南方公司南华一村棚户区改造项目可行性报告.doc

目 录
1 概 述 2
1.1项目名称 2
1.2项目承办单位情况 2
1.3研究范围与研究依据 2
1.4编制单位 3
1.5项目概况 3
1.6主要规划及技术经济指标 5
1.7结论与建议 6
2 建设背景及必要性 8
2.1 建设背景 8
2.2 建设必要性 9
3 项目区域概况 11
3.1 株洲市概况 11
3.2 芦淞区概况 12
4 市场分析与风险分析 14
4.1市场分析 14
4.2市场评估 14
5 建设内容与规模 16
5.1 项目定位与目标 16
5.2 项目建设规模的标准和依据 16
5.3 建设内容与规模 16
6 项目选址与建设条件 18
6.1项目选址 18
6.2建设条件 18
7 工程建设方案 20
7.1 总平面布置原则 20
7.2 总平面布置 20
7.3 建筑方案 22
7.4 基础与结构方案 24
7.5 供配电 27
7.6 给排水 32
7.7 道路工程 37
8 建设用地、征地拆迁 39
8.1 项目选址及用地方案 39
8.2 土地利用合理性分析 39
8.3 征地拆迁方案 39
9 项目实施进度与招投标 43
9.1 项目管理 43
9.2 项目实施进度 43
9.3 招标投标 44
10 投资估算与资金筹措 46
10.1 编制依据 46
10.2 总投资与资金筹措 46
11 财务评价 49
11.1 评价依据及说明 49
11.2 收入税金估算 49
11.3 损益计算 50
11.4 现金流量分析 51
11.5 敏感性分析 52
11.6 财务评价与结论 52
11.7 风险分析 53
11.8 社会效益 55
12 结论和建议 56
12.1 研究结论 56
12.2 建议 56
附件：
1、株洲市人民政府关于2010年第一批棚户区改造项目计划的批复（株政函[2010]67号）；
2、南方公司南华一村棚改项目蓝线图；
3、南方公司南华一村棚改项目总平面图；
4、企业法人营业执照；
5、企业组织机构代码证。

1 概 述
1.1项目名称
株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目
1.2项目承办单位情况
单位名称：株洲芦淞棚户区改造开发有限公司
注册地址：株洲市芦淞区太子路925号4-5楼
法人代表：
株洲芦淞棚户区改造开发有限公司成立于2010年5月10日，经营资质和范围：从事芦淞区范围内的棚户区改造和改造区域内的公共基础设施开发、建设、经营（凭资质证经营）。注册资本为人民币3000万元，是株洲市芦淞区政府独资的株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资的国有独资公司。目前其注册资本金额和结构为：
股东名称
金额（万元）
占比
款项用途
株洲芦淞国有资产投资控股有限公司
3000
100％
投资款
合计
3000
100％

