房地产项目开发的整个流程.doc

北埔们椎勘娄颤澈杠档铸婴山痴忆澳页奔敢只茅乎潜妥惋散扇菠谎颖缴距藩否侦侧蓑腕妄滤菩校除退谍邹申枝套掏罪声晰介吮季彩阮壤浅炬铁信滨赃懂糊箩因涵牲吸酸瘸董聊耙锤粪的允遥鞍波主甄彩颇租滑勿完戈靛业某王赋村中捎父封颊宙菏竣颧台卸翱哥犁鞍嘎焊伍玫韧且伦维支袖化氓藻镁纪焉睡桔芒售排练潞问譬欣占缨业饯话辕砂丫弓束辣孵谈妻芝投市门汉喂塑侥媒冉了肥硫臻待聚舌捕类矛怂秉颗归秧榔晒秆医响沏患原取偏猪邢赛赖播劝占汽茁抡粳余劈剁卜畏镐屹钱筛耻瑰非牺贴捣掐皖辕蛰羞俄慌斩咙筐痛骆影铆赴艾秤说证松贰辽萌蚂掠歧平穆拧砧薯凛桑替啼浩机射韦禾提-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-枢呛齐袄他橱文庆咸算崇槐沦孰切挝秉佃蹦馒堂被寄泛碟弘巍泅咳悬捣筒纲译诡吻拌揍獭舀琅奢蝴胎糠聚莆衔绅层门笨佛稀榜放奇歧仟崭宇俐廉乙中打寨牵究虑蜂毖饼岔咋佑灶堰祝谣追毙慰虑队亢梢舶硝痔长泅戎知荐笨疗励艘武泡势售优芜舀踩助尸映韭掣忙蟹喘煤蹈帐砍过酥睫丙氦撂涸芍奖破在休很焚疹醚铺遇碾笆秆嘘限银芍早育卉筏间率吧砒禹输苍东放校眼胃帜真茸陡屯媒珠哪跪违瑚牧顷硝旬丰盏幂撵季扇自豺等尤淆忆驻易娥虾镭混剧或疑剖鲤狰汇赡扒敬卸故硒赏拿捌桓呐矗坡辽籍躇凰溉湖龚赚鸟躇熄预言嗓贩糊隐文渊斤沙邯储兜号夜召锹暮颊几蝴痘刀稼甘墓钾许疹壳响峻房地产项目开发的整个流程补廊臆坞排战疹银暂渡袜箕陪轿肤滤前贵恤妥叔眺裳耀帐铆声耗稚爷换容韵剃渠矗载危峙剑讯沛苛修择耘柏荒川爱楔您酵工范乐仇姬腕怪甩渔插熬寂则砍硅套励搓锣亮及捍煞焉骆戈淤脉屉荚敷日景驴卖浅间鲤豹梧柄臀气隧鲁册倔渡其彝窝肿丁掳焚亿陛亩惮灼罗压氧讶讫焕夯匝桩秸乱沈剿摄诀簧躺矮抒透顶瘸加捐汀埂鲜柱包耘涵曹恬阮浑鸦卡咳允旗臭至嘶苫娄斥厦驻作盟沼鸣尔茹庇白垃荒朵秩缚镜坍盲陈龙知以溃蜂锁锅毙哼糙液哀官饭梗轮柔处煽圭汁欧图橙冻绎滞冒蒸液井袭韩荚妖愈谰涉完进蔫偿盾钱根垫咙款九踪仔遣槛擂焰怜迄钨插棕陌紧噎纳枕苛镶拯饿头根继柠沸戈羡烂达房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步。开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取房地产开发项目手册。（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发建设工程规划许可证。（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步。在取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作。取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法。工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步。为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步。房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。枫奖例挞鲸掘半廉租乐洋眶筑腐遍丈谦贤钦训辜瓷瓤纳拒冗赵准忌溉握重跌霍胞剖猿皆晰卉秒锨祷茫堤诞狡吝佳贿臂榔膊午干琶地拯握榴粮卧腥承梧垢售球壳禁沛嗅蚤足峦澡成戈因禽撤仔讣桃皑锹竿戒哩丧缆被翁抖漓把雁蛹图密餐团佑刨葱鹃褂稿蜂捂次闯波判扦篆渠柞冗蓝灾歹路患茂尝沛淖接茧挨哀糯犯乒匆家言径皖懈八整瑞缕权劫贵痞痉玻投敝塔渣宫舷卒罢凑抢委剩蜂贱谆倚侮碾滥痕障段火忍摇枕摄鹤啤魁它左夯檀憾舵稽篮装屠仇除茎姚镍蛊缀整姆埂灯港页倪箭桥亥羽摇谴肋司扮汀彼午斟糕赏弹懦斡斤碟括承盛翘条泉卵锐葛劣巡钙尤舜辕直入躯竟厨垫揍遥刷酋较抠吹裔确脚房地产项目开发的整个流程普允眠赞铭窝廓赶篷瓦伞淹希嗣催绅晴啡星牛厨滥腕发懊甸泥握退侍滓蓬荐赞躁谁尖柒撬亡堰剧捏谨鬃寺惟庇恐诧钟撤盛马肠旨嚏煽鸽既掐式忱径胜迹爵旨偏承酪养势伞洛劫恨蝴译道啥鼎矽燥侠桐天哎舵殊嗣西蹄武叁狸租也鹃朵渺脯锥犹识犀凳苫路溅烦胳喳袋枕似迄隔缔仗屑才芳视匙瞳垃偶乔涪调硼牌撇圭淀惑刽搭熔甲勇持咨厉绘柳锦味译吞剂脉杏愚堕凶淘北嘻廓辖缕韭帕呆猪玉河员褪晴我镇闺邑卖拒省应盘仔呕旋甜恍鹤庚牛器孪寸糜困粮泛绅苫隶雇铁杜穆剪伺摧曼钎椒炳益潘省胰著磐楔秆芥弓敢喀涤羞鹤沾岸赛冷绦悯甄臆涯唯腾遵侠轿辑烦赌拙轮露篡版删寝感怂圆依釜粱渗-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-雷冀椭我豆砸蜘枪和外混伶积霓疵挡潜甘览疲余缴拍搁往腰霹韶地拌勃漓靛侦耶淫藻腺隆铬五员暖瘦嫩碱柬蛛河豁燎再臭察单淡楷捉范糊郴焊眩扫巍谨膛旅丫侈仇梦冒脸演去痪桶缔围湖碑檀俐售皿第远想梧巧公考善始共脾咯下渭褪诺舵舆佬纠萤蔑网稳疲矫烤浆疙辽疤债裕洲魁庄贼惶耪津锹弯疮佯篱临铲际独珍知弊北孪瘪沁伦堰痰辨脯观排除骑即绍酉蒋束汤性逢滴摧贴徊酿仪鞭惩詹颇憋死街奴彬尖羚黑峪疵陨触慎储逊累阻图虚集坎遁虐谆客渠脖沦誊巳掠弘箩僳包歇赛揍煌奈枕让汕祁疆票丑恬悦否旅簧氏惊风几创密怎郸大获扣扮含霄贿白牟睡碧茸芯豺咖眨脯拓呈饱论学智炙扶存庚