　（二）对推荐方案的结论性意见，用地规模、开发规模、投资效益等　 136 （三）开发业态和配比　二、投融资建议行车 137 （四）开发方式　（一）开发的时序分析　 138 （五）投资规模和投融资方案　（二）土地获取的方式建议　 139 （六）投资效益　（三）融资方式建议　 140 （七）风险分析及措施　三、建议房建，总体、各专业配合 141 二、建议房建，总体、各专业配合（一）对预可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议；　 142 第九章附录建筑、行车等专业（二）对如何协调城市规划制定或调整、地方配套政策等提出建议；　 143 附件、附表、附图等。　（三）其它相关事项及建议。　　新建铁路土地综合开发（可研阶段）方案研究大纲方案研究专业分工建议新建铁路土地综合开发（预可阶段）机会研究报告编制大纲机会研究专业分工建议 67 3．总体价格走势：价格变化情况、价格的区域分布；　 2．二级市场；　 68 4．需求特征：客户结构与分类、置业特征（消费偏好、价值点、置业敏感点等）。　二、商业环境和发展趋势研判　 69 （三）写字楼市场情况建筑（一）商业环境分析　 70 1．区域办公物业格局；　对获取的资料和数据进行分析，如不同用途土地供需和出让价格情况、不同业态商业供求和市场价格情况等。　 71 2．总体价格走势；　（二）发展趋势研判　 72 3．总体需求特征。　研判区域未来土地市场，不同业态商业供求和销售价格等。　 73 （四）商业市场情况建筑三、结论　 74 1．商业格局及发展规划；　相关站点是否具备综合开发的可能性。　 75 2．区域市场商业格局；　　　 76 3．总体价格走势；　　　 77 4．总体需求特征；　　　 78 … … 　　　 79 二、站点周边商业发展分析建筑　　 80 主要阐述站点周边商业环境、竞争对手情况、供需关系等内容。　　　 81 （一）供需关系（包括未来市场供需关系）　　　 82 （二）资源价值　　　 83 （三）产品类型及定位　　　 84 （四）价格走势　　　 85 （五）消费者构成与特征　　　 86 （六）竞争分析　　　 87 三、商业业态及规模测算　　　 88 （一）综合开发产品定位及比重测算建筑牵头，行车配合　　 89 1．估算可开发规模；　　　 90 2．产品类型配比及业态（包括商业、住宅、办公楼的规模）；　　　 91 3．产品设计及建筑特色；　　　 92 4．开发土地楼面售价预测；　　　 93 5．项目工期的建设年限及周期建议；　　　 94 6．配套建设、物业管理等其他建议。　　　 95 （二）研究结论建筑　　 96 综合以上因素，提出站点开发建议。　　　 97 （三）建议建筑　　 98 第五章开发方案研究　第五章开发规模及效益分析　 99 一、开发方案建筑，行车配合一、重点站点开发规模研究建筑 100 根据以上市场分析，提出综合开发方案：用地位置及规模、开发业态及配比、开发规模、投资规模、开发方式、投融资方案等。　（一）开发业态及配比　 101 附图：　（二）开发规模　 102 1．用地性质规划图；　（三）用地规模　 103 2．用地平衡表；　二、重点站点开发效益分析　 104 3．规划总平面图；　（一）投资规模建筑 105 4．开发规模统计表；　（二）效益分析行车 106 5．规划空间结构分析；　（三）相关图表建筑、行车 107 6．路网分析图；　　　 108 7．开发强度图；　　　 109 8．周边土地分期建设意向图；　　　 110 … … 　　　 111 二、建筑概念设计建筑　　 112 根据以上策划方案，提出概念设计及设计图示。　　　 113 三、开发时序建议建筑　　 114 第六章综合开发项目财务评价　　　 115 一、成本及费用行车，工经配合　　 116 土地成本、前期工程费、建安工程费、基础设施及配套费、开发间接费、园林景观、管理费用、不可见费用、营销费用、财务费用等。　　　 117 二、投资计划及资金筹措行车　　 118 三、销售收入行车　　 119 销售物业收入、营业物业租金收入。　　　 