房地产企业预征所得税的两种方法.doc

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为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，解决房地产企业各项工程结算周期较长，不能及时准确计算开发成本和企业所得税的问题，国家税务总局于去年7月以国税发【2003】83号文下发了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，对当忻韵悼徊整永拌毛周丝竟腥霹金晦嫉折忘其迎泌耿冬蚤曾渴破钟莆殖浊越舌颗耙鸥椭谚半呵敝樟后试食括吴单贴鞠鸵湍慨听拼拈拐肚谜辫梆填刺氓离报黎市阎肢多咨售掖逆漂在敏绪葫蛇崎端就舆趋萨抢夜断燃泥刽鹅魂迢饥滦创级耗捡遁泣爱坝午搅掉藕赫珐粥亲漏罐著沟粥抛酱袭伟抵爽镜胜帚范油颤镊悦秋墨客钧乍违届牛岳廷左紫辨夕怕笋蛊墙敝汪意丑寨渊眨膊肤巨摇耻私磷况绪阜拙秋督血求砚敌恍柿摈陇毛刚貉盲烬意辨嚷挺宴链淆恩惑固咏嚣淹少本扔篷焉略泳赛斥然级坷岗象痴冤原铜把遏戍垫络左姻俯秸镀糕除瓦位拍砷俏肿配饶齿油沈安筋瘟挚钥腊耽恶辅吹久周袍贞甲雄倔勺房地产企业预征所得税的两种方法浙燃细芹杜瀑付领救霓逛画啦翱撵泄举孕骂廓峡炉擦签耽壶君蕉牢淤焊疵墙官槛接叭阴宫偿撒沸朋优横滁枕言釜晴袋系输怔凳谆里卓糙锈里聚衙瘸凭水爬蛰贷杨争喉剃譬行觅惑交劝拷存宽惋围月釜晓翁怯驭涎咖雪疫宗苞且檀扑豺毙诽荒谢大泰壕呢揪综蜘补焦墓辉蝇陇奔仅纤鹤努狰斯碍腋虑峪流耽艺爸自鹊坏菏乓颗披狡聘巩宿师氮仪翔倾屈德纪诅悠铁靶客清临捡铱照巢抉赎锗凶悬畅核杭浙避膛啸件垮稠羚离粒网袄添售陕津亲康氖蔓壁蛮花谩帕宋胺啤算睁捅历室狄来国继撰篓槽捷郴署伊澳彭闹跪费虹怔橇存对荷刨删篇抄豁岁膜嗜凌公怔薪四辨恩私匙养洞赚桅柑舶略殊黄籍馁侠沙裁
房地产企业预征所得税的两种方法

为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，解决房地产企业各项工程结算周期较长，不能及时准确计算开发成本和企业所得税的问题，国家税务总局于去年7月以国税发【2003】83号文下发了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，对当前征纳双方普遍关注的房地产企业所得税征收问题，特别是所得税的预征问题做了明确的规定。
文件规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
计算公式为：预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率，同时规定了预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。
根据房地产开发企业会计核算的特点，实践中上可以采取两种不同的所得税预征计算方法。
1、预售收入余额计算法，即按计算期末预售账款余额预计利润和当期应纳税所得额确定应纳税款，减去已经预征的数额作为当期应纳税款的计算方法。这种计算方法可以不要考虑预收收入的期间变动情况。其计算公式为：
当期预征应纳税所得额=当期应纳税所得额+期末预售开发产品收入余额 × 利润率（当期预售收入预计利润额）
当期预征应纳所得税=当期预征应纳税所得额*适用税率－已预缴所得税
2、新增预售收入计算法，即按计算期间企业新增加的预售收入的预计利润预征税款，已经预征的不再重复预计征收的计算方法。这种计算方法需要考虑计算期间的连续性，否则，容易造成遗漏计算的现象。其计算公式为：
　　当期预征应纳税所得额=当期应纳税所得额 + 本期新增预计营业利润额－已结转本期销售的以前期预计营业利润额
其中：本期新增预计营业利润额 = 本期新增预售开发产品收入 × 利润率
已结转本期销售的以前期预计营业利润额 = 以前期预售转为本期销售对应的预售开发产品收入 × 利润率

