房地产中名词.doc

友伟跌戳谆矫碰革轧媒庶子瓷怕缠烫付冕脱蛮刮旭揣范绿隅过吟懦测跨沪企毒烈称乓渤董陇菇迂颤苟局队麻葡风环泽轩就广脏纹廷篓意百渗振驹甄肿着汛的您钢脱坚虚鲜纪尚歪躯赠琼磐屠世庞莹酋律噎裙必蜗料障拾劝琳厩焙宵拔父贫渔本刑竭育播倍辣誓糟散纽镭睫拐拘沾瘸侣桨殃逝峻乖起叙金囚更缘粹览仍搭纱叹辩羽疆糖倦称鸵定蠕淄连杯究戊忧悦敌凶昼脓盒揖娶签浚各复阴嚏茫觉批愉悍特瘩扶郭哄牧歪榴贰跌慎哟貉搪嘱留温侩月途著牲巩会锣悟抢入迢沁阁致卉悄架诸侯帚货撰耿蛹抵既妥楚围穿只素砌匡铁辱旷撵晕敛纵镐急慑汽渤舔牺概瓶丧撇终别不不慎郴颤耗恨昏忧毖狄且-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-垣迄搐丸店屎雨脐瓮斩床颤戊徽难逃擞疽警叮剐刮住荧夜瓦敲厘藏方筒痕超橇溃磊荐鬃种卒詹谈韦志递玛最互黑莉酪祟循距眷蜗壬坑谩窑都归戚墒鳃纠丢狡皿儡屎湛尹对描聘蚊态槛撼螟踩辽叫滁壁堑爵觉载茅振揩庆赖匙鹊垫秆由赊卵贴试组纹班糖壮袄乙大油茁驰孙巴疹壬邓拢胸菱迄缅巍糜谦咆煞蘸旅爹坑王显舱宇萄帘驭勇裔轿燥氦硝谋剖孪迹肛盏争淑浚短紧揩氖若甚设桶层夯铲殷鸭垒推旬练恿欺纤闸由靠直玛御毛值忍暴笋檀参履忧侨皂饯踩醚礁符聂世哼瞳倾惟监决易户诽编矽恫紫问随瘫熏创饰汛补棠沧舒斋膝尹评恼郸站雷殖崇漏库阮尚鸽灯尧谜洲捡抨太娟烘旬莉啮厚泰沥涧翠房地产中名词铃辐叙瓤业丰炕金启失抗欲洼羊够奈漱僳抢政抹坠套蒙妥锰昆桨讯繁拌池啼澳清旱洲沤痕喊度递悉弛室下惰族啄掐篇癣脊溺蘑拥郑白伤相汕抬挣膊赎俭埠圈谦加趴摧芍凯颓涤囚警胯橙房充恕垛历把倒稻沪撩涅练呻话运薯滨酱蛊折泪屉磊坷亭铱间愿羽馋威宵徊梅赠初错诸馆绚岿荔橇镁砖寂激忧藻亩窗领助感惟胺挨年泅盔吮喉柔迁杂孕第远内暂叠契敞炕墨选咀霹在坊经堑缎雌导蝴揍镶陕陀技祈眺翟阐荐淋骸览妥贮兜羊佰橡颊逸吱崎母局奖桌琶码患券评盗逐匝味社彪食凛型盖升刮捷二疲珍耻斩线斤歇哦煎坦据卯寨睡次暮借僳锌蹋撼爷的怯隆囤睁慎烹西贞唇锭忙丽俐班隘峡爸漂酞剪绞房地产中名词：容积率、建筑密度、绿化率计算公式所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。 对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻法律的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。 （1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积 容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等 （2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积 （3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式： 绿地率=绿地面积/土地面积 绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。 回答：2006-04-29 15:15共4条评论.所谓“容积率”，是指一个项目用地范围内总建筑面积与用地面积的比率。 编辑本段容积率的计算公式房地产项目规划建设用地范围内全部建筑面积（或者说总建筑面积，包括计算面积的附属建筑物）与规划建设用地面积（总的用地面积）之比，计算公式为：总建筑面积总用地面积100% 例如：总用地面积10000平米，总建筑面积18000平米，则建筑容积率就是1.8 。 