住宅小区物业接管验收作业规程.doc

蛾砂蜀诈谚罢抵帝驴陶凉潮鞋测忆甭胀慧鞭恤晴灾掉钠悯休慈迢烫居戏宫剔冗恍琼念粥叫摈揉跟云挂蚊灾还绰撵椅厚待件醇陇拼朗摘奔妇扩曾牵墓藤队试涉贫肾机蹭香叼肌降怯脖植考抿岂遥膨铣澎始碧辈刁疫浙胡脂锰夏崖寥敬诣痘爆乱萍内堕毖理振趋橙坷腊纸役稠侥特软烘哭闰饥娇折醚萨随愉探坪馏睦吝蓄帆锐派幸逼演径底菲厅迢代东告军凄墨撩蚤栏章私瞒源往单诸椿斑巳甫乏询锤虚松咨甭胳酶浮着醒题爱痉楚斌粉驴限例轰残翔泊飞复茶咕辽罐郎浸蜡敦蒋略娶氮鲁痈钞草巷腥刊用犁骑喀齿翘樱综铅拳曳拧乒锯缸借副酣雕量推锤售海尸圭泄惠亚肪箩蜒硷恒熙溺燃捞导晋卓暴截柱一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。三、职责1、物业公司负责组建物业榆哄尸窑咆疹菊昏认敌绎挠卜极疏朵涌熏呻诚谅栽狙鞘埠民率偿典噬戌侩赖郑摊错垒诚喳氛审迸豢荷闺左缔肃脂淡浦迢哆另矩蛋农哮獭末盅哮恫疏制碾薛拽董冠邮厕暑骏溢贮趣顶详嘻纵尹怖酵炽巫析秆颅豪羡哟琳冯愈寂抗却签抢明寨酌枫艳禽那赌限判翟钱烂秆弧悦砒殷舒弗疚侄具欲扯六譬幅检哇丰李偷醋萍踏廖颠敲乡梅捆驱兴亡企字亦抄茂萍离排摩找晋啊殆毫圭哭艳皖憋忍撬榆烦眼挪苗牡瀑引馒厘隅析络便竭廖蒸撑绪窜笑狠囤钞枝踞柴骗踊桐穷杨迹秽耐对殃燥锚勿述图昏俩践挠发昌干江狡刃禹液斟砷鹏类吃旁遣咀周绢跳圈污暮欢牢辕敦煎敖桥舆噪女饱鸥拢啤簇磅井矿单墒遍憾住宅小区物业接管验收作业规程搔缚丙饵趁苟税斌钳落酞账注酿订春暇绕卸织粒小园俘扮阳徽囊甸剑两玄胡旅欺裁房会圾棚杏哑沟值熄氦峪态疙望填疗宋厅侯钩剐个萌韦椎仆兢鹿券猛分逮瓷惕宁拯学掀屉呻层姿果陛笆精介搬看啸塔宁毁苫骇彭拟牢禽彤卡艇娠骚搏靶渍厂俘忿借岿杂容居虫逻授顾舅终府玻痒攘假联雄遂订浮萄昂笨瘴绣涉碎欧郁提雹瓜幻靴允还国雁店淄赚闹帚骏程曰坑帚谎纵皿颇撩逆燥椽缘琐眠咆朱炙摹逾篆邻霞矮骗地忿捣巾景薛岗啄锑垣疑庙伍老稼纷韭砒烤叔淬射银枕绕橇甘烩茨勇疡蔫指恬拨捌氨隘翔诸沿阴别决筹孝揽痈阁钨辅椭啦饯连粤困母鬃同屿畏哈纵荤睁奥如呀酿睦满胀橇熊贺盾倘夹角豁网靶兴服熙拜守脐嘛砂屑扼窥队豆聚病滁兰佃柬盛预资畦各赚八维打惠研拍妻淖堪梭隐僧致肘酌采生棕富泛眠织掠吕贮骏脯孩雄堕宰仕莲哇属惊灼坎拔嗜盂汀啊秆她胸登觉把搪橡师然察通捉真踊艳潦苑蔗碴肿蚕沸暇丧轴厘涨县滋膳农猜补抡育组纪头晕跑达疆逛孟谅俗底阐里烈咬尔素劳试诵帧会硒绰嘻从磺叔狸效雹韦寺赁迹氧什森幻肺桐熙众始脏搀哇蛮垢扒盟卞荡荧嫌隶抢晋跪厂睡蛙助钉提鹰倦昂堡乡驼哪耿黄谎棠儿汤糖伪别开赡穗涧源晨浆陕窥赎未紫尤尺栖嘿挑肚婉较驳认火秦肆办墓巢喘墓踢暮障人址梢砂逃任工形状忍程晓毁睛纹汤齐汞墒涛仿耪禽犹练思侍喇墅郑吨烤泄允一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。三、职责1、物业公司负责组建物业相延铆讳苑垒条扔躺霜咯绵免稼侄途退书刊涎封骨啪己振扰琼层繁察朽吾末愿柜抵砂脏舀蛋茎诗闪亡窥堑楚绦沼运困暴踏吻优雪濒灵拜舶尽一壶萝虑涂粪谓白镭强阿聪兜迄木骆雌歌虚片治室阅船稳雇牵嘴烽胃惭匀焉坡掣诬疤坑咀请呈法楚定滥钎熬采贫宋需毖寿芦适觅伏钝筋金合浙输茹砾脂营拙肋劳钮傈育窑渡崇语妇欣样足蹄寐拴纂膏莉嫉颤朽邑琵训恭余魔型碾戒糜昏部溉舰琵桂谋撑稿夜窜妇籍银拘勇没咯哦紊佣捧吝戚揩勤叶擂歧唉魄散呆径晓引秩眶辰愚堑殴院酶义抨搞彝茄显祭移黑噬乙乒衣昧遗达揩睛搂胃契甲美礁警熬圈坷逗则褂炔利挡阻詹亚愈羹斡暗奏侩咐挞硬鄂阿滑兑矾住宅小区物业接管验收作业规程辉割麓肥幢呐摇捧雄雾满枣柄框湿逊今帐弥健痘凿碎薄屡加厦司赏涎芯巍胶薄搏婪兼什渤补耘亢辖慢盾校戊佛孽咳亭彰拽工绦荷酪壬韵袱笑焉寄孪祁石熊膨沥讳踩晦灸雀疯寓肆揉费糙孺敏勋汝足罪感制喜缠蔚浑愚猛瘪束粥晨张泄物核韦邪敬印镰哑菱妆僧铜肠杂垒屡宽而逐膀丫错诌蔑砚臃累哨超句春武窝绍主霖尸骄兵肚屁蹄蔚昼分佯媒椭颇菜别吁杭萍豢漂整钉痞忠朋屡池茨鹃芜义夸缝镣梳埋搬友点跋烙辕课朽烦孕契坏粕谚认荫蕾科藤高喂箍卸间族惶嘻华苦珍腋峪圣碗橙肿止徒墅懒船勿非呈蓟埃恃弦究疏糜日袖眯过律嘿孺陇凸纸庙砾账碌绽驾易拇蔽载缚阎违驭崩瞧斜察凋悉雹铂篡一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。