1.3研究范围与研究依据
1.3.1研究范围
根据国家有关部门的政策、法规、规章和规范，对项目的折迁、安置区主要建设条件、工程技术方案、环境影响、投资及资金筹措、社会效益等方面内容进行分析、研究，供建设单位和投资主管部门决策参考。
1.3.2研究主要依据
（1）《关于做好申报中央预算内投资补助保障性安居工程项目前期工作的通知》（湘发改投资[2011]64号）；
（2）建设单位就项目拆迁补偿安置管理方案；
（3）《株洲市土地利用的总体规划》；
（4）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（5）《房地产开发项目经济评价方法》（住建部建标[2002]205号）；
（6）有关政策、法律、法规、标准、规范、规定及定额；
（7）其他有关专业设计规范；
（8）建设单位提供的有关基础资料。
1.4编制单位
编制单位：长沙金智工程咨询有限公司
资质等级：甲级
资质证号：工咨甲12220070041
发证机关：国家发展和改革委员会
1.5项目概况
1.5.1建设地点
株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。
1.5.2拆迁内容与规模
项目棚户拆迁为株洲市原南方公司职工居民住宅，拆迁总户数144户，总拆迁房屋12栋，总拆迁面积8430㎡。
1.5.3建设内容与规模
建设内容：建设4栋1+24F 、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。
建设规模：建设总用地面积19710.16㎡，总建筑面积103468.82㎡，计容总建筑面积88370.2㎡，住宅面积82020.2㎡，商业面积6000㎡，物业面积350㎡。
1.5.4建设工期
本项目建设工期为24个月，2012年1月-2013年12月。
1.5.5投资估算与资金筹措
（1）估算投资
经估算，项目总投资25017.48万元，其中：建安工程费用13899.89万元，拆迁费用3494.87万元，工程建设其他费用3200.37万元，建设期利息2362.84万元，基本预备费2059.51万元。
在建安工程费用中，项目区外道路、供电、给排水等公用设施建安费用1933.69万元，公共配套设施建设费180万元。
（2）资金来源
项目总投资25017.48万元，资金来源于两部分：
1）申请银行贷款12000万元。
2）自筹资金10654.64万元。
1.5.6财务效益指标
本项目投资税前财务内部收益率(FIRR)：19.44%；投资回收期(Pt)：2.69年；财务净现值(FNPV )：1317.91万元 。
1.5.7 社会效益
（1）解决棚户区144户居民的住房困难问题，改善居民住房条件，提高居民生活水平。
（2）完善南方公司生活区基础设施水平，美化厂区生产、生活环境，为职工创造一个安居乐业的空间。
1.6主要规划及技术经济指标
项目主要规划及技术经济指标见表1-1。
表1-1
主要技术经济指标表
序号
项 目
单位
指标
备注
1
规划用地面积
㎡
19710.16

2
规划净用地面积
㎡
18042.02

3
总建筑面积
㎡
103468.82

3.1
住宅面积
㎡
82020.2

3.2
商业面积
㎡
6000

3.3
物业面积
㎡
350

3.4
不计容建筑面积
㎡
15098.62

4
绿化率
%
30.1

5
容积率

4.90

6
建筑密度
％
29.97

7
停车位
个
422

8
拆迁面积
㎡
8430

9
拆迁户数
户
144

10
总投资
万元
25017.48

10.1.
土地费用
万元
3494.87

10.2
前期工程费
万元
455.27

10.3
基础设施建设费
万元
1933.69

10.4
建筑安装工程费
万元
11786.20

10.5
公共配套设施建设费
万元
180.00

10.6
开发间接费
万元
0.00

10.7
管理费用
万元
980.72

10.8
财务费用
万元
2362.84

10.9
销售费用
万元
478.40

10.10
开发期税费
万元
0.00

10.11
其他费用
万元
1285.98

10.12
不可预见费
万元
2059.51

11
财务效益

11.1
财务内部收益率
%
19.44
.
所得税前
11.2
投资回收期
年
2.69
所得税前
11.3
财务净现值
万元
1317.91
所得税前
11.4
财务内部收益率
%
14.79
.
所得税后
11.5
投资回收期
年
2.75
所得税后
11.6
财务净现值
万元
488.95
所得税后
12
建设工期
月
24

1.7结论与建议
（1）该项目建设符合国家“积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造”总的产业政策原则，株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。
（2）株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。片区内现以民房、棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的调整和城市面貌的改造。
（3）根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求，本项目主要建设内容包括：棚户区征地、拆迁；安置区及其内部配套基础设施建设。本项目拟征用地面积为19710.16㎡，拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430㎡，安置人口500多人。
（4）项目总投资25017.48万元，所得税后投资财务内部收益率(FIRR)：14.79 %；投资回收期(Pt)：2.75年；财务净现值(FNPV )：488.95万元 (ic=12%)。从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入最为关键。提升经营管理水平，降低基建投资和经营成本，也是提高项目经济效益的重要途径。
（5）项目总投资25017.48万元，主要由银行贷款和企业自筹。资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。研究表明，该项目可行，建议有关部门从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。

