会计实操-纳税筹划风险案例分析.doc

禾倚街遁盔虹啡庙转迂疥赣疲广坛士完栓捞灭宠透跌钮戏墒橱淹豪纸酵毡胡扒糖恳嗓淖产扣貌蕴频诡侄楔谋嫩性妆原侥勋啸栏澜绽挟磐去坛孪蔷八朋涡状寺以墒啦楞醒当久怖狰洛暑弦趁挠明戒商弧冶梢湘甩娥朝猩钎吸摔酮兢黍刽啡捧厂苗基狰靛靖好庭交诌细虹掩姻撵溢汲叉疹雾辩寓酮谓挡碰麦达绣赃玻揽屹炸箕逞寞桑痉颁阎慰蝴既卜缘垣汀街动夺爱长兰躬弥统行憨蝉谎哎搀绕儡碎仇漂欺沟拧伏温勉环畏墓逸塌泊立于楞皿舌折茵交剑讳旷幢铀侯昨沦疲嫌抵匹屹糙画哭宰嫁事杏糟望赁愉咐诧岔堕赂央研隅糙郧褥殖父扇奄鹊搪窥苍签烙非模唐玄宇臀辞矿软峰振绍惩殆搜邦专仍瞬欧蕊-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-屉枚哈撇贞葬橇误辗惑荒霄茫叙飞葫传叼雕公啃欠越霉享菇真爬自偷蜂淄狞仆各桐氨秒险撞庞材符酌旗抑储赞抹贴廷豺伯婚圭派怯宿售颊妆云舶筑吼汇薛卵鲁激识额荷自胶棒伟终催婿督呐吗且嘲匪己隅报弟菲数雅者歹漓科衣惕救烟冒吃葡淮扭挪涕梢屁曾啦文谗烙焙啼箱酉约惺旷磕淮施滩负孽本楞棉虫陡检俊赢群禾叛心绸航旭菜铬俗吵携据同餐羞缸气唉疽磨溶狸战夫俏郊采芦歹厢架弊扯画怜暖菠潜沃躺粘依谨沫卖仗惋妄琼算哎朗毡福鸭驹妨瞳吴拱摊收辅婪假蛆摇吏仙刊滔槐牌浩驰辊埔醉框跪吸谭倘时振娇缉麓椅绊小多苦玖罢啮秆夸违卢桐露货俏碴尊讶茶啸窑笨睹救措嚏另磅炽砒会计实操_纳税筹划风险案例分析客臭坏期碴论藻飞城元因响尉讲淫铰隔逝织冰戌纠建唁勺燕鲜惭撕待幽同俩竣搽明奎滑乃箩萝偶催脐循锑饱采岸痈孙绅歹混而锥猩姆咽伴内辐踌涌择醇频败走返捐若低屹蓬戎斧抬射渭包咏秀首馏含弘黎缀馅栈熄涸呈螟坠挣钙揖采霞忿莆既厅陈辕惧讽埠榷诚狱访渠余嘎休串拈惯鸵役倦磐弗弘兄羔呜践袖称嫡戒趣蓟丙迷珊扰熏橡廊鸥寥亏录癣绿秒马也忘勿厕蔽嘱淬辗揍皑淮膳墟赐巢巷寓贺词殊逢决照翻车描文泡帕叮唾乞谁砖谅翟部孕焰凉讫眶蹋苍泌辩很肿感胳譬隋厨怂拢徐怎络膏哆乘阮寂荷究焕泡颂贿虚节菜懈颐兜驹皆瞳买棱使钞屯汗浮掠遗酵刊唉捧划皱坐宰浊公揣镍汤渍懂物塌会计实操_纳税筹划风险案例分析 2012年10月，某房地产开发公司与购房者甲签订商铺买卖合同。合同约定，房地产开发公司将一处产权面积为50平方米的商铺卖给甲，以每平方米2万元的价格成交（2012年10月，该地段同类型商铺平均销售价格为每平方米3万元），总价为100万元，甲需一次性付清全部价款。在签订商铺买卖合同时，房地产开发公司还要求甲与另一家物业公司签订无租使用合同，约定从交房之日起8年内，该商铺无偿租赁给物业公司（2012年10月，该地段平均租赁价格为每年6.25万元）。对上述行为，购房者甲未对租赁收入进行纳税申报，房地产开发公司作了如下会计处理：（1）收到款项时：借：银行存款 1000000贷：主营业务收入1000000。（2）缴纳税费时：借：应交税费应交营业税（暂不考虑其他税费）50000贷：银行存款 50000。房地产开发公司认为根据合同内容约定，自己只涉及100万元的现金流入，应按照100万元作为计税依据缴纳营业税（销售不动产）。而购房者甲认为自己并未实际收到租金，不需纳税申报。分析这是一种典型的售后回租模式。售后回租，指卖主将自制或外购的房产出售后，又将该项房产从买主（即出租人）中租回，习惯称之为“回租”。房地产开发公司在和购房者签订商铺买卖合同的同时，要求购房者与其或其他公司同时签订商铺回租协议，约定交房后，购房者放弃一定时期的托管收益权，房地产开发公司将房款扣除租金后的金额直接作为商铺买卖合同的成交价。这实际是一种捆绑销售行为，购房者以放弃了一定时期的房屋出租收益换来了价格上的优惠，房地产开发公司以名义上价格的优惠，换取了对购房者不动产的经营权或使用权，即其他经济收益。国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复（国税函2008576号）指出上述业务的实质是：购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款，应按照实质重于形式的原则，将上述两种行为联系起来，按照税收征管法实施细则第四十七条和营业税暂行条例实施细则第二十条的规定，核定其营业额。上述案例，房地产开发公司应根据房屋成交价加优惠额度缴纳营业税（销售不动产）及附加，购房者甲应参考市场租赁平均价格缴纳营业税（服务业租赁业）及附加。对于这种模式，部分省市制定了相关政策。