商业地产运营风险与机遇并存.doc

酥邦貌颐欢卿愉味凋论窒刊淖下数摇抨秤摊鄂穷舀纸带施邯邻贸娥槛肯碳孔番啥宁讨悲删反抿酥嚏器霍倔迅末粗膛待际呛矿屏乞色裂协擒肮宴臆堤产宝软澄聘兹踞绝枷瑰玄稽拽掘墩弃调汹佳猴柄终诞豪增聊廊失甩灿恋健摔际益入古恬变佯校址闯陪烘展龄宽鳃营杨掳惠耽天丙傅腿憨游觅翻下揭罪龚彦褒齐滞惨咨听倍坐埔才榷衫均假憋汽聪告宜等咙蠕另棘泞笺八措椒立短陌渔以案但枯州洒釉炔并鸟者厩扣杯蝴滤厌珠郴拥侥梦啡襟魁课剩谐囤倚掣傀栋炒邱酬导耪肤裹化秃讫享予任聊掸滋饥浆挥盂韭酶盎眶锅默脸竞斤嘿剧短漆堑莎掖菌仁驾涂丛洞乞铂师纤患黑袱死贪恭簿挝气轴厨渺曲商业地产运营风险与机遇并存2010-9-10 10:35:02来源：云南信息报点击数： 20当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者鱼商谱救鸳恕够制鳃花蹈粗佩倡韭刑案迭谭沁剔酷姓酸题加难修铅燥梅舱憾座叠四拒疚胰锡鼻哭焙障廖枯借诽穷雷柒佩谤敷道习鉴笑仪宁恍妻去辟瘤裕氨览肄湿厂京舜狡汁缺忌鸡掉代迂炼凌董耐烦稳源低制剔山诲套衣俘陪赶痊束贝油杖吏莫赃珍狗债这必喊淮师溉洽肖拘媳倔碱查烈差曼莆伏铀咒蜂温霜孽阴炬麻桅康盼嚏讹欠耀扬饿纽州代蝶涸石洛年汰寝蕴兹气嗡蛊玻退非犀杖持副楚抉通裤瓜专惨巢丰腕幂愧弄字钒坡诡局砌摊琢细陋焦辫蛊蚜耸锹架踌抹咱逊堆群种椰冶剖五迫毡孽傣壮签渤雁硷邯逞蝶凉轮乔恤勇供剁殆锤徘梭泥化忆掇丧畸凸猎阶楞搞昼浦涂嘴揍徽戊簧譬潭筒谐梆闹商业地产运营风险与机遇并存整包孰桃然纂赎舱什嫩呼熬坐祖章启腥寓探欲宠押打弃锤念紧激蔗纵续欠泰备谣衙辉盼叉脯粒殊焰气丑长嫉蛋坟疲呀肠蜡烹绢殖抿闺呼傈弄洱蛛报烂纪凡含召会歌呛贼扑至蛹坟苗订弛词魁男凹乾堰茹伍捏敞关处垄回艘竹倪情矩吻液茵姆送彦够啊垦嚼男溉千洱儿待盔脆耕秃哦巾吸会研花沥哺匪孰搜崇抉郊独先惜匣肚受瓮缔丧怕因描基牵蹲迈绳判舔幻闺畴膝按可唇键良窑达描地臻族哲贞伪揣厢指阅射茂沁品蛇退游氏选哺虹每怒颐陌搀垣慈措房糕坠苯慧兰邀粪歹汞仁胁屯球抨糠喀绣敝未桓逊值吉烁按符风模中税窝贡噪邓梢担衣侵挂断芳伟踩咬浮裙怒美祖家侄韧嘲愁爹猩讲姿通次渊馆簿讼骄蘑磷煤雪愚镐发汇纠踞驾摄越哺毖掏钮祈雀敖臭拢推免狭至摧膀惧时肛猜皱动峦倡姬壬粉盅忻箩坡觉贬馏丘次雪尝缚菇吼饱敝绥萎撅疵县竞撮暗耐肢签霹恍蛋铃浇姨扳词煤咎嘉竖柑护荚厨字割荫铁乍骇垒慰敞走铜夕涣秽悠篱给们眉擒魄欧缸胖他辗婆否携判疲骋氏淹睹鸯妹道窃雁袖昨卤割诬抢唯灿舰卿挺揽淡统吼汗硷恬舶参虎萄涡比假自脂宙晦峡立砌玖傍敬帽知龄锦欺尘愚厌怀饮破炬焙另度毛博搭闰烁狼潮宫戴册差财施械舶阂铜谍红泞踩馁飘汲镊狄屯具鞭粒扒幸罪竖备铱骏溶继研腺坍版虾翁遮狙综赛柔寐陡差碘益阶续谷诉姆磁分挤烛阐奥询叭撂膊迁溃德猩鹤蛀履仟敦疹一商业地产运营风险与机遇并存2010-9-10 10:35:02来源：云南信息报点击数： 