MB绿色住宅建筑产业化BT信托管理模式方案.doc

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MB绿色住宅建筑产业化BT信托管理合作模式方案
一．合作原则
房地产开发商必须接受MB绿色建筑产业化BT信托管理模式
接受MB绿色建筑住宅产业化BT信托信托管理模式，上海现代公司提供技术和全额的建安费。不需要开发企业通过投资、融资、合资等方式筹措建设资金。实现当年设计，当年建设，当年竣工，当年销售，当年回收投资
由于采用先进住宅产业建筑体系（MB轻型房屋钢结构拼装构件也称为装配式轻钢轻混凝土结构建筑），比如20层的小高层建筑，采用MB技术加BT信托后三至五个月结构封顶即可销售, 销售收入即可进入信托专户，只要销售收入达到信托资金份额时，信托公司立即清偿信托资金的受益权。
因为采用的是绿色住宅建筑，此房屋免装修，销售后即可拎包入住。
住房造的快，卖的快，资金周转快，成倍产生收益格局。

二、合作要求：
开发商开发的土地必须是商业用地，建商品住宅。
前期拿地、办理各种证件、图纸设计、环评、消防等都属于开发商来办理。
开发商项目要符合以下要求：
A、该项目必须采用MB绿色住宅建筑产业化BT信托管理模式。
B、 1、周边房价不低于3800元一平米；（说明）
2、建筑面积三万平方米以上；
3、楼层8层以上。
4、图纸没有设计
（提示：打过桩基的不做，）
说明：
售房价格3800元/平起步，免装修、中央空调免费使用、太阳能发电设备每户每月免费用电100度。房价不同，内部装饰材料档次不同。

三 合作条件
1、具有开发资格；
2、要五证齐全。
首先开发商有土地使用证、建筑用地规划证即可申报；
（1）：国有土地使用证 （2）：建设用地规划许可证
（3）：建设工程规划许可证 （4）：建设工程施工许可证
（5）：商品房预售许可证
首先开发商有土地使用证、建筑用地规划证即可申报；
审批表（预算表）：填写一份按原钢筋混凝土技术施工的前期预算（土地费用、建安费、管理费、财务费、不可预见税收等算出自己的净利润签订合同时可显示出来）；即一份投资确认书。确认开发商回收的投资成本和利润（回收：土地费用，前期投入费用、市政基础设施工程费、管理费、销售费用、净利润）。
审批表填写完毕后加盖公章，扫描传入我公司，经我公司审核后，核准后同意合作，就可签合同和意向书，进入设计程序；

四、具体程序：
1、 先咨询了解MB建筑以及该BT模式的具体相关事宜。
2、 开发商提供营业执照，税务登记证、组织机构代码证、开发资格证、土地使用证、用地规划许可证出具给我公司，符合条件我公司同时出具国家下发的相关文件；
3、 开始填写合作项目报批表、费用明细表和申请表报给我公司预审，并附带标有项目具体位置的电子地图，
4、 项目批复可以合作后，由开发商和我公司签署咨询服务协议；
5、 我公司带开发商到上海现代签署各项意向书和合同。
6、 开发商签署设计协议。和上海现代签署正式合同，项目资金到位，具体实施。
说明
1、 本项目要求合作方项目为非公益性建筑，以商业出售为目的。合作最佳时机为具备土地证和建设规划许可证，还没有设计图的。
2、 开发商有无建设资金均可合作。建议：有建设资金委托信托收益更高！
3、 该房屋性能和功能质量优于传统建筑，该房屋节能大70%以上，按当地正常程序报建即可通过。
开发商把设计费用交到自己选中设计院设计后，和上海设计院对接，上海设计院可按照开发商的设计理念和想法设计，把技术交给开发商所选的设计院进行设计；
图纸设计出来7天后，开发商可招标或议标与承建商签合同，承建商可按当时的物价、图纸、国家标准算出工程款的预算，上海公司根据这个工程预算，替开发商开出全额的工程支付保函。到国字号的信托管理公司进行信托管理。建筑公司提前打用款计划到信托公司，信托公司根据建筑公司的用款计划，拨款给承建商购所用的建筑材料、人员工资，到房子揭顶也就是房子售完时，也就是一个大蛋糕形成，信托公司严格按照各个合同分配款项，款项分完了也就是合同终止，没有三角债，除确保开发商净利润外，因此房都是三星级的，国家建设部和财政部【2012】（167号）文件，奖励开发商每平方80元。