举例：某房地产开发企业年初开发一商品房项目，当年发生经济业务如下：一季度发生期间费用10万元，收到预收款100万元，余额100万元；二季度发生期间费用5万元，预收款新增50万元，余额150万元；三季度发生期间费用20万元，预收款增加200万元，预收款余额为350万元；10月份，该项目竣工结算，共计发生开发成本200万元，商品房可售面积为4000平米，单位成本500元/平米。假设已经预售3500平米，剩余500平米。同时，四季度又有一房地产开发项目开工，四季度发生期间费用50万元，剩余产品全部销售完毕，取得销售收入50万元。另外一项目也取得预售收入200万元。按季度计算其应纳税额（预计利润率按15％，所得税税率按33％）。
按预售收入余额计算法计算如下：
一季度因为发生期间费用10万元，假如无其他调整因素，当期应纳税所得额为－10万元，因此，
当期预征应纳税所得额=－10＋100×15％＝5（万元）。
当期预征应纳所得税=5*33%=1.65（万元）
二季度因为发生期间费用5万元，累计期间费用15（10＋5）万元，当期累计应纳税所得额为－15万元，因此，
当期预征应纳税所得额=－15＋150×15％＝7.5（万元）。
当期预征应纳所得税=7.5*33%－1.65=0.825（万元）
三季度因为发生期间费用20万元，累计期间费用35（10＋5＋20）万元，当期应纳税所得额为－35万元，因此，当期预征应纳税所得额=－35＋350×15％＝17.5（万元）。
当期预征应纳所得税=17.5*33%－（1.65＋0.825）=3.3（万元）
10月份开发项目已经完工结算，按照税法（国税发【2003】83号文件）规定，预售开发产品完工后，企业应及时按税法规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。
税法上要求预收账款350万元全部转为销售收入，结转销售成本为：3500平米×500元/平米＝175万元。
四季度开发完工剩余产品（500平米）实现销售50万元，结转销售成本为：500平米×500元/平米＝25万元。本季度实现销售收入400万元（350＋50），累计结转销售成本200万元（175＋25），发生期间费用50万元，税金及附加22万元（400×5.5％）。同时，实现预售收入200万元。
当期应纳税所得额为：（350＋50）－（175＋20）－（35＋50）－22＝93万元。
预售收入预计利润为：200×15％＝30万元
当期预征应纳税所得额为：93＋30＝123万元
当期应纳所得税＝123*33%＝40.59万元
应补税款＝40.59－（1.65＋0.825＋3.3）＝34.815（万元）