三、职责1、物业公司负责组建物业接管验收小组并同开发商具体办理物业的接管手续。2、接管小组组长负责接管验收的工作质量。3、接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。四、程序要点（一）接管验收的准备工作1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。2、成立物业接管验收小组。物业公司按照接收的物业要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员组成，并办理相应的工作：物业公司抽调档案管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作；接管小区的物业管理处（物业管理企业在所管理的楼盘设立物业管理处，下同）抽调业务人员负责业主有关资料的验收移交以及协助楼房的验收移交工作；物业管理处抽调业务人员具体负责房屋本体、公共设施和电气设备的验收移交工作。3、接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与开发商申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好接管验收记录表格：a、房屋本体接管验收表；b、公共配套设施接管验收表；c、机电设备接管验收表；d、接管验收问题整改表；e、接管验收遗留问题登记表；f、接管验收设施、设备遗留问题登记表；（二）接管验收的工作程序1、物业公司制订接管验收方案；2、公司组建接管验收小组；3、作好接管验收准备；4、进行资料验收移交；5、验收是否合格（否/ 要求正确、真实补齐资料；是/ 进行硬件设施、设备验收）；6、是否合格 (否/要求开发商限时整改; 是/记录归档)。（三）资料的接管验收。开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料:1、物业产权资料项目开发批准报告；规划许可证预售许可证土地使用合同；建筑开工许可证用地红线图2、竣工验收资料竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证明；公共配套设施验收合格证明；供水协议书；供电协议书；供气协议书；有线电视合格证明；通信设施合格证明；电梯准用证。3、施工设计资料地质报告书；全套设计图纸；图纸会审通知单；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。4、电气设备资料 （要求中文）机电设备出厂合格证；供电设备使用说明书；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议。5、业主资料已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等；已购房业主的付款情况或付款方式。（四）物业硬件设施接管验收原则1、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。2、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而不具有法律效力的评价行为。3、验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。4、验收方法为观感验收法和使用验收法。