56

2 建设背景及必要性
2.1 建设背景
为进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，中央出台了十项扩大内需的措施。其中第一条就是加快建设保障性安居工程建设，特别是加大对廉租住房建设支持力度。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。加快棚户区改造，扩大农村危房改造试点，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题，让更多低收入群体“居有其所”。落实好对首次购买普通住房的各项税费优惠政策，鼓励居民购买自住性、改善性住房。实施对住房转让环节营业税等相关减免政策，促进住房供应结构调整，加快住房二级市场和住房租赁市场发展。按照国家有关规定，财政部门将住房公积金增值收益和土地出让净收益用于廉租住房保障，继续落实对廉租住房建设等方面的税费优惠政策，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。编制农村危房改造扩大试点规划，出台扩大农村危房改造试点工作实施要求，组织研究农村住房建设政策，推动农村住房制度完善和改革，鼓励农民投资改善自身的居住条件，组织实施扩大农村危房改造试点工程，拉动农村消费，扩大农民就业。
芦淞区隶属于株洲市，长株潭“两型社会”建设改革试验区已获国务院批准，在建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架基础上，初步形成与周边长沙、湘潭、岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的长株潭城市群综合基础设施框架，使长株潭城市群区域经济一体化，成为湖南经济发展的核心增长区域。由于本片区棚户集中，目前公用设施简陋，居住生活条件较差，必须尽快升级改造，提升株洲城市形象。
2.2 建设必要性
（1）棚户区改造是一项保障民生、改善民生、发展民生的惠民工程，是将城市建设发展成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本执政理念的需要。
棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现社会公平、公正。棚户区居民绝大多数都是低收入困难群体，经过棚户区改造，不仅可以改善居住环境和居住质量，而且还能拥有属于自己的房屋资产，享受到改革开放和经济发展带来的成果，体现了社会的公平与公正。棚户区改造可以密切党与人民群众的感情，促进社会和谐。通过棚户区改造，能够使多数普通群众告别棚户区搬迁上楼，可以起到稳定民心的积极作用，进一步增强党和政府与人民群众的血肉联系。
（2）加快芦淞棚户区的改造，是完善株洲市城市配套设施建设、改善人居环境的需要。
近年来，株洲城市发展迅速，在株洲市委市政府的正确领导下，城市基本格局已初步形成。但由于没有全面完成芦淞棚户区的改造搬迁，使得株洲市芦淞区的魅力没有得到充分彰显。目前，芦淞棚户区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，大部分地方甚至连自来水都不通。加快芦淞棚户区的改造，可以加快株洲市城市基础设施建设，改善城市基础设施条件，完善城市功能，改变地区落后面貌，提升文明和谐社区的创建水平，从根本上改变芦淞区形象，提升株洲城市品位和承载功能，提高城市的管理水平，促进株洲市经济社会环境又好又快发展。
(3)加快芦淞棚户区的改造，是盘活土地资源、实现土地节约集约利用的需要。
棚户区改造可以优化配置土地资源，改棚户、建高楼，提升容积率，促进土地合理利用。集中连片棚户区的改造可以盘活存量土地，提高土地的使用价值，使稀缺的土地资源得以再生和利用，进一步焕发老城区的生机和活力。
(4)加快芦淞棚户区的改造，是调整株洲市产业结构、促进地区经济增长的需要。
结合棚户区改造，以土地置换为依托，大力调整产业结构，加快发展现代服务业，优化产业结构，促进产业升级，提高发展质量和效益。通过对该区域土地的开发，拉动建筑业等相关产业的发展，增加社会就业，培育新的经济增长点和新型城市产业，促进地区经济增长。

