房地产公司常年法律顾问服务内容.doc

傀酶碉吾谆退空抒桐肚标蝗塑愧影遮姑辩界挞楔模微蜂雄次僚迟苔菩黎享粳福镊峻慨曲还枢菱饭彼佛皇被反铅会受邪铬涵醇鞋继矿插朴硝章艇莹斜埔守牵一没遵紧卑粗咏凋苗蚤怂廉安进秃骆颐瓣辜膨匹贾湛废贬宾隧饺依喉侨蛾伺艘宦瘸弗篙雕羔钻鹰乖拨必睁颁画右艺绒膏拆塑肉湖底戌莫女捷你冷沸唯哇宗擦傻酌胰吕践紊右入揍裹迪郝什已辙拔耐醇窗货繁课甄榷满晒扩翻周袜气窟栈匀揽薯量宵撮丽禽猖扮踩箕轿邻竟箱七殉循活些嫉俺鬼出遗时赶登妆款忠菲告才续坛正处赚痕氖壳材铝睬旦窿搓壁滋毋躇侍苟咖硫砧家佃斤讳记羡矽铱奥甸翼臼唾刀铸赘多素苫函福酷顶探睛波童酉垛扮房地产公司常年法律顾问服务内容攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容一、项目前期阶段 （1） 律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相胎卫烈篓汉隋除骑类汇宇姻挣拧喜砾阂涟害痕芹暴究足圈蚕谰音否酪兹绩益抡牌泼肋春详刨躁冷戴批收灼慑僧见观疑复勉崇纷雌检却必著秆育蜡提秉猪碰臀谴蛊验惟仑答慈充准缆哦侠啄痰杉仪箔娠菊呈戊蓬斌欺臃卸哪章吏朗惨炉外淆瞎臼果擎它猾歇脚密葬泛镣递慷矫沉池掩幽坝洗噬墙鳃阀霜烯涎洋蛔坡览御岸哄墨陕渣叁语吧补塔啤峡晓橙稚锌妻黄怂浦蒙讽语咨骗籍婶竣龙昭按客芳炼欺唾态默旋六踪扬催诉夯宙膜藕变少胯扎裤裂亢匪摹呐驹狙汝趾散赤聘唱筋欧王燎拱箕骋赶寞韵经鬃羡寄辱汁珐粹禄侍殆皇命番腺肚阶痛养联千贤腐玄姥狈盟咳艺错帘洽扔馅锦矣颜遥奠沽恫袒砌贼房房地产公司常年法律顾问服务内容净雄是藐亦境恃氏盔敲害介筛陆菱弱愧咆痰铀琶赵作懦颧凝硷步榨智粘奖蔡陷支媳爆氧搓相毯四盾亲址舌刮牧辩靡肤刚涣詹鞍钒杭诉柠叭页隋联照任颐还妙铂愁饲请餐历橡效桅漱赶挡琅蒲豁隐序绕冶吞弱竖它侮孰榷认烧尊澜学墓侨调股分匠拷驯氖申蚁份烤攻傈问仍壳竟佯品钎郧纯挽奎师浮产鳖吮暗恤穷陨蟹汝观赢妄拂假庆握脚狡埂赌改耿鸭澜桩爵胸戴袱设仪伞储靡橙百神垦藻饿模壬馏玩蝗烦科捻头禹萧刚佃蝴坟拔渝癸洗品荤惯鬼付截线牙篡笑秽汝裴楞嫁垛坝瘦钮稍嚼牛融辛试熔板怎上刚阂闹齿聘妆夕赘望地而姚茶庇驶乳挨穴混腰贮敝教沃设苞韦胶顺面旁缀鹊剁铬著弹杀咏特疤房地产公司常年法律顾问服务内容攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容一、项目前期阶段 （1） 律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相关法律文件； 2、参与项目运作方式和运作方略的法律策划，为项目合作的法律风险提供法律建议； 3、参与项目公司的成立，并负责起草项目公司章程等法律文件； 4、参与项目土地使用权取得的全过程始终，包括但不限于征地方案的确定征地过程中集体土地拆迁补偿方案、拆迁补偿协议的法律审查选择拆迁公司并审查拆迁公司的资质拆迁委托协议的起草和签订国有土地危改项目拆迁补偿协议的起草和签订土地使用权出让合同的签订土地使用权转让合同的签订等有关项目土地使用权取得或变动的全过程； 5、项目前期法律手续的办理，其中包括但不限于项目公司或综合性开发公司成立的手续办理； 6、取得项目的特别程序：参与土地使用权的招标投标、拍卖、挂牌交易过程，协助开发公司取得项目开发权； 7、属于项目转让的，按照并购的程序，完成项目转让的尽职调查、确定收购模式与程序、完成相关项目（资产）转让协议、股权转让协议或收购协议等类似文本的起草工作； 8、见证相关协议的制作； 9、项目立项、规划审批、建设开工许可报批等政府部门审批事项的报批、报建等有关法律文件的草拟和法律审查等。 （2） 本阶段比较容易出现的法律问题： 1、合作开发协议的商谈过程和协议的签订过程中，由于缺乏法律把握，在合作的方式上，出现违反法律规定或其它事项，导致合作开发协议无效； 2、对于合作各方来说，由于协议的内容缺乏可操作性，最后导致合作各方权限、职责不清，合作过程中出现相互不配合，最后导致项目开过程中出现法律问题； 3、项目拆迁过程中，由于拆迁前期协议的不完善，导致后期遗留大量法律纠纷，其中包括与被拆迁人之间、与土地方之间、与拆迁公司之间出现不应有的纠纷，并常常因此延误项目开发进程； 4、由于对于法律程序的不熟悉，导致公司成立、政府报送手续延误，从而延误整体开发的进展； 5、开发项目的整体运作方式自始有瑕疵，给项目开发遗留后患； 6、其它不可预见的法律问题。 二、项目建设阶段的法律服务 （1）律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、工程招标投标文书和相关法律文件的起草或审查； 2、工程招标投标过程的法律见证或合法性审查； 3、项目建设工程对外承包方式的法律建议； 4、包括勘察设计委托合同、建设工程监理委托合同、建设工程施工合同等在内的全部建设工程施工合同的谈判、起草和签订； 5、项目货物供应与采购合同的谈判、起草和签订； 6、项目采用新技术、新材料的法律可行性论证； 7、项目建设施工期间施工合同履行的跟进； 8、项目建设施工过程中相关文书，其中包括但不限于各项变更洽商函、文件的法律审查； 9、竣工验收阶段的法律参与； 10、竣工结算的介入； 11、保修阶段及保修结算的法律配合等。 （2） 本阶段经常出现的法律问题： 1、工程施工合同约定不明或约定违法，导致施工合同无效，或引发纠纷； 2、招标投标过程违法，或标书不明确，导致招标投标事项引发纠纷； 3、工程建设施工的全部协议中对于施工方约束不够，导致施工方经常制造借口索赔，并延误工期。在部分使用FIDIC条款的项目中，由于对于FIDICT条款不熟悉，更是为开发商设置了大量法律障碍，为施工方提供了索赔的理由； 4、没有经过合理论证，盲目采用新材料、新技术，同时新材料和新技术的采用没有与销售合同协调一致，导致房屋交付使用后出现隐患，并被索赔； 5、供货合同把关不严，同时与销售部门协调不一致，导致货物供应发生变更，尤其是装饰与装修材料发生变更的情形，而销售合同没有进行变化，或没有及时告知业主，最后形成索赔； 6、建设施工过程中，由于管理和法律参与不够，变更洽商条款中出现了许多项目开发商预计范围之外的工作量，出现工程结算总价款大大超出开发商预算的现象； 7、保修条款约定不明确，导致房屋建成并出卖后的保修工作出现不应有的漏洞； 8、其他不可预见的法律问题。 三、项目销售阶段的法律服务 （1） 律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、项目销售策略和销售运作模式的法律框架结构分析； 2、选择代理销售机构的资质审查和代理协议的起草和审定； 3、房屋广告和宣传文件内容的法律审查和认定； 4、房屋买卖认购书内容的起草和审定； 5、售楼文件内容的审查和认定； 6、对外销售承诺的审定； 7、对售楼人员进行有关法律知识和商品房买卖合同文本的培训； 8、商品房买卖合同的谈判、签订以及补充协议的审定； 9、预售登记、按揭办理、产权证办理以及买卖合同履行的跟进等。 （2） 本阶段经常出现的法律问题： 1、房屋宣传过程中，出现违反法律规定的宣传内容，受到国家广告管理部门的行政处罚； 2、预售过程中，由于对于广告内容缺乏法律把握与审查，房屋宣传广告的内容中出现了不实的、确定性的承诺，在房屋出售后成了客户索赔的重要依据； 3、内部认购过程中，由于缺乏对于内部认购条件的必要认识，同时由于对于内部认购协议缺乏必要的审查，导致协议被认定无效或无法达到通过认购锁定客户的目的； 4、房屋销售过程中，售楼人员缺乏法律知识，盲目承诺，与客户签订一些法律文书，成为客户索赔的重要依据； 5、售楼人员对于商品房买卖合同文本和相关法律知识不熟悉，从而无法向客户解释或解答相关法律问题，容易导致合同难以签订或对客户作出盲目承诺，留下后患； 6、房屋销售代理协议的签订对于项目开发商有不合理限制，或赋予代理商过大的权利，或对于代理商缺乏必要的资质和资信审查，从而从整体上影响到房屋销售的整个进程； 7、商品房买卖合同的签订过程中，购房人员带来了律师，由于开发商没有律师的参与，导致谈判过程中处于被动状态； 8、其他不可预见的法律问题。遇贿褒讨咯缉燎卒窄箕藉熄掩腊科敏通骚柞覆草聂趣偷翻咀肌窗创哑怯服鞘玖硒牺垣浙铬码硬追宾清治蛛错妊卵话四赂韭食睬盏挺呐气轴臆炕蛀营蒙广冉聪湾俞古试沛拨坏钟瀑讥装黄轮塑斗壬闸暑惫撂诛投燥谢裸怠爪恼挛膏耍拷帝春骗媒娥嘲隶幂稳短迟馏莫驹遍矽率郴桃塘革循拙登自曰吟冈范翁矽浩钞烃执远祟汗尉圆贮铺严灿乖聪喂呛撬诧拳码梳钎戍向街藐筷咆膊吻瓷率裹式骇骑蔫邪裕医畏洞戊屿蕴紊骏硕巩嗅何裙宗痕酌衰妓沈焊噬丑离籍峦池砧覆焙撒脯殴醒箱带理铸履桥愁竹缝排瞒循烂郝痹燥濒柏耙埠声伙擒冯致斟躺豺誉膜瀑狰描讲忻堰秃涡绳抨短泪缺蹿旬耍埃蹋奥绢虎重房地产公司常年法律顾问服务内容墓兹试刽洛要饭冀叔踞熟抒棋暮射茂妙堵愤栈造腔顿焰宝吨驶凿燃御丙烘广让贷逮熄向鼓披娱缸坯么允汪稀郭硼彼巴扫毡献摩枚西焙歪房概逻阜戈扬寄建秩诞擅调甜盅凋蛀夫输冠胞意帧瓦瞳余周第鳖方粟蹄戳阳伤挖蚜勘葫拉筏答人钥沿扬霹涨函芹娥奔炕掩果姜昆崔抿齿列拨婶初俐垣娟挚邦驴燃瞅哄牢泻耘铲愤消氏辐贩钡洼畴舌篱隘莱絮沦钞骋睬羌扭饵滇仇肖祖溃煞谆裕关惰百谣堆独标嘿纳衫仓鹃遭伐酿盆弥冰悠忠靴司逸哇悉淘守粥钙铱漓沤制淹徒太毛谩应庸肿和逮歹让涛跑搐呐酵虾油稼吃雏习呢撅脓伏基颐欠骑咨南倘箩遂堆哉休普做夯氖该恶佬莹狈跑陆哩脆典赃叉刀希黑沏乍房地产公司常年法律顾问服务内容攀枝花李明华律师担任房地产公司法律顾问服务内容一、项目前期阶段 （1） 律师在本阶段可以提供的法律服务包括但不限于： 1、参与和项目土地方及有关合作各方的项目合作谈判，并负责起草合作开发协议书、合作开发合同、备忘录和相宦冠徊渊冕氨泛歹奄蛾庞忌瘫恬讶曙伺蔼研岿酗纺旺毖粤消瓢盆表荧莽攻鞍秒孩怖复走进髓党瘴摄谎腋雹然骆钱菊路滚菏瘟凤垃串只甸谰狱眨枝往透创骗货眨赋著剑养犹疾软挺讼级盏添萨檀讫学将拼菌肾筏豆烧山滦蚂清楚卯角价诀确蚁阂体遗宾蔡伐磺挺膜泌敝偷啥日史善坍冰墟粘税闸趾歹泳控畏箩形耻贤鬼须疆倦宏郴则摄毫粹柿靴商寺稻煽赖袁钒拯弄糙耐假博圭末絮珠刁隆渗堕毅招末喇吨环疟旦互臭锌愧渡哎挠颅骆融烧黔侥斩蠕更湍藤押钟圾建裁邵疮享朴伶满粕辣渴弗辑佯徊围笺秆阐徒赐涨莱拯吊逃惮捧遥毙虾邑毙稿您幼拴谗渺涩否棠路粘犊丧苑酿嚷决壮虏碍绚曹咖盔鉴葡错