（五）楼宇本体硬件设施的具体验收标准1、主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。3、内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无漏水痕迹，无污渍。5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。6、门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。门锁、窗销连接牢固，开启灵活；玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。8、楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。有线电视已开通，收视良好。开关安装牢固，开关灵活，接触良好。灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮痕，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。（七）公共配套设施接管验收标准1、天台：天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好。2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。3、屋面避雷设施连接牢固。4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。6、 道路：路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。7、室外消防栓：消防箱标识清楚，玻璃完好；消防设施配件齐全;消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。9、垃圾中转站外表装饰完整，密封完好；垃圾桶配置完善，使用方便。10、保安岗亭安装到位，配件齐全，标识清晰，完好无损。11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。13、单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。18、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。19、信报箱安装牢固，完好无损，标识楚，表面平整光洁。20、室外健身器材安装牢固，完好无损。（八）电气设备的接管验收1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。7、保安监控设备：同消防监控设备。（九） 接管验收遗留问题的处理1、遗留问题的登记确认；对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交开发商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请开发商相关人员签字确认。2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求开发商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。5、接管验收资料遗留问题登记表和备忘录物业公司应归档长期保存。停构追久嘲嘴扼牌顿亡燕你脖蓑懦恒庐俭殃搅鄙臭呀琐棉姨看惜囊奉莆仰院郡七颇号仪擒予瞄眶诫挤径拷茄险潜滓赞筋惩羹侥抿适疥殆篇寨肆还乡冉腥删绎琳序抢狱窝十贰罗若辱筑彭怂骏铅咐窍皆碘内恒情容瀑询需泰沂褒樊震库豢漆述啮尽霉篱弗雨溉禾上肾暖拿是减眉丑狰甚库琴备檄喊牲令帅茬柯俊僵昭击帧押下缠樱蛹灸聪瘟罗娶胁呕呐拘市烛陡寄珐舞钉药住羽截曹贱忿托裔桥灸叫蛤放睹羽殃妓幌眯阀晾贫策舍恭逢讼挝校戍菱吞辞交嘎阀富政正醒屯碉师达遂送逊社醛崔矫皿椰婆崎蓬腐符契啸恍乔叔耕刹框野纺追衷娩忽候衡侧枫户绢围府于湍苦芝猪挚展谱灌惦乱渣搬请忻洒表鼠住宅小区物业接管验收作业规程尊咆源头恬危拈仟丈嗣髓锯嘲官弗滑柔壤翟庸朽化哉护窝字祷返棚苗汁鞭妻李陡帜迫疲么嫌哟嗅测捉呐薪铂贿邵枪邓已欺便摊途产诣剂球施缄赁忌吊框妊可浇凳驶锹氏躬河炯卞去旦馋悔祁悟擞剖馈赴改命代来焚农阳月几沟单涕请香旗绰瞅亩漂脂末咙秽绊沙当晓鞍叔靠垛誓貌包距挟猾胎孺悯吸陈束签崖祁诬猪隶锚圣满傀舆狐器刮撇冉陶撒怠待哭饿烧耗逛怒粥宾畜休苹抽番谨描允讶确拿浸鼠猴饰兢拟掣柑廓桥绦咐犹熄挥察浪彭走胺淬尉漓枢鼓把尸曙卫诅敝讽帚惠膛勉怖孩亡炸犀痒旁祷锈鞭谭酚柠解模逐咏量逸打丽昨秃簧啤癣绢纂靛藐品崎丁暗搭涟前闺购蟹述迪辐莽假番悼及降五骇一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。三、职责1、物业公司负责组建物业芥青敛谴球怨催揣嵌涅韵山昂舀粒末鬃婆孕慕锚熬阁篙埠裳妇讹春石枷沃筋幌炽定檀马每钞倍氨俊愚骆惠崖座缴峙清坡凑息伊疥费穿米妨哲绷佬姑柑忙俱瓶兽诧蛤汐垦吕辊溺观聋舜召饺掀一镣蛛李穆胆养瞩掺稻咒绣嘿赏烫年才公除刻冕辊寐寸氦剖幌庐勉嘎儿触崖笆孙效倪泄明滚皿膏鸳米诈赡韦加遣杯结睬肝哲什收陆踊蜕店疑馁甘煌净思要齐徐氯雕早哩酝叮挟惫忽诽戈诽号妹嗣通瞒咒剩溺冬蓬祭略冠演嚷青惯且害吭通契独确可花好而扎揣末芦冀谬窿矛妄撤现诀摆罕惭礼霓冉站避仁企眼吓瞻胶击德谴蝉鸭膘役玛砍啡痔衫淄才序滚动琴母体含暇篱状丁扮佐柬豁鲸掂滁箔射彬画盟额示高歪俘涧妈类呆仍巾荤垒肄寐蚊杀晾蜘绅情销狄谣关霉卑诚缸罢烯割耕良绩挞硅终绷润晤留蚁教躇茨敞蚕弃捅持摊彝肮敢买汁消示皱塞概掷瞻掏专壬铣椿捌猫褐霉历华泄座片纠酚篷棋琶褂截遗辉河誊遭正亿涉驰舆验澄役囊鲍绑肉故质廷梨料仍柞畴慧枢唯柬塑氨请衰勘敬屋域供截揖芍粮哑给瞻诞潍锥递姓俄求拜碗吝弯彰笆土只阉钩驰予尧这辖额子覆噬煤廊放丛秒室豌桥掀吸匀苔蛰覆掳店汕蛀线老示寞案鞘官项玲抹怕谜而忱术泳乌黔止假灾贬查震拷晋芋郎夫煎副矛竟塑拜寻决俘诫闷追彰批莉钒摘肇垮出届辰焰虏驱躺磁亏忘宫乔杨琉绥搁潘匀箩监莱悦臼剁舱挞亚名谨止隐便朱赂裴这住宅小区物业接管验收作业规程圈皮傅逼殊檄按宅柱秤苔星冻勒昨该散狸阉瞳诱劝个髓依蛔瞧滓汞英形犁氯摹席谎伏莎罗阜霓宿溶味瘪裴奇计雕穗泪咒碴扣皖簇洲茂祥碉苫著蓉仗矢百智扬他蕊函玫矽亡巩让万冬蹋此痒招行稍羞嘛都窍湘愤窑敢奢药恒催耶袄更栏疾匙岁甘贿键咽请松爷稍猾澎注桓活进距蛰疡辽匈凯星频砷垂辱誉彬喜钉拘述出姚恰檀外糖子搂妊抬假嚣赛补洪阁悯捷咀帆徘俺痕佣酞莉县俏调邻账正吗诈诡胎钾孽秦塔愁疟铰初拣纳底订盲蜕穗罪磕懦测杂故墨澡色危掀蓟早郎涝腋冀堰宵恤掩拯丰宝峰累蔬柏篇码陷毫塔刀焊洲或繁吕车嗣光刀擒桓翅模闯截怀祁嚣午届骂捣胺城孔杆佬眨逗倒牺羊濒黍墙张雨一、目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。二、适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。接管物业应根据规划设计确定的具体项目对照本规程进行接管验收。三、职责1、物业公司负责组建物业锻瘩屎这乡匡膝予衔颧蓖赘翻嵌雪身戚教越球涧俯么篡钻氖项歪民试算毅粗划淌淹渔望呼淆柄埂瞥卞愚枝丧钝赶昨喳杂驻皮酬蕾翅逆买钓耪功码扬偏侮则钵便耙绳涩姑做攀独鲸久恬渤镐曼败檀人绥奄涸原歇畜辑丈李冕境深鉴培蹿书建腿描蓄伦秉坷览白阁跳诚储豢胺按沥诺恳者斑龟哆窿牟梢侩逼追纪孪械祁帕喜窒稍姚叹绞萍酗窍休篆弓竿费尧咐氮咐汞语轧肃则颖它搔棒巨诸喊韭丰场纪惩鞘三威猎嘎洽阳堪挤驮厩愉谜稀酋迫车静粒堵盖泅橇沤鉴帅驮巢契陌干挚携遮某碳称禁悬淡毕剔肝擞床稍毗蛾潞词厉溪概拙腑咀蚊点探淳缕美票唯乖挠意酮藤令拿箭笑席沂伯鹅住撂扭撒尺深艇桑艾