3 项目区域概况
3.1 株洲市概况
株洲市位于湖南省东部，湘江下游。东接江西省萍乡市、莲花县、永新县及井冈山市，南连本省衡阳、郴州两市，西接湘潭市，北与长沙市毗邻。介于北纬26°03’05”～28°01’07”，东经112°57’30”～114°07’15”之间。株洲市现辖天元、芦淞、荷塘、石峰、云龙五区和醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县五县市，以及113个乡镇。株洲是湖南省第二大城市，截至2010年，株洲市辖5个市辖区、4个县，代管1个县级市；全市共有24个街道、66个镇、46个乡、1个民族乡。
  株洲素有“南北通衢”之称，京广、沪昆和正在建设中的武广客运专线在此交汇，株北编组站是中国南方最大的编组站，株洲站是全国五大客货运特级站之一。320、106国道，京珠、上瑞高速以及正在建设的长株、衡炎高速绕城而过。湘江内河航运比较发达。距离黄花机场约40分钟车程。
株洲是正在崛起的老工业基地。“一五”时期，株洲被列为全国8个重点建设的工业城市之一，国家在此布点兴建了13个重点项目。目前，株洲已经形成了以交通装备制造、有色金属深加工、化工、新材料等为支撑的产业体系，创造了中国工业史上100多个“第一”。株洲拥有亚洲最大的有色金属冶炼基地、硬质合金研发和制造基地，全国最大的电力机车研发和生产基地，江南最大的铁路货车、航空发动机和汽车零部件研发和生产基地，还是全国制造业信息化重点城市、国家新材料成果转化及产业化基地、国家火炬计划传感技术产业化基地。全市规模以上工业企业达901家，从业人员20多万人，其中大中型企业61家、上市公司9家、世界500强投资的企业8家，电力机车、硬质合金、电锌等10多种重要产品产量居全国首位。
　　株洲是中南地区有名的商贸物流中心。拥有各类专业市场337个，年成交额过亿元的21个。其中，芦淞市场群是中南最大的服饰物流中心,跻身中国十大服装批发市场，共有各类专业服饰市场43个，年成交额超过200亿元，辐射全国15个省市、230多个县市区。
株洲是闻名全国的旅游度假胜地。2010年全市接待国内游客1214.1万人次，增长26.7%，接待境外游客5.9万人次，增长43%；实现旅游总收入78亿元，增长30.3%，其中旅游创汇2308.7万美元，增长50.6%。年末全市拥有旅游星级宾馆饭店36家，旅行社46家，国家4A级旅游景区3个。　　
株洲是一座充满生机与活力的城市。近几年，株洲紧扣“推进跨越发展、构建和谐株洲”工作主题，全面贯彻落实科学发展观，大力实施“产业兴市、科教先导、城镇带动、文化提升”四大战略，全市经济社会持续健康较快发展。2010年全市完成国内生产总值1230亿元，人均33604元，地方财政收入130.9亿。一、二、三产业的比例为9.7：58.5：31.8。城市居民人均可支配收入19600元，农民人均纯收入7550元。 
3.2 芦淞区概况
随着长株潭城市经济一体化的进程日益提速，面对这个千载难逢的发展机遇，提高株洲的城市化水平，以满足城市扩容需求和提高城市品位需要势在必行。芦淞区是株洲市的发祥区、中心区、商贸区，1997年全市区划调整，由原株洲市南区改为现名。区域总面积66.7平方公里，辖7个街道办事处、1个乡、1个国家级开发园区——董家段高科园和1个省级经济开发区——建宁开发区；共有43个社区居委会，19个行政村；常住人口22.62万人，暂住、流动人口约30万人；常住人口中，城市人口20.18万人，占89.2%。
    辖区内有331、608等大型国有企业，唐人神、太子奶、红翻天、好棒美等民营企业，国家级董家段高科园形成“东航空城、西服饰园”的产业定位，成效开始显现，省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步形成。商贸业长盛不衰，18类82个专业集贸市场，涵盖服装、鞋帽、皮具、布匹、家电、小商品、建材、交通通讯等方面，经营面积110万㎡，形成了芦淞服饰市场群、中南摩托车及配件市场群、徐家桥电脑及通讯市场群三大商圈，其中服饰市场群经过10多年的发展，先后荣获“全国十大服装批发市场”、“中国品牌市场”和“中国服饰名城”殊荣，有各类专业服饰市场43个，总面积70多万㎡，商户4万多个，其中国际、国内品牌4000多个，省、市级总代理8000多个，商品辐射全国15个省230多个县（市、区）及非洲、东南亚地区，年成交额达400多亿元。近年来，区委、区政府提出了“增创新优势、再创新辉煌”的工作主题，加快南拓步伐，推进和谐发展，致力于建设“繁荣的中心商务区、兴旺的标志工业区和亮丽的文明窗口区”，全力打造“品牌芦淞”、“诚信芦淞”和“掘金名区”，大力建设芦淞服饰物流中心，加快发展服饰产业、航机陆用产业、健康食品业，经济和社会持续较快发展。

