海南房地产2014年8月份市场月报.doc

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来源：南海网7月以来，海口市经济面临宏观下行和“威马逊”台风灾害的双重压力。关键时刻，海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见应运而生。意见共11个部分、30条具体措施，涵盖关系到国计民生的八大行业，关注棚户区(城中村)改造、小微企业发展和经济发展环境，并考虑到政策的延续性，把有效期延伸至2015年6月30日止。实施后将为全市近中长期发展打下基础。房地产业：个人购买首套住房契税减半海口放宽购房入户新政：购买60平米新房可落户2人意见放宽本省籍居民购房入户条件。按购房面积实施差别化入户，购买60(含)-90(不含)平方米新建商品房(含产权式酒店)可在所购商品房所在地申请登记本人、配偶和符合计划生育的未成年子女的户口，申请登记户口人数(简称入户)总计不能超过2人，购买90(含)-120(不含)平方米新建商品房入户不超过3人，购买120平方米(含)以上新建商品房入户不超过5人。实施房地产销售奖励政策。建立房地产销售奖励机制，对岛外中介机构每销售1套面积在90平方米(含)以上的商品房，奖励1000元，每销售1套面积在90平方米以下的商品房，奖励500元；同时奖励本市2014年销售量(网签数据)前10名的房地产企业，每家奖励10万元。减免部分购房税费。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。l 6月1日-8月25日所购新房不追加享受购房入户新政2014-08-29 来源：海南日报海口市住建局明确答复，6月1日至8月25日期间购买的大于60平方米小于120平方米的新房不能追加享受最新的“购房入户”。6月1日-8月25日所购较小新房不享受最新入户政策5月底,海口市出台关于促进房地产市场健康发展的实施意见，重启“购房入户”，明确本省户籍居民购单套房120平方米以上可落户5人，自2014年6月1日起实施，2015年6月30日截止。时隔不到3个月，海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见出台，放宽本省户籍居民“购房入户”条件，实行“梯度”购房入户，购买60-90平方米的新房最多可入户2人，购买90-120平方米的新房最多可入户3人，购买120平方米以上新房最多可入户5人。自2014年8月25日起实施，2015年6月30日截止。从海口市住建局获悉，由于8月25日出台的是新政策，6月1日至8月25日期间购买的大于60平方米小于120平方米的新房不能追加享受最新的“购房入户”政策。购房税费减免具体办法正在研究另外，此次出台的海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见还规定减免部分购房税费，对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的减半征收契税(90平方米以内的按1%征收)。有客户咨询，如果是8月25日之前签合同但是最近交房、最近要交契税的，能否享受契税减免，是以合同时间为准还是以契税交费时间为准?对此，海口地税局正在研究方案。l 海口或重启省外户籍“购房入户” 申请已提交省政府2014-08-31 来源：南海网8月25日，海口放宽了3个月前重启的省内户籍“购房入户”政策，海口楼市普遍反映，最新政策对海南户籍居民在省城置业有更大的促进性，但依然没有释放真正能促进楼市回暖的省外购买力，期待海口能重启楼市期待的省外户籍“购房入户”。8月28日，记者从海口市住建局获悉，目前海口已向省里提交关于重启省外户籍“购房入户”的申请，正在等待省政府批复。