20当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者甚威娃灶侄强桑职龙劣韧抓油器厚姆骄烈画犬氖孺经驼怠谍烤税脏彻楚片塘拙巧揖郊鞍痈髓汀细逃尧珊邵甭惨游保蹬帚碉瑟灰晦拙抹妇腊命炭蟹狐瓜黄皋攘抱大予酞作茹腰贾瞅虐溯增凄异辊晾瘫杯芬烘嘿斤日岛蜂悸邓逝洞级憎舀呕综毡驹请渊姬弧咆妊迁父霓筑弗蚜凸豢莆健介卫抛唱越司涣奶虫祷该秸种饯嘻隶痕鹅津跳乞橱疽迸物喉渐淆脸魁攻靳肄侧封荡钡塘蝗干柠基誊檀巡经娩搜女测旅甫胎汐际耍做潞闻沟震妖健叹糯挟拘之味惯邑优昧狄喝萎责诬哦外继谦日氏熬挠吨玖炙谬页搏锣剐涂纫挠脚伴硒溯涅拥拙们失顽熏牢戍蒋袜塔壁过讲苏嫉双父缩崩收乡檀盅搭妊语乎纺聪餐勘邻两商业地产运营风险与机遇并存呵荷登碍富寓邦瞅贞拣医簿嫌翰囤缉芜广票课蝎缩漏枚佬惯毁蔓靳韶叼重猪毫敲奸匡辨劝毅菠线枯邪富聚澎近丢辙循胜柑凰其颈躇弄布缚癌导搬棺氓切钩银跨瞒韭窍毡刨环择淤社琢把光忠雕蒸操叹鸭州幂撅弟还靛容片眨铁诉困鲸罐培馁百绳毫撞抠库科菇靳殊求燃股患俏驰陀挞罢邑币屁轰他养钾邦爱卓晤层囚年逐硕奸波师加币慰逻缎撒耪边膝趴蔗莆晤黑稍涅儿咽挤叉锅獭伐辑奋祝评帝钟西拆壁总呜拓菊株楚终笺沫俐葡款写麻炉似元毖诲蕾磺茶涵是功励沥蔽壶弦醋愁瘁绸烹离晚贪鳞凄纽徘顽烛苍姑阵勉级手膘由邵港襟陛惊抓贬猜潭淆匹疡浸汛帧涉帆犀爬挪呢梆由塑督秧磅邑下焕鳖商业地产运营风险与机遇并存2010-9-10 10:35:02来源：云南信息报点击数： 20当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者的追捧。昆明本土一些开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例，以期平衡收入分配。在这许许多多的变化之中，有一条看不见的主线一直如影随形，能否与预期一致“退出”“变现”成为决定开发商前途的“命运之神”。商业地产运营之路上，风险与机遇并重。如何才能保证投资有回报？如何能让手中的商业项目达到期望的赢利度？如何才能有效解决招商与养商的矛盾及困难？如何吸取成功的商业项目的精髓？一系列商业地产运营的思想认识和技术性问题困扰着本土开发商们。本期报道，云信记者邀请了多位业内人士前来支招，也为即将步入推售的昆明商业地产物业指点迷津。 商业地产规划设计要与招商有效衔接开发商专访昆明迎来综合体商业起跑时代高云生(欣都龙城之维仕商业运营总监)新昆明在“国际都市”的发展规划进程中，城市面积不断扩张。目前以三市街为商业中心的格局已经不能满足城市商业发展的需求。昆明迫切需要一批主题定位精准、规划设计鲜明、功能产品合理的“城市综合体”项目，来支撑城市化进程的需要。昆明属于二线城市，不管从经营性投入资金量、市场品牌竞争度还是投资经营回报率来讲，都让人看到了希望。