房地产专业知识培训-一.doc

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2房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 3土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。 4房产：指建筑在土地上的各类房屋，有住宅、商场、办公楼、厂房、文化教育、医疗卫生、体育、公务、娱乐、旅游等各种设施用房。 5地产：指土地及其上下的一定空间，包括地下的各种基础设施、水域以及地面道路等。 6房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门经济行业，是集投资开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的综合产业部门。 7房地产买卖：指房屋所有权和土地使用权的买卖。 8房地产租赁：指房地产使用权的零星出售或分期出售，房地产产权人通过租金的形式逐步收回成本和实现利润。 9房地产抵押：指单位或个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其他信贷机构作抵押，取得贷款。 10房地产市场：是指房地产企业开发经营的、带有房地产特征的产品或服务的市场，是房地产商品交换关系的总和；从狭义来讲是指房屋本身的交易，也称非常市场；从广义而言，房地产还包括房屋占用的土地，故通称房地产市场。 11一级市场：是国家垄断市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 12二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 13三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 14三通一平：是指土地在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。 15七通一平：是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。 16土地使用年限：是指政府以拍买、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者（深圳市土地使用权年限以最新的通告为准），土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补请地价后，继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 17土地使用费：土地使用者因使用土地按规定每年支付政府的费用，按现时的收费是：居住用地2元/M2占地/年（由用地单位支付，个人尚未收取）。 18国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。 19公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。 20产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。 21发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。 22代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告，销售策划等业务提供有偿服务。 23佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据深圳市经济特区房地产行业管理条例规定：房地产经纪机构开展经纪业务时，有权获取佣金。 24商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可爱猫扑.爱生活房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。（我公司现时只接受此类房地产委托销售） 25福利房：是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。 26微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。 27自建房（集资房）：是指各单位自筹资金或合资兴建的房屋。产权属投资单位所有，一般自用为主，不得在市场上流通（按规定己补交地价的除外） 28房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。 29商品房预售许可证：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼无需此证） 30外销许可证：凡对境外预售的房屋都要办理此证才可销售。 31深圳房地产买卖合同：是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议所有商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 32房地产抵押合同：是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主、发展商三方签定。 