淮安某物流配送中心改造建设申请建设可研报告.doc

淮安xxx物流配送中心技术改造可行性研究淮安某物流配送中心改造可行性研究报告目录第一章总论1.1 项目单位基本情况11.1 概况11.2 财务状况11.3 法定代表人基本情况1.2 项目建设方案12.1 项目名称、建设性质、建设地点及期限12.2 产品（经营）方案及建设规模12.3 品种、技术（工艺）、设备方案12.4 土建工程1.3 投资结构及资金来源1.4 项目效益1.5 可行性研究报告编制依据1.6 综合评价16.1 主要结论16.2 风险评估16.3 建议第二章背景及必要性2.1 项目建设背景21.1 国家产业政策鼓励发展现代物流业（产业政策、行业规划、区域发展规划）21.2 公司发展前景（项目单位自身需求）2.2 项目建设的必要性22.1 加快农村流通业发展的需要22.2 服务“三农”，促进现代化新农村建设的需要22.3 做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的有效途径3.1 项目区概况31.1 建设地点选择31.2 自然条件31.3 社会经济状况31.4 本行业及关联产业发展现状3.2 项目建设条件优劣势分析32.1 政策、资源、科技、基础设施条件等32.2 主要障碍因素及解决方案第四章市场分析与销售方案4.1 市场分析41.1 项目产品市场供求现状及前景分析41.2 项目产品的市场竞争优势分析4.2 营销策略、方案、模式4.3 市场风险分析43.1 项目产品市场风险因素分析43.2 防范和降低风险的对策第五章建设方案5.1 产品方案和建设规模51.1 一期工程51.1 二期工程5.2 建设规划和布局52.1 总平面布置原则52.2 竖向设计52.3 场区防护及绿化52.4 道路广场、停车场设计5.3 建设标准和产品标准53.1 建设指导思想53.2 建设原则53.3 设备选型53.4 设备清单5.4建筑方案54.1 建筑物54.2 辅助工程5.5 节能减排措施55.1 节能、节水措施55.2 建筑节能55.3 其他节能措施5.6 实施进度安排第六章环境影响评价6.1 环境影响61.1 建设期项目环境影响分析61.2 项目运营期环境影响分析6.2 环境保护与治理措施62.1 项目施工期的环保措施62.2 项目运营期的环境污染防治措施6.3 评价与审批63.1 环境保护标准及依据63.2 环境保护原则和目标63.3 环境影响评价第七章项目组织与管理7.1 组织机构与职能划分71.1 组织机构71.2 职能划分7.2 劳动定员72.1 项目定员72.2 人员来源7.3 经营管理措施73.1 建设阶段管理措施73.2 竣工投产后的管理措施7.4 技术培训74.1 人员培训计划74.2 培训方式7.5 劳动安全、卫生与消防75.1 施工期安全防护75.2 运营期安全防护第八章投资估算与资金来源8.1 投资估算依据8.2 投资估算82.1 项目建设投资82.2 项目流动资金82.3 投资计划与资金资筹措82.4 项目总投资8.3 资金来源83.1 自筹资金及来源83.2 银行贷款及筹措8.4 资金使用和管理84.1 财政资金使用和管理84.2 银行贷款使用和管理第九章财务评价9.1 财务评价依据9.2 销售收入、销售税金和附加估算92.1 营运收入、税金及附加92.2 利润计算92.3 现金流量分析9.3 总成本及经营成本估算93.1 年平均总成本费用93.2 单位营运成本93.3 折旧（方法为双倍递减余额法）9.4 财务效益分析94.1 盈利能力分析94.2 银行贷款清偿能力分析9.5 财务评价不确定性分析单因素敏感性分析9.6 财务评价结论第十章社会效益分析10.1 经济效益10.2 社会效益第一章 总 论1.1项目单位基本情况11.1概况项目单位名称：淮安xxx配送中心所有制形式：股份制淮安xxx配送中心项目一期工程建于2006年，土地总面积10656平方米，建筑面积4500平方米，其中：仓库面积7200平方米，综合办公大楼400平方米。11.2财务状况淮安xxx配送中心在十年期间营运收入达28959万元，投资建设资金中50%来自地方银行，且在2-3年可把投资回收，投资利润率达72%左右。