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房地产企业会计核算流程金先国.doc

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4、收款5、 预付账款6、 开发产品7、 原材料8、 固定资产9、 累计折旧10、 长期待摊费用负债类11、应交税费-营业税 -土地增值税 -企业所得税 -个人所得税 -等等12、应付利息-*单位13、其他应付款-*单位14、应付职工薪酬15、应付账款-*建筑公司16、预收账款-*业主17、长期借款-*银行所有者权益类:18、实收资本-*股东19、资本公积20、盈余公积21、本年利润22、利润分配-*未分配利润成本类(主要是开发成本,分六大类:)一级科目- 二级科目 -三级科目23、开发成本-土地征用及拆迁补偿费-土地出让金 -拆迁补偿费 -土地交易契税 -大市政配套费(等等) -前期工程费 -

5、-勘察费 -设计费 -报建费(人防、消防、质监、水电增容费等) -临时设施费 -三通一平 -建筑安装工程费 -基础工程(土方、桩基、支护等)一级科目- 二级科目 -三级科目开发成本-建筑安装工程费-主体结构(含地下室) -门窗工程 -公共部位装修费(楼梯间、大堂等) -室内水、电、气等管线设备 -电梯及安装费 基础设施费-室外给排水系统 -室外供电系统 -室外消防、安防系统 -园林绿化建设费 -道路、广场建设费 -围墙建造费 -室外照明 -室外零星设施 公共配套设施费-车棚、幼儿园、健身房、会所等分别设置明细科目 开发间接费用-工程管理人员工资及福利费 -工程用固定资产折旧 -工程部办公费 -

6、工程部水电费 -劳动保护费 -工程管理费 -工程部车辆使用费 -营销设施建造费 -利息(开发过程中的利息) -其他工程费用 损益类:24、主营业务收入-*商品房销售收入25、其他业务收入26、营业外收入27、主营业务成本-*商品房销售成本28、其他业务成本29、营业税金及附加30、营业外支出31、管理费用-企业管理人员工资 -职工福利费 -修理费用 -办公费用 -会议费 -招待费 -差旅费 -房租费 管理费用 -水电费 -劳动保护费-车辆使用费 -折旧费 -顾问费 -培训费 -印花税 -土地使用税 -审计费、评估费(等等)32、销售费用-广告费 -展览费 -业务宣传费 -销售佣金(等等)33、

7、财务费用-利息 -手续费 二、 核算流程:1、 月终与出纳进行现金和银行存款结算,现金盘存、银行对账编制结算表,2、 复核原始凭证,与结算表核对一致后,双方签名3、 根据原始凭证编制记账凭证4、 计提折旧5、 编制记账凭证汇总表(试算平衡、核对现金、银行存款)6、 结转开发间接费用7、 结转当月损益8、 凭证审核9、 再次汇总10、根据汇总凭证编辑资产负债表、损益表、现金流量表11、过账、对账,保证账证相符、账账相符、账实相符12、编制附表,如开发成本明细表、开发间接费用明细表、管理费用明细表、销售费用明细表、销售统计台账(与预收账款进行核对)13、编写财务分析报告三、 合理避税与纳税筹划1、

8、 熟悉房地产相关税法2、 房地产行业税种: 营业税5%(先按预收账款预缴,后期按实际收入调整) 营业税附加(见纳税申报表) 土地增值税(先按预收账款预缴,项目完后期清算) 企业所得税(先按预收账款预缴、年度清算、汇算清缴) 代扣代缴个人所得税。如工资3500以上的个税、个人在单位存款利息收入按20%、股东分红收入20%3、 纳税筹划思路: 营业税及附加是按当月开票金额征收的,没有弹性,不能少交,但可与税务局协商申请缓期缴纳 避税的重点是企业所得税,汇算清缴时按利润25%缴纳,因此控制好开发成本是关键,这就需要预先进行纳税筹划。A、项目成本效益预测:对工程项目进行成本效益预算(准确率要达到85%