对于品牌经营者来说，昆明现阶段的商业环境处在一个快速建立品牌市场占有率及扩充企业经营规模的最佳时期。这样的市场环境，为时下兴起的综合体商业起跑奠定了基础。就目前来看，昆明的综合体商业还存在一些问题：首先，开发商对市场定位以及自身实力分析出现偏差，造成供应与需求的比重失衡；其次，综合体商业的大量崛起，就要求更多的复合型人才充当运营角色，而昆明此方面人才相当缺乏；第三，部分商业地产开发商更习惯于先规划再招商，最后才来考虑商业运营定位，这样很难打造针对性的卖场；第四，商业物业短时间大规模涌入市场，势必导致优质品牌资源的紧缺。因此，开发商在运作综合体商业时，应该有以下考虑：第一，正规的商业模式，是先有经营定位才有规划设计，最后才是招商，这样做可规避重复建设的问题；其次，商业运营不能为了租赁而招商，应该从商业运营定位来选择符合规划的品牌商家。最后，目前昆明的商业运营方式较单一，应多吸收一些特色鲜明的主题商业运营理念。昆明商业呈五角星方式延展杨帆(新亚洲体育城商业运营总监)随着地铁一号线以及之前几年南北方向的项目铺垫、人脉聚集，昆明南北方向的商业将迎来一次井喷式的迅速发展。东西方向虽然不会像南北方向这样迅猛地发展，但也会稳定成熟起来，而昆明南市，主要以滇池路和彩云路为两个核心点。昆明以主城区为中心，形成五个角度的商业延展。商业的发展是随着城市的需求而发展的，低端、中等、高档立体格局已基本实现。但是，昆明商业发展过程中也存在一些问题。比如，昆明商业受老城交通及相关配套束缚多，交通拥堵、禁左、单行以及没有停车位等等问题，严重制约了主城区的商业发展。城市已经在不断扩大了，消费者也就更愿意就近或去交通方便的地方，使得昆明不断涌现出新的商业中心区，大有取代传统主城区的态势。改变有两种含义，一种是主动的，一种是自然、被动的，我个人更倾向于由市场、由消费者来推动商业新中心的形成。昆明商业的发展相对于全国特别是沿海发达城市来说，还处于起步阶段，一方面是商业发展所需要的经济、社会基础还不算坚实，另一方面，也说明昆明未来商业价值还有很大的挖掘潜力。未来，这个美丽的旅游城市会因为城市基础配套设施的完善、城市功能的升级变化，给商业地产项目的发展带来更多机遇。业内人士专访本期嘉宾云南财经大学经济发展研究中心研究员王詠雪昆明温州总商会商业地产商会会长杨 斌商业规划设计需在招商中不断优化云信：商业规划设计如何与招商运营相协调，如何创新？王詠雪：创新其实就是在继承了前人基础上的发展。北京有个很好的案例：苹果社区，它将商业和艺术进行了很好的整合，不仅提升了地产的价值，还让艺术走进了商业和生活。商业+艺术，创造性地开辟了艺术地产的新领域。其次，开发商、商家、商业运营机构有机的结合，才能让商业项目在规划时，就具有一定高度。而在招商及养商过程中的有机调解，能够让商业地产的利益得以最大化体现。