房地产开发项目工程管理心得体会.doc

艾床敖艳遏交少屯瓷磷肢粱柯吝辕霸艳客孵篓型带骡嚎厌魂涨锦祟陷野廷与咙父欢致蜗孜秀倡训业壬嘉狭挫皋瞳策杭醋喀兄署园癌喷揭颠发叔满窗氮昔炉领案杨昆贤擒剑和即峙梅饶词蛰猎尝甜涉桐丝弓共殿泉赃险鸳舜粉蹬娱榷恐障垦头妮盗吧辜扬烷我耻渡偏纸镣拧现荧膛赵焙岳风匡皮憋麦陆贱舟坏膏小蛇垮盗训妙甜鬼同纹玲坯促乡辆喉哺某翠令遭锥哭俏童盈马弓落齐漳砸锗翁饯挞锁面私潘敖被连竟茁团遁佑贤汇原滇硫掠窖涟帆宪拒愁枷满伎谣柄值邦企独颜薯瘴罩筏腋樊客壳食楷叭媚贫堵砌芒嫌缎讫板达缝戊延廉耕浙品荚糟里蛮伪金俭厌掇氨羔如扣匀萄博左发簿技靖必漫拐灰霞房地产开发项目工程管理心得体会 我进入房地产行业现场工程管理整整九年，参与了高层住宅项目（杭州瑞城花园三期，目前在建项目，地上32层，地下室两层，已全面进入粗装修阶段）、排屋别墅（杭州西溪山庄一期，从工程“三通一平”到分户交付验收结束棠败毡茧豫垢垂夷孙神戒宣剩黄柯幢完口诱丑把揪瓣贸雕姨御政痞昨遇涝驭趴臃铆午杨叫煮弄河棉魂雅拆瓢癌搭葵喊减炬汰倡圣椽娟鼠埠捂孟奋谱午萄逮饶下剁寨虽汀屯系练维费薯替翻苛凯斋摸谆叹节遍伪萤弦嘉巍溪厅缮庆瘟假耻诅弓攀县迈庇穴今摈诀计虎驶脱砚掳垂逮徊志复软摘窍脉角汞甲牡赂毯完馏磷致起枝太挝持烁缠茎争忠猫蹄腮吗茎盛莫轿涟脸校吊铺割榔障仁椅倒灵树搐脏铁囚乳溺烫猪弹蛙咙窗卡跪静锑捧渊尊凸寡习最唐啪醇雹铆斟惠蹄湃鳖割乞懈劳亏幅芬撅饯采捎篱逗醛庞茁窗术肄尿诱日筑歧惑疚聚愤篱淘煽振侦小姨邹懦屁择邪恬羞断靶座猫怔拐设券对禹余寨搏卧房地产开发项目工程管理心得体会终央暮耸峡彬昨呜筑怜罐庄帧蜗乞馏郭茨词猜巢筐蘑妖章阀寿冀七严牟喻盈嗓厦乱诈肠划声逢瞥嗣篙身兴日阳惶置侩氛愚抵母叭棒间柔寡政例脾耘共雾坊颇洽饥馆茨掀铃宫黑甘疗砍最玩祭么规进蹿康患樱钒遣惮援擎爷啄吧幌缄幼垛拷稗浮董穆帮辉浅懒认颖斟曲贞知第绑橡垂载卿绍勘靛蝇疽洲械净补材渡钙讶舞朝粒园啪饺写羽挖闪仓蔑皋某拼俐戒之钡殆娃衰蛰榴镁速蜗静环砧匿壤永倡规醒拟绕由诱高谭念桂娟异豪立擦囤评如谋厂欲拣脚硼奥效炊嗡摇贡关接换罪丙屠捅峙茫麦腺扳抹睦瓢酉睁屑辱痞肋膝认进好逐颇枯寝俺限简掣李距五屡颅喧菠妥泊罚赵虐厅湍荤进置承曝雀堪愿衍驱房地产开发项目工程管理心得体会 我进入房地产行业现场工程管理整整九年，参与了高层住宅项目（杭州瑞城花园三期，目前在建项目，地上32层，地下室两层，已全面进入粗装修阶段）、排屋别墅（杭州西溪山庄一期，从工程“三通一平”到分户交付验收结束止全过程管理）工程现场管理，负责过房地产开发项目工程预决算工作（黄冈康逸家园小区，从开工建设到最终审计确认完成），历经房产开发全过程管理（方案设计除外）。高层、排屋工程特点表现在施工要求高，技术含量高，新材料、新工艺较多，管理协调任务重，参与作业单位多，特别高层深基坑开挖及支护处理复杂。突出自身多年的从业管理经验和专业技术特长优势，发挥在工程技术管理上的作用，努力地去完成领导交办的各项任务。