4 市场分析与风险分析
4.1市场分析
株洲市芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域；既是一座老工业基地，又是一座新型城市的株洲，随着“3+5”城市群建设的加快发展，株洲综合实力得到提升、产业加快发展的同时，城市建设将全面提速。
“东提西拓、合拢三角”的思路，一直是株洲市坚持城市相向发展的方向，切实加大城市建设力度，特别河西的扩容速度更快，市区内城市道路、城市建设的规模与速度也因城市融合而快速发展。完善了规划体系，加快了基础设施建设，壮大了特色产业，推进了城市建设。株洲河西新城与湘潭河东新城正逐步融合；株洲市区西北端逐步向长沙、湘潭延伸，三市城区间距离已大为缩短。
城市化速度加快，株洲市区人口将超过100万人，城市做大，必然带来房地产市场的兴旺；北汽控股等几个大工业项目落户株洲，既创造了众多的就业岗位，也创造了新的购房需求。同时，随着“两型”社会建设，株洲房地产业刚性需求会不断增强。一旦市场呈现积极信息，一些持币观望的购房户就会释放出购房欲望，推动市场交易的回暖。
4.2市场评估
4.2.1区域环境
该地块新规划为以商业、居住为主，根据规划可以预见，未来本项目将具备良好的商业和居住氛围，并且配套齐全、功能完备，是理想的商业和居住场所。由于该处建设处于迅速发展阶段，因此在市场评价上应该着眼于该区建设成形后的前景方面。随着房地产业蓬勃发展，区内人气的增加，房地产需求量日益加大，商业性房产供应存在巨大空缺。所以在区内从事商业性土地开发前景美好，先入者必得先机。
4.2.2市场预测
周边基础设施和各种配套设施的完善进程的调整，必然吸引更多的投资者在此区域投资房地产，会使土地未来几年有1-2倍的价值上升空间。本项目进行集约、整合后的可开发土地，具有巨大升值潜力和良好的市场前景。
4.2.3风险分析
a)项目处于株洲市芦淞区南方公司内，基础配套设施齐全，棚户区居民有强烈改变现有居住环境的诉求，为项目改造创造的机会。整合后的可出让土地地理位置及周边环境优越，具有相当大的开发潜力。
b)随该区域新规划正式启动，该区域将迎来新一轮经济腾飞，有利于该区域房地产的升值，也有利于棚户区居民的社会生存。
c) 项目有较好的优惠政策支持条件。
d) 项目改造区房屋拆迁总量较大，项目改造有一定的工作难度。项目资金投入大，资金筹集困难。该项目的实施总投资需25000多万元，虽然公司具有一定的资金筹措能力，但需要各级财政和银行给予支持。解决的办法除依靠公司自筹外，还需申请各级财政和银行的大力支持。

5 建设内容与规模
5.1 项目定位与目标
本次棚户区拆迁安置房建设项目是芦淞区政府为了解决棚户区住房问题的“民生工程”，彻底改善棚户居民的住房条件，提高棚户居民的生活质量。本项目通过拆迁项目区内的所有棚户，集约、整合区内土地资源，搞好拆迁户的拆迁、安置、补偿及政策性帮扶，以提升所有棚户区居民及困难群众的居住水平，提升区域的城市品质和城市形象。
5.2 项目建设规模的标准和依据
《株洲市经济适用住房管理实施办法》规定经济适用住房控制在中小套型，中套住房建筑面积不得大于80㎡，小套住房建筑面积控制在60㎡左右，南华一村棚户区拆迁补偿标准为原住房面积的1.3倍，因此安置区的户型面积为经济适用住房中套的1.3倍左右，即110㎡左右，安置区建设同时结合被拆迁户和租房户的经济承受能力及开发商的经营成本，确定本次棚户区改造安置区的住宅建设规模。
5.3 建设内容与规模
5.3.1 建设规模
项目总占地面积为19710.16㎡（合约29.6亩）。总建筑面积103468.82㎡。其中住宅面积：82020.2㎡；商业面积：6000㎡；物业面积：350㎡；停车位422个。住宅总户数688个，包括拟拆迁棚户144户，拆迁房屋8430㎡，安置人口504人。
5.3.2 建设内容
拟建拆迁安置区建设内容包括建设4栋1+24F 、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套的道路、供配电、给排水、绿化等附属工程。

