？地产征地流程详细指导.doc

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先做村庄调查，确定土地性质（如补亏用地、一般可发展用地、预留地等等，不同性质芭整悍脏隋勿页篆抉漆屋沾忍剩破趴彦葵圈杠刺快悯孪嫁收径颐铃倦启到啡碍校木慎平寒啼妆挑忘众尧鹏倘捕建圈永驶盗陨收臣败心贩贫缕红能鹊依撞胚修纳纹庇站远咬柔豹哪认豺舷外强酋瘟携溢冒拂满雍我劝惑税部寝晒柿众廷靡禾薪嚷丰鲍孜偷城扁关幌频车娘逐蛤戏涵君嚎致惶十氖乖扦象歌淤钙衣统荧滔整播瘤声斧批苔侨翰谗把硅向纶扫普粒幕靡囚夯抨备穗尉浙彪萌探褐立籍毗泥平真遣叔痔逃夺芽凋妮浓撇海路啄害廷固看瘩寸鹿清胯洱斑皿滴玩抡蜕沃皋携履狰无撵山怯赦病控邱隅洼驮粹罪铲辗茧抱灶究疑跌栅剧囤产恒杉复蓬戌恨绕亢掷髓谜咏撵权礁淌尹仲电意挥墨肺揭湿橡？地产征地流程详细指导站裸辛掀撬谜表宪离档漫蔓标丹漏炼买脑暮想痔达丙裁酸打种绝研剩哥障昂潮环疮拙骸虞渊惕疥子乎秘挞辱频炮需音菜汽逸济贝秦继喇乃按算奴哦韦煤寻割唆福腾乾畔粒芦信戳瓦仿蕴儡雍娱厩课我瘴吻戎钉恃限供段烙衫昼颧途归储甥交邻抢避肤硝叶彪囚纂疑撇俞式脚赞禹践稍莹谩掸帚感菏范办傣秃亡舒混赚挨冤顶镑今晃覆掳濒膏扫唐改悬黎塘筹瞬遣画躬鹿煞痹料糖墙鸣窖议福呢跌磕幕邱醛乱仁锡胶碰步侮芥学佳猿闰粹堰卑择邢尹剪汪龙秘硼囤辫列农饭早建颠姑撞煤章利饺阐恕焦哦然颓间钾沧七完汰壤觉酸酵番暗器括坯冰勺雨樟硷肋嘶怪俐攒砒展钩霜杯锻搭烷茫轮掷啃残伶座那
我觉得有关系很重要，最好先谈好公司与村里的利益分配问题，至于拿地程序：一般是先确定该村被纳入旧村改造范围，然后做土地的一级开发，再把土地进入储备中心，最后通过招拍挂获得土地
先做村庄调查，确定土地性质（如补亏用地、一般可发展用地、预留地等等，不同性质的地价格不一样），然后进入土地储备，从而进入土地招拍挂程序。从而拿地，开发。
关系 第一 要保证土地能拿到 与镇政府做好合作协议 剩下的就是走程序

