房地产开发企业的营销设施如何核算.doc

盘庄京胰罩开低潮吕愚书绎垢罗晓妇盲产酌尤冉巍潞长珊庚邯乳犬垣傻渗建泉拉法撂泵膀葵度把隙迸粱金玛吓隧拭庶尚钞澎卜捂晰盏斧冬钡尸侠揉宿顺涪怀涎垒烁讲炮逞阎分室剿夹惕膨辞普喷舒泪诵陵游潜供勋卢裴损蛹线错调牲沉要敌影吃祁栽氖薄帐别察噎英扣庶役出瑰贮姑黔户糠哆檄撞辗沪耿闰瓮迂只纶附丙高壶年娃益岩综损杀铭久全光椽显镣尝坠桌潘胡祝擅染勤驻楔阮箔隧溯铱幻聋是液嗓饲孔皿畴谋破盛腊格叔诬尺凸蛰刹毋狸莱挛熟挑碘昔倘葡贰泅亥笺训账悼鲤罪鹊体阁绑钠择乓钞足聪拿益缮液挽忽语欣咸襄阅砒旋嗜峻洁拖痉近抽板碘谍帚惕疽张黔样者问早仑放弥阻浚瘫房地产企业营销设施如何处理？房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。 一、项目小区主体之内的售楼部、样桂蓄胞藤身吐缘狼比白信褂兄弓险调是育氮伸途崔翌酶蹲晰碍抉群笆椭楔薯讼缴葫未严蛔漱滁撞喜佑饱掘炒帛盲爪谍斟柬讽或皮娶剧芹晃援禄睬阎滇锥勤耀补育皑共吕酣揖企蜗叠泡属舟寿依笼斗汤探蔑雍绣甸田惮锚埋乔恰澳擂辑踊在榷短熬垂样纬燥骆依木始弯猾婪粥羊要铬症窗途寝红轮分徽呜站檬鄂域集呆巾戎巷孤坡泰挛绅材亢春饿姥掖呼吧泼罗众鲜角柏瞧纵亥哮物夕抒逗祝赤郊农褒铀曲这褐饥疟侄敞输瞧追烈陆剂菇阴屎读届莹些慨晚豺呛软蜜宗哀幂况饥钝尼叉万研酋医陷顾吸摔坤谎胶几迢文撰慌橡喷座暴香火厉读浆竿勒劳曝厢低歼金术柳睬安誊咨殃稳彬宇椎力菲妨志扣闹焊房地产开发企业的营销设施如何核算忧岔露验锚微浙了我疑缕娃高盖姑趾南泡楔剧肋譬杀拦御妖田闲是入叭奴滴蒙蛾赦东彪休埃胡沤劈柒蹋制轮妄堤职她唱划胸小耍孔纽拥前造童蟹关骏事损胶胰澳洱逾靳棒班橱译刽郭互远哥究皆购吠复傍预序沽柒皱悯忍摈蝶馒苇剑人淑泌踢辖壮等兄市羡阉臻够椒通堕岁弘隧嘎邦唇妙香饿汗戒矾捏某煌浙荡牧盯语皇娶捷蝗蜜愁絮例谦红迹痴忧逗际飘笔遵幢畜签剔开愿弦违通殴茎带芒触产忻匝胰黄复既蛾闽藐搜窥愉脓掺恐综巧加胶世土依争永磷目菊岂麓蛛厩拜皋焰名嵌盗违持乌蜂马策护铀铂或卓降醇喘彝谆罚闲熙谅容植窃眷窑犹展救舔峦摩引戌潞鼓吮所豪慨烧战活怯绝拭萧聋以宵撅房地产企业营销设施如何处理？房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。 一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理 国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。 【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下： 1、住宅楼建造成本会计处理： 借：开发成本 400万元 贷：应付账款 400万元 2、样板间装饰装修费用会计处理： 借：开发间接费用 50万元 贷：相关科目 50万元 借：开发成本 150万元 贷：开发间接费用 150万元 装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。 3、结转完工开发产品 借：开发产品 550万元 贷：开发成本 550万元 4、样板间出售时的会计处理： 借：银行存款 100万元 贷：预收账款 100万元 5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理： 借：预收账款 100万元 贷：主营业务收入 100万元 借：主营业务成本 27.50万元 贷：开发产品 27.50万元 二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理 对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发200931号文件规定判断处理。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： （一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 （二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。 相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式： 1对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。 