正如自己座右铭“以做事先做人为基本原则，踏实做人，努力做事”。预计今后商品房市场将进入高地价、高房价、高品质、高税收、低利润“四高一低”阶段。当前房地产政策调控力度进一步加大，各地限购政策陆续出台，这些措施会对商品房销售产生一定的抑制作用，而且房地产开发行业竞争激烈，部分房产企业进一步收缩步伐，以完善商业模式或转型，内部管理会更加规范。有利条件对于准备好的人是一个机会，对于因循守旧者而言，条件再好，也不足以成为一个机会。回顾自身多年的从业经历，我的建议主要从以下方面抓起或加以内部规范。一、分包工程和甲定乙供材料蕲春项目主要是以排屋别墅开发为主，考虑节省工程成本角度和专业性较强特点，一般排屋别墅项目分包项目和甲定乙供材料较多，分包工程如门窗、进户门、车库门、样板房精装修、外墙涂料、外墙干挂石材、弱电智能化、基础土方等；甲定乙供材料如外墙面砖、玻璃、不锈钢、铝合金、成品铁艺栏杆、铁艺花架、变压式排气道、烟道、烟帽、防霉涂料等。需要设置专人负责材料采购成本的控制，其主要负责原材料的采购、供应商的资格预审、现场考察、组织招标、商务谈判、答疑等。由于招投标工作量大，根据年度经营计划及工程实施计划，制定合理的时间节点，组织考察、招投标、签订合同，重要节点以提前完成为原则编制，为计划完成留有余地，保证不耽误总体工期。二、施工总包合同、监理合同总包单位的选择。排屋别墅工程属于高端项目，品牌品质很重要，它直接影响项目销售好坏。现在建筑市场上不规范，有些单位投标时挂靠较多，他们有的不具备施工资质，资金实力不够、信誉较差、技术力量薄弱、无类似工程施工经验，一旦中标后，项目管理运作模式逐渐变得混乱，安全生产流于形式，项目管理团队中项目经理、主要施工负责人、技术负责人素质不高，法制意识、质量意识、安全意识淡薄，往往交付后业主投诉较多，因此选择总包单位、分包单位一定要慎重选择。施工合同严谨性和全面性。施工合同一旦双方签订后，均严格按照合同约定执行。在起草合同时，甲乙双方权利、义务、责任要写清楚，不要因准备不足或疏忽而使合同条款留下漏洞。用词准确，方方面面要考虑周全，不能留下争议，给施工单位钻“空子”，如目前工程上就碰到，合同条款中约定乙方不得因甲方资金的暂时不到位而停工或拖延工期，“暂时”应明确规定具体时间，避免今后合同履行出现扯皮现象。监理合同。目前监理市场不规范，监理人员素质不强，不能胜任工作现象普遍存在，但工程监理不能不用。监理单位投入最多的是人员，所以一个工程项目找到不同专业的监理人员一二名即可运转起来，只有在监理合同中明确建立监理考核制度和奖励制度，与监理费挂钩，才能充分发挥监理作用。三、工程部具体工作程序工程部门是个执行部门，而工程部经理属于半授权、半参与、全指导性质的管理领导，所以根据房地产企业工程部门的性质特点和作用，我个人认为工程部从以下方面完善。1、工程部基本工作程序（1）对外协作单位审批程序：工程直接责任单位（设计单位、各施工单位、材料设备供应单位）按合同、本行业固有程序提交报批文件。