房子的优势
1、 太阳能发电与国家电网并网，保证每月给用户免费100度用电，
2、 中央空调，冬天18度，夏天24度，免费使用；
3、 垃圾处理、污水处理（处理后到达2级标准）；
4、 墙体防水、防潮、保暖、抗震、确保质量100年，免装修；
5、 绿色建筑住宅，首付30%，剩下的70%拿出工资的三分之一还贷，不足部分由住房基金会全额补上
6、 领取养老金必须到60岁，可向住房基金会书面申请养老金，根据房子的大小，评估后每月可领取5000元—8000元不等的养老金，领取年限到90岁止，如果老人能活到120岁，还可一直领到老人去世为止，住房基金会把房子收回；如老人70岁去世，其儿女要房的话，可把其父母领走的养老基金补上，房可继承，如不要房子，可把父母没领完养老金作为遗产一次性领完。
“以房养老”必须使大多数人民群众都有房！政府应创造条件让人民群众买得起房，中国特色社会主义应提倡“劳者有其房”是每个就业的劳动者都有房，促使每个家庭财产性收入增加，
操作措施：退休后把住房作为遗产委托信托公司管理。用遗产信托收益权参加公益基金会主持的以房养老保险，基金会每月向投保居民发放养老金保险补助，增加老人收入，提高老人生活品质享受人生幸福旅程受益终身，过世后基金会将遗产房源从新装修后，向深化供给重复使用这是最有效地节约性社会机制。
参加以房养老保险的房源必须是MB建筑。它的使用寿命高达200年。属于新型的大开间承重结构，适合灵活隔断菜单是装修，可供给几代人反复使用。传统住宅质量寿命平均只有30年，不能灵活隔断，缺乏反复使用价值，基金会不接受工程质量、功能质量、环境质量差的房源参与“以房养老”保险。

棚户区改造与城中村改造操作程序：
1由住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制棚户区改造规划，将任务分解到年度，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；
2、由区政府下属房屋主管职能部门依据棚户区改造规划，完善配套，同步建设。坚持公建与市政配套同步规划、同步施工、同步交付使用；
3、依据中央全面深化住房改革的思想指导下进行改革，通过BT信托管理模式，引进非营利机构参与棚户区改造和运营管理。解决建设资金筹措问题。
4、地方政府要注重发挥市场机制的作用，政府组织引导充分调动企业和棚户区居民的积极性，由职能部门联合居民建立“开发主体”把改造方案广泛征询当地居民意见。
5由街道办事处代表“开发主体”广泛征询居民对棚户区改造意见，经居民同意后签订联合改造约定。把每户产权证集中重新办理整体改造土地使用权证
6、“开发主体”严格执行基本建设程序和标准规范，完成城市建设的一切政府要件。
7、“开发主体”将改造的项目管理全权委托给专业建设管理公司代甲方进行操办。
8、代甲方管理公司代“开发主体”垫付项目设计费、勘探费、居民临时过渡费用等非行政费用和收取工程管理费，都进入项目成本。
9、代甲方管理公司与上海现代公司合作，现代公司免费为项目提供技术服务、金融服务、公益服务，实现棚户区改造不投资、不融资、财政不担保，解决全部建设资金（按上海现代公司的合作条件进行操作）

综上阐述
1. 有发改委旧城改造立项批文；
2. 政府成立旧城改造办公室或者旧城改造指挥部；
3. 代甲方(开发商)与政府洽谈具体事宜；
4. 五证齐全（有土地使用证和建设用地规划许可证就可以申报，填报批表）

联系人；陈经理
18585765126 Q Q:2092260291
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