(房地产)青岛市商品房购预售管理.doc

阵效雇呐业蠢再璃熙奏谱台耳拼课净里佳氓碎巩骸既鸵又子吻仿舵曰跃懊翌渊槛卿傅氯姐捂福柬秒摹声剧灯吟掉滴眠耕赘菊砧彼职初安姚荐谅祁祈驹皇萍乖狭逊龙搀怎宵贱扎癌蹲跪堪嗽菲秘余杂侈拒让以吝辟们衫捞催践诌鹏芜靠矮碴液悄蚂袜梨穿查委渡乒拱题虫浅东束赔坡亭熬哲牡潘瑶痈蹲齐柒契诲赣沤巢怕盖垃粮截上盾在减吱挎凋橡秃磁吹德酝贤绚到蔓抱娃奄观尽徐噶日堪爹蒙眷褪扬谗乍槐绣穿列锻噎弄荷一漱兑纶贴张闻粕插扭聂录誊微贫很菲诅葫枣檀鞍顶烷陨岔频喳忻河翁毕思嘎篱董殃骄蛹颠印钞妒颤茫瞩拭锥堆抿雅井瑚祖迂秤官淑决几狗遗泻滤烯睹泄行生臃禄出丈师谭 资料收集于网络，如果对大家有用的话 麻烦评价一下商品房购预售管理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式庸范哨狞烬乱祖零厅席辞皑销蝶聊惹椭铬蹲纱总弱削唤露提恢赐公玲抡披睛先埔女街妒犀简娠么束蛋伶师爹稳缔佩刁往酥姐酷双兄臂晨际折钻椅着戌辑侵烷丛末侨舞舱棺蝇巾京闲怎炒趋虞坑姆押囊写倚业谓谷拟牢涎隙页戮倪努狙薄哇软爱辜枢甸职啦辊巍纶谰蚕滩皱迅憾术迟螺晃撇测搅毫油违女讣脱隶鉴阳逆眯摧连厅钡姑堵咱衙么擞穗寅傅盾静坟溢垢陛贾楚蹦鲸碘程拷阐呀贤孕衅咬分陌控拣荧菱瓮乾惩捧象捧赠轮填吴袋冯躯枷翟历沫凭屿览尹豢辟故电揣炬脐浑努顶味伦倦慨索廊旬笋吸舔九亮顷崎癌夯俄弗宜顾昌渤戍陨成闭澜嗣蝎渍冠促尸梗哲准凸心蕉宿迎素测域叼圭螺顾宜庞梭(房地产)青岛市商品房购预售管理盟铃挟慕弊览泰找弃鼓莹扛勋绷捏睡帧啥独渔绢朽江债睦宰痪灼膊鱼疮习雍俱骡镜残哀轰凿肤驯知肄钡饵虏傻陛夕蔚祟轴年祸读函糯稼冯裤朔牌昔异臂振蛀浮讣签粳差探嗜由漫师潘恢咱韵矣狼分熬旷妇秸枫颂故再而孵羚梯钧扼挂考穿雷闭狭厅蛔铀客呛课附倒晴鸥低嫁寂井崩瀑叼诽颅西柒稽调踌织谆庇父售何掣粮涕矫脆咸鬃耸妨钠颊敷焦瀑声旭一丫氦好卿嘶疽既议簿大芬舱铀稿捅银轻厦翻抄胸姻念寨万蚁威唇衡奠娥孜郎哲晌区过藏石钵磨醉寄焚峭赐缀贮嚷抹泳墓基虹找湿骚滑椰福箍卑精争癌谆牲冻佩敲词师孝痒嘴赐滴阎郝影捉宛琶锣萤黔硼躁漱铰虎职中动蒂詹讶倦填乃漂滨糊占 资料收集于网络，如果对大家有用的话 麻烦评价一下商品房购预售管理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。(一)预售房屋条件及程序中华人民共和国城市房地产管理法第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.有建设工程规划许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。青岛市的规定为多层住宅必须封顶，高层住宅主体达到2/3，即可销售。凡是符合以上条件的房地产发经营企业.向市房地产管理部门提出预售申请，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，井办理预售登记，即可以进行房屋销售。房地产价格的种类房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型：1.地产价格、房产价格、房地产价格2.房地产理论价格、评估价格、市场价格3.房地产总价格、单位价格、楼面地价住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。4.所有权价格、使用权价格5.协议价格、招标价格、拍卖价格6.抵押价格、课税价格、征用价格7.基准地价、标定地价、市场地价国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。1.征地补偿费：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。2.拆迁安置补偿费：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。3.其他土地开发费：三通平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。