11.3项目法人代表基本情况项目项目法人代表是淮安xxx配送中心1.2项目建设方案12.1 项目名称、建设性质、建设地点及期限项目名称：xxx配送中心技术改造项目建设性质：技术改造建设地点：周边扩建12.2 产品（经营）方案及建设规模主营业务：采购、配送、仓储、门店销售。建设规模：配送中心扩建项目二期工程新征土地9474平方米，项目主要包括建筑总面积6300平方米，其中：仓库面积1428平方米，辅助工程下水道、排污治理系统、配电、道路等工程。12.3 技术、设备、建筑物（主体工程）（1）项目的技术背景和发展情况改革开放以来，我国社会经济经济迅猛发展，人民生活水平不断提高。现代物流业作为服务业的重要组成部分，在社会经济的发展中正发挥越来越大的作用。淮安近几年的城市发展日新月异，交通尤为便捷。政府提出重点建设新农村的发展规划，有力地推动了当地农村经济的增长，农民的购买力也相应增强，为在农村拓展连锁超市提供了条件。作为淮安本地流通业的先进企业，淮安市、淮阴区两级政府给予公司较大支持，公司购买了厂区后，经过各方面前期准备、厂区改造、内部调整，目前土地置换、营业楼一期和相关证件正在办理之中。配送中心信息化系统的建设方面有较大投入，公司购买了相应的软件和一批电脑硬件，建成了配送信息化、办公信息化、财务信息化三条软件系统，为配送中心的远程系统管理打造一个良好的平台。同时，公司为适应竞争日益激烈的市场竞争需要，注意员工业务素质的提高，经常聘请大专院校、同行业配送中心、培训公司的专家学者来公司讲课，把不同岗位的员工分批送出去培训学习，公司各连锁网点间进行人才流动、培养。（2）主要设备名称、数量 本项目主要设备如表1-1所示项目设备名称数量运输设备卡车20辆叉车8辆机动三轮车5辆货架设备货位式货架50个升降设备升降机3个电脑设备打印机30台电脑50台电子秤60台消防设备消防器材16套空调设备空调12台软件设备软件1套监控设备监控设备3套其他12.4 建设内容及规模本项目建设总用地面积20130平方米，总建筑面积10800平方米。项目主要建设内容及规模如下：（1）一期工程土地总面积10656平方米，建筑面积4500平方米。其中仓库7200平方米，综合办公大楼400平方米。建材、装修产品材料及五金交电等大型集散存储仓库3340平方米，农副产品和百货等中型集散存储仓库2435平方米，散货等农副产品小型集散存储仓库695平方米，冷冻仓库730平方米，职工餐厅及宿舍825平方米，生活超市108平方米，辅助用房（含公厕、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室4个等）228平方米，道路广场1895平方米。（2）二期工程新征地9474平方米。其中：仓库面积1428平方米，冷冻仓库730平方米，办公大楼1637平方米，多功能宾馆1420平方米，职工餐厅及宿舍826平方米，生活超市100平方米，个体物流公司加盟点用房922平方米，辅助用房（含公厕、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室）516平方米，道路广场1895平方米。（3）物流配送及辅助设备购置。1.3 投资结构及资金来源配送中心项目一期工程总投资为1010万元。其中固定资产总投资原值710万元，流动资金投资为300万元。配送中心项目二期工程新增固定资产总投资1100万元，其中：房屋建筑工程投资620万元，机器设备投资304万元，土地投资142万元，培训费8万元，技术引进费20万元，固定资产投资其他12万元。项目资金来源为：建设单位自筹505万元，占总投资的50%，申请银行贷款505万元，占总投资的50%。1.4 项目效益在受到国际金融危机影响的情况下，配送中心稳扎稳打地发展项目业务，使企业不但没有萎缩而裁员，反而在周边乡镇建立连锁点，特别是在淮阴区、楚州区、清河区又拓展了9 个城区加盟点，同时安排了城区下岗、失业人员200 多人，使配送中心为下岗职工和失业人员提供的岗位共计300多个，为维护社会稳定、促进社会和谐、繁荣农村经济、提高农民生活质量继续做出了较大的贡献，取得了显著的社会效益。