进军长沙房地产的可行性分析.doc

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1、大环境：从2005年以来的6.1到去年的6.1国家连续出台了多个控制和抑制房地产高速发展的新政，但收效甚微，全国目前年房地产价格均保持7的增长率。民间资本大多都投入房地产，使房地产近5-6年来一直保持飞速发展，这又是为什么呢？业内大多认同房地产是一种增值保值的工具，且目前其他投资方式的收益都没未能超越房地产的收益率和低风险。湖南的房地产市场比沿海其他发达城市起步较晚，房地产竞争也没有那么激烈，就产业结构和发展潜力来说湖南的房地产前景是非常广阔的。 2、长沙房地产情况： 根据长沙房产局信息中心公布的最新数据：2007年8月23日当天交易情况 长沙的住宅市场均价已经达成3732元/平方米，相对而言最高的是天心区和雨花区，岳麓区最低，均价才到2751元/平方米，从去年的12月到今年的8月，长沙的房地产价格上涨了15%，同比其他华中城市武汉、江西、成都，长沙的均价低于同类省会城市1000元/平方米左右，发展潜力巨大，面对上海、北京、广州、深圳今年高速增幅的房价，国家新一轮的宏观调控即将出台，首先受到冲击的无疑是一线城市，而长沙必将成为内地最具竞争的城市。8月销售楼盘排名：随着和记、新世界、万科、碧桂园、绿城、阳光100、华润地产等地产大鄂的进军长沙，长沙房地产风涌云起，大盘时代即将来临，众多的地产商选择长沙，显然是看中了湖南长沙这个市场，长沙被誉为娱乐之都，消费能力居全国第四，是一个消费综合实力非常强大的城市。3、谁是长沙购房的买单者：长沙做为湖南的省会城市，辐射能力非同一般，很多在长沙购房者的资金都是由其他地级市而来，而外来资金更是一股强大的力量，很多外来者选择长沙购房，一致都看好长沙市场。二、投资的方向和前景1、长沙城市房地产区域板块发展分析：长沙目前划分为麓南板块、市政府板块、麓谷板块、北城、新河三角洲、星沙板块、金鹰板块、体育新城板块、新省政府板块、沿江板块等，而就发展潜力而言最具竞争力的是：麓南板块：以阳光100为代表的中高档楼盘，包括麓山别墅、迪亚溪谷、广晟西海岸、丁湘十里等基本以别墅盘为主，1000亩以上的就有4个，包括上周华润地产以365万元/亩的价格取得一块460亩的用地，此区域也是目前可发展用地最多的板块。新河三角洲和北城：以北京城建投为代表，上月以92亿人民比取得1177亩新河三角洲用地，成为2007长沙的新标王，厦门建发、中铁地产、顺天黄金海岸创造了非常不错的销售业绩。新省政府板块：随着城市中心的南移，众多地产都向南城进军，虽然现在还没形式新城的规模效益，但随着新的行政中心和城市配套的完善，无意此区域将成为最具竞争的板块。2、长沙房地产发展前景： 根据长沙市2003-2020城市总体规划。 基本形成与区域性中心城市相匹配的城市功能结构：按照“一主（城市主体、）两次（河西、星马新城）、四组团（暮云、捞霞、高星、含埔组团）” 构筑青山、绣水、绿洲、名城融为一体的城市空间格。就一主和两次而言，土地供应量非常有限，而能做为发展建设用地的土地拆迁问题，基本很难动，旧城改造的难度相当的大，就四组团而言，在最后一块1000亩用地的挂牌，标志着目前大面积开发的可能性在三环内已经无地可用，只能选择在城市的郊区。总之，包括在城市总体规划中的“一主二次四组团”，基本含括城市三环以内，长沙城市目前只设了三环，随着城市化进程的进一步加快，城市四环即将城形成，三环变二环已经列入城市重点规划。长沙房地产就建筑的品质而言，远远落后于沿海城市，虽然有南派的碧桂园，北派的阳光100，以及细腻著称的浙派绿城加入，对品质有一定提高，但随着土地成本的加大，加上建安成本和人员工资的增加，注重品质的开发商太少，而如果能引入沿海城市先进的规划理念和建筑品质，我相信市场一定会给予高额的回报；长沙的城市轻轨在年内启动，以及武广铁路的开通，交通无疑将促进长沙房地产的高度发展；我们的资源： A、政府资源和人脉关系：我们现在和湖南省国土资源厅几位处长都是近5年的朋友，所有的一线信息都是由他们取得，土地的用地指标以及招标挂都是由其直接操作，和建设厅、房地产局、规划局因为前几个项目的关系，我们都是非常好的合作伙伴。 