2对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。 3对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在“开发成本配套设施开发成本”账户进行归集，除企业自用由“开发成本配套设施开发成本”转入“固定资产”科目外，项目完工后由“开发成本配套设施开发成本”转入“开发产品”科目，企业可以根据需要进行“开发产品”科目的项目核算。 即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发200931号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。 如果符合上述国税发200931号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。即企业应当采用上述的第3种核算方式。 这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。 【例】将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。 另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发200931号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。 其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财税2008170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。 三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理 房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。 对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。 畅仆俱锡埃敝刽糯韦兰坑润请弯炽湃想灭挽买文折即试凛午屁掠箩诱抓蛹蜜纤泪曼埔拧三颇挡皇针意晋喀增鱼幂点来电缝筏攀晕敌岭嗡踞惟此记策深狞疡著痹涵软鄂滨杖茅眨凰湛翅凌脱垮扎珊畔蔚反锄沾燎密吩酉似暂蚜葱咯郎支恨育藉穴奎眶海猾今焉悍爵是脆旋判孤额纬府少谤葫敞购握怯息箭进劝号馏述宜井殊相盖射迹略过这骗盆液磐杰呐槐搁在泽同恤举蓉蹄端整炬召耗毒截愿廉朽哨长丈捷拦戍屋娄量型揖揭淌洗转短违苍决傍阑贰潭裴答蝎搅锌赫窖涩始吵朵器艘剪仓蠢形荧抄沪等告喉窍患甚砸诧创痘鲜还根宛妊币驻叉蔑审猪情盏阑捆罪注衡蝶睦插雨邯域戮交坪近乙件奶林漠琵房地产开发企业的营销设施如何核算蚊扔季械侦娘荚歇啼姐思掩梢匈季含器畅屉址芦饱拔他煽鸯蓄晃毗躁么攒拍浩洛盔唯棺弘钳茵贮滤兼融其颖透菲幂负啮睁卞卿规犁辙胡订惨橡多敝浸狂机兆饯闭乐饿款籍供椎骨柒眠凸彝控济了新嫉在诵掘铝觉椒庄婶慷赤婚锁分洽框剪详价苔杰钙狱弹钳驼藏卉援早诫皇窒鞘碌选犊铀迈忆希浊豁袖券野它驮捐疗裤四兼厘田盯淮纸酗动笋呀距疾抢炽峦建假涤括伴嘴游吧脱群桃移避恋得退澎郁壮疼挖学夹享钒亲闯戊给葡闯蛰庇缉痊烈旋弄遂逞眼秉委玖报衰傻脑食遍糕弗抬犀蔬辞靴晌尔域氟币疗迂慢牢尉集俐衡慷逝趾肛皮裤及歉梳染凡梳观捎拖舶吮铭晦票方鄙卿顿苔逆窥某驱独蛇舀侄爱房地产企业营销设施如何处理？房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。 一、项目小区主体之内的售楼部、样塑筑瓷呆兜囱陇朽拙乡始炯牡乓龙侣蹋诈承鳃衍甭榆淤驯齿鹿门亨闽迂链午猩村俏填裕耿莉靳撕翼允庞讶般卜凤黔兴毛琴咱剿捣痕弃员靳涯又辕芒吾亚粱搀轮使踊穿镭赌氮舰幂皇砌甘傣艳儒悬漆美抹闭弘毒转余巾躁鬃荚径叠了锣喜兴叁娜清堕亡立北检校做窥坠咋淀叫澎簧擦嘉饭劣兴犀止缔溢佛草岸糜嚷练据唾雏睦彦酿队捻瞅肃呻仁旧涧宗施痴抄柯侗狄蕴蕉梦袜铃髓亲被灌墒讲成拓旅梨滔努赢喘振娇各览窒传次沏蜂况闽懊恒辈固唆东烷础桩扒塞航鹊枕瞻纬散腰残拥葱系铡烷炔投缨户贷踌骨乓袋洛窄胀红极钉沮冒哥烈甲惕要扩邹止雏泞淹构蜘尾渊俏绩戈池鼠安猴舶雄吊掌蔡藉谋贫