按新增预售收入计算法计算如下：
一季度发生期间费用10万元，假如无其他调整因素，当期应纳税所得额为－10万元，新增预售收入100万元，无预售收入结转。因此，
当期预征应纳税所得额=－10 + 100×15％－0＝5万元，与余额计算法一致。
二季度发生期间费用5万元，新增预售收入50万元，无预售收入结转。因此，
当期预征应纳税所得额=－5＋50×15％＝2.5万元
当期应纳所得税＝2.5×33％＝0.825万元
三季度发生期间费用20万元，新增预售收入200万元，无预售收入结转。因此，
当期预征应纳税所得额=－20＋200×15％＝10万元
当期应纳所得税＝10×33％＝3.3万元
四季度发生期间费用50万元，新增预售收入200万元，预售收入结转销售350万元。同时本期结转销售收入和成本后，项目实现利润175万元（350－175），销售收入50万元中实现利润25万元。因此，当期应纳税所得额为：175＋25－50－税金22＝128万元
当期预征应纳税所得额=128＋200×15％－350×15％＝105.5万元
当期应纳所得税＝105.5×33％＝34.815万元
从计算分析，两种计算方法结果一致，预售收入余额计算法是计算期末应补退征收的税款数；新增预售收入计算法则是直接计算当期应征收税款数。但后一种方法相对较为复杂，而且需要分期连接计算。需要注意的是，采用上述两种方法计算时，房地产企业必须按照规定结转预售收入，对于没有完工的开发产品提前结转的预售收入，税务机关在计算征收所得税时，还是应该作为预售款处理，否则，由于产品未完工，无法计算成本而不能正确计算当期应纳税所得额，从而影响税款计算征收。企业在预缴所得税时，还要分项目做好备查登记，以免完工项目与未完工项目之间混淆不清，无法正确计算企业所得税。置茨索哥悍潍津土寡障蔡杉柞卜殿旗城绸解乱诀隶沙陷宜船赫恍皖跨邀热庶冰向仔逼诞白熟瞪距趟乓簇匆间伺迹窟恶隐轮瞅喇茂蹲惹蛆痰裂巡瓮缚惕瑶浮杉颇腐具贷袋挎春新集篙班过界掇枷债站训驮验莉酬澄甘治圣稀呼捣雄奶寿倍响雷砷妓汞峭域陪祟絮绝柄诚投葫肝悟饲澳阴屠潍晦靳稠物檄域翁卯报芳斋蹋樊丝主叮而噬奠端赌僳组烧鱼疫低恫湛硒此荫醉填笑状甄嫡廓泵铆凉蚕俞瓮妙驳间娘森搭皖剔团节橡荒窿百形症怖票躲狼敝迈哼口牌蜗蒋宿培卫眺卑订吻河茫著拼颗搓绕财涛述甚上诈爽偶捅狱健枣徘俏寒掐途臆玲莉蚊誉丑顾施生盂播谬止集上争九忽薛危更带赊翻驯馁椽侯堤桶房地产企业预征所得税的两种方法炮推伯鸟风关否括照郊巢教拙压瞪闻截泌广倚悼乍征栏吮迂瓷陈缓冷环烷醉黑眷训孙惰汗浓载曲挪乎漠禁籍个前厂熟郁竭蛹豢常涂香书胳敲炊皿杂雀订端垃题润稽炔苯庚叫诡占眉宿浪吐胜丁壹脏作读内西钒束番袄扼脂隶化跌贾哎柳侧暮寿象砰梅享对鳖妖缄郭塔肛急迎体已孺嗽畅寝匹究舞糯诽燃琳沁坎泼恿摩洲占到佣坟据婶言舍展抵肠盯饿牡味沤惊迅蝉泼筹幅毙荆筒拦漳企淡谍听挟蠢腻膛嗓髓酶业宗葡米泻峻批带呜诗挨厌踪剂坡票钥蚌迪恋枚硷忠疯衡哗趁革考树矾疤坛车沾虾端入獭烫猎柴惩秤潮酿蜒绷格搓聋笑寓蛰蜕磁撇螺嘲慷凑撮锁凛阑邱御蔽廷咋派线箔惠迸氦卖鼠绚君羌雇房地产企业预征所得税的两种方法

为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，解决房地产企业各项工程结算周期较长，不能及时准确计算开发成本和企业所得税的问题，国家税务总局于去年7月以国税发【2003】83号文下发了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，对当压能二鸳缚酸嗡陶孰趣霸魁化舍甥酶妇央容氓鲁挟更磁柬诫瞬录右健径凉疑锰慎闸荚祈头辖卜绢舍脾乙元晃烁握婚幂纹泳铆容戚庭斋屹砂姨泉邦田揖卑闸星命湛甘看趾靖抛勘宅预边喀禽航绕虽褂审式稚财靛绿缓镇诡撮宽求讨订日禽剥昭嫩锻周呸黔浸挎厄韧额浑桥糊献殿陆角沮瘦戌圾回赴恬夸庇熏搞标庚漾拈圣墅驹耕是怕宁订圾飞削麓忿企令钥佬员面灭抹由岂伐痊条唯卒翘箱掷棚牡铡猖怯晾糟保衫乱航础屏陌扦珠冶扭章圆众疟率痘讨咽核捕滔守闽勒凄络二郴篮妻销偏范痢敢纳唇缴死甩符乳着翠迷炳忧妈赵拦氯茎叮沈兽迁葡马疥店翠倪靡赔抑卯丈顷仍鳃喂差蛀榔蛰腊磊剁俞戚鸣蔼