所以配送中心的这次项目技术改造，在扩建后将在运输、仓储、装卸、搬运、配送、信息、财务、管理等方面为社会还能提供约200个岗位，近一步缓解周边就业压力，最终带动经济的可持续发展。1.5 可行性研究报告编制依据国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号）；新编国家产业政策目录（国家发改委2005年版）；投资项目可行性研究指南；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；中华人民共和国土地管理法；国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；项目调研收集的有关资料。1.6 综合评价16.1 主要结论xxx现代物流配送中心技术改造建设项目(1)符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。(2)配送中心有可靠的商品供应。配送中心配送规模较大，可降低运输成本，无采购风险。同时，装卸、搬运、仓储设备及配送设施可靠，定期开展员工业务培训及安全生产教育，确保配送商品在流通、仓储过程中的质量。(3)经财务经济分析，本工程有较好的投资偿还能力和风险承担能力，经济效益较好。(4)项目建设地淮安市xx区，交通等基础设施良好，运输便利，符合项目发展的外围条件需求，项目选址可行。(5)经过可行性研究，我们认为该项目符合国家的建设方针、产业政策和投资方向，技术可靠，经济效益好，投资风险小。因此，本项目技术改造是可行的。16.2 风险评估xxx现代物流配送中心在连锁经营、采购、仓储、配送等方面有较强的优势，在淮安市甚至省内属于较强企业，抗风险能力强。配送中心经营的各类商品主要风险来自于营运收入，而营运收入又取决于物流配送量。物流配送量本质就是商品销售量。在社会经济基本向好的情况下，苏北地区人民生活水平将逐年提高，老百姓消费能力将稳步增长，商品销售量也将稳步增长；随着配送中心配送能力的不断提高，连锁经营网络的不断扩张，商品销售量也会有较快的增长，同时辅以实行科学的配送管理，势必会进一步增强配送中心的抗风险能力。16.3 建议建议项目建设单位抓紧办理选址征地、环境影响评价等各项前期工作报批手续，尽快落实项目建设资金的筹措，确保项目按计划实施并顺利完成建设任务，尽早投入运营发挥效益。并且建成之后要实行科学的配送管理，提高共同配送率。第二章 背景及必要性2.1项目建设的背景21.1国家产业政策鼓励发展现代物流业（产业政策、行业规划、区域发展规划）国家发展和改革委员会于2005年12月2日发布了产业结构调整指导目录（2005年本），目录分三大类鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第二十五类行业其他服务业中第2条中指出：“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设 ”，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。另外，国家发改委于2007年12月25日公开征求对产业结构调整指导目录（2007年本）（征求意见稿）的意见。在产业结构调整指导目录（2007年本）（征求意见稿）中，分为鼓励类、限制类和禁止类三个方面。在鼓励类中，将现代物流业作为一个行业提了出来，并将其详细分成小类。2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了现代物流业调整和振兴规划纲要（以下简称规划纲要）。并于2009年3月10日公布了国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知（国发20098号），这是继2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发展，鼓励发展现代物流仓储服务。21.2 公司发展前景（项目单位自身需求）淮安xxx配送中心是集日用百货、五金交电、化工油漆、针纺织品、服装鞋帽、文化体育用品、烟酒副食、食盐、家俱、建筑材料、装饰材料、农药化肥、农副产品销售为主的物流配送、批发零售商业企业。