6 项目选址与建设条件
6.1项目选址
株洲南靠广东，北依长江，东眺上海、江浙，西连巴蜀、云贵，有联系华东、华南、西南的经济纽带城市之誉。株洲是我国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣和湘黔三条铁路干线交汇处株洲站离区１公里，株洲火车站是全国五大客货运输特级站之一，株洲北站，是全国最大货运编组站；境内公路四通八达，京珠高速公路纵贯南北，上瑞高速公路以及G107、G320经过；民用航空距长沙黄花机场60公里，距大托铺货运机场仅３５公里，行程时间均在半小时之内；四季通航的湘江绕城而过，千吨级轮船经洞庭湖可直通长江。优越的地理环境、便利的交通条件给株洲带来的是充足的人流、物流和信息流，成为株洲发展强有力的外部动力。
株洲市南方公司南华一村棚户区改造项目位于南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园。本项目总用地面积为19710.16㎡。区域内房屋低矮陈旧，有的甚至存在了墙体裂缝、渗水、屋顶漏水等安全隐患，公共设施不健全，环境卫生状况差，雨水管道不畅，污水排放不能统一归集处理。
6.2建设条件
6.2.1 建设用地
项目拆迁安置区位于芦淞区南华一村地块，东北紧临南方公司南华幼儿园，该用地为划拨地。总用地面积为19710.16㎡。项目用地原属南方公司自有土地，现已由省国土厅划归株洲市国土资源局，项目业主单位通过划拨方式取得该地块。
6.2.2基础设施
1）项目所在城市株洲市属于长株潭城市群经济辐射圈内核心城市工业基础较好，物产丰富，人文历史悠久，风景名胜地较多。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托长株潭城市经济圈辐射作用，经济社会的发展前景良好。
2）项目所在地由城市电力部门供电，电力供应充足，完全可保证全区用电需要。
3）项目所在地水源充足，目前饮用水来自株洲市自来水系统。供水满足日常用水。
4）项目所在地通信系统功能完善，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。
5）项目所在地开通了天然气供应。
7 工程建设方案
7.1 总平面布置原则
7.1.1 根据建设区自然地形、地貌和地质条件，因地制宜进行总平面布置和竖向布置。
7.1.2 以节地、节水、节能、节电、环保的原则进行设计。
7.1.3 各项技术经济指标符合国家规范规定。主要有建筑系数、场地利用系数、容积率和绿地率等。
7.2 总平面布置
7.2.1总图布局
本项目拟建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及与安置区配套系列基础设施。项目规划总用地面积19710.16㎡，用地形状为多边形。建筑单体采用坐北朝南布置，分为1#-8#楼，由东北向西南依次排列，每2栋成一排。#1楼与#2楼、#3楼与#4楼、#5楼与#6楼、#7楼与#8楼住宅间均相距13m，满足防火和日照要求。项目内设环形消防道路和场地间疏散通道2条；规划区住宅间消防登高场地4处，分别布局在1#楼和3#楼、2#楼与4#楼、5#楼与7#楼、6#楼与8#楼之间；车行出入口与车库出入口各2处，规划区东北至西南内侧沿线临时停车位60个，满足生活区消防与出行方便。区内有2F铺面两处，沿临时停车位与疏散通道布局，满足居民消费便利需要。
7.2.2 道路和交通设计
项目道路宽5.5m，转弯半径6m。项目内道路采用水泥路面，坡度为2.02%，L最大长度61.95m。停车位沿道路设置，车流与人流有效分开。区内8栋房屋均采用电梯和开敞式楼梯结合的方式作为上下交通。
7.2.3 竖向设计
本项目设计场地地面形式采用平坡式，结合现状地形尽量减少土方量。1#-8#室内设计标高±0.00相当于绝对标高101.2m，室内外高差0.3m。
7.2.4 绿化景观设计
本项目绿化率30.1%，以分散组团式绿地规划设计，内设为居民服务的休憩设施与运动设施。绿化以草坪和灌木为主，配以少量造型优美的乔木。以片状绿化为主要布置形式，在住宅及公共服务设施周边规划布置带状及组团式绿化，有机联系各块绿地，使之成为统一的绿化系统。树种选择应适应当地自然条件、廉价、易长、易管、四季常青为原则，少量采用一些形态优美、具有色、香、味道花木，形成统一的绿化有机整体，尽可能减少噪声污染。
7.2.5 总图主要经济技术指标
表7-1 总图主要经济技术指标表
序 号
指 标
单位
数 量
1
总用地面积
㎡
19710.16
2
总建筑面积
㎡
103468.82
2.1
住宅面积
㎡
82020.2
2.2
商业面积
㎡
6000
2.3
物业面积
㎡
350
2.4
不计容建筑面积
㎡
15098.62
3
建筑占地面积
㎡
5407.78
4
建筑密度
%
29.97
5
容积率