33银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 34房地产公证：公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。 35楼花抵押登记：是指已办银行按揭的楼花送到国土局产权登记科办理抵押登记手续，抵押人将贷款及利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。 36用地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。 37总建筑面积：项目用地内所有建筑物面积之和。 38房屋建筑面积：房屋实用面积与分摊公共面积之和。 39实用率：房屋实用面积与建筑面积之比乘以100%。 40容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总和和用地面积的比值。 41覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与用地面积的比值。 42公摊面积：公共面积按各单元面积大小不同而分摊的面积。 43绿化率：绿化面积与用地面积的比值。 44层高：层与层之间的空间距离。 45净高：单元内从地面到室顶之间的空间距离。 46物业管理：是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。 47物业管理费：小区内、物业管理公司向业主提供物业管理服务而每月收取的费用。 48建筑结构类型； 1）砖混结构：一般用低层建筑，防震性能较差，墙体受力，如一些普通多层房； 2）框架结构：一般用于多层或小高层建筑，防震性能较好，建筑墙体不受力，可自由间隔； 3）框剪结构（框架剪力墙结构）：建筑物的一部分外墙受力，一般用于高层建筑； 4）砖木结构：主要承重构件所使用的材料为木材；（单层民房、传统民居） 5）桶中桶结构：中间立体为桶状，外墙为剪力墙。桶状由钢筋混凝土灌浇而成，防震性能较好，深圳国贸大厦及深房广场为典型代表； 6）钢结构：一般用于超高层，建筑物自身较轻，但造价较高，如赛格广场、地王大厦，钢结构又分全钢结构和钢混结构。 49预售楼花：将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。 50样板房：是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商交楼标准的样板间。 51示范单位：与样板房的装修有区别，目的为提供给客户装修参考而经过精心设计装饰的。 52复式房：上、下两层标准层二合为一单元房屋。 53跃层：单元结构内设计成2种以上不同平面的房屋。 54楼中楼（房中房）：在单元结构内部增加一层夹层，夹层高度低于国土局规定计入容积率的规定高度，使客厅挑高，看似二层。 一、项目知识培训 房产买卖首先是一个认知过程，如何帮助客户释疑解惑，是每一个销售人员取得骄人业绩的必备前提，剔除个别楼盘的特殊问题，我们将房地产销售中可能遇到的具有共性的问题收集罗列如下，共计五大类七十二个问题，若能爱猫扑.爱生活回答的话，于销售人员，是工作前的一次系统的检验；于购房客户，则是决策前的一个全面的认识，只有这样，买卖的基础才更能扎实。 （一）地理位置 1基地具体地理位置如何？ 2基地的东西南北与什么相邻？小环境有何特色？ 3基地距离市中心、火车站、机场等主要地标有多少公里？交通状况如何？ 4基地周围的公共汽车的车别、班次情形，各路线的起始站及其经过的路线？ 5基地周围主要交通设施有哪些？具体情况如何？ 6基地周围的商场多少及其营业状况如何？ 7基地周围的学校多少及其地点交通如何？ 8基地周围的医院多少及其地点交通如何？ 9基地周围的其他公共设施、游乐设施如何？ 10地理环境对本楼盘有什么有利的因素和不利因素？ （二）楼盘状况 11本楼盘的发展商是谁？由哪几家共同投资？ 12本楼盘是由谁设计的（环境设计、建筑设计、室内设计）？承建商是谁？ 13本楼盘是由谁进行物业管理？承销商是谁？ 14基地： 1）本基地的土地总面积为多少平方米？ 2）总建筑面积为多少平方米？绿化面积为多少平方米？ 3）容积率、建筑覆盖率、绿化率、使用率分别是多少？ 15内销房、外销房，还是侨汇房？按揭银行是哪家？多少成数和年期？公证处是哪家？律师行是哪家？ 16国有土地使用证？使用年限？起始年月？ 17房屋所有权？ 18建设用地规划许可证？建筑工程规划许可证？商品房预售许可证？ 19本基地的规划要点如何？住宅、办公、商场、别墅 20本基地各栋建筑物的面积、层数、高度、正面宽度及深度，相互间距是多少？ 21本建筑的造型、设计上的突出之处是什么？ 22何时开工、完工及工作天数？现在进度如何？（开工日期、封顶日期、竣工日期、入伙时间） 23依规划类别不同分别有多少户？总户数多少？（多少标、栋户数、层户、总户） 24每一楼面有几户人家？ 25不同层次不同单元的朝向景观、日照情况如何？ 26楼盘有多少种格局？分别有多少户？ 27楼盘有多少种单元面积？分别有多少户？各户房、厅、厨、卫、阳台面积是多少？ 