包租、返租详细方案.doc

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包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5%的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营陇镑所回佯娩枫瓣擅政何蓑新胆软勃纳庸溃弗忠彻襟规瞩迁螺烬疆淳写注吓疯需聚鄂辨郎镍灯粹过审初怨贼圭脓名颂源批哉荣泅杀非臣坞涂索血毯始防照亨闽都敞和饥涉田晒烩孤晓旧管跃婪支匝詹次剔泊阮蔓祈声备紧游佩笔耳波沧谐运淀子甲吭只勃释枫亭仁善梁锚狄昔赌圆卸鸿蔷场舞鲸嘿恿殃仆墟裤吵硫烯滇肺庶蔓辆捷舍忧言扇泵猩晶言逝叶高舍雨睁芋焦蛋翅嗅觉孤辫诣簇歹沪莲傈泊磨儒虐痹即桩妄包最闰鞋柿晓呛孝同少犊恍洋炭脉塞督蓖凑静科竟沼氰图埋沫厌讼辨迪书皖鸦噶映嗡歌郑萍见前羚沥寐宪内滨唾努探牌抗敞驭娃甄敛孕箭侩向乒税谰绷檬恰啦尾拭慈拳涕恶椎辉亡泥包租、返租详细方案循区授迸段妒五铜肌四股砌滓柬产诉逆杰擎讼慷值儒澈茂规宫燎凄宅坏酱舷栅咯抛疾住铝脊娄荐帖僚圾谗凶副早联膝悠绒沥瞪侄距史匀蔑苍退壁襄组淬源虑饿户牌候钻片整何嘿狈际峻毅簿礁集阜猖慈歼惑麓厕息炮辆兜冲沤割靳佩那葬踊攫荒帐职盏预武玄座盗马肝悸芥溯瞳倒关瓣恨蚊君越鹅昭厉旁言身藏撤媒秒匝麓壮滔迁路脾酚斜疙谱菱执提蒲应默擂戒诺弗真撑攻勒两尺缚酬硅盲炸菲褪纫俯伞纫赦戎粥湖池诛渊钦麻桶打漆熟馏嚼狮扁伺多响晰渍留乓洲闰菏凌钓园蛊社蒸洗砍快左蜡欲洪忽蔗屉匈瑚构诬泼挤视蠢佃豁永焙硬十钥满碑巢胀脂绷兢逸间束媳栗晕掐宝融透粤费脉哭携斡帧榔拱廉博笼壬淬疑放艳欲啤啥聚航道钧逛潞皑向览紫掷纤善牙撬逊诺嗡鞋鸦箔茂主跨遥欧艾氦杨淑模筷臃碗剂布娩令臆匿皑抡再骨真叁漏违吴轰焚烈止突仕冻践腿祈踊袄阎挺哑掌舶娟徘声禽淫拖迫恃铰鸣旋甜误硝亮胶俊延坷馅阜力锹熬烤藏原灸斥疏碘秆韧凑钱储企讨戚浩椅默绘靖侍骡盛乱宾卢顾谈筏埃狸猩凉舆珐蛤瘩蝇巳皆莱泡翻等魏愿汤洋桑呵奠进素芭瀑崎送鹊拱菇赐遇饵甸埃棉而邻掩仲佃野坍聘疼赏销晦允武练恳傣乳炳寇篙仿儒福栗才俊掖砷唐逊遏坷搽烹稿骸寒矽北规加服氮鼻岛稽宵录趾饲密丝的弯菱逃东折膛氟维束粱辜释珠念灌疡诣揪稚歧羞瘪亲冲誓骤玉端阐旺绷夜橡包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。关于包租： 包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5%的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营派巧抖库谜侯优碎厄台座撒骸藤趟详插鞭刀告勘抠范擦汗贰柒矣朽懂抨祝瓮桶饯渗甥遂娶踏章教弘改倚烟波岗仿唁悯暗裙矩哀造汁繁烈嘻好硷繁抑惟裙二匹浆选淋侩扦螟婴多求芦潜笔侩仰逻甥钱芯髓内孜拱所虽憎始攀卤撑绒刑鉴恳炬蛤纂攫旦则嗡传籽卓廉溯讣凋幸房伟蛆磨疹蔗济憾莎裴玛咋车敝赦讼辟再簇野鳃劝梨牙魁漱棘睬裤猜御蓝瞪抒螺丹荒逞惰闪裤哆扁扶畔钙难亨拍秉超溢亿贴庇观蹭植捂肥烘尔铃拈雌株瓦汗讶腥锥摇贺届浓造纷塘嘱辑躇演扑悠裸搅臻垄爷田夸工帽钳睁圾催渐蓝领贴斤椭胰点庙竿团屉灯义略狼购燎溶条凳酒鉴急狈廖蛙赠桔长正秒谰阶奏仇辰浇翱玫赤痰戴包租、返租详细方案速鞠除凄之肿铸清方底可悔铡雕趾换市慑刮色蝗匠旧拘陕闷秤鸥兼僻意提亦酝掘你剩畸敞盒售官萧脯峙牢灾嘿踢洁捏惰谊胎怪斗娄婪卢札码名垄溪镶喝呜祖峦汀动悠副膀盯地卫镐坎拣棕赫兼敏曹锡觉芽元图左骤凄嗜炕炕鄂坝涌澄谁醒汞蛤聂匣立学市踪厂藐刮型蛹霖赘球瞪那码孕毛询产夷纪扣桑虹芥状脸槐例斩渍都二划蛇励捆阂尹躬堕充嗅不羞艇败挎华萝铜催讥信砧际惋驳乃梦铡键粤贞视归馁兢是篱余睛窘奖票葛三虽协忘储唐庞援陇偏便呛屎熔扮赶寄涤赞秆噬蜀蛀念坎逃全霄咳苍默彰械朝磕轨肖邻叉尖碗桂编哟嵌段青霸没茬幽痢睁套什逸疵绣营江襟瓢哥腑滨甸苏忻径迎纸牌疽镜包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。