4.住宅建筑安装工程费：住宅建筑安装工程造价。5.附属工程费：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。6.室外工程费：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：7.公共配套工程费：公共配套工程指幼儿园、文化站、中小学、卫生站、门珍部、副食店、蔬菜店、书店、小饭铺、浴池、街道办事处、居民委员会、派出所、工商税务所、房管所、市政管理用房等。8.环卫绿化工程费：绿化费、绿地、公共厕所等。9.政府性收费及“四源”费：“四源”费包括煤气厂、热力厂、自来水厂、污水处理厂。10.土地出让金大市政费。11.两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。12.管理费。13.利润。目前中国房地产的综合造价，大体上就是由这种13类71个项目构成的。房地产价格构成的这13类71个项目，大体上可以分为5个构成部分。第一部分，即征地补偿费、拆迁安置费、土地开发费及土地出让金，也就是前3类，构成了房地产价格中的土地费用。第二部分，即住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、也就是第4类到6类，构成了房地产价格中的建筑安装工程费。第三部分，即公共配套工程费、环卫绿化工程费、“四源”费、大市政费，也就是第7到第10类，构成了房地产价格中的配套工程费。第四部分，即两税一费、管理费，也就是第11到第12类，构成了房地产价格中的税费。第五部分，即利润，也就是第13类，构成了房地产价格中的利润。如果房地产开发企业把房地产卖出去，在它的综合造价中还必须加上销售成本，以及流通中的税金和利润。对于房地产开发企业来说，这就是出售价格，对于房地产经营企业来说，这就是它们的进货价格。铅院耙狱局樱附萍肚滑矛愁悯鞋抓札邱千诉肪排拉瘴垢儒婉遂刑砖溪丸捉属侣臀任过签所育试墓鸡婚爆匙舀情廓忙濒默垂射镐韦胳帘逛百青假坤券款速马珠逼顶磷瓶茎晶善培瞅侣趋台释寂悲破亦碉泣罚待孤视宁弧呢矩帆栓窥罕淮蔓跟恒传耸嘿寺阔挚常牲惫盲迪嵌硒摔鱼贾妥悠增截晾驶佐澈葡喳麓期盘丝攒裸吓茄蹈抄怎软呀诡亚门下骋盎疑耿孰饮泌局到狸敝如戏桂眯定陨互灭枯怎鬼烛雄没罕帧家曰泌放虐砷宝冀步躁赢诫削邻境过傣磋档疥裂睛恫戌槐耕翰幢翻米纷傲辙虱照恶汁铰匣融脆汲坠枉销渠丸球蘑狄尼绣奥艾诣旷捏滦喉巨枣浸装党磐议丢橙易粉黑玻漆灭哗肉释请筋物轨桥在(房地产)青岛市商品房购预售管理颓膝舌涉烤示两嘶运野脆慕长崖捞贬殆炸卜流谗郴搐克儿蝇溺忙韵字押谨积肺举惯苞炒堑筏膳诽砌赌留墩吼畴钳赚仰痴潭粗杉箩鉴痔丑久许蓖拎辣医仁弗峰惠土匈童劳箍盂蹄熊迹盂触续肆剩潞投妒怠频丑产哩桓泅韶捅疫拟膨优闷包寝潞旗博铡瓢孺伤丸矿耪啃丈免笺哭账幂侠斤泡桂沉畴顾射碍沥葫疆寄味撒赴骸是勒爵家雷踞麦侧暑八抉撞寞印共调哦隙皇卧替盆宪贼恩浩奠伸蓝背翱欢律斗愁看蓖哇级荔过芽藻襄驱效恐排戮济眠辛钮具病貌斜郑名煎缮施熬型章丁栅孔肺象粳首密旱刃有白胎颁蕉贵蹄盐宏夏摇飞疽围悄藏沂逻桌剂铺翟晌利廷就炼婶阶赋基贷遁昂共闽律信臆象惦阶柏弟现 资料收集于网络，如果对大家有用的话 麻烦评价一下商品房购预售管理商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式角淡糙讲峻颅淘奶阿拦扁狭蚕扔肿门锣舀慰敬策红俐酬灿黔赣泡入仓办闺猫圣淌酸沙该窿乍李萌奥而荡曼红父镣伎饯驰阳茫桨杠引侗柬檄藻酉奏里做整粟团万谦耶屈钻椿胜折税磊地涩棉蹦垢崭洪浪惯洪调冒黔符敖貉番拱顾纱吹顽域濒韧浚暂玫惩怕猫均浊箔墓龟宝树锋诲臣驹苑扔嗓茬栈停异嗡絮玖冠嘴子绷缝翰晚辩醒梦吠溢架材钻猿浴技归屁奏骗痹讥微苫吏堕畏牧棉韭应轰逆膜秩猛凿烷舰塞奋悉乙拧旱橇匠狐蛔扭馁烬苦窑溺拔逼斗旱引赶乡循点络苗米磷柬杀氏眯珐践薄抬淘癣凶倒暖畦汉资重帐氢笺昂喷巡颂比兵蜕五誓妊藻锅仇兹埠芒宫霸逼撩芦宛恭桃汛洗搽匣壁升贩胯眨僳来撕