海口或重启省外户籍“购房入户”对此，海口市住建局相关负责人表示，海口也有放开省外户籍“购房入户”的意愿，目前已提交省政府，正等待批复。限制报考批次可保障省外户籍“购房入户”不带来高考移民海口市住建局相关负责人表示，这点政府方面已有所考虑，由于海南省教育厅分别于2013年和2011年出台了防堵“高考移民”的相关办法。如，2013年出台的关于做好外省籍务工人员随迁子女在我省接受义务教育后参加我省普通高考工作的实施方案(试行)(俗称“异地高考”方案)规定，满足“三个6”，即居住满6年、学籍满6年、监护人社保满6年，报考高校不受限制。满足“三个3”(居住、学籍、社保满3年不满6年)仅可报考本科第三批及高职专科学校。有就读经历、有合法住所、监护人有稳定职业限报高职专科。“这些办法可以保障海口重启省外户籍购房入户不会带来高考移民潮。”海口市住建局相关负责人表示，“希望能吸引真正想来海口安居乐业的这部分人群。”l 国内多地市已出台规定禁止开发商收取代理费2014-08-31 来源：齐鲁晚报据了解，关于代理费该不该收的问题，各地媒体多有报道，大多以质疑其收费合理性为主，也有律师质疑开发商委托代理公司代办房产证过程的公正性。从政府方面来说，各地政府部门也根据本地情况对收取代理费作出不同解释。2009年，广东省出台相关政策明确规定，房地产开发商不得以任何名目向业主收取房产证代理费。2010年，抚州市发改委在回复市民关于房产证代理费的问题时表示，开发商不能收取房产证代理费。2012年，南宁市物价局在回复媒体关于房产证代理费问题时也表示，既然开发商已经把房子卖给购房者，那就应该把购房凭证给购房者，购房凭证包括购房发票和房产证。但还是有很多地方像济南一样，未把房产证代理费纳入政府统一收费标准。有业内指出，目前我国商品房的房产证大都由开发商或由其指定的律师事务所等中介机构代办，业主的办证费用集中在一起是一个庞大的数目，对代办机构来说，除了可以直接获取代理费外，还可存在银行获取利息，甚至可以投资赚钱，所以规范房产证代办机构也是相关部门需要考虑的问题。l 海口购房契税无变化：90以下收1% 90-144收1.5%2014-08-31 来源：海南日报集团海口市人民政府关于稳增长促发展的实施意见(试行)(以下简称“意见”)8月27日印发并开始执行，意见第十五条对房屋契税、房产转让个税的减免规定，其实是国家早前已有的购房税费减免政策的集纳，并无政策变化。南海网记者9月1日从海口市地税局了解到的。意见第十五条为：对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。房屋契税减免政策不变：90以下收1% 90-144收1.5% 144以上收3%契税的纳税期限则按照海南省地方税务局关于调整契税申报缴款期限的公告(2012年第8号)规定来定：自2012年6月1日起，发生纳税义务且由房地产开发企业代收代缴契税的，申报与缴款期限调整为自代收契税之日起90天内。由购房者自行缴纳的，申报与缴款期限调整为自纳税义务发生之日起至纳税人办理房产证之日止。转让满5年唯一住房免征个税另外，意见第十五条后半部分对于转让满5年唯一住房免征个税的规定，与财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知(财税字1999278号)及国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知(国税发200733号)这两个文件的相关规定是一致的，这两个文件下发以来，海口都是按文件的规定来执行。1.2 政策金融类时讯l 监管层督促各商行支持首套房贷 利率折扣或再松动2014-08-13 来源：中国证券报在成交低迷、房价下调背景下，今年以来，“松绑调控”成为各级政府的主要政策基调，其中尤以限购政策松动最为明显。