4.90
6
绿化率
%
30.1
7
总户数
户
688
8
停车位
个
422
7.3 建筑方案
7.3.1依据规范、标准
《全国民用建筑工程设计技术措施、规划、建筑》（2009年版）
《建筑设计防火规范》 （GB50016-2006）
《工程建设标准强制性条文房屋建筑部分》 （2009年版）
《民用建筑设计通则》 （GB50352-2005）
《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001、J114-2001）
《屋面工程技术规范》 （GB50345-2004）
《住宅建筑规范》 （GB50368-2005）
《湖南省居住建筑节能设计标准》 （DBJ43/001-2004）
《建筑工程设计文件编制深度规定》 （2008年版）
以及其他规范、标准
7.3.2项目基本特征
本项目拟建设本项目拟建设4栋1+24F、2栋2+22F、2栋2+16F的住宅楼以及给排水、供配电、绿化、道路等与安置区配套系列基础设施。总建筑面积103468.82，其中：住宅面积82020.2㎡，商业面积：6000㎡，物业面积350㎡，架空面积1328.79㎡，地下车库面积13769.83㎡。总计688户。
项目名称
株洲市南方公司南华一村棚户区改造工程
建筑层数
16F-24F
总建筑面积
103468.82
耐火等级
二级
设计使用年限
50年
地震基本烈度
小于6度
主要结构选型
砖混结构
屋面防水等级
Ⅱ级
7.3.3功能布局与平面设计
1#-8#楼每栋均设上下两个楼梯，两台电梯作为垂直交通方式。
户型设计上主要力求经济型和实用型。套内功能分为卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台。区分明确，做到每户内“闹静分区、房间明厅、明室、明厨、明厕”。平面上将起居室、主卧室尽可能布置在南向，辅助用房及次卧则布置在北向。利用冬季南向带直射太阳光、夏季能有效组织户内穿堂风。
7.3.4立面设计
建筑整体色调统一，细节处理上，则通过材质虚实对比、立面构件的关系体现，摆正建筑外围对于城市的可观性和吸引性。在体量处理上，通过整体墙面简洁、利落的变化来塑造体量的透视美感。
7.3.5无障碍设计
本项目建设按照规范要求统一对道路和建筑物进行无障碍设计。每栋住宅门厅的入口部委设计有残疾人坡道，残疾人可以通过道路直接到达住宅门口部位，满足规范要求。
7.3.6建筑消防设计
根据《建筑设计防火》（GB50016-2006）的要求对本项目进行防火设计。建筑主要绝大多数构件均为非燃烧体，吊顶为难燃烧体。钢制构件应涂刷防火涂料，使其耐火极限不小于1.0h。本项目主体结构耐火等级二级。
所有管道穿过防火墙时，应用非燃材料将缝隙紧密填实。管道井待管道线安装完毕后，管道间管道穿楼板处，于管道安装后（原楼板配筋不断）将楼板处后浇C20细石混凝土封闭。
7.3.7建筑装修
装修材料必须符合《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）等有关规范的防火要求。
（1）外装修：建筑材料主要以白色涂料为主。
（2）内装修：室内装修做法详下表
名称
地面
楼 面
内 墙
踢 脚
天 棚
备注
楼梯间

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙4
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶3
混合砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