公司未改造扩建之前，占地面积10656平方米，建筑面积4500平方米，注册资金1010万元。现有员工150人，其中有管理人员20名，企业管理人员5名，财务人员3名。公司设有综合办公室、人力资源部、财务部、采购部、配送部，后勤保障部。多次受到国家商务部、省、市、县业务主管部门的肯定和表扬。因公司目前的技术跟不上发展速度，故须进行技术改造，并相应扩大生产规模，以满足企业自身的发展需要。2.2 项目建设的必要性22.1 加快农村流通业发展的需要农村流通业是全社会流通业的重要组成部分，也是制约整个社会流通业发展的薄弱环节。随着农村市场经济体制的改革发展，原有的流通格局、组织体系被打破，新的适应市场经济发展要求的农村流通组织尚未充分发育，造成农村市场分散经营、无序竞争、短期行为等较为突出，不能适应农业、农村经济发展和农民的新要求。在市场经济条件下，流通业在经济发展中的地位举足轻重。流通环节是架在消费和生产之间的一座桥梁，开拓农村市场必须通过创新流通方式，发展先进流通生产力，从根本上解决农村流通不畅、市场无序问题。本项目利用淮安市现有的行业资源，整合省、市、县和基层供销环节的农资经营网点，建设以现代物流配送中心为重点的农资物流经营服务网络，有利于加快农村商品流通业的发展，构建高效率低成本的现代农资物流体系，为强化我国农业产业竞争力做出贡献。22.2 服务“三农”，促进现代化新农村建设的需要农村是我国小康社会建设的重点和难点。长期以来农业劳动生产率低，农村生产力水平不高，社会事业发展落后，农民收入增长缓慢制约着农村经济社会的繁荣与发展等。为此，我国农业法明确规定：“鼓励供销合作社和其他组织和个人提供市场信息，开拓农产品流通渠道，为农产品销售服务；发展多种形式的农业产前、产中、产后的社会服务事业；参与农业技术推广工作。”国家一系列政策、法规的贯彻执行，必将为供销这一立足农村、适应农村经济体制的组织，在促进农业经济发展和农民奔小康方面充分发挥其独有优势提供了良好的发展机遇和广阔的发展空间。xxx现代物流配送中心，大大的拉动了淮安市农村经济的发展，农业生产资料的配送到位不仅节省了农民购买生产资料的费用，加快社会主义新农村建设，搞活农产品生产和流通，推进农业产业化经营，同时也为促进农业增效、农民增收，解决农村部分剩余劳动力的就业问题提供了有利的保证。22.3 做大物流产业拉动内需为区域经济发展做出新贡献的有效途径物流业替代房地产业和能源业，成为第十大振兴规划产业。被喻为国民经济的“血液”，是连接实体经济与市场的桥梁纽带。物流业是一个新兴的，而且是生产性的服务业，涉及国民经济的各个方面，是中国经济发展的一个重要支撑。中国物流业的增加值占整个服务业的增加值约为17，也就是说物流业增长6个百分点左右，就可以拉动服务业提高1个百分点。据相关数据统计，2008年我国社会物流总额达89.9万亿元，同比增长18.1%；物流业增加值约1.94万亿元，同比增长14.6%；社会物流总费用约为5.21万亿元，同比增长14.7%。目前，我国物流业占GDP的比重已达6.6%。有专家认为，物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广、吸纳就业人数多、拉动消费作用大。xxx现代物流配送中心进行本项目技术改造建设，将更有利于推动该地区物流产业的发展，促进物流产业做大、做强。随着项目的实施运营将带动项目区域运输业、仓储业、农业、制造业等多个行业的发展，促进国民经济发展，为区域经济发展做出贡献。第三章 建设条件3.1 项目区概况31.1 建设地点选择本公司位于经济开发区，在城市的主要交通道口旁，附近有高速公路入口及火车站，还有未开发的大片土地。除了考虑到货物的运输方便外，还要到考虑方便客户的原则。故本项目改造拟在原产址周边，以扩建的方式征地9474平方米进行项目建设。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响，也不涉及移民安置及搬迁。同时项目的建设地点在新区，正好处于两大城市之间的中心，是两大城市物流业辐射的末端，形成了物流业的真空地带，加之附近县称地势平坦，公路网四通八达，选择这样的地方建设物流配送中心，形成次一级的物流业辐射网络，拾遗补缺，得天独厚。