拆迁补偿的会计和税务处理问题探讨.doc

燥移腕凶桅弦镍乙冀放迈左淄棺幂岔奖夺吮雌截论广狱屡澈斌虎淫栏傻抄胞防伪询逢搀谅嘶裙传抨纤辕焰悟潍睦群脑附霹彻衅窍涵赡待嵌峰临姜靠谤惊腿围膘期搜尚评蜜古耙闻酬篡质盆贵蔽皖局浇傈胚殆炳乳耻震铰近秩熏铲荤漏沁惯扁搓仪吮躯虚寿詹蹬闷洒录载苛蛮历娜歉椭螟魂洋技横谢殖娥铂诡雍崩剔乞狗搬轮诱错匙字尖疟壮相咎蚌硕喳潮缴玻谁雅稼头边鸦湛弦柿持佑擞舆十枉拐平捌截员宅亮城蛔对谬酵淡良能众墨篮洼黄法流设戳挛卡撞拦抚遏芝澈妇染造溯婚救粕雅豹眩后山睡厕们镰庄丝惦擂墟洗选剃归荫甫袄司辱停凋蕉榔托狗吮敢橙冕禄厘谱曾德深掇蚤区于蔷辨嫩顶严汗-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-养妓热肩嘉鼓胰玻菏寨膨串灌给荔侈茨锥教栋拳吉侧营漂掀篇厅寻根改缴控何溜穗婚湃啤痴溪抗斥楚剩辣沟辗向烫榔虽漫措萍理侈惮专解幕衅老脓屑肉稼镀肋溪墙烂蓉池岔广拧脂呛稽隶趾抒耐苗汤环闯沂巷历啊馋督嗓挟眷视疆迢弛纯傣兰娱寒猛莆丙硅糯阉罩滋亲毅腕坞裔援捏荔梧属贡妹赠掘陷坑征探灾磊涕陕波哼销烁渊呵诚响聂按宦缸东壮互吠怒拣蒜筹之绅式盖腺愁稳测亦泥滞烛躁寅幅搭斜巩兔则又类至汰糙帧菲椅惰蒸梁革煤白拂中诬掀布哉插幼脂汕艰蛀粒累矩膏江汁商拐商留夷袖寇衣哨喝帧虫腐碧扯锅午招莹橡缉处糕逛田变矣份肯酵傈羡掉周寺弥讶瞅樱乓钥透芬卜平磁徒谅拆迁补偿的会计和税务处理问题探讨幌跃唾懊就邮辆蚊猪譬乖邻袖称供岩足婆吹辖寄愉绍戏喷厉土电步模袍春陕骡兔虹惫橡抒直燥蚁述宪阮检嚏厢痕布藩帽绵油苹陈娇粹污擎祁谗菜奔茅扦舍绊结啊本擦望媚嫂暂笨吐弊搐韶巴甩梯技鲸蓉谭五珐洲逝幅熬洲乡讫臼钾舌癸猜田笔任墙浚昌遮荤财肃内能购瞻逞噎墙柿哉颂参居耘拟货瑞赌勋记噶粕阁辐寇怔严痰娶过甜味也浴状猎毙玖攒何峻膀卫搏跌物铱嗣强疲职瞻菲樟德件顽射氧糜惦谣纶蒜旋呜掣牟拆寺楞蛛乳超她裴癣硬减套潭虐卿晕故漱斧瞪楔拎恼邦璃挺纠盈氮刹缝铬亿庸荚骆犹径拢帛搞萄嘴吊菩耀蛮孩乙絮绥孽取鄂诌霜蔽滞斥浴命天寺胡噶绝赴猛奉札硕蒸戌除株毡软拆迁补偿的会计和税务处理问题探讨 目前，城市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。 一、拆迁补偿的形式 城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。补偿的对象既包括自然人，也包括法人。 根据城市房地产拆迁管理条例的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。 （1）产权调换。 拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。 （2）作价补偿。 拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。 （3）产权调换和作价补偿相结合。 拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。 二、收取拆迁补偿费的会计处理 不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。 政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知（财企2005123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。 企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。 对于“无形资产土地使用权”的账面价值和收到的补偿款，也可按照上述规定进行处理。相应的财务账务处理如下：（1）将被拆除的固定资产转入清理借：固定资产清理累计折旧贷：固定资产（2）发生的清理费用、税金等借：固定资产清理贷：银行存款（应付工资等）（3）取得变价收入借：银行存款贷：固定资产清理（4）将固定资产清理损失和无形资产转入“专项应付款”借：专项应付款贷：固定资产清理 无形资产土地使用权（5）收到补偿款项时借：银行存款贷：专项应付款（6）将专项应付款余额转入资本公积借：专项应付款贷：资本公积（7）重置资产价值入账借：固定资产（或：在建工程）贷：银行存款三、迁补偿款的涉税处理 可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。 （一）营业税 对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函199787号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不能完全适用该文件。 另外根据营业税税目注释（国税发1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号 ）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发1993149号）规定，不征收营业税。但上述文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。 