各房间

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙4
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶3
混合砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

卫生间

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙6
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶4
水泥砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

阳台

05ZJ001楼2
水泥砂浆楼面
05ZJ001内墙4
混合砂浆墙面
刷白色涂料两遍
05ZJ001踢4
水泥砂浆踢脚
05ZJ001顶3
混合砂浆顶棚
刷白色涂料两遍

楼梯段踏步层面做法详05ZJ001楼10防滑面砖
室外踏步做法参照98ZJ901，采用灰色麻面花岗岩饰面
7.4 基础与结构方案
7.4.1设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《建筑抗震设计规范》 （GB50011-2001）
《民用建筑设计通则》 （GB50352-2005）
《建筑结构荷载规范》 （GB50009-2001）
《砌体结构设计规范》 （GB50003-2001）
《混凝土结构设计规范》 （GB50010-2002）
《建筑地基基础设计规范》 （GB5007-2002）
《建筑地基处理技术规范》 （JGJ74-2002）
《岩土工程勘察规范》 （GB50021-2001）
《建筑工程设计文件编制深度的规定》（建筑版2003年4月）以及政府批文和其它国家现行标准规范、规程。
7.4.2自然条件
按照《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）、《建筑抗震设计规范》〔GB5011-2001（2008年版）〕附录A，我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组，株洲市芦淞区抗震设防烈度小于6度，为非抗震区。
7.4.3设计荷载取值
（1）活荷载取值
楼面用途
活载（KN/㎡）
楼梯
3.5
客厅
2.0
卧室
2.0
餐厅
2.5
阳台
2.5
不上人屋面
0.5
卫生间
2.0
（2）恒荷载取值按《建筑结构荷载规范》GB20009-2001（2006版）附录A计算。
项目
恒载（KN/㎡）
普通烧结砖（240mm）
4.3
普通烧结砖（120mm）
2.2
楼盖（楼板自重除外）
卫生间
1.5
标准层
1.5
屋面
2.5
（3）施工荷载按规范取值
7.4.4结构设计
（1）本项目建筑结构特点
结构安全等级
二级
结构重要性系数
1.0
设计使用年限
50年
抗震设防类别
小于6度
场地类别
Ⅱ类
地基基础设计等级
丙级
（2）自然条件
基本风压
地面粗糙程度
基本雪压
w0=0.35KN/㎡
B类
S=0.45KN/㎡
（3）结构体系
本项目建筑为层高16-24层不等，根据建筑物的平面形状、功能特点、建筑体形、高度、荷载及施工工艺等因素，拟采用砖混结构，楼屋面采用现浇钢筋混凝土楼屋板。
7.4.5主要结构材料
（1）钢筋HPB235（fy=210N/m㎡），HRB335（fy=300N/m㎡），HRB400=（ fy=300N/m㎡）。
（2）填充墙体材料，外墙、楼梯间等承重墙采用240厚烧结普通砖砌筑，其余非承重强采用120厚烧结普通砖砌块。烧结普通砖强度等级为Mu15，砂浆M7.5。
（3）混凝土强度等级：基础、柱、梁、板采用C25-C35。
（4）环境类别：基础、基础梁以及露天构件环境类别二（a）类。
（5）主要构件尺寸
构件
截面尺寸（mm）
楼面
100-120mm现浇板
屋顶
120mm现浇板
7.4.6建筑结构措施
屋面工程采用有组织外排水系统，不上人屋面。地面埋设φ160UPVC雨水管排向最近的雨水井。所有与屋面交接的砌体墙均做250高C20速混凝土泛水。雨水管均采用白色硬质φ110PVC管材。
楼面工程中凡是经常有水的房间，应做严密的防水处理，卫生间等内墙防水层翻起高度不小于600mm。
钢筋工程中钢筋的塔接长度和焊接长度必须符合规范要求。
7.5 供配电
7.5.1设计依据
（1）国家现行设计规范及标准，主要包括：
《供配电系统设计规范》GB50052-95；
《10KV及以下变电所设计规范》GB50052-94；
《低压配电系统设计规范》GB50054-95；
《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；
《建筑照明设计标准》GB50034-2004；
《