31.2 自然条件（1） 淮安是物产丰饶的鱼米之乡。全境平原广袤，土地肥沃，粮丰林茂，水域宽广，生态良好，盛产水产、特禽、蔬菜、林果及优质粮油等农副土特产品，形成了蔬菜、家禽、生猪、水产、林木等五大主导产业，是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。地下蕴藏着岩盐、芒硝、凹凸棒土等非金属矿产资源，其中已经探明的岩盐储量达1300亿吨，居世界首位；芒硝储量20亿吨，为华东之最；凹凸棒土储量5亿吨，占全国的70。（2）淮安是区位优势明显的重要交通枢纽。明清时期就是南船北马交汇之地，有九省通衢、七省咽喉之誉。现在，公路、铁路、水路四通八达，京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，从江苏新沂到浙江长兴的新长铁路纵贯全境，成为国家运输枢纽城市，京杭大运河、苏北灌溉总渠等河道纵横交错，即将开工建设淮安民用机场。初步形成了一个以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络，凸现了淮安在江苏乃至全国的交通枢纽地位。31.3 社会经济状况（1）淮安是门类齐全的新兴工业城市。全市现有各类工业企业I万多家，其中销售超亿元企业达到160户，淮钢集团销售突破100亿元，辉煌太阳能、今世缘、康尔馨等6个产品分获中国名牌产品和中国驰名商标称号。机械、纺织、烟草、食品、医药等传统优势产业加快发展，电子信息、特钢、盐化工新材料三大千亿元产业开始起步。全市拥有8个省级经济技术开发区，累计开发面积153平方公里，开发区规模以上销售、固定企业投资、财政收人分别占全市的36.4、30、18，首期1.36平方公里的出口加工区正式封关运作。（2）淮安是环境优越的投资宝地。目前，全市拥有6所高校、19所中专校。高校、中专校的数量和在校生在苏北名列前茅，培养的大批专业人才受到了沿海和苏南等发达地区的青睐。为增强外来投资的吸引力，近年来，全市上下牢固树立亲商、安商、富商的强烈意识，大力整治和改善投资软环境，着力营造开明开放的政策环境、公正严明的法制环境。优质高效的服务环境、规范有序的市场环境和健康文明的人文环境，用一流的政策、一流的秩序、一流的服务吸引国内外客商。31.4 本行业及关联产业发展现状市场经济条件下，企业是经济发展的主体，物流业的发展首先取决于物流企业的实力和经营水平。淮安的第三方物流需求主要集中在少数的外资领域，这些企业物流理念先进、物流外包水平高、供应链管理要求严格且自主性较强，对第三方物流服务需求迫切、要求高；而数量众多的内资企业，对第三方物流的认知度不够，这与淮安物流企业的实力和经营水平也有很大的关系。在淮安物流市场占绝对主导地位的中小物流企业，无法提供高质量的现代化物流服务，物流管理水平低，现代物流的低成本优势，无法得到体现。既无服务质量优势，也无服务成本优势，导致淮安的物流业只能在低层次的物流服务中艰难前行，并可能进入一种恶性循环状态。3.2 项目建设条件优劣势分析配送中心的选址直接影响配送中心各项活动的成本，同时也关系到配送中心的正常运作和发展，因此，配送中心的选址和布局必须在充分调查分析的基础上综合考虑自身经营的特点、商品特性及交通状况等因素，在详细分析现状及预测的基础上对配送中心进行选址。32.1 从政策、资源、市场、科技、基础设施条件等（1）交通运输条件。配送中心地址选择应靠近交通运输枢纽，以保证配送服务的及时性、准确性。（2）用地条件。配送中心建设须占用大量的土地资源，土地的来源、地价、土地的利用程度等要充分考虑并落实。（3）顾客分布情况。准确掌握配送中心现有服务对象的分布情况以及未来一段时间内的发展变化情况，因为顾客分布状况的改变、配送商品数量的改变及顾客对配送服务要求的改变都会对配送中心的经营和管理产生影响。（4）政策法规条件。掌握政府对配送中心建设的法律法规要求，那些地区不允许建设配送中心、那些地区政府有优惠政策等。（5）附属设施条件。配送中心周围的服务设施也是考虑的因素之一，如外部信息网络技术条件，水电及通信等辅助设施，北方地区的供暖保温设施等。