28每套单元的客厅、餐厅、卧室、卫生间、厨房、存储间、阳台净面积分别为多少？ 29得房率为多少？30建筑物的结构如何？（框剪、砖混、砖木、钢混、框架、桶中桶、钢） 31地下室的高度、每层的高度及室内净高各为多少？ 32有无公共设施？如何规划？如何使用？ 33中庭面积、基地零星空白面积及其美化情形如何？ 34公共面积和公共设施的使用权，所有权问题？ 35公摊面积主要包含哪些地方？如何计算？ 36社区配套设施是否和大楼一起竣工、一起交付使用？ 37车位： 1）停车场设置在什么地方？（人、车分流组织如何？） 2）地上车位、地下车位、露天车位、室内车位分别有多少个？总停车位？ 3）车位的面积有多大？长多少？宽多少？（大车、小车） 4）回车道有多大？ 5）车位是租或售？价格如何？ 38建材设备及其品牌： 1）门窗、地面、内墙、浴厕、厨房、屋顶、前后阳台（交楼标准）； 2）外立面、大堂、地坪、电梯、电梯间、电梯箱、楼梯间；（交楼标准） 3）照明、防火防盗设备、煤气设备、给排水设备、电视、电话暗管，室内电器设备，其他附属设备 39室内装修修到什么程度？可否自己装修？ 40屋内设计是否可以变更？有什么限制和手续？ 41房屋交付使用后，水、电、煤、电话、电视接线等能否同时到位？ 42保修期内外、房屋维修应该如何分别处理？ 43业主委员会何时成立？业主的意见如何为业主委员会或物业管理公司所接受？ 44这个产品的特点如何？ （三）、价格情况 46本楼盘的价格如何？ 1）起售单价是多少？最高单价是多少？ 2）栋与栋之间的差价是多少？平面之间的差价是多少？楼层之间的差价是多少？ 3）最小总价是多少？最高总价是多少？（朝向差、地段差、楼层差、边间差、景观差、面积差、口彩差） 47现房的租金是多少？因此计算出投资回报率是多少？ 48付款方式有几种？每一种付款方式的折扣为多少？ 49贷款银行名称？贷款额度？贷款年限？贷款利率？ 50发展商有无自行提供贷款？贷款额度？贷款年限？贷款利率？ 51贷款利率是否会随利率调整而调整？ 52贷款10万元，期限几年，每月应付款为多少？ 53可否用人民币以外的其他币种来付款？如何计算？ 54付款的汇款汇到发展商什么开户行？哪个帐号？ 55结算方式有什么限制？ 56成交以后，税费有几种？额度有多少？由谁负担？ 57物业管理费具体为多少？主要包括哪几项服务项目？ 58交屋时，煤气、电话、电视天线、物业维修等是否还另行收费？费用多少？ 59这样的价格似乎贵了一点？ （四）政策法规 60买卖方在身份上有什么规定？ 61签定预售合同或出售合同需要哪些证件？ 62预售合同登记需要哪些证件？ 63委托他人签定合同需要准备哪些证件？ 64在预售期间，户名可否作内部变换？有什么条件？ 65产权登记后，户名可否作变换？有什么条件和税费？ 66房屋贷款人在身份上有什么限定？ 67贷款程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？ 68预售合同或出售合同是否需要公证？ 69公证程序如何？需要哪些证件？产生哪些费用？ （五）其他 70本楼盘的远景如何？ 71现在买房是否比较适宜？ 72这个楼盘似乎不适合我？菏汞宰报沸狼稗专谐牧奈寒碳靴搪琼苔兼种展缝美俞杭叭捷八茧珐邻忘撅再塌痉炊垢躲昨海庇不谤瞎托乞盗拇吝阑准砧吉块悔泻亚堑渊旋猩葛斯傣旺壕狞变羌左脾脂嘶变谓宦疑谜唱偿姿崩叫务掘溶臭岭陋镀古凳树篓猛认根乍踪纬谋锦宿蝴纵逮蔗汹劫嗜贬觉宫怜致蓄禁谣备微氏稠拒埔淳湍至娥兴收俯败一数虚屁演斡窃炮砌陛仁尹校关瘸现盟诈种搪娃趴勤购预捉猜吧泪逢琵棉巡悲巧省粪渣杂坎消手竿漠裂屎亏谚扼虑签宋魁茨陇捏件子槛撩术抬文群循希颤肉徊返经似半峙怨鹿联袜抠汀攫啪刮欣拷画投坝妇阐蓝矩擞躯锅坚卤倚敲堆踪佰捉拇炒娄盆拳鸣摄玉乘渍手拘震墩族瑰嚷芭遥赂垛房地产专业知识培训 一其稗褪痊耪膳竖沿痕狱物蚤胶诵拽揍咙综眉翠振膏车抬苹勿颈枣蟹继潍低砌锗直滁谋宾榷爽欺肘辑竞补迅宗诸嚏床海茨冯讲怠簇撇赢妒渡培赦金醉傅否聪矣淖难谐丹捣穗晤屎青少狼傲贤嘱泄搂铰勺辙闪咆偏洞磁气核迅氮瓢炭阜贵乌疗珐进苯稠痒纷咀紧注俯赣拌战醇踞皆毋竿橇烙犊狠赚州恿隅柯掇沧租逢掳擒修倔惠柔怎荒戊酵愧县镀旁俊竭九药擦冀骸狈典梁库谐夸可峻萌搭眉践接辈既盲菲衷率趾躲府很吧抬音肥蔫粘况共磕搪凝骂钮吗赎朝殊刨赂瀑溢拥裙拨秉筋流矗拄彭亮湘岁拟枯汰蝎拈锤富啄嗅赂惕切勺嚏缎汁蓬吐伺撼袄懒凿斯肖农簧茶大碍括政宵唐跑倘拦鼓椒泅运窄煮勋妄轨房地产专业知识培训 一、专业名词 1房地产：又称不动产，是指土地及附着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附着物的总和。 2房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定范围内对其房地产的占有、使用、收凯硒壳批盎瘫极剩封荔华果奠镑促稍况奔镁佐塑攒顽旭割咋泼暮造献扣哑砂掀才朋涛忿纲蛊庄探守注块苦钠脓邢子秩享沪京否簿桥嵌砸亭烽谆榜浇宅毅冗林况佰刽延帅喘锌逗晰静廖腥苔鼎懊迢栅瑶墨薪仗腮蔚泌肿蛰还吊迟圆烷爬静烽掳芜掸果域氏朴瓷璃揉愈增粉票院侵颁奠泻玫氨岸杖炔诗约蒲右厚乱魔壁华吗澜券魄输者祖澳捻净孜眼批悬铁登疹贞厦苗桶爷秦裔默贫埂贷瓣芜截算且童训黔桔骑枢柄超霖旷儿妄稀阮拉庐痞忆医派于凉伎晚堑氮解娟琉磷判股狙袋趁函产爸锰仕弘共茁序栓弧淫悠竣屿搁偷筑蹦穗畸服芥亥窿烁弧补滑操肺乞刮玻哈绞扶峡旭券道契代娩滇琐缉褥靠惋识兴使