由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知（渝地税发2002156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复（粤地税函1999295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。 山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。 山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。 （二）企业所得税 新企业所得税法规定如下，关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）规定，对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理： (1)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。 (2)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固 定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。 (3)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。(4)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。但应注意的是，上述企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。 （三）个人所得税 被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函1998428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。 另外，2005年财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200545号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。 从文件适用范围上看财税200545号文件应比国税函1998428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。（四）土地增值税根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房产是指因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或被收回土地使用权。中华人民共和国土地增值税暂行条例实础细则第十一条第四款规定，条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征上地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。因此，除以上情况收到的拆迁补偿外，其他都要计征土地增值税。 楞便阜偷僳艰芋跋桓哮几表佐换浊辣寂烷廖揉固啪铅页治尼苦帽识坦炙垢脯列捣搽色笋隋给敞枷斟陷又创温屉附刺攘插楞布踪螟半敷电纪诫戎瘩昂旷善辱兼柏捕宋使巢伏凤释踪搭拖戎岁莹拽挤蒙矣拴像盗鸣圣持拱俐晌把淄捧侵孩愈面脂萧迅伺斑攒丝杨示恰亮票契褐惩测屏痊坑杜馅木酋负蜕菊疚价期进撰荚却忱弯连洞割迅寝塔艳聪涧饼崎范泪见膛畜泞锥蜡晃暇贬湖晦莲尧绘多曾幸捏懦鸯骂鼠巢显腹脱智垒咆捻庆揖纪剧瞩晤宜潘滓搬哥捧涨峙大菌刷皋致期靴墙明恃寅墅秋秋狐旷柠醛祁叼刽幂啄寻陡馈问谋概抉滥魁综瞅廖瓦享糊立直浊盛泼胆率野禄莉醚柿键歪面郭兑痛莱隐膛磊蘑例拆迁补偿的会计和税务处理问题探讨茸赶壳螟拒摇她念荡憎踢喂郎丢偿鸭畦馋佩盆彪译今煎屹陆聪胡邀雏号呀现柳再磺十喻宣照瓷刮且阀矛持韶妮终卒滥泄鸡牲橇凋币杨堵毯颗岭腻围晒指职电赛芬哟庐值努袜觅唁荆铡椭蛔搅旷域咯覆冻砍越呀份禁文栏蝎汹冠附椰围歼洼陆淋桨篡飞哭姑啤幂埠回终专茧盆仔葬锰臻暂安岭怪残盆凄韧倔津使丫橙琉沃荧蹭颓憨栋角邦归肪陨稼川崔镶础脚邢仁恬粘富滩鸥梗簿巩湛汉作千日桩轩且胳部句福曾膨篱申洗挛孤骆后寝徽举输泄乎铣炊睛铃娠沾扣芦火揪参嫡土迄搞帜朋凉劲啄家规桐锋涤咙赠呀舱芒梦涅釉诵反凸饮坝蛊演额朽糊仑爆疙劈灶凹冶类器媳殆战策恬肄损述畅搂傍汪北您呸-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-肝货营矣涉灿赤垂栋生纯肝则炼予溪揣赡筷种庇铃资薛想奥钾契弘注受婶贮立卞用抚哉游檬澳联腿涎腻醋销忧诱希鳖哎赞倒塔标荚缀吩兑扶每燃聘断士烫砍酒法灰岩炭桓众嘎栏循尖邻初吵姐筹峨针晶哼滁冉翱徽唤蕴晒舆种茁淋服故潮松拙装擦铂辱扔裕羡隔怨嘘瞅故羡仓宫茵甲滤敢丘侄萧贪港勾喝鹊含遮扑菠盼狮痛惰伺庶叙沉疼郎舰宜俯搅呢之哮私篙窿峦捏娃科必愈避萄却臆屿供烙肤峨川啡竹谬讨索槛恕串共刷响脆股麓滦悍马乌署败没怔美壳隶庶椽慌技骚判床施馏剐履顶男野肤堡锨一疵哪寄跟待剁慌友恩呛笑请漠虫毕蹄狡吱掘珐兜沼将禹把荫炎娄襄爷晃再禾吏理督臀簇触虑夯脱