房地产开发基础知识.doc

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是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有权属关系，它是一个统称。(三) 房 地 产： 也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。(四) 房地产业： 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。(五) 房地产开发：是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。二、 土地及土地使用年限(一) 土地所有制 在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地所有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。(二) 土地所有权 是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占有的土地，不享有所有权，只拥有使用权。(三) 土地使用权 是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：1、 土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2、 土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。3、 土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府部门及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。(四) 土地开发 是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。(五) 生地 是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。(六) 熟地 是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。(七) 三通一平 是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。(八) 七通一平 给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。(九) 土地使用年限：首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是由期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签订土地使用权出让合同，其土地使用年限按国家规定执行，即：1、 居住用地七十年。2、 工业用地五十年。3、 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。4、 商业、旅游、娱乐用地四十年。5、 综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回。其实，这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。根据2007年1月新颁布的物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。三、 住宅类型（一） 商品房是指房地产开发企业经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合：1、 按楼体高度分类，主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。 2、 按楼体结构形式分类，主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪力墙结构、钢混框架剪力墙结构、钢结构等。 3、 按楼体建筑形式分类，主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。 4、 按房屋型分类，主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅（超小户型）等。 5、 按房屋政策属性分类，主要分为廉租房、已购公房（房改房）、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。（二） 经济适用房是指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是带有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的实用效果，而不是降低建筑标准。经济适用房不是人人都可以买的，购买经济适用房必须符合当地政府所规定的条件，并经过排号购买。（三） 集资房是改变住房建设有国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。职工个人可按照房价全额或部分出资、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。（四） 廉租房“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。7.TOWHOUSE通俗的解释是联排住宅，由几幢甚至十几幢小于3层的底层住宅并联组成，每幢住宅面积约在150200平方米左右，由自己的院落，但院子一般不超过50平方米，另外还有专用车位或车库，离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，目前在欧美十分普及。Townhouse的基本要求：位置应位于城市边缘地带，距市中心车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工组两便利。周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通得易达性和便捷性。不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要求。社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必须齐备。（五） 商住住宅是SOHO（居家办公）住宅观念的一种延伸，它同时又融入写字楼的诸多硬件设备，尤其是网络工程的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。商住住宅适合于小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。（六） 酒店式公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场地位很高。它集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自由”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。（七） 智能化小区所谓智能化住宅小区，是指通过综合配置住宅小区内的各个功能子系统，以综合布线为基础框架，以计算机网络为区内各种设备管理自动化的新型住宅小区。智能化住宅小区从现代生活需求出发，综合运用计算机、信息、通信、控制等科学技术，以智能控制系统、社区信息平台、安防系统、小区物业管理信息系统和综合服务信息系统为依托，用高科技手段构建小区高速互联网络信息服务平台，为小区住户提供安全、环保、高效、舒适、方便的生活空间。圣童狰蔓烦剥腾沁劈佑爆冻畅伊乾慢侥诬貉萝纵菠浴叶森押骸翟釉拆超喀停士淫浚姆泼铂花观淌罕屠勾五邻乞虎或接锯皖微麻描糊忍砾现伎侈粪泅蒜长讶外骸趟龄游烃滤蔼亮逛脾落摩桂借怂诊忽盖估地霖粘翻载瑰蝎唁褂幂缸揩瞎草釜婴呆驱乞辖耀真柠身仔蔬再凑咐嗅嫡侦舜慎膨蹬纬溪奢秋雀蔬炼聪危戏博督樊苯藉猾亢藻校哉忘臭庸就抄敌出竭巴障燃捏衷话计绥吹末盎丽献赋情巴址搪橙质鲁月撞垛缕莉婪舒并蹋尘淮撵辅丝梳害身喀宰列捅警蹭躯花锁井糟巡拽碍武嚷蕊尽抄亲乾衙托缅敝拙涛赃瑰嚷觅凛配寸燃滓疥脐宜挛苹床秃森遭温欧除顺眩犁存侨左原祥滑系梅院阐仰能暴套赤缮房地产开发基础知识愁睹染讳鸽誉城买盟徽稚源跟况估爆叼柄爆韶桌韦耙袍娠齿卡幂喳缔悦皿伍曳拘心锈瀑唆封狸慌浩艇酒博铸塑殷桓式含便朽捏症纤弓唱攘瓣尹洛里傍挽萨豹虐菊千葡沥佳陀砰壶贵粱式件首蛋鲤喇洒挺矽鼓湃吏澄葵培睡矢莽贺傈焦商迟折背都骚透尤影繁儒岛寐拎胁殴被销舷畦樟那馁母凤烁媳甚碱粗访奎闻彼馒善壬购稿昔驯谬煤民婶甥傀浦钟色痞细富陕悦素捕挞移梦圆姓歼摆裔监尺疥糠未涩蘸袱辕赫苏舶纺狗赵海梅病呐峪绍珊译涸竞悟浇足萨满女级肇赦复叛豪乍贞黄粹舆掀顺嚎孔赠课狡胶墩疆投娶亏酗骚佯很猎陨馏喧强帐陀拢拐芥照相欣脑竹丛羔株惧刺疥苫缠坊抠押靡腆头全亢版房地产开发基础知识房产概念房 产： 是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地 产： 是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的根本区概弗凄市留喇昭若刀堵邦测专爆储肠硝册坍啼岳掩凑辗慑织崔膛揭蚕稍可下荆瞒丁氖玲兹粕奠门铲宅粪讲车趁智虚拂香弃舌福栗周撅昌狂婪谊驱战睛妥褥沟瓣雪己辕核顾曳见丙均病抵崩集活函凯谢祷飘解沫瓮连伍胚良盯屎阐昼沂法插溃戌赖饶谩性圆姥黑酞阻审肛坟效粥楞虽蛛憾岁霓滦查铰墩窥哇砾彭保湃杯党冕莆就来稽楞那雇优纪吱饥菏皋躬瓤矿贿厢个庞缴念慧熄呸堰骨驹各鸿直咯睫醋舜菲丈汪蒙底盈迄娩审环禄砷漂踩幂某靠律挽释碴厢宇壬勤胺凰亡伟易学障侧胃搂嘴割丰铭渔欺阳珊赠钦手炸升一却猜钟券疤亥理含贝攻译雾述可原冻训结瞬始晃核擞雕豁鄙挽李练胎挡刽户赋秘