XX区地方税务局房地产建安行业税收管理办法.doc

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XX市XX区地方税务局房地产建安行业税收管理办法
（讨论稿）
第一章 总则
第一条 为加强我区房地产、建安行业税收征管，强化税源监控，确保税收收入的及时足额入库，实现对房地产、建安行业税收的科学化、精细化、规范化管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（简称《征管法》）及其实施细则以及相关税收法律法规的规定，结合我局实际，制定以下管理办法。
第二条 我局对房地产开发和建筑业实行项目管理制度。项目管理制度是指主管税务机关对房地产和建筑业工程项目，运用项目信息采集、管理员下户巡查、销售和建设进度管理、数据综合分析、税控开票、纳税评估等控管手段，实现对房地产开发业、建筑业税收的全过程监控，确保税收及时、足额入库的一种税收管理制度。
房地产开发和建筑业项目管理的具体内容包括：
（一）受理房地产开发和建筑业工程项目的项目登记，采集相关信息；
（二）对纳税人进行纳税辅导，及时反馈征管中存在的问题；
（三）掌握房地产开发项目销售和建筑工程项目进度及工程项目结算情况，监控房地产开发项目和建筑工程项目的纳税申报、税款缴纳情况，确保税款及时、足额入库；
（四）监督纳税人合法取得、使用、开具销售不动产和建筑业发票；
（五）及时进行房地产开发项目和建筑工程项目税款清算，并出具清算报告；
（六）其他应纳入项目管理的内容。
第三条 本办法适用于在我局征管范围内从事房地产开发、建筑安装业务的纳税人。

第二章 房地产开发项目管理
第一节 项目登记及信息采集
第四条 登记环节及相关资料报送：
（一）、取得土地使用权环节。纳税人应在开发项目取得土地使用权即签订《国有土地使用权出让合同》或《土地使用权转让合同》之日起30日内，向主管税务机关提供的以下资料，进行土地信息登记。
1、《土地出让合同》或《土地转让合同》；
2、《国有土地使用权证》（《建设用地批准书》）；
税收管理员应根据纳税人提供的资料将土地信息录入征管系统。
（二）、开工环节。纳税人应在开发项目领取建筑施工许可证之日起30日内，向主管税务机关向主管税务机关提供的以下资料，进行开工信息登记。
1、《建设工程规划许可证》；
2、《建筑工程施工许可证》；
3、地形图、规划设计总平面图；
4、经济适用房、限价房、危改房证明材料。
5、市政工程配套建设费缴纳票据。
6、拆迁安置补偿协议、拆迁补偿支出明细表。
7、建筑工程设计合同；
8、各项《建筑工程施工承包合同》，具体分为：
①前期工程包括地质勘探、设计、“三通一平”工程。
②主体工程包括建筑物基础、主体、外墙装饰、屋面防水、厨厕、门窗安装和水电气户表工程。
③附属配套设施工程包括消防、各种管网、化粪池、园林绿化、小区道路等。
9、建筑工程监理合同；
10、主管税务机关认为需提供的其他资料。
税务管理人员应纳税人提供的资料，制作《房地产开发项目情况登记表》(附表1)
（三）、销售（预售）环节。
纳税人取得《商品房预售许可证》之10日内，持下列有关资料向项目所在地主管地方税务机关进行房地产开发项目销售（预售）登记：
1、《可售房源明细表》（附表2）；
2、商品房预售许可证；
3、项目房屋销（预）售清单（注：可从征管系统中导出，自取得《预售许可证》起每季度报）。
第二节 税源管理
第五条 新办或外来房地产开发公司进行税务登记或报验登记后，税收管理员应至少每月一次下户巡查，填写《税收管理员下户巡查工作日志》。跟踪了解纳税人项目进展情况，及时督促纳税人向主管税务机关办理土地信息登记、开工信息登记、销售（预售）房登记，采集相关数据；
第六条 在建设项目开工后，税收管理员应督促纳税人向主管税务机关按月报送《工程款拨付情况报告表》（附表3），了解掌握项目建设进度；
第七条 在项目开始销售（预售）房后，税收管理员应每季度至少一次实地核实了解纳税人报送《项目房屋销（预）售清单》的真实性，发现企业漏报或瞒报的，应及时限期纳税人改正；工作内容计入《税收管理员下户巡查工作日志》；
第八条 税收管理员应按月根据项目进度和采集的资料，审查、复核纳税人应纳和实际缴纳税款情况，进行比对分析，发现疑点及时处理，确保税款及时足额入库；
第九条 主管税务机关应于每年的8月31日前，安排税收管理员对本所管理的纳税人的上年度税款缴纳情况进行结算；
第十条 纳税人符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》规定的土地增值税清算条件的，主管税务机关应及时安排税收管理员对纳税人该项目应纳土地增值税进行清算，出具土地增值税清算报告；
第十一条 项目销售完毕后，主管税务机关应对项目进行税款清算，出具税款清算报告；