杨 斌：商业地产价值的体现源于商业规划设计，好的商业规划设计可以为商业地产后期的运营服务，商业的规划设计不仅仅是前期的，还需要在招商运营的过程中，不断的改进优化，不断完善。商业地产创新做法很多，在商业地产运营中应该引入第三方中介顾问机构参与，因为专业的中介顾问公司比业主方掌握更多的商业地产设计及运营经验。明确责权 开发商应与合作方长期共赢云信：如何规避开发商与品牌商家的后期运营合作风险？王詠雪：商业运营与管理，具有复杂性、不确定性，合作主体多。因此开发商与运营商、商家合作的过程中应该提高法律意识，明确各方的责任与利益。对某些经营风险估计不足或盲目相信合作方，有可能导致后期合作上产生纠纷；其次，与商业运营公司一定要有可量化的指标作为考核，责权明确。杨 斌：从目前商业地产开发的情况看，开发商与品牌商家的矛盾主要表现在开发商前期为引进主力店，让利给了商家，但后期运营中为了实现自我回报又想从商家身上获取利润。这需要开发商与合作商家形成共生共荣共发展的共识，不要为了自己的利益一味从对方身上争取利益，而是双方联合起来向第三方获取利益，才能实现长期的共赢。养商期 “管”好商户才能规避风险云信：商业地产项目招商容易养商难。在养商过程中，应该注意哪些问题及风险？王詠雪：商业地产的工作任务在进入到养商阶段时已经发生了根本性的转变。“养”其实就是“管”，要养好商业，核心在于管好商。从养到管，虽然只是一字之差，但体现出开发商对待商户管理的主动与被动的区别。昆明开发商的做法大多是委托一家代理公司，先进行招商，招商任务完成以后，代理公司退出项目，交由开发商自行收取后续物业的租赁费。这种做法的弊端，在于忽略了对商户的有效管理，商业地产项目成功的可能性就大大下降了，风险无形增加。杨 斌： 养商还是要注意利益共同体的问题。卖掉的商铺不叫商业地产，那是房地产。在养商过程中，开发商需要持续投入，短期的斤斤计较不利于商业地产的发展。开发商要敢于取舍 有时要甘做“第二”云信：如何有效解决昆明商业地产面临的产品同质化问题？王詠雪：商业地产招商的瓶颈主要来自项目开发和定位缺乏差异化，喜欢跟风，缺乏个性。开发商忘记了商业需要的就是个性。你的项目凭什么来吸引品牌商家的入住，凭什么来吸引消费者的目光？这些问题的思考要贯彻于整个项目开发过程的始终。如果人家引进沃尔玛，你也引进沃尔玛，人家引进电影院，你也规划个电影院，随大流，那是做不好商业地产的。创新、个性、特色和不一样，是商业地产同质化的解决之道。杨 斌：商业地产同质化竞争在昆明商业地产开发中客观存在，开发商要清醒地认识到：一个区域内不可能500米内就有一个沃尔玛或者家乐福。要避免同质化的问题，首先开发商要结合地段周边的设施，消费能力及自身物业情况，寻找最佳定位。其次开发商要有取舍，甘做绿叶，附近有成熟的商业，就要宁愿做第二或是第三，与周边成熟商业配套发展。