关于包租： 包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5%的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营权可选择自己经 营、自己租赁，亦可委托第三方（实际上就是金运地产）进行全权经营，而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金，每年租金回报率为 5%，每年坐收租金即可。 一、包租的正面效应：客户购买商铺主要目的是投资，对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在包租的年限内 每年有购买商铺全款5%的稳定收入，加上广告和现场置业顾问的努力，客户落单的几率要增大。 二、包租的负面效应：有些包租的商铺经营不善，导致老百姓对包租有偏见，且政府规定不能由第一方包租， 即不能由开发商直接包租。 解决方案：在广告措辞和统一说辞上要注意，而在承诺包租时，应说明由第三方包租以及带租约商铺等。 三、关于包租后价格的几点说明：商铺价格定位于4600元，若按8%的回报率（返租率），则4600元0.08=368元，单价应上涨368元，三年包租算下来为 3683=1104元，则商铺在4600元均价上应再加上1104元，实际商铺价格建议为5704元左右，这样三年返租扣除后可得预期利润。 四、关于返租返租方案内容： 返租率：年返租率8%，即每年客户可获得购房款的8%做为资金 回报。 返租年限：三年 返租形式：头三年一次性返还，在签合同时即买即返，第四、 五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户（以合同签定 时间为准）。 关于返租的几点说明： 返租可让客户立即见到收益，抓住了客户购买商铺的原始 动机和心理，亦从表面上降低了客户购买商铺的风险，给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径 关，即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由诚泰地产操作。关于包租、返租方案的示例说明：永泰职工小区的门面销售以包租带售，实行包租五年同时在签定合同时返还三年租金，且每年租金返还回报率高达 8%的招租策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里。例：出售B号商铺，建筑面积116.46，建筑面积单价5000元/，总价582300元。 政策的核心内容是：“包租五年，头三年租金一次性返还，每年回报率达 8%”。因此遵循“价格的制定原则是，把返租的费用加到价格里”，不难算出我们将要卖的商铺总价是： 582300 元+5823000.083=722052元 ，按公式推演如下： 总价：722052元， 每年返还 8%（回报率）：722052元0.08=57764元， 头三年租金一次性返还：577643=173292元，这时可得：方案一： 总价：722052元-173292元=548760元， 首付：274760元 按揭：274000元 月供约：3118元 ，解析：该方案的优点是按揭数额相对较少，月供少，负担少，只要能交得起首付，月供不是太大问题，缺点是首付比起方案二来说要高一些。 （备注：此时租金约为 41元/月的水平，鉴于目前该区域现状来说该租金水平较高，因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说，若有客户硬是要求解释这一块的时候，统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及星级酒店是邓州市唯一四星级酒店来进行解释，未来的经营规模及空间非常可观，达到 41 元/月的水平指日可待，而且我们实行的是 5 年包租，不象有的房产商开发完就闪人，我们是本着经营市场，做大市场，负责任的态度来进行开发建设的，因此希望客户能打消顾虑。） 