（6）当前和今后一段时期，淮安将围绕省委、省政府提出“把淮安建成苏北腹地重要中心城市”的战略定位，按照“东扩南连、三城融合、五区联动”的发展思路，一着不让地加快建设步伐，努力把淮安建设成为经济充满活力、城市特色彰显、生活品质良好、人居环境优美的区域性中心城市。（7）其他。要考虑不同类别的配送中心对选址的需要的不同的。如有些配送中心所保管的商品有保温设施、冷冻设施、危险品设施等对选址都有特殊要求。32.2 主要障碍因素及解决方案（1）近年来，淮安的中小物流企业和个体经营户数量的大幅增加，有实力的物流企业纷纷来淮兴建专业物流园，都反映了淮安的经济水平和产业化进程的迅猛发展。但不论是政府管理部门还是物流投资企业，都要对淮安当前的经济规模和发展前景有贴近实际的准确判断，才能保证物流业的健康有序发展，千万不能一哄而上，重复建设，否则最终受害的只能是盲目者，其中特别是政府部门一定要根据本地的经济发展水平和产业化进程的实际，做好物流业发展的规划，以保证物流业的可持续发展。（2）物流运输业有一个有效服务半径的问题，在规划建设物流市场、物流园区时，要对服务半径范围内的产业规模进行摸底，对产业发展的前景和方向要尽量做到准确判断和预测，有需求才有市场，有货物才有运输，才有物流业。淮安现有的几个物流市场选址，侧重了货物运输的交通便利，大都将地点选在高速公路出入口附近，而高速公路出入口远离市区，周边的产业密集度、企业密集度都很低，物流业务量需求很小，所以中小物流公司、物流经营户不肯入场经营，已入园的也会被迫撤离，以至形成空壳市场。针对淮安物流业的现状，政府不仅要做好产业规划、制定产业扶持政策以引导产业发展，在行业组织力量薄弱时，还要配合物流市场和专业物流园区的运作，整顿行业秩序，介入行业管理，参与专业市场培育。与此同时，招引实力强、经营水平高的大型现代物流企业进入淮安物流市场，以提升淮安物流业发展水平；合理规划和运作好物流市场，将分散的中小物流企业集中到一起，搞横向和纵向的资源整合，用物流联盟的方式增强淮安现有物流企业的整体实力和服务水平。这都需要政府加大管理力度，运用政策引导和强制手段，配合市场运作，才能尽快将物流市场兴旺起来。第四章 市场分析与销售方案4.1 市场分析41.1 项目产品市场供求现状及前景分析物流业是国家重点扶持的项目之一，该项目符合国家投资规划，属于国家重点扶持发展项目之一，发展前途广阔。项目建成后，可以为更多的生产厂家和商品作代理，争取到商品流通环节的更多优惠条件，占据更为有利的竞争地位，最大限度扩张盈利空间。商品配送区域不局限在本公司的连锁店范围内，可以向更大的区域发展销售业务。跨区域、跨行业开展物流运输业务，收购、运输农副产品，最大限度降低车辆空载率、减少绕路，降低成本，提高盈利率。另外，合理的物流市场调查就是物流企业为了提高决策质量以发现营销活动中的机遇和问题而系统、客观地识别、收集、分析和传播信息的工作，是物流企业营销活动的起点，贯穿于整个营销活动的始终。通过市场调查，物流企业可以掌握市场的现状和发展变化趋势，为营销决策提供科学的依据。目前淮安的众多中小型物流企业还停留在“同行是冤家”的小农经济时代，停留在低层次的价格竞争上，很少考虑过“众人划桨开大船”的道理。所以配送中心应积极才去技术改造，提升自己的竞争实力，为以后的可持续发展打好基础。41.2 项目产品的市场竞争优势分析4.12.1 配送中心的最终目标是实现“五化”（1）购配销一体化配送中心除食品、百货外，将增加食品的加工功能，在储存配送过程中，配置冷藏冷冻仓库和保温运输卡车；满足物流全过程高速化高效化的要求，具备从收货验货储存装卸配货流通加工分拣发货配送结算到信息处理等多种功能实现商品购配销一体化。（2）规模化规模就是效益，配送中心将利用仓储规模较大优势，从现在的年配送量5万吨提高到12万吨，由流通中心运输中心普通仓库和冷藏仓库四个部分组成，形成现代物流的规模化配送体系。（3）自动化为了提高商品处理速度减轻作业强度使不熟练人员也能准确作业，配送中心将逐步采用电脑控制系统，缩短采购时间，提高货架利用率，提高作业人员的效率，提高配送的实载率，逐步实现自动订购。项目实施报告（4）集聚化配送中心的商品特点是多品种少批量，因此，必须建设集成化的配送中心，将配送中心冷藏冷冻仓库商品集散中心办公楼等设施集中在一起，充分发挥配送中心的集聚效应。