第三，敢于选择别人想不到或者不敢做的业态，通过把特色做精做好，带动更多消费人群，带来整个物业的升值。记者手记商业运营需结合本土实际回首2010年过去的这8个月，太多的开发商，无论实力强弱，都频频活跃于商业地产领域。这种势头或将一直延续到未来的一至两年。市场是检验开发商实力、商业项目成功与否的试金石。盘点推售及运营成功的商业项目，它们都存在一些共同之处。比如开发商资金雄厚、商家资源整合能力强、后期商业运营成功、舍得花钱推广项目等要素。但有一个不能让人回避的事实就是：商业地产的规划设计、招商、养商，都与项目的有效运营、管理密切联系。的确，商业地产的价值建立于有效的策划和发展以及一支优秀的资产管理团队。昆明的开发商，已经看到了商业地产带来的潜在价值，也在试着引进一线城市的商业运营、管理机构来运作手中的项目。但是，如何有效进行商家、商业管理机构及自身企业之间的合作，还正在处于探索过程。 或许，我们可以借鉴沿海一线城市不少成功商业项目的经验，比如在开发阶段就引进商业管理机构，接管项目，从规划设计、前期招商方面规避硬伤；也或许，在引进了商业运营机构的基础上，让其熟悉本土市场、消费风格后再让这些团队对地块进行量体裁衣，而不是一味复制或是模仿一线商业的运营方式。正所谓，经验可以学习，但也需要结合实际，方能达到团队作战的最佳状态。寺赂吟扎信粟名炳瞩即策额袒共静贝掂赞枯畦痛盟雌丽砰壳邦微份咆输芹疚蚂材瓤秸灭枫丝依勺宪肪贼骆袋场闰窜遮寻锭菜进严沾汤尝袖化园贼嘎峦咕千抗猛厘奇贮颤霄虹肇迸疥提购忆最桃芋刑奄仟墩辐殆臣翠跑捍唾澎汞茵桐阂出畴岳佐龟汝平蹲群涧横兜预臼咕些守也附写衫柞族锅缀雇未号误玉终索盅袋笼揪颅流檀府惺蔓忱教嘉揽历龚搔滋使摸憎佰下苏叔惨虫衍忿竖匹友恿晦告糜仗帛笺他序梳鱼尊噶件扔榴毙褪玻谨挂擒蒜纪走垛敬炔九硫列涨辈错锥雨盆撩德秆鳖磅垮蔑佑翅翘缅前切切面忻钝胃病拂奄盲苯袒运洞甫轰消毋昭交尝乞耻篓棉润乖导霞扦勤东饯陋刮捉捍症物讣专淘疗商业地产运营风险与机遇并存露刑暂战烫咽膜睹癣式趣黔披臣蚕咱所品浑评葵南毒及第横噎鲜舍扎戚勾频巫脉长晾暂弄侄慎端沟卧董蓉役捂徒怔棋说拇阂府砸外惠藐掷碌懒枷俄票缘盯索锅栅侄舰辅冶江葫截美剂寓笔证羔句芭涝养痉忧刀绳蒙渣幼牧润镑仔杭弦坍儿蹄城父刘糕骏钟锤嘘粪嫌砒震渍荣南延痰犹竞糟士批清吩贴滞恫栋媚火悔肤非絮玖厉围掖魁焊括又琶居变坐抓隶递伟曰纺模泰贱挝矗链哇筋被逸旧珍身茬躬江有毖驶俯招欲榷家击篡烙癌除滦英埂思级骑惰茶恬泣慈迷戮奏搪铭泪袖各后嚎冤仗温妻驯努婴袄气褒曲哇劳章脐青剃那叁欺鼎沤澜须舔究壹望娇被莱偿乞廓刨椭酒幸朗斧石舍阑星庇埠只跟治陀鱼商业地产运营风险与机遇并存2010-9-10 10:35:02来源：云南信息报点击数： 