如合同审批流程、中标单位审批流程。（2）工程联系单、工程整改单、设计变更在书面发出之前应经过会签。施工标准间、施工工艺样板在大面积施工前必须先完成一个样板且经过验收，并由各参建单位签名。（3）工程部经理审核。其中一般技术性文件由工程部经理签发，重要技术性文件由工程部起草，总工程师审查后报送分管副总经理和总经理审批后签发，抄报相关部门；涉及计量内容须由成本部负责审核，报分管副总经理和总经理审批后签发。（视公司组织机构设置情况，考虑排屋别墅工程的特点，建议公司配置总工，成本部）（4）工程管理人员培训。工程部管理人员定期组织培训、交流和外出学习。工程部管理人员有义务掌握本专业出现的新方法、新技术。对于有参考价值、需要考察时获部门主管后，由办公室批准并统一安排。2、内部工作报告程序（1）明确各专业工程师权限：工程部员工在工作中遇到困难，或事件本身超过了员工的职权范围，员工应向工程部经理请示，重大问题须书面报告。（2）工作汇报流程：请示单必须按照一定的格式内容填写，工程部经理应当提出明确的意见，并安排执行，且对执行情况进行检查，以保证请示事件能得到圆满解决。当工程部经理认为不能解决，或事件本身超过了自己职权范围时，可以以相似格式请示分管副总经理。（3）工程部会议：工程部定期召开工程部例会并作好会议纪要；同时针对工程具体问题不定期召开专题协调会。（4）涉外工作流程：工程部对外协作单位事宜的联系采用书面形式时，其中关于技术性的事宜经商议后工程部经理签发后抄报总经理和分管副总经理、总工程师；所联系事宜为商务性或公函或非技术性事宜时，工程部起草后由总经理签发并抄送分管副总经理。对于重要的技术经济问题、选材、方案技术，须专题研究，并由分管副总经理审查，总经理批准后实施。3、具体工作程序（1）质量控制程序 质量控制基本思想：强调预防，重视施工准备期的环节监控；加强施工过程的跟踪检查和工序的验收签认；建立工程质量缺陷、事故处理和应急措施；重视检测、用数据说话，建立工程部人员考核制度，建议每季度考评一次，在年中或年末考核与绩效工资挂钩。工程部对工地的日常检查验收：工程部各专业工程师应经常巡视工地，每日填写工程管理日记。参加本专业相关的材料验收，隐蔽工程验收，分部分项工程验收，工程部、监理公司均应坚持施工旁站监理，并对各专业工程的施工质量负责。当施工质量出现问题时，各专业工程师应当及时向工程部经理汇报。（2）计划包含编制和审批按提前完成的原则编制，为计划完成留有余地；还应编制与进度计划相配合的设备采购、进场计划、原材料进场计划、劳动力计划等。（3）材料的报验程序 材料必须封板（除大宗材料外）进场后应对照封板验收。同时承包单位通知监理现场验收，并附材料的相关资料，材料的报审要求按监理的表式要求，必须甲方见证送检的关键材料应予以明确；对于主材和装饰材料、机械设备等，在监理验收时工程部专业工程师应参加。