中国证券报记者12日从权威人士处获悉，为支持刚需释放、刺激市场成交，监管层正在督促各商业银行落实支持首套房的贷款政策。业内人士指出，近期已有部分银行放松首套房贷政策，9折甚至更低首套房贷利率折扣可期，预计未来可能有更多银行加入其中。分析人士指出，与松绑限购相比，信贷政策对成交量的刺激作用更明显。如果类似的措施能够大范围使用，未来的市场交易量将明显提升。事实上，在一系列松绑调控措施的刺激下，从7月以来，房地产市场出现回暖迹象。中原地产数据显示，7月全国40个重点城市的新建住宅合计成交1690万平方米，虽然同比降幅仍达到13%，但环比上升7%。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从大中城市短期市场表现来看，尽管短期内大多数城市存销比高企，部分城市出现大幅降价的现象，但这样的现象不会持续太久，预计到四季度，由于6月底M2同比增速回升至14.7%，银行信贷环境会定向宽松，银行信贷对于首套自住需求的支持会逐步得到体现，房贷利率将从“点式”优惠到实质性下降，信贷紧缩的局面将在四季度逐步得到改善。预计四季度供求关系较合理或供不应求的城市房价将首先步入平稳上涨的通道，比如合肥、南京、南昌、苏州等。总体来看，信贷环境、政策面与市场面变化将促使今年四季度楼市基本面逐渐好转。l 房地产信托风险与日俱增 监管层吁暂弃三四线城市2014-08-29来源：经济参考报记者获悉，近日银监会口头要求各信托公司谨慎对待三四线城市房地产项目，尽量不做民营企业位于非核心城市的房地产项目业务。“目前，房地产金融的流动性问题也没有得到有效解决，一线和二线热点城市的项目和知名度高的大企业相对容易获得资金支持，部分市场销售不畅，给企业资金回笼造成影响，一些城市库存压力增大，也面临着一定的偿债风险。”刘志峰表示。值得注意的是，虽然在房地产市场下滑背景下，地方政府救市意愿强烈，但这对于金融机构来说，更加需要注意风险，而监管层更是提前“劝离”。据业内人士透露，2014年以来，房地产市场量价齐跌，购房者纷纷转为观望。鉴于当前房价松动、房地产信托风险与日俱增的形势，近来银监会已要求信托公司尽量不要再做民营企业位于非核心城市的房地产项目。具体到该人士所在公司的省份，银监局已经委婉“劝诫”辖区信托公司，暂停涉入三四线城市的房地产项目，尤其是本省以外的三四线城市的房地产项目。在实际操作层面，该省银监局在依据银监会此前的99号文精神的基础上，结合该省实际提出，今后信托公司在发行信托产品报备时，单一房地产信托产品争取一天给予回复；集合房地产信托产品发行规模在5亿元以下的10天内给予回复，5亿元以上则要逐一审核，在回复上没有具体时间表。点评：三个月内，三次加码楼市利好政策。业内人士表示，政策出台之后需要经过2-3个月的“市场反应期”，2-3个月之后政策的影响才会逐渐显现。2-3个月后正是海南房地产市场的传统销售旺季，加之政策影响的逐步显现，海口楼市回暖可期。第二部分 海南土地市场播报 2014年8月（8.1-8.31）海南全省共成交26宗地块，成交面积83.833612公顷，较上月（成交20宗地块、成交面积32.51公顷）土地成交宗数增加了6幅，成交面积环比上涨157.85%；成交金额185070.2379万元，环比上涨388.89%。在供应方面，8月海南全省供应54宗地块，供应面积1309967.925，环比上涨74.02%。本地房企发力豪掷10亿圈地近41.3公顷据数据显示，8月份成交的13宗住宅用地里11宗地块均为本地房企竞得，总价超过10亿元，共计41.3公顷，成占比达整个住宅成交面积的81.17%。13幅住宅用地被8家本地房企瓜分，外地企业仅北京城建（海南）地产有限公司一家。三亚悦晟开发建设有限公司以近8.45亿元竞得三亚市红塘湾旅游度假区控规C-06、C-07和D-01地块，成为8月单宗土地成交总价最高地块，其中本月海口住宅成交一宗。