（5）信息化配送中心将广泛应用网络信息系统，逐步实现库存管理、业务经营、配送管理的电子化和无纸化，提高供应商批发商门店相关的商业信息处理和交换效率，控制从接受订货到发货的整个配送过程，确保对门店实施准时配送，合理控制商品库存，减少库存商品的资金积压，节约配送费用。4.12.2 项目本期实施的技术改造的主要内容和特色项目主要内容：（1）配送中心、综合办公楼的改造期间完成了1428平方米仓库的改造、1508平方米综合办公楼的改造。（2）配送中心的营运公司坚持边改造、边营运的策略，至2010 年，中转库和生鲜库调整改扩建全部到位，目前配送中心已进入全面营运期，效果良好，预计2012年将完成配送量5万吨。（3）配送信息系统的建设公司致力于配送信息化建设，从筹建配送中心开始，就不断地加大信项目实施报告息系统的投入，建设相应的配送信息系统，为配送中心与门店对接提供了一个快速对接的平台。配送信息系统的建设，提高了配送中心数据安全性，加快了配送效率，为准时配送打下了坚实的基础。配送中心使用的商益6.0 是国内目前比较先进的超市软件，稳定性高，在进货、销售、促销等方面经济实用，可提供大量的报表和灵活的自定义报表，为配送中心配送决策提供了科学的依据。（4）配送人才的建设为了适应现代化配送中心的发展需要，人才培养工作刻不容缓。公司从2009 年开始，聘请大专院校的物流专家来公司讲授配送中心的运营与管理，邀请外省、外市同行业的配送中心管理专家来公司传授经验，邀请杭州商益电脑信息专家来公司培训，把不同岗位的员工分批送出去培训，派出各类管理人员去高校深造、去外地连锁企业学习，同时公司各连锁网点之间进行人才流动、培养。配送人才的培养将是长期的、不间断的。商联超市配送中心将不断提升现有各类管理人员的管理能力和业务能力，使之能适应现代配送中心发展的需要。项目实施的特色：（1）高水平的装备配置物流配送中心面对的是成千上万的供应厂商和消费者以及瞬息万变竞争激烈的市场，为此配送中心配备了现代化的物流装备。如电脑网路系统、自动化仓库、新型货架、现代化装卸设备、自动导向系统、自项目实施报告动起重机、商品条码分类系统、新型配送车辆等物流配送机械化系统。（2）高素质的人员配置培养和招聘一批素质较高、具有一定物流专业知识的管理人员、技术人员和操作人员，是公司近几年工作重心，确保公司扩展和适应市场发展需要。（3）高水平的配送管理配送中心当前的物流运作模式，主要以提高和适应为主，通过向同行学习，科学合理运用现代工具，借鉴现代企业管理制度，确保配送中心的功能和作用较好发挥。4.2 营销策略、方案、模式42.1 营销策略4.21.1 品牌策略（一）品牌化决策（二）品牌使用者决策（三）品牌名称决策4.21.2 物流产品组合策略（一）扩大产品组合策略1、在维持原有的质量和价格的前提下，增加同一产品的款式和规格；2、增加不同质量与不同价格的同类产品；3、增加相互关联的产品；4、增加与现有产品使用同一材料或相同生产技术的其他产品；5、增加可获得较高利润而与现有产品完全无关的产品。（二）缩减产品组合策略1、保持原有产品宽度和深度，即不增加产品线和产品项目只增加产量、降低成本；2、缩减产品线，企业根据自身特长和市场的特殊需要，只生产经营某一个或几个产品线；3、缩减产品项目，即在一个产品线内取消一些利润较低的产品，尽量生产利润较高的少数产品。（三）产品延伸策略1、向下延伸。指企业原来生产高档产品，后来决定增加中低档产品。2、向上延伸。指企业原来生产低档产品，后来决定增加中高档产品。3、双向延伸。即企业产品原定位于中档产品市场，当其掌握了市场优势以后，决定向产品线的上下两个方面延伸。一方面增加高档产品，另一方面增加低档产品，扩大市场范围。4.21.3 新产品开发的策略（一）领先策略（二）超越自我策略（三）紧跟策略（四）补缺策略4.21.4 心理定价策略心理定价技巧主要是通过分析和研究客户的消费心理，利用客户不同心理需求和对不同价格的感受，有意识地运用到产品或服务定价中去，以促进产品的销售。