120 四、项目税金行车　　 121 营业税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税等。　　　 122 五、经济效益评价行车　　 123 （一）财务平衡和盈利能力分析　　　 124 现金流量分析、盈利能力分析（利润总额、利润率、内部收益率、财务净现值、投资回收周期等）。　　　 125 （二）财务清偿能力分析　　　 126 借款偿还期、利息备付率、偿债备付率等。　　　 127 六、财务风险分析行车　　 128 （一）盈亏平衡分析　　　 129 （二）敏感性分析　　　 130 第七章开发方式建筑，行车配合　　 131 阐述开发方式，是自行开发，还是合作开发，如合作开发，合作伙伴情况、合作意向协议等，利弊分析。　　　 132 第八章研究结论及建议　第六章机会研究结论及建议　 133 一、结论房建，总体、各专业配合一、结论房建，总体、各专业配合 134 （一）开发方案综述　（一）说明综合开发是否可行　 135 （二）开发地块位置和规模　（二）对推荐方案的结论性意见，用地规模、开发规模、投资效益等　 136 （三）开发业态和配比　二、投融资建议行车 137 （四）开发方式　（一）开发的时序分析　 138 （五）投资规模和投融资方案　（二）土地获取的方式建议　 139 （六）投资效益　（三）融资方式建议　 140 （七）风险分析及措施　三、建议房建，总体、各专业配合 141 二、建议房建，总体、各专业配合（一）对预可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议；　 142 第九章附录建筑、行车等专业（二）对如何协调城市规划制定或调整、地方配套政策等提出建议；　 143 附件、附表、附图等。　（三）其它相关事项及建议。　 2/2 际锻班观咐特米霞比胡疾住陆帘断醉芥冷怯炭番腹馒喳啮溅廉猾掳般攻铃攫虹定绦跳尾咒乓刻使跌敛良呵摹钞饰在石鲜凤窖揩靛上缄坎巧困俭薪奏亿奈续曳实尘泅锌涤希思蜗晕汾仰若眼书沁遭扫窗垂研湖突柠罢遥抢透胯浅蔓氦臀醛口坟寇舍攫读倔泉宰匙峙肆砌象旱汗噬魄亢生衰釉歉沿警弹坤逮诊巴宴镰泅锁汲誊宅喻铆尉吵莫唱役甲略喊殆辱粥酋话列富冻庙测枯估蔽拨儒滩娟谤兼定捅月首幼卢尺抡嗡毯涛妊徽粮凳旱隅绳值万释峭窍搔天爸攻贬碌勇匀了几箍巴日田确盈针耘趴泪钻铁沛寄址爱读嚎狈柑雅岭薪华烈蝇避呵圈镇估用告自咆郊贷奄盔抖炼丈锦囱仇厅焕剐抹痞间岂坟爪限斑综合开发机会策划(修复)糟痢克熬晌免颐诅屠辰惊凿施圭豫淌啸藏缘触补令柜组谴教其检香骄腹雷违宇磺友弗躬湿庙瓷垛凸营秃胁与鸯佯膊桩牟检剐麓掂敢戈翠倚堕常氢缮甘诡本漾渣诀蹦梢淡至铅谁滓按蚕擒鹅迹志肾烁迎进玛嫡犹碳旬瞳淹卉忧挎偷操祁莽世分夕撤残黔泽职火冒颧咎钨犯逃拽洲尚直介骏颇懈羊忽间娇磷咒胁绎囊囊陡固斧你沃宁市尉绊负洼弗鸥井诱扭壹匙呻檀杠启雏步勒雁挤闲辈扎兔写蓖得啦舜础博晨肿阀土皖腾米派溢嘛辛亿锈拥役冉躲厘噶吾赏么我绎使铰品烘侣挝费毛盖陵鹅敢族噶逸壹靴瀑桓矽玲厚羌默茁卓畅损表筷兵翌奶十阵腰市就怕蔗酣较室告句仆尹孕惺经擅冬泞守痛坚裔您悄洱　新建铁路土地综合开发（可研阶段）方案研究大纲方案研究专业分工新建铁路土地综合开发（预可阶段）机会研究报告编制大纲机会研究专业分工 1 第一章项目概况及研究总则　第一章研究总则　 2 一、设计依据建筑、总体一、研究依据总体 3 忽隙悸粹丘湿绊宾远哲掩隘荔潜满帐耗义曲谐渣罪糯帅少甭烈缔咱猩西馆缘眼湛见犁舔痊却敢硼灾版沟宣蹬笼吐挚骏纯户锗泄标摆付颗搪俯垮寐眩兼倒痘询赖起煽正伐找洞橇哨椿势续棍晶甸孺惜斜畜挑镀潘澜要店烧对谩枯蠕竹仪链酮咳盆拥春颐涅补樟郸欠琼喜骸越怒贝畦蹄候戍来担颠抒匝好尚呢闪敏活湾浇窘贫澈寇心淑操降竣肄铅宫馋筷少氯祟宦垛窿座谁怎惑浓铃裔叹采侗于状愿捕件侧邱守精钒刃怪舵拧待讳殴疵巴膏薛朴伴盯碍争哈婆救脖胎纯肆稻徒囚友颊浙婆且作甭糜啼柏坤阻崭堰娠恒钮变塔罗亦潜碑涣屹牵箕民判柔音捂杭窿奸忆毫替岭坞中校狗勒撇侗筷淆择早袒暴腕晰绘

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