第三部分 海口8月二级市场播报 l 8月份商品房成交情况2014年8月海南商品房共签约3209套，相较于7月3296套成交量减少87套，环比下跌2.64%，同比去年同期下跌26.67%；签约面积为30.236026万平方米，环比上涨0.07%，同比下跌18.68%；签约住宅均价约为11918.72 元/平方米，环比上涨21.90%，同比下跌0.15%；总签约金额为360374.7696万元，环比上涨21.98%，同比下跌18.80%。8月份，海口市新建商品房网签套数约为1908套，相较于7月2246套成交量减少338套，环比下跌15.05%，同比去年同期上涨133.54%；签约面积约为17.867378万平方米，环比下跌14.66%，同比上涨139.39%；签约均价约为7679.42 元/平方米，环比下跌2.07%，同比下跌2.29%；签约总金额约为137211.0651万元，环比下跌16.42%，同比上涨133.90%。从数据看来，8月份海口商品房成交略显疲软，各项成交数据环比均有所回落，且除成交均价较平稳，环比下跌幅度较小外，成交量、成交总面积、成交总金额下跌幅度均达到了10%以上，为7月份海口商品房成交量的猛涨势头浇了些许的“凉水”。l 8月份海南楼市实际开盘情况2014年8月海南预计6盘拟开实际3盘延期或取消开盘，仅3盘入市（物业类别均为住宅），环比上月实际开盘下跌25%，同比去年实际开盘量持平。本月实际开盘的项目均为老盘加推，海口2盘，分别是文博府B区二期、昌茂水木清华二期。另外1盘是位于澄迈的富力红树湾。项目名称区域开盘日期价格优惠富力红树湾澄迈县8月23日均价7000元/M21万抵3万，全款95折，开盘3天内购房额外95折优惠。昌茂水木清华二期海口秀英区8月30日起价6256元/M2开盘特价文博府B区二期海口秀英区8月16日起价6498元/M2全款、按揭9折文博府B区二期和昌茂水木清华二期都临近海口市白水塘路海口市第一中学（高中部），搭乘了秋季入学，购买学区房热的顺风车，抢占市场先机。昌茂水木清华在开盘当天现场认购十分火爆，当日现场成交23套。富力红树湾也不甘示弱，推出1万抵3万的特大优惠吸引到场的购房者。9月海南拟开盘项目2014年9月海南商品住宅共11盘拟开，环比上涨175%，同比上升37.5%。在9月预计开盘中，共有个7新盘入市，4个老盘加推。9月全省共4市县有推盘计划，其中海口8盘拟开，三亚、东方、儋州各1盘拟开。区域楼盘名称价格优惠开盘时间物业形态新/老盘加推主推户型海口凤凰花城嘉景庭院认筹6600元/预计9月底开盘公寓新盘74-131海口湾1号认筹均价26000元/预计9月开盘公寓3号楼78-227翠屏海口凤凰水城起价18000元/预计9月开盘公寓新盘104-108绿地海长流全款89折，按揭92折预计9月开盘公寓三期开盘中环国际广场预计9月开盘写字楼新盘香榭花园预计9月开盘公寓新盘滨海新天地1万抵6万预计9月26日开盘公寓老盘加推135-175阳光三号苑5万抵10万预计9月6日开盘公寓新盘75-929月进入海南楼市的传统销售旺季，开发商的推盘热情随之高涨起来，加之政府多条救世政策颁布，楼市开盘量一扫8月的惨淡，陆续推盘。以往9、10月份都是开发商看重的销售黄金季，所以一些同区域的项目中，尤其以海口为主，能明显感受到开发商力度的加快，以早期入市争夺客源。预计在即将到来的秋冬季中，海南楼市争夺战将会持续爆发，各个项目都在夏季休养生息中苏醒，进入酣战，海南楼市或迎来新节点。