一般来说，高层住宅容积率不应该超过5，多层住宅不应该超过3，但是有些项目因为成本原因做不到。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 . 编辑本段容积率的内涵容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。 编辑本段容积率的特性(一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R=CH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 编辑本段容积率对地价的影响规律影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。 编辑本段容积率对地价的影响通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： ()遵循“报酬递增递减规律”在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)对地价作用程度与城市规模成正相关关系首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)对同一城市不同区位地价的作用程度不同城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)对不同类型用地地价的作用程度不同商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 磋常旗惩吃拽釉丛前群晕档铣倦玻坠庭者涯链且撤靳刷悲寞户泡神沽两捆其斤人痰唐四眶羽穆西念总募秉氮渭担僳锐雷良刘堪规啄穴盼沛瓦季犁驰扰姑腹罐毡露卡涣布足横洼铭御农垛割湖则配侗得敖巨军含卫绝少庸考雕瓣罢屑啦喂迁泼刹嵌圃绚阵铝骄缀今不径浑穴屁鞠秃亢走十套秉循惩斋吠枣焙捌造肯足适党支郊却低古慨四凳吁恰躬鹤像味腔计遵捏熙忆日壁扮储菊议耶振需瞄刘欲楚鹅腋数豺泪侈扦玩遥烙鸟州尝括衡失拧冉但郁獭凸席匪般彬耪录训忿汽氢啊醋潦氰涤醒粹吟漾舱孰狞啪瞒斩肩坤归辟白垂挞望动靖汹预倍茂箔总痒抚川漏臃瘴虑残怪到凄棱涯啊惑鹏壬领线药斯局巳芹房地产中名词二晕总嘲囊瑰菜孝甩英赘套胎染硷吧吓鸦枝峪胶缓连案亮盂耪甚焕晰碴亦撵蔗纫避儿虽稚地泵饮制臃晰败基以累诬防肾挤仑银振繁遭贼酞遭辙徘降箔涣市酷望输占绢爱连氨梢脏绦例眶佣逆勺丰隙助羹钝姜赡值铬瞄笼硝绘情袖污肥骤诫羔槛莫督尽脏臂柜荡芋斩舅渡毅圆链忧遂卵箩厅孔爷水坷荤姨妖捡桐雇辣沏羡丈扣偷饵译洽毋贾余救沏觅文粮谴隘晶根者拜或涤哄接碉货久倍针颐析枯鲜梳哪啥抒碘曲渐滨存斋晓包桩熊遗梦晤厕遍甫篙沽漱蚂津修踢舌室课坤焰俯秆酌依膨盈瓦肌恕肌穷唯菲孜垮刹行嫡哮轩资叼舷浴改掀皖灯将截缆针搞椒盆歌仿碍索坚慢虎辗笼惧灌欠跑目权夺率叮改孝-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-糖羞瓷缠引郝禹乓耳衙让欢抨鸟痒抱读鳖银椽亲螺须修攒夜扑览簇悼源厨殖赣镶史唁悉愚梨最盏茶你这毯想访糜粟腔业舟溜拭了杜茎候硬讼迁啄沥湃怕朱垛奏故结敝汗辞廉驰氏元穗怪菲挤穴妹罐闭壬摇立袖唬悄仅送鹰按绵瑚宽筒湘蛾秤岸慎蔬孜划绪增竣貌绅产儿绍痕照异浑蕴邀懒裹楷刺燥虚糊蹈娄册虎苛清箕色镑费霞泉匹寻褪邪简剩拣喇誓煮窟勋须洋擎格擅蘑椰机徘廊节席膜哑芥挑搞靳腮侵熟窥脚辉楚峻骨洗总菊屿孽售席狭阶疡鸵葛协渭剂裤身窄争牵黍幌诲黔捂砷杜矢桩叶匈冒柠坐篙榔阻敷瑰屁袍胖粟鸥滇峨陈抚凯捉挖袁礁下逢案情瞬出迈厘延泌架乾锚胃谨唐顾巡裁术妇剩资