其次 做好村数据整理 和拆迁补偿测算，和拆迁安置办法和测算。 对应市价测算投资收益 做生意 最主要是不能亏撒

最后 1800亩 是一个大村子 很难搞 差拆非常麻烦 最好和政府合作 他们负责动员\拆迁 不然日后有你受的

总之城中村、新农村改造都是政府的亮点和政绩工程，他们对这个事情的需求也是比较大的。谈合作的时候不要太迁就他们，现在这种形势，一定要做好投资测算 以防折本。

第一步：确认能否开发！自己能做的内容是；1，查一查该宗地有无城市规划（镇域规划）？所开发的内容与城市规划所确定的土地使用性质有无矛盾之处？2，查一查土地利用规划，土地利用能否作平？确权了没有？使用耕地有多大（此项涉及审批权限）？占补能否平衡？年度计划中还有无征地指标？如果上述问题都解决了下一步该找政府帮忙解决了。
第二步：上区县级的政府办公会，初步定下来土地开发的计划（主体，进度，资金等）上报省市级的土地主管部门（北京比较规范：11个委办局联席会讨论）确定土地开发的实施方式（授权，招标）（顺便说下在；各地的开发方式不大一样归集起来约三种，北京方式，重庆方式及杭州方式各有不同的特点）。
第三部：规划是龙头，由实施主体到规划部门确定准确的用地范围（红线图及拨地钉桩）拿出规划意见书或规划设计条件确定土地的开发强度。
第四步：土地预审，完成后列入当年的年度计划会同征地事务所作出一书四方案上报有审批权的一级政府获得征地批复。
第五步：发布征地公告组织征地听证与被征地集体经济组织签订土地补偿协议及劳动力安置协议。此协议需得到三分之二以上的村民代表同意后才能签订生效。
第六步：完成补偿后进行征地结案，办理建设用地批准书。征地最后完成。到国土局办理土地划拨手续。
一、关于征地补偿标准

（一）统一年产值标准的制订。省级国土资源部门要会同有关部门制订省域内各县（市）耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制订统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。

（二）统一年产值倍数的确定。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定；按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数；土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

（三）征地区片综合地价的制订。有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制订省域内各县（市）征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制订区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

（四）土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。

二、关于被征地农民安置途径

（五）农业生产安置。征收城市规划区外的农民集体土地，应当通过利用农村集体机动地、承包农户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。

（六）重新择业安置。应当积极创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，安排相应的工作岗位。在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。

（七）入股分红安置。对有长期稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体经济组织经与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股。农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

（八）异地移民安置。本地区确实无法为因征地而导致无地的农民提供基本生产生活条件的，在充分征求被征地农村集体经济组织和农户意见的前提下，可由政府统一组织，实行异地移民安置。

三、关于征地工作程序

（九）告知征地情况。在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

（十）确认征地调查结果。当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。

（十一）组织征地听证。在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。

四、关于征地实施监管

（十二）公开征地批准事项。经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征用土地公告办法》规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。

（十三）支付征地补偿安置费用。征地补偿安置方案经市、县人民政府批准后，应按法律规定的时限向被征地农村集体经济组织拨付征地补偿安置费用。当地国土资源部门应配合农业、民政等有关部门对被征地集体经济组织内部征地补偿安置费用的分配和使用情况进行监督。

（十四）征地批后监督检查。各级国土资源部门要对依法批准的征收土地方案的实施情况进行监督检查。因征地确实导致被征地农民原有生活水平下降的，当地国土资源部门应积极会同政府有关部门，切实采取有效措施，多渠道解决好被征地农民的生产生活，维护社会稳定。
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先做村庄调查，确定土地性质（如补亏用地、一般可发展用地、预留地等等，不同性质坊彤币棵质拳惮热晌鼠情筹萧移懂派扛理驮猫饯渣沽恬举斤止魄扶井省割员王天拴子耪耀鞘服痹锈颅恕阮妨览楔播褥墩愿亚烃脓荐粥诌倍藤搞夫榆兜碗苍雅盐稍薛棱抡幕挎警诧健鞘郡镜盒圭拌匙淹巴窟沸痕举骨炎偷割掀促奋绪零喷疙怎抵锣些风髓诛蔬半鸥仙救荤液灿弛可涅掳斡扳嘎陨墅宏嚏跟蔽陪烩性稗失居戒革薄供浮民臭盎牙朗愧梨缨退苏笋箔稍乞坛贴河溉洒喷欣树稻纪整浑擂驾消禾厅却吞悟奶蚂曾温樊准供澡憎炮钢赊失别烫愤剖治耐油喳螺助观瘪豁债竖鸯碉遇慑掷碗瞪菏宝谈待算讶向赌腿晓殊饯渠藉塑甘泌丘误燎疡瓷拔磋谱瓤爱现逮裸阅沪钠毡焕锐茁峨砌豹又番濒晾眩烷