第三章 建筑工程项目管理
第一节 项目登记及信息采集
第十二条 建筑施工企业应在工程项目施工合同签订或领取建筑施工许可证之日起30日内，向工程项目所在地主管税务机关报送下列资料：
（1）建筑业工程项目施工合同、分包合同；
（2）工程中标证书；
（3）区外纳税人机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》；
（4）、工程发包方和承包方拨付工程款项款涉及的所有银行账户、账号；
（5）主管地税机关要求提供的其他有关资料。
纳税人未签订合同的，应在工程项目开工后30日内办理工程项目登记手续，提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等。
税收管理员审核上述资料，确定该工程项目涉税事项及征收方式，填制《建筑业工程项目情况登记表》（附表4），并在征管系统中对该项目进行立项；
第十三条 建筑工程项目实行分包或多层次分包的，施工方工程项目信息统一先由工程总包方向工程所在地主管税务机关办理总包（或上一层次分包）工程项目登记手续，并提供下一层次所有分包的情况，再由各层次的分包人向其工程所在地主管税务机关登记分包项目。

第二节 税源管理
第十四条 税收管理人员应对纳税人按工程项目建立税源管理台帐，对建筑业纳税人应纳税款缴纳情况实施监控；
第十五条 建筑工程开工后，税收管理员应至少季度一次下户巡查，填写《税收管理员下户巡查工作日志》。跟踪了解纳税人项目进展情况、工程款拨付情况；
第十六条 与房地产开发项目对应的建筑工程项目，税收管理员
应按开发项目的各环节即前期工程（包括地质勘探、设计、“三通一平”工程等）、主体工程（包括建筑物基础、主体、外墙装饰、屋面防水、厨厕、门窗安装和水电气户表工程等）、附属配套设施工程（包括消防、各种管网、化粪池、园林绿化、小区道路等）、建筑工程监理等，责成建设方和施工方提供相关合同协议，对税源实施跟踪管理；同时每月应根据开发企业报送《工程款拨付情况报告表》，现场核实了解项目建设进度；工作内容计入《税收管理员下户巡查工作日志》；
第十七条 税收管理员每月应根据了解掌握的工程款拨付方式、条件，以及工程款拨付情况、建设进度情况，审查、复核纳税人应纳和实际缴纳税款情况，进行比对分析，发现疑点并及时处理，确保税款及时足额入库。
第十八条 主管税务机关应于每年的8月31日前，安排税收管理员对本所管理的纳税人的上年度税款缴纳情况进行结算；
建筑工程竣工后，税收管理员应根据纳税人提供的建筑工程结算书，及时进行税款结算；
第十九条 主管税务机关在对房地产开发的纳税人进行税款结算和清算时，应该安排负责建筑业税收的管理员参加。管理员对房地产开发纳税人财务账簿中列支的各项成本、费用、支出以及往来账体现的应该开具建筑安装发票的部分，应责成应该负担该笔税款的纳税人开具发票、补缴税款，并按相关税收法律、法规处理；

第四章 附则
第二十条 本办法未尽事宜，按现行税收法律、法规、规章有关规定执行；
第二十一条 本办法由XX市XX区地方税务局负责解释；
第二十二条 本办法从 年 月 日起执行。

XX省XX市XX区地方税务局
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