B、全程代理方面：尚诚地产，是我方最好的朋友，是一家集建筑规划、广告策划、销售执行三位于一体的全程代理公司，目前已经在湖南执行个案7个，每个都是非常成功，即将执行的个案4个，公司销售和管理体系源自台湾和香港，销售理念来自美国最杰出的成功心理学家、职业规划师、比尔?盖茨的私人教练博恩?崔西先生和美国知见心理学大师洽克博士，每年在企业培训方面就花费近30万元，一流的理念，一流的执行，成为湖南销售行业的前十强。 C、媒介和策划理念方面：湖南卫视文化传播有限公司，是我方最好的朋友，做为电视湘军的领头人，在媒介资源方面非常丰富，策划理念也一直超前于市场。三、房地产团队组建和人员配置建议：房地产团队组建一人不在多，而需要是是专业和复合型人才，对于湖南项目建议期如下组建（4人）：项目负责人1人：负责项目整体运作的协调，包括资金协调，和董事会协调，时间节点控制，资金流量控制，项目工作计划和阶段总结，土地整体招商工作。项目副总1人：所有外联工作，包括前期5证的办理以及于政府协调的相关工作，相关报告的起草，工作计划的制定，协助项目负责人按时间进度顺利推进，土地招商工作。财务总监人：每月制定财务计划和财务流量报表，对进出资金进行监督，前期启动银行融资和按揭的协调工作。文员兼行政1人：前台接待，内部资料的打印和归挡，相关后勤工作总工可以在初步设计阶段再招聘四、湖南房地产开发的关键点控制。房地产是个系统工程，是一个多学科交叉的专业，是一个劳动密集型、资金密集型的产业，作为项目操盘人，主要是抓两头带中间，一头是规划设计，一头是销售，中间是施工管理，这是房地产开发的主要矛盾点，但还有其他次要矛盾点，也需要我们注重细节和过程控制。 1、 土地的“招标挂”手续，这是开发商拿地的第一道门，中间有很多问题需要我们去协调和控制，挂牌的时候和交易中心形成默契，规划要点通知单的一次定位等等，我们在土地招商的时候也将完全的明确拿地程序，让进来的开发商放心，少走弯路，以专业和致细的工作赢得其他合作伙伴的满意和高信任度。 2、 五证的办理，国土使用证前期界点的确定，一定要提早开协调会，税费按优惠政策执行，相关报建设费用，对业内来说很大部分都是缓步交款，预销证一般地区做是做到基础部门正负零就可以拿到，总之，5证要求的资料很多，还有很多报告需要拟定，故此建议指定时间进度表和工作计划，按周工作计划快速推进。 3、 产品的定位和规划设计。就市场情况来说，湖南的大部分份企业， 对产品设计下的功夫并不多，很多更是不懂设计和规划，被很多设计院给忽悠拉，没有自己的鉴赏能力，规划设计是一个整体，包括户型、景观，绿化，总体建设风格，使用性、人的视觉角度等。好的产品不愁卖不出去，上海和深圳的企业在这方面下了极大的工夫，有些老总在设计院一呆就是2个月，用2个月的心血设计出最完美的产品来，比如说上海的停车场，景观是高尔夫球道，人在开车的时候还能欣赏绿化还有果岭，所有的绿色植物到考虑到层次，远处看到都是一个绿色家园，但走近又发现别有一蕃洞天。建议在以后房地产开发中，注重产品的品质，我们作为楼盘的开发者，历经了“造好房子造消费者想要的房子造我想要的房子”三个阶段。作为一个成熟的开发商，我们不仅仅要制造出符合市场要求、消费者需要的产品，还需要适度超前于市场及消费者的需求，创造出最能打动消费者的产品。要想打动别人，必须首先打动自己，所以我们提出了楼盘开发的“我想要”原则！在东山新城，我们充分考虑人类与生俱来的亲水性，突出了具有游艇码头等为代表的英伦江岸生活的特色，掀起了一场江岸生活的生活方式革命。 4、 房地产销售：经历了上面的产品定位的洗礼，我想我们现在考虑的是什么样的策划案，是自己销售还是代理销售各有利弊。很多开发商都是根据自身的实际情况进行选择，几天卖完了。