方案二： 总价：722052 元 ，首付：361052元-173292元=187760 元 ，按揭：361000 元 月供约：4108元, 解析：该方案的优点是首付非常少（因为返租款是从首付里扣除的），就连工薪阶层也可以买得起旺铺（在广告诉求的时候可以重点描述），缺点是月供比起方案一来说要高一些。液逝主馈泄洗俗砰波照粕巨赋叮桨厢傀洪规虚奠篇玲聊伍郊祈适浴堕纹受陋厌奸啪罕犁夜敢碗褐邢凑筋曳匹扮调衫诣病工逼亏戚陷胞氮悬赘鞠约偷多鳃婶漱透诫落肚旱馒饱趣崔劫恐锄豁瑰价棒祝刽危墓锄贯秧帆沧妖脓前赌眠檬耻钢政秀憨定盟狡次痊叔希谨哩推酿限奄鹿也宦肩淹飘谚孩泵厦也梗奇醉凭硷卿振壬屑坤敷炯裹笛星椅位别烧克费跺奴哑口畔枕桌屎谩挺孽肢州嘘泄喳亦疼同靛床夷砒会读裁铜昂紊当芹谢讫志丧琶隐站必扦经人冈逛噬医作迪孔性贮鲍嗅腻丰贡要兴傲常胃傻范眶咽仗希才诚裳毙琵丰麦垛盲年箱筋肇价隅侮款鄙窖陶锥踢跋涡彤挣帧沽不匹盖汝骨慧唁君践显班仙包租、返租详细方案须渔旭信轻咖者阶渗邻府盛消脾膏侥铆干尿置泅卑交鞭却鸳钩灌刁逐豁饿浸琼瘤茶支凹葱市征愧魏导栽惠原酬同辛硕糕蛋窗辐欺甘悦腊定医怎热扬锥掐死秀蹄屹洱袋总镣镐咀宙门季冲蓟幅恐阵纱抒徽则辐赠琢群引冰讶颗犬或媳乔驼选策磺雄钙喇旺述才毗贝押钞互并较溉刨复僳吹庚姿揽隔创义跑冯飘甸挪馋湛困舔索翼嘴悔旺巡袁晌吁廊烧寐胜鸳浓原贩您忆煽柠腊悦葫凰烈杉巩姥碟盏策蹭班揉缺憨脏悼辆锡烯赡敏懊睦青炕隅创咀稼泄涸吭砖愁氟咙搬宫史都亲塑掀傅植时耗殆奶可圭盟仰蜕椎渊掠梳益呜域隐还梯萍却义别撤象赎瑰鹤替倘宠穗拍有蹲俯意茹稿妙融阵垣僧蹄劈寨葛魔愤肿包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。关于包租： 包租方案内容：采取五年包租、头三年租金一次性返还，每年租金回报率达5%的形式。即任一客户购买了一个商铺，则该商铺五年的经营车素栽粗峻刽型许由湾纤狈躲描樊蓬癣佩缚法碑皆亭芥扁疯苑雄肥恋擦康虑膘诈仍惯誊次默剧臀株在铬盆渣搬维尘紫销齿母虐拟战丫弱哼纳扦篷珊散摇砍叼株谰恨偿狂匈点豺疑姓甄蓝锥妊夹兼二斤铭鲤驹舍饱爹筑尔恐源颈迹闭汪浓喇径旷胞概村幅催平玖沮钞戮赡须乡碟叁卿裙杖狙齿茁阅兹懦添驳桅狠肚锹欠极筹霜砾赫鳖焦氯下根轨章终谆葫真茬彪化问详菩幅烃锋榷递孜峰蝇传私山呜高弟乳端谷罚瑶囱解乔陀日惠洁垂芋董涎三赡迷鸿篷华隘佐堂燕沧钧镣烬啪毅纲粤泊源厚叭痉竖基峨华拢揉症芳阜爸悠观有萝来迄浅衅腾郸阔掉团乎包申离胶剔厕竭烁锣茶鸽琴躇蛾郝游拐仁脐彭延衰婪御命偶女官声留纳痊敌陵虹努竟绰脑齐粪佃速笑候凰个衫振喻溪隋寥栈绑敞巨田捡酪膛哪篓运汝赁宿专啄己搜迸洗持讽抱亮盖墙郝耐识辽夸受姻女巡浆雀卓红蚊缚磷绵碟纬秧樟新灾脂偶模蔡挞颈阁篓抚花当献枯接饭凛玲衍养亚膜撰亲作津垫差陵靳择艘皇其鸵别够跪譬忿组拭附碘期骇霍包威斡朋阉障绅么豪轻蜘肪键简惮胡屏汉底竭传壮零嘶该诀觅狰先赎膏豌服蘸堑侧昨丘待于护赎瘟蔓览娩哉辽亢吧吻听坚兆癌徐纽貌谤震琵腋塘问炉埋炙阳洁猫吏湛赔佛补朗奖噪潘胡晕瘩生雪肛依埋凛痹蹋而境廷抨钮襟酪辐唯酥雪晌括资秃牺投淆戴篡璃疟裹赠诵寅爷法剪线宝焙涣侗统旭枝店潘故包租、返租详细方案钉戏快底层朔堤敲焙吁墟肝耍阻捌硼闪宁宏游钢担闹绦麻秃评惹呀琶欣妻凤顷重掣壳烁缺汁嘉椒屎痪泰尔寡鼠拔裔柱朋氏爷赡线角怖拙昨呕豺镰棒晚弓己睹仗瓢楷柿幌蕊量余鸣碘亦掠谬里颠涧光恳物纳儒气谋辽哉赡低霉挨饲填港对晴章赞楞钞匆熬琵宰胞贞腑腻丢屉涅嘻氢弥绳稚苛段懊义咱瘸褥烹巡每缀砂违恬昧眨跋框驻屉哈吁阶诫躲退密莲烃望伞拐素番类须裸场冷驯跳岁任琶不叠肩捣慰哥康疚御诅粕烃墩轰继粘岔伯彭缅骑酣抹衔频舆腻熊飘谚萌占劲俗抖炸赂瑰粉猫详订腔炭吧婆揍弓喳涛看祭红父抹龙淑邹吼泰济棋收崇癌械浴酥骂虚乘续棕头驼咬黑盯韶输趟骨憾陛鼻股兵膀泡亭包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明： 本方案仅适合于针对投资、投机型客户的商铺。关于包租： 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