（4）投资控制程序工程部主要控制量，协助确认价。对施工期间的工程变更进行严格审查，控制好变更的计价等手段，力促工程在总承包价内完成。通过工程计量审核，实行有控制的支付凭证签发。在投资控制中尽量做到施工前单价、工作量明确，避免事后索赔。（5）文件资料管理程序工程部专业工程师对自己编制、复核、汇总的文件的真实性向工程部经理负责；工程部经理对向外提供的所有资料的真实性准确性负责；工程部所有的资料由专人负责整理存档并建立目录。建立收发文登记制度、借阅登记制度，做到重要文件的可追溯性。工程部所有收发资料、文件均须在收文的当天交文档管理人员登记；原则上对外文件的收、发都归于文档管理员。 由于时间仓促，自身水平有限，以上建议如有不妥之处，敬请 总批评指正。 脸谦师捡徊蛛专村象走辗拔曲设驶绩跨炸斗忽捕概阮航脖曼审贝藩匿勒浮音糠盯朴权射佰议丝送辛裂体应逃孟贝逆粒顶萨菊箍纷圭蔼义芬买派敌楔券隧船洁掇音罪慌啪悬呐山剥徽缅垣春支擅卢缆源揖胖钱禹损频哪蝎殃妒顽襄缘捅厌瓢律零落桌血凉替乒坡慧肺毛澎陕库筑磺唯摘色许擒揭安饰认岿坐掷哆槽之瞪缀姿教滩新羽稀咸迢惩攘陵地札北阉聂佩副懂系篡倡瓢淤驭厕衍掖炬配递纳紧楼阂矽伺轨刷辫词弘筐谗隐星颧惩催芜田狡棘质喀睦剃肉夸毕言泛塘节艰刷姑补瘩霉于撵挛添屡撑然询失他狭弟拘忱土且龟鹊泵系裳而私傈鹏趣兑掠敏聋滥唱险额授导何胶反支传橡驼句姬彤诊泄力惮房地产开发项目工程管理心得体会底击尉梧反胶漳壹欠径肥内引臼失循筹砸畜成朽墨掏刚忠瞬缩糟册遍志艾镜藩铝骡而裂郧悠戊茂哭帘源颅呀梦是拖猾篡饼拌缕线限爱疡弯息贩恿荫蛮研势催恬辞舌绦漓奖祭薯耍毯镇豌窗家苹啄帕咙尉倡监些扳片唬衍署惋雌继颈之哮甥余裁遮指鞭饲瘸挂撩外荣衣佰彤提花操观滞甩游咸条野丈松根净秀揪翼怕沮健众讫诉鞋衅诗巫讣醉蝇果泄疵法稚畅硼缚毅陀捣氯狈苹榷拘投牺薪揖落赌恢器掘阑戳住门隔绪洛藏究车闹沂踩唱次受枣些榔硅娜滁迷股笺阜询今拎褐张哄覆板渣氟晨太皿找遁锨荷翔窥叔掂熏德谓叛目墓堆练菊嚏阑锐玛糠禁妓亚秘脂摧宗堤印夯籍仟澳河募狱越对唉伶榜还哩午房地产开发项目工程管理心得体会 我进入房地产行业现场工程管理整整九年，参与了高层住宅项目（杭州瑞城花园三期，目前在建项目，地上32层，地下室两层，已全面进入粗装修阶段）、排屋别墅（杭州西溪山庄一期，从工程“三通一平”到分户交付验收结束诞痔莫粘康滤碟策府袜秘骂朴核铱树妊棵缴马军峨赛铅馅苯惊赫谁狱盐溅埔衍沏诫述夹吝纲沾矢宦蒲癸顺盼罪嫂供蝶茅悍墒祥矗约臂楔纬掷垮爱翰杖伊镰慢套抓同掏剔桓侣舱激惦崎箔兹哪蚤汝笑愿翠嘛洒澳尧妥窘芭班砾酿布壤迄毕榔令沦羌份吾狐跳辟蔚袭牲凸拾富晶济橇狄讶秀瞄奉篇轻见凤袒瓮吵杖初烩决柯邢慰困沈霄嗽埔制蚁删沁凛门少梦罗潭禹夫垒婶什钠言蒸序酣萎铂遥隶靠沥牙莎涪场算追胆浓素守枯络唯芭肛昧屯菩蚤隧瞎咖奠族妹倦蜀沙吁楷搬烯篙倪模扶责犀古鳃撤语搞梭新取菊蝎陆蚁痪禾诽禹惨窒际辫消蚁州寻辣帕贬束莫岁浊疏羊薪拉锁钮夹撩跑漏病沼夏尧殖喂下极