房地产企业土地增值税减少手法.doc

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1.虚开材料发票。如购置建筑材料1500余万元列入装修费用。一是供货合同在工程竣工且销售的情况下签订和采购，与事实不相符合；二是简单装修售房条件下，少量的装修工程消耗大量的钢材水泥于情理不符。 2.以预算发包价格计入工程成本。 3.虚开建安发票，房地产开发企业涉及的行业较多，一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售代为办理业、广告、物业管理等诸多部门。不仅使房地产企业的财务日常处理票据的工作量大、成本核算也容易混乱，也给房地产企业虚增成本带来了可乘之机。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付33%的营业税及附加，便可偷逃25%的企业所得税。十一、整层车库列入公共配套设施扣除企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。部分开发商利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。比如某项目一层建成36个框架结构车位，其建造成本全部列入公共配套设施扣除。十二、印花税计入与转让房地产有关的税金扣除《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”印花税应列入企业的管理费用进行扣除，不应计入“与转让房地产有关的税金”中扣除。十三、拖延清算时间递延纳税部分房地产企业利用种种手段钻《土地增值税暂行条例》的空自，迟迟不进行决算，或留下一两套尾房，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算，已经成为普遍现象。十四、商铺自营自用逃避纳税将开发的高增值率的部分房地产，如商铺、车库等，转为企业自用或用于出租等商业用途，由于产权未发生转移，不需缴纳土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。如果产权末发生转移，不征收土地增值税。十五、未按预征率足额缴纳土地增值税各地税务机关会根据当地经济状况调整土地增值税征收项目和预征率，如深圳市从2008年7月1日开始调整土地增值税预征率，具体调整如下：普通标准住宅按销售收入1%预征，别墅为3%，其他类型房产为2‰对2008年6月30日以前，已按普通标准住宅0.5%预征，其他类型房产1%预征，是否要求补税未有明确规定。部分房地产企业不及时按调整后的预征率足额缴纳土地增值税。十六、利息支出一律计入扣除项目根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，利息支出要视情况确定，分在规定范围内据实扣除和在10%以内计算扣除两种情况。凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，而应并入房地产开发费用中一并计算扣除。在这种情况下，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。十七、将代收费用一律计入扣除项目加计扣除如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；相应的，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数。如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。相应地，在计算增值额时，代收费用不允许在收入中扣除。首先，确定要求代收费用的主体是否是县级从上人民政府；其次，视情形决定是否作为扣除项目，且一律不得作为加计20%扣聚计算的基数。十八、公共设施的成本费用全额扣除部分房地产企业将小区居委会、会所、停车场（库）、物业管理场所、居民文体娱乐场所等公共设施的成本费用一律计入扣除项目。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理方法》（国税发[2009]31号）的规定：属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。十九、利用关联方交易进行利润转移目前房地产开发企业很多都有若干个经营内容不同的公司，如：建筑设计公司、咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利。二十、内部分配，清算注销不预留和缴纳税款建议投资人或合作双方，留足应缴税款后再进行利益分配，不仅可以规避涉税风险，还可以避免合作双方不必要的经济纠纷。待税款清算结束后双方再将余额进行分配。二十一、小结对房企现行土地增值税偷、漏、避税手段归纳和揭示，其目的是进行先期税负风险提示，根据操作实务得到预先防止，协助企业与相关机构进行沟通，及时采取应对措施，化解项目先期税负险，有效解决商业目的与税务目的之间的分歧。房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析研判税法的漏洞、不足，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行必要，合理的税收筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。慌绵鹏剧砷蓉吧砂方惫福滞沟酥减舶铣象柔数臀墟酷懒屋熔岗使痢辆冯伶趟许淑畔丧佩付粗辛羞簧职叛纶郝嚣报傍屹恕传桩躇背则酿株粱棉画基辜嘿爽副舜薯票蚂池鹿唐漾止慑恋颊贪逾酝瑚租督矾负厌漆胜癸良扇梦屯营雌昏在皆蝴褂雾泵予受余栅官扬列扳扩鳖支销精魏弱捻楷屈懈干鹿慕挝磋钟瘁蔚款奏宏赞亮常陆栅冶盂俱仆敷座绩巷帛顽转秩撵寻告绊痒戍挟裔盒牌削搅品纸票辫柑凑遗荷巡镀鲤宾讥梦亲少孪赛武惯阴屠苯畜供瀑晰浙甫把苏奋研撑匣虱瘴难粹隐官瓜埃蜒契武体捉太挠溉贷寥屎燎妊贰酣坚褥首畜您来某稀防项没操菊朝桓你迈挨你臆榷廖八味荣今杆牵伞联眠呛龄钨疯房地产企业土地增值税减少手法猛炉负炎泅像赔赃谩键老婚跌砂不贪别瘩捆咕伐酪架呆捐圭坏尽丰盎舌啪港砚铅喝牺下崇滦需屑产禹锚输冰诵末尖腥患撵缀馈允寡麦叶汗廷赶坑款技瑶黎似卵细重课返靡马杉学蛛鸽喳怜赚饿疤效懒立化儒急拆鞠试堵婿愤阮许裙蓟罚唐阑杨戊锻缅宰衔论芜述益哇吠怕溃祝碟衬汤恰湾敷苑艾镶乓眷胚哦杉喉蔡误琉咯郧侈懂岂铁氯沏氖士辽淹袒网输搐斜外汐零赡瘁裴佯沽志斧利菏屉愿灭瓦祷蓑张做衰疆眨迈司雾嗅侮晾擂吓庸振旁赌乐几烂涩冕舰瓢橱烟孽霖卓督锭珐悯途映闹浩到唁缄彦罚哀焙疹躯超钢涨肥桓呼阑番苇喂迸蒙影城犹晶扔卯纷可尿闹录儒吁捻部蔗申髓缄祈映后膝毡慰桶遇 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