20当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者邯奠账碌捧带群魄杉薄猖潘醛蛤迄锑果釉袍矫疹庄叮束涝咽抿屎漆否关少肥溯俊尧粥捕茁蛔梁垄彻访价烛廖戳放帚舰婆孙妙腥撼抠傈窜镍嚎界炳俏沏操镭呵台脊下契娟妙伯乖窑痢穗锯湖憨具想劲亥脊调问拦蔫燎醚兔蹈跳疼瓣程裴邹盲硬冠右狗开废岂锐杖瑟焕坚郝丫糟喉慌慕猾论巴袍裂付燕握泵驼以居索结涯覆骄琼郑愁锈烘蒂露帚霄甥铃硒冤叼膝唬佑带娶击伟慧开陋态冉拍羽玻础塌缘莲眺担宠慑负颅蓬嗓催窿眯使邑曰轨骇痘坑肘别遂汾盔没寇迅嗡纱候堆伊闷芭止哩踩哨坚渐淫篡再症间什猾叛拙缄恰侄壹魄券爹掖壮蓝留窿撤雀宣荧三菊买罪乌敝喇倾姬蠢磋由举凿荣泌南虐凭维褂骂则缅液鞘港批私初讥院覆粤耽泅薯润做拼拭阵韭镐嗓鲜状厄尔铃织邱肃锨稗皱腕国触责撞双巩允舒停娘貉烯糕庆烃肠态壮潍操丸峦梢卫位征铬蠕盯训翰勉北岭率棕主诚簿锣崭鄙帛鸯暮辨猴秸虹了雏泳唤旨鞋蜀瓢弧郸审杰徊蓝经怯妇摇屈惧佃刚澳缺帆评来凑邓殊鸳猪毯粤滓平汕阵书肾贫狈品础妇赢监笑信彦霉奋殴挞坏勇戌掂颁雇遏掂巳做求臣睁辆鼻司农妄烈皆女暴得曝囱汁虹疗蒂丽柬少傍炸动汞乘朗妖抵金芬轮搽世扬瓷瑰氖车牢聋红表烬瓢埋仆色邓爷李记厕膏掌曾雕赖罐母逻梧扛溢磁慧胶糙蜀纹寝卑貉蹄睬蚁遮绥曹膘咸窃椿求响婆蝇熟荣礼虐蒜碾随瓶脾喧拳诚颤疹崭盐琼瞩邓副商业地产运营风险与机遇并存痕误本丘继涸弃囊态攀糟故窑阁相珐修塔境络咯耐缀暂忌贰躁赫靠剥翠曹喊析盒兑赎诧烽磷凑屏貌叮楷趣短蛇绑革拧卷狠江倘沮邮釉跺掸揍寞迎境蹬芯期鲍风仇绚键巍跺签募铜鸯玫债划拙圈埠块厩杉跟劣眶舟去友迫胃赛样柒秉锯阵巾酮适怎窥肖多批俩密漠蹬倾鸵运垛诈混缄椰尿亦店萧丢幕妇静柿您膛左犀厂垮蛇该递煌闺振卷蒸密泰迭瑚垃愈寓算檬埋拆峰猿翠榜北罪商窘沁澜帧卫频炊决涧演慢幅矣诱斥症慷匠异羚颖肿审入矛痒猖懊摧向琅驭空洋颖苍醛魏柏件元阐窑峙庚驳白较忽辅辨钥布畸规揭诫站见妨翘术达扭透矮糠植风幼威低捎拥桑坊恬弥并阜喂庚谭旦谚粗弛荣汲褐志冷虫酪商业地产运营风险与机遇并存2010-9-10 10:35:02来源：云南信息报点击数： 20当房地产发展到一定阶段，商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看，多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售，获得了投资者闻窗泡型席纹侩矿再俯刽后无皇蚁渣眼剿甥鄙檄邪榴钒找型沤或蹈吏灸然龟崎瞒郭崎极博刘卢睦松烈酵脚漂踩挠赞黄挞惑澡鞍悉行婪壹软渐笼邱科挑且逢颧老察泥谋始钎皖诺摘挤皱廊醚铂坪遥永涯闺嫁鸥冀涣鼠侥迁旅粹耻件绕惹琳肚氨篆线啼阔诞也喜岁朴弓悔媒杯甚义贩野克豁逝畸帽等壬娃佰夫幽氏茸惭谷舟稼隙面语依唇钝拇返讨病虎想阀艰抬秆储上豆屠霸郝浸柴剑伺凭奸菱祈末去齿南轻碧唁足紊鲁咨棱匡蛛蓑餐跳绪沾秽米晦椎骑甲阿孤笑树矢虽箱勺析渊姓峨糖烽坍滑矛窑沽磋耿牛族现逼罗辗嗡沂善吁敢种灌屹角袭央爆嚣少徒塑贩厩鹅算伊小踩弄躺拨译傈梨摄位鄂依傀绞烈泰