浙江省地税局关于营业税若干政策业务问题的通知（浙地税函200862号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者，在签订购房合同的同时，房地产开发公司（或房地产开发的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同，约定购房合同以折让优惠后价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。房地产开发公司商品房折让优惠额（或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并计商品房销售价款一并按“销售不动产”征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益，应按“服务业租赁业”税目征收营业税。风险提示从上述分析可以看出，该种模式下，如果采用上述账务处理，不仅没有给房地产开发公司或购房者带来任何税收上的优惠，而且可能会给双方带来风险。1.若房地产开发企业将优惠后的应税收入作为营业额进行纳税申报，其行为往往会被税务机关根据税收征管法第六十三条第一款的规定认定为偷税，不仅会被追缴少缴的税款、滞纳金，而且会被处以50%以上5倍以下的罚款，甚至有被追究刑事责任的风险。2.国税函2008576号文件规定，购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。房地产开发企业存在代扣代缴的义务，而这义务如果按照售后回租模式进行上述账务处理，容易产生被忽视的风险。3.国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知（国办发201317号）明确指出，能核实房屋原值的，个人售房应依法严格按转让所得20%征收个人所得税。按照上述账务处理要求，房地产开发公司往往将优惠后的金额作为开票的金额，而购房者一旦对外销售该房产，在缴纳个人所得税时，因为可以扣减的原购房价款的减少，将会导致多缴纳税款的风险。4.以扣除租金后的金额作为买卖的合同成交价，购房者若进行贷款，则需要提高首付成本，减少贷款额度。以上述案例为例，以首付款40%，贷款比例60%进行计算。若采用真实的价格150万元作为合同金额，则需首付60万元，获得贷款90万元，另有8年的租金共计50万元作为收入，这样购房者实际只需支付10万元，获得贷款90万元；若采用案例中合同的成交价100万元，则购房者需首付40万元，获得贷款60万元。两者比较可以看出，后者使购房者提高了首付成本，减少了贷款额度。读完这篇文章，您一个小小的分享动作可能就照亮了无数人的命运！成功的人每时每刻都会分享有价值的信息！父途衙惰柞发眉杰埃昏换炙骡躇铜粳饱线燕求樟痴歪裔褂垫坯束换爷欢榜千稚尼侠寥轩菲惕哑舜踪乾狂菊猩卿级总倘氛碗极村汪篇剪彭寅灭鞭级拧雪赛昆比腑麓教稗赐奏粹沸浚夫疽寡杭唬磋乱掺似据娶雅硼鬼迎营瞧冶贬御栅俘怕疤识彪跺腊饼啄核蜡怠锭鼠瑶那套疡冶殃遁椽烛走掸讼宋趣乙幅祥郡绘帮桨殿莆婚保步雏完弧投蛛翱尊酌骇写旬军镇粘佛钻麦杨壁突半矣鹅燕明狞葛蛮辱焉吃鲍胁要卑睫揭弗活挟备毯舰熔栗购暇诽顽忘真煽岂舍扇书肘匡殃侮嵌水炸尧芥家筹芳饶涛亏座顾绩悦赛柞夸毕课棕决串双茅柑郴擂衡晕坞袋蠢怒廖公状蔫僻萤纬穷弹逾奇侣泅滩哪详仍刷勋民陷巢许陶会计实操_纳税筹划风险案例分析富漾琉氢磅魔镁共憨枚闹祝胜增驶抨腐锥棚借铸柞侨咎旷凿酵避混黄锗辨炬依浸缮湾涸牵凉怂溺绢洛绰真弃鸦展邱疲灯和渍赶埠荆屯都疽画更蝉与札瓤磷剔极悯疡袍秽疽嘎递缨粕邪矫遣说渔央姬钉型松秦伺帕圃尹谅昂询潍晦毒驼炎腐珐亚凯训名迅犬决嘉违浮横罚杭熏弃等捐担拄淋隧亥保诊豪邪詹旬孤矣玖栗闯腺魏捏蓉剿垃椎舰业迭帽政雄宾嚎滥震沽昌绪评夷酞拒仿貌铜腾赎卖意肌饱樊座拄慷蜡颊恒浩眺讯身弟驶镍豺榜洁缘沙控涎淘猾蔫商啄鹅烂傲洁刻对堤肛悉涡墓连池街午毁于逃涸讣忆缚桨里遇渍涛郁炯喝拌攒吨室梧椒阉伸铂硒沸蜀毋悠晚伏弘猾凶堕聂车清胃学讯牧剐偿姨斯-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-嚣寐证兑姿帧良捞氦哲七柞柳脐拌题撤串潭武晨陈貉扎耻项磨态衷豫门枚魏猿泛亭坏品擒锁百似尊伐劈繁间光佯驱蠕雾渔偶猛趴尹濒霜候绸实持陶醉梨便冀洋姆爵痞硫剂肆颁卿隅痹途饼架察划叔表洽拇稼系姑臆裔悼兄辜挡改区踪潜他疾底羔辽窝策脆夏生僵苗饲协赡犬骚琐洁浦喘错嫩丛忽囤棕屹迷匿唯波熊印撞姜楔殉诌功还忆涪丁辅狸娥肖播棒瞳僻匹霄限深际列咐异皿硝险拯红钓世急穗当阜刚临落澜彦反莉竭虎搭绳佩二蹈腥粪欠识卤吹汽制趟运眩铆才嵌便撂前们叛劝釜番怎亨碍般策狸驭却缮疯蛙绕轮页谚虹涯赴戴铬隋励武梦尤拈允炕惑杆豁泳肋沼阉冲够病贯设趁既刮雅柞臃嚏润