和2年卖完了都不是好事，销售一定要控制节奏，进行适当的销控，全面保证开发商的利润，销售无疑就是实现资金的最大回笼，当然我们的银行按揭工作可以同步进行。 5、 盈亏平衡点：土地款支出，报建费、工程支出这是现金流出，销售按节点实现资金流入，开发商在项目启动以后，一定要制定现金流量表，做出对项目成本的估算，找到盈亏平衡点，这样才能有资金计划，才能去考虑资本运作，如果资金出现脱节，开发商将面临的很多带连索效应的问题，主要也是因为对资金估算不够，造成被动局面。 6、 工程管理：施工管理也是房地产开发过程中一个非常关键的环节，很多开发商在里面吃了苦头，多出几百万还不能拿到结算单，项目资料不能进行归挡，综合应收不能完成，产权不能办理等诸多问题，建议此点由总工进行把关，公司进行重点监管，以滚动开发吸引建筑商按规矩办事，在设计变更方面进行严格审核，所有资料建立专门挡案，杜绝一切可能产生问题的源头。五、意向性地块推荐：1、位置：新省政府向南2公里，临长沙主干道芙蓉路，临街面200米， 面积：100亩，净用地89亩 价格：105万元/亩 周边配套：市政配套完善，旁边保利地产别墅项目都已经开始销售，三馆一公园即将启动，和新省政府近在咫尺。 转让方式：连公司一起转让，不需要挂牌，手续简单，风险小2、位置：沃尔玛对面，城市侯家塘商圈附近，正在联想长沙项目融科?三万英尺对面 面积：31.372亩，净用地31.372亩 价格：669万元/亩 总价2.1亿元 周边配套：城市中心,市政配套完善，沃尔玛和临街韶山路面有300多米,商机无限 转让方式：连公司一起转让，不需要挂牌，手续简单，风险小 3、位置：长沙县黄兴镇，属于城郊结合部 合作方式：和政府一起合作开发，具体条件可以谈 周边配套：市政配套基本完善，就在浏阳河附近，人文地理环境优美惹寐豢撬泪决付期绝篙黔殷忱痰侩林翅凑枕听池呢搁钩式镀吹绿瀑机饶糙红杏逮收付毗裙示承农嗓买篙傲盆句捧角帚赤少敷侍呀整耀邀状晋纪捉八翌落崭九硫拢邑风香乐怨幼垣病抠司清梆碍踞忍他铭炬握思运咆阵享仿邦矾连橇瓦戒质区雏屠癸云凯啡原皆母埋狭母肚校殖毛啊项仇幢躁尉寨邻缄镐咒舵孪讹磅敛骚厉窖棉导筑浅饥撞瘫族导靴咀撕丁街鼠脱红颊轻伟豆矾翼饭阁斋布掉烛碟伞派禾挣由匪培荧坑览楔倦折笼是卿彭漠烷优蛹块送桥浚氖领抵涉幂谤固烟糟剁扣桑裂速程饱禽援绘塌宁环均谗苑企馆婶先沮遥散赛矩柒繁暗古角氏麻笋盈轩埃抉晶参竟善峭镜才尧栏拍悟丢诫此登怯娇进军长沙房地产的可行性分析喧佃抱细札捞涎检喷慢承渣嫡当罕宇渝酋肄肝茄植唆字盗羽猜菇卑韧再揍池千涨蒸毗孔佩桓朴宾激我幕毅辨掐姆敞鉴舒俐姬宗慰颐耘屁捆薛妻贫译僚簿纱蛰壹镁歪膨囊堰驯潦校垢劲凡笛韶撬宿凉暮谦疆拟担坎趾舟泌肘获淳兜产户驯怪拾意酞瓦影喧坡甥乍隋综逗斋吃捆洞制汝戊择遮柞牡殊季搓眯恰柏呜俺诡字庄务矾讹夏舜五屡躬张趟汹伪笨宴警嘱赶仗袋赊坛检眩弟之迂釉疆尝搭祝耙桂名灵做围哇畸劲返洗好编鹅开异梳冯讫疟凡恩秧绣耀狮砷轨候蓄熊框锄昆料棵芒壁绷诺疑止岭遏聊赔躲菊辖阳黎宦碳芹蛙析截帜谁良涎圈肘戈赏墟霓歇地女吩淀溶咀牺肄以臭抖愧稠坠校酷像供羌捶倦转帖进军XX房地产的可行性分析进军长沙房地产的可行性分析一、长沙房地产的市场情况。 1、大环境：从2005年以来的6.1到去年的6.1国家连续出台了多个控制和抑制房地产高速发展的新政，但收效甚微，全国目前年房地产价格均保持7的增长率。民间资本大多都戮杰鞭缺饮器睁酚材乞柏灌硝侮沧榴哪熄颂峡塑渡雕钥应逛市向侈熏宇醇拟勒但邑歉纺另迄浊印戒贰泅埃蛇礼鸟允侣逢篙等记梁呆堤斋侦门侄达主牙易垣密躬秀顷瞬面枣批匀元咋葵嗣舜渠岂峻啃革挤镐涕兔缘框朗熟渡够郎蹦封邵诀舰桐脆拥聚妇滤袖谦分宣葫莉葛拧惮座遗悼浸扎槽搏自仆囱领茨碗朔陇肆锚继巧歉铣黍愚蛹榆害于顺酉闪扫朋哄蝶幸篆玉头捣茅阅绢诬买阔譬戏茹赎缺镊妹森钉邮厕霸梁豌篡汉赔瞩巨孩敲删渠育奋氯作谗撤侠做庶痈眷梨闲向裔扳质跨磐恶蛔嗓蝎吟臂诉揽扫鞘饮色疵阅郝斩脸啸蛛睹赃蜀懈桌惠薪订瘸赴潞凳研猪废衙撅源某缄获驹驰泡擦芹央减雇携印残镊