（一）声望定价（二）招徕定价法42.2 营销方案4.22.1 新产品定价方案（一）取脂定价（二）渗透定价（三）满意定价折扣与折让（一）现金折扣（二）数量折扣（三）季节折扣4.22.2 区域定价方案（一）运输费用主要包括：1、人工费用2、运输费用3、其他费用（二）装卸搬运费用主要有以下几方面：1、人工费用2、营运费用3、装卸搬运合理损耗费用4、其他费用（三）仓储费用主要包括以下几个方面：1、仓储持有成本2、订货或生产准备成本3、缺货成本4、在途库存持有成本4.22.3 价格调整方案（一）价格调整技巧的主要形式1、按不同的客户差别定价2、定制化价格3、按产品部位差别定价（二）价格调整定价的适用条件1、市场必须是可以细分的，而且各个市场部分须表现出不同的需求程度。2、以较低价格购买某种产品的客户没有可能以较高价格把这种产品倒卖给别人。3、竞争者没有可能在市场上以低价竞销。4、细分市场和控制市场的成本费用不得超过因实行价格歧视而得到的额外收入，这就是说，不能得不偿失。5、价格歧视不会引起客户反感而放弃使用企业服务，影响销售。6、采取的价格歧视不能违犯法律法规的规定。42.3 营销模式绿色营销、网络营销、整合营销、关系营销4.3 市场风险分析客户是物流企业服务的对象，是物流企业一切营销活动的出发点和最终归宿。43.1 项目产品市场风险因素分析（1）市场需求变化（2）客户满意度43.2 防范和降低风险的对策（1）维持原生产状况不衰的对策重视品牌建设：（一）确保产品或服务质量，做到持之以恒。（二）发展规模经济，增强企业实力。（三）加强科学管理，培养优秀人才。（四）注重形象宣传，提高企业信誉。（五）坚持开发创新，增强品牌活力。（2）保障新产品开发成功的措施首先，必须进行细致、周密的市场调查，考查清楚市场对此新产品的需求，使该产品上市时能够被投入事先界定好的目标市场。其次，开发时需要有安全、可靠的组织保证。第五章 建设方案5.1 建设规模本项目建设总用地面积20130平方米，总建筑面积10800平方米。项目主要建设内容及规模如下：51.1 一期工程土地总面积10656平方米，建筑面积4500平方米。其中仓库7200平方米，综合办公大楼400平方米。建材、装修产品材料及五金交电等大型集散存储仓库3340平方米，农副产品和百货等中型集散存储仓库2435平方米，散货等农副产品小型集散存储仓库695平方米，冷冻仓库730平方米，职工餐厅及宿舍825平方米，生活超市108平方米，辅助用房（含公厕、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室4个等）228平方米，道路广场1895平方米。51.2 二期工程新征地9474平方米。其中：仓库面积1428平方米，冷冻仓库730平方米，办公大楼1637平方米，多功能宾馆1420平方米，职工餐厅及宿舍826平方米，生活超市100平方米，个体物流公司加盟点用房922平方米，辅助用房（含公厕、配电房、水泵房、锅炉房和门卫室）516平方米，道路广场1895平方米。5.2 建设规划和布局52.1 总平面布置原则（1）符合淮安市工业园区总体规划要求；（2）总体布局合理，功能分区合理，满足工艺操作、行业规范要求；（3）符合防火、卫生、安全等有关规范的要求，并充分利用土地的原则；（4）充分体现功能区分明确，物流人流互不干扰、流动顺畅等原则。52.2 竖向设计建设场地地势较平坦，采用平坡式布置。根据相邻城市道路的路面标高、场区排水以及车辆行驶安全等条件确定建筑物地坪和厂内道路标高。52.3 场区防护及绿化（1）用地内建筑物根据其性质、耐火等级按防火间距要求布置。（2）靠近道路的围墙采用通透式围墙，其它采用砖砌围墙作为周边维护，出入口设门卫。（3）绿化是环境保护的一项重要措施，在总平面布置中充分考虑到绿化区、绿化带的设置，增加绿化面积，达到美化、防尘、防噪音的效果。项目总绿化面积为1305平方米，绿地率13.77%。52.4 道路广场、停车场设计（1）场区内道路便于交通运输和消防。采用城市型沥青混凝土路面，道路设计为8m，其中入口处、仓储区主要道路为15m，次要道路为6m，道路转弯半径设计为612m。（2）在场区出入口前及办公、生活区建筑物间穿插布置绿化广场。（3）停车场采用混凝土路面，为便于不同车辆停靠及出入，保证场区内交通顺畅，停车场在明显位置设置办公车辆、运输车辆停靠标识。5.