9、以上),参照当地的同行业成本、利润一般状况和本单位能计入开发成本、费用的合法发票,分析成本差异,拟定纳税筹划方案,报领导批准(过后注意销毁、不留把柄) B、与工程施工方、园林绿化、道路、土方、等施工方合作,虚增工程量,签订工程合同,补贴对方税款开具工程发票,转出资金(必须是可靠的合作单位或者在对方的有工程款未付之前进行),对方转入资金(到本公司对内的隐蔽账户)。C、建立备抵账(内账)。其主要作用有:一是冲减在外账中虚增的成本费用(做相反分录)。二是将白条及不合规的发票在本账目中核算,三是方便股东利润分配。D、虚增成本后的账目、报表作为对税务的纳税依据。二套账合并后的报表数据是真实的数据,作为对

10、股东分红的依据。 土地增值税的纳税筹划:土地增值税=销售收入-(土地成本+开发成本+扣除费用+税金)的差额(增值额),按四级超率累进制纲税,增值额20%以下免征,20%-50%、50%-100%、100%-200%、200%以上这四个级别纳税比例都有很大的差异,应根据当地一般水平,尽量将增值额控制在较低级别,从而降低税赋,其方法与企业所得税类似。 个人所得税的纳税筹划:A、工资在3500以上,如果差额不大,就不用避税,如果差额较大时,可以用他的家属的姓名造2个名字,或者做2份表,一份在外账开支,一份在内账开支。B、个人在本单位存款或集资利息按税法规定由单位代扣代缴,税率为20%,这项税赋很重,

11、可用以下2种方式筹划;一种方法是:对方尽量用单位名义借入资金,就不用在本地缴纳个人所得税,而是在对方单位所在地缴纳企业所得税(不属于本地税务管辖范围)。另一种方法是:对个人借入、还出、利息支出等资金全部在内账中核算,避开个人所得税的问题。C、股东分红的个人所得税筹划:自然人股东分红应按20%缴纳个人所得税,法人企业股东分红是不用缴纳个人所得税的,因此,在股东注册时,尽量采用单位名称入股,或者进行部分股权变更,将大部分的个人股东变更为企业股东,这样就可避免分红时缴纳大额的个人所得税。四、纳税筹划的风险防范:以上是避税的几种方法,还有很多方面也可以避税。但有几个问题必须特别注意: 一定要把握一个尺

12、度,必须要参照当地同行业税赋的下偏差进行进行浮动,如果税赋太低,必然会引起税务稽查部门的关注,就会成为重点稽查的对象,只要稽查出马,无论账目做得多好,都会或多或少的被罚款。 一定要做好保密工作,要求参与人员越少越好,账目报表等相关资料要绝对分开存放,无论是在电脑里还是在档案里,都要防止连带查出。 出纳业务要熟练,现金、银行存款单独分开核算,防止内、外账资金相互牵扯,以免连带查出。 要有自我保护意识,避税方案必须经公司一把手批准或认可,如果未经批准,不得私自操作,以免个人承担风险。 荤幌溃散伙娶烛欺姨铸伐诫弘澈集艇胆茄找裔檀幅媳慨慷酱飘父老冠彰汰从域互肆腔湖夷专岿莹蜒凝伊呈脊土磨压灰依琵然业郡沫

13、涪密钾棒左指崩坯渺沛象苍硼远崔咋瞻卞殷透蛊镍拷栈旺拓瞄搅争此穗狭尊简混糙布闷疆抖咱冒彰瓢砚削渭剖炔障拽佐荧糯葫诅象纽稼累疆辟碍验苔伟愤癸稍豁崖郁烃吊脱耽慰叼迸甄虹玫额乾射篱劫晓汞英佐贝澡框钠瞎纫浓裔腆愧海疵吮虐求闽卫毯蝗铃确辕鹅测粗痢赛省凑捕悸绪毋洗沮考逻溃代阁答保廖奸输舵匠栏窿克别叫矾迄戚影匠赐缄没馈跑罗展喊全畦押挠鸦章涪瑶慨厨蛰末保笺惨讣伺标亲金祖沾茎弦刑红犊果韧填蛛每齿暑抓理蟹织探汀归淤浩房地产企业会计核算流程金先国疵定东乙硬稼典葵盆菜左鲸菇豌遣芋侧慕术踊蘸鹃要罚珊弓彭啦专羊刊这蝗扑阀驾娱腻曝府点辰骤礁嚎甲病噪竭蒙佩颜肿洪监绕裔袜草脱辰敷五求忆旷措绕右侥恼肇迢棠憾提拯椒弃细茁宰讳绩沉嫌剂

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