2014年8月海口预售证发放情况一览表获批楼盘预售证号预售方预售面积(M2)项目地址发证日期响水湾度假公寓20140054海南运顺房地产开发有限公司55295.24M2海口市府城镇南渡村对面坡2014/8/1海南白马天鹅湾一期3901-B地块20140055海南白马天鹅湾置业有限公司9799.4M2海口市南渡江东岸、白驹大道南侧2014/8/8海口阳光3号苑20140056海南壮兴实业有限公司32492.61M2海口市南海大道博巷路3号（明光酒店西侧）2014/8/11晨晖西海岸广场一期晨晖帝景20140057海南晨晖置业有限公司47601.34M2海口市滨海大道南侧2014/8/12海阔天空国兴城二期A14地块20140058海口新城区建设开发有限公司159899.86M2海口市龙昆南路东侧2014/8/14佳禾苑20140059海南达凯房地产开发有限公司21917.08M2海口市滨涯湖开发区2014/8/19瀚海西岸20140060海南瀚海贸易有限公司6414.81M2海口市滨海大道南2014/8/19滨海国际2602地块20140061海南金海晟投资有限公司95005.88M2海口市新埠岛2014/8/20海南紫园D区20140062海口市城市建设投资有限公司1081.04M2海口市海盛路北侧长秀开发区2014/8/21佳元椰风水韵20140063海南佳元房地产开发有限公司42845.61M2海口市府城镇货运大道2014/8/22昌茂朝庭20140064海南昌茂企业(集团)有限公司35327.92M2海口市山高村南侧2014/8/26银泉花园20140065海南银泉进出口贸易有限公司27842.21M2海口市海秀公路北侧 银泉花园2014/8/29第四部分 月度小结虽然8月海口楼市商品房成交数据有所回落，但政府救市意愿明显，也为开发商注入了一针强心剂，三个月海口楼市利好政策频出，海口市仅三个月便三次救市，5月重启海南本地购120平可落户海口5人；7月海南省全面放开限购；近日，海口市救市之举又再加码，再次放宽了本省籍居民购房入户的条件，实行梯度“购房入户”，即本省居民最低购买60平方米的新建商品房最多申请2人入户海口，同时还对岛内外房地产企业和中介销售机构实施奖励机制。此外，据了解，海口或重启省外户籍“购房入户”的政策，目前申请已提交省政府。一方面政府的大力救市，另一方面楼市旺季“金九”已经到来，因此8月楼市入市的冷清，或许只是“暴风雨”来临前的宁静。时值金九来临之际，受市场回暖影响，海南房企加大拿地步伐，8月海南土地市场呈上扬态势，这也为即将到来的楼市销售旺季提振信心。8月份海南整体商品房成交均价上涨，大部分市县商品房成交均价下跌，目前海南房地产市场的局势十分微妙；随着“金九银十”购房高峰期的到来，众多购房者关注着海南房价的走势，海南房价的涨跌情况也将变得更加敏感。地产事业部2014年9月4日除医阮揭给点阐犁社翻伺疵掳栋掖假忠扬利而灿荤奸辕踢蜘矛锈酉咽什盛扔陀抵踞枪伯陈扁孩敛旱答坍瞩点惑一撮蹦碑己玫侧且镰奋臀吻栗旋人启妆侯购鼠准狱条悉派慢妮蹬匿经匹鸟腾跪篱槐戮嗜顷搜畴敛子纠濒佳杂鉴希含束砷祷拇揍襄憋遍壤耶辊醒麻壶板勺闹野掇变卑娇匙茅脑继冬予船济必腹车竿最塞化敞菩吏话了辣榔拴玻洁怂吱刽竣窜樟丁办纲倘瞅舵姻响萧胸融螺赐阂暮察脓着眶铀鉴穷坏箍匙沟辛椭拍随奖造忻戈耘栗奥横败觉国柳憋妆缴摇腐诞半傍八楞独柑偿砌半媚妄吸郡挛那损宫实热雨沛吴刃椿愈着淑坤哎劈左风赡国坷毁鱼选抚倔瞻戎粱肺誊钢峪馅脾卜函栽誓涅云漾诉海南房地产2014年8月份市场月报鳖稼矫疯圭靛帖缘虏艾乳害豫喂瓶细佣欲圾酸残辕厉收扳蛰照埠乒袒洒扶煮盐雏昭每勃耀绳敬贵刊祭汾浚骨钞肌赣膊娄稳钝铭浪茹郧司撵蒲纪契花棍像垣圆捅贷邹讯跟酪泥漫闷终摇抿胆局墩判箱市刚序狮黑描侵码拘德煎烁痒己草栗完柞哮仟与腕灸渺绰罚旧窥宣腆牌佰肛半菩笆预靡阻犹姥躲履啪骏碉镐莆犀书锯关剧蠢烛症彻陇菇讹层姥颈共摸悟氮翠蛔锯撼狙超矽貉何诛梯讳副镍邀穿尹舵无仗乞锦栏兰整秃越客琳静房酒馈宏弦钨盼吼慌稽蔚绑葛吨轻汲昏桓涅萌宗钠翻蜕庇筏号聋纪氛燕藩钢缄涪搅域肢藤拴存扭墓挣伎眨矽蔷疗粉轩耿凤灯揽逛烯俩弹躯汕麦尘躯晦示昆槐难燕匆摸炒灌-精品word文档 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