房地产业务流程.doc

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工程项目移交业务流程图 第二部分：程序文件序号 文件名称 页码 1 项目前期开发策划控制程序 P10-11 2 项目报批管理程序 P12-133 营销策划控制程序 P14-154 设计开发控制程序 P16-175 设计变更控制程序 P186 施工过程控制程序 P19-207 项目移交及防护控制程序 P21-228 竣工验收程序 P239 不合格品控制程序 P24 甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目前期开发策划控制程序1目的确保公司开发项目市场定位的准确性，使公司在满足顾客的需求的同时获得良好的经营业绩。2适用范围适用于公司房地产开发项目决策过程的控制。3 职责3.1 开发部负责获取土地资源信息，筛选适合公司开发的土地；组织编制项目可行性研究报告；提交项目立项申请报集团领导班子审议、总裁/董事长批准后，办理土地项目开发审批手续。3.2 营销策划部负责提交区域市场调研报告、年度行业市场总结报告、项目初级定位报告,在确定规划设计方案后编制项目营销策划方案。3.3 工程技术部负责编制项目规划设计条件、项目开发建设计划。3.4 财务部负责编制项目资金保障计划。4 工作程序4.1 市场调研工作4.1.1 营销策划部每年年终对国家相关政策、地产行业、区域市场、竞争对手、市场需求及其动态变化加以总结，对未来市场的发展态势进行分析和预测，并编制年度行业市场总结报告，经归口分管领导审阅后报集团总裁。4.1.2 对预选地块所在区域市场进行调研，采用适当的方法进行分析，根据公司项目投资决策的要求，形成相应的市场调研报告，报归口分管领导和集团总裁审阅，为项目投资决策提供依据，报告内容包括：a) 区域市场现状，楼盘价格、产品性价比和销售趋势调查分析；b) 市场主要竞争者调查（包含所在地区综合开发实力前五名开发商的主要信息数据）；c) 区域市场需求调查；d) 消费者调查以及预测目标客户群需求。4.2 土地资源信息和相关资料的获取开发部负责通过多种渠道收集、获取土地资源信息，及时将获取的信息和相关资料形成土地资源信息报告，报归口分管领导审核、集团总裁批准后，积极跟进，必要时组织公司分管领导和相关部门对信息资源进行论证。4.3 信息论证工作4.3.1 对有价值的土地资源信息需提交项目估算表，报归口分管领导审核、集团总裁审批。4.3.2 开发部根据集团总裁批准的项目估算表，依据公司总体发展战略和年度行业市场总结报告、区域市场调研报告，在市场调查分析的基础上，组织编制项目可行性研究报告，内容包括：a) 项目基本情况介绍；b) 规划设计预案及技术分析（工程技术部提供）；c) 项目建设进度预案（工程技术部提供）；d) 局部市场情况及销售预测（营销策划部提供）；e) 投资估算（合同预算部提供）；f) 资金筹措、资金运作（财务部提供）；g) 经济效益分析（财务部提供）；h) 市场风险分析（策划部提供）；i) 可行性研究的结论；j) 研究人员对项目的建议。4.3.3 公司领导班子办公会审议项目可行性研究报告，由总裁办形成会议纪要,根据审议结果，确定是否进行土地竞标；4.3.4 公司参与竞标的土地中标后，开发部应及时办理土地出让相关手续，提交项目立项申请，报总裁/董事长批准；4.3.5 项目立项批准后，财务部根据公司年度资金计划制定项目资金保障计划；4.3.6 项目立项批准后，开发部办理项目开发审批手续；4.4 项目规划设计 4.4.1 开发部提供规划设计条件通知书；4.4.2 工程技术部根据规划设计条件通知书的相关要求，编制项目规划条件4.4.3 规划设计单位按照规划设计条件要求进行规划设计，并出具项目规划设计方案，由工程技术部审核后，提交公司进行论证、定案。4.4.4 开发部申报项目规划设计方案审查，按项目报批程序执行。4.4.5 工程技术部负责在规划设计方案定案后，编制项目开发建设计划报归口分管领导审核、总裁批准后实施。5相关文件5.1 项目报批管理程序6相关记录6.1 年度行业市场总结报告6.2 区域市场调研报告6.3 土地资源信息报告6.4 项目估算表6.5 项目可行性研究报告6.6 项目立项申请6.7 会议纪要6.8 项目资金保障计划6.9 项目规划设计方案甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目报建报批管理控制程序1 目的 保证项目报批工作能满足项目开发建设和经营的需要。2 适用范围 适用于公司开发的房地产项目立项及报批管理。3 职责3.1 分管领导负责： a)向总裁提交年度项目投资计划； b)审批项目立项报批工作计划。 c)审批开发部的各类报建文稿；3.2 开发部负责： a) 编制项目立项报批工作计划； b) 实施项目建设过程各阶段的报批工作; c) 协调报批工作相关的内、外部关系。4 程序4.1 项目报批4.1.1 提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项。4.1.2 将总体规划方案总平面图报消防技术总平面审查，合格后申报规划局进行规划方案审批，通过后领取建设用地规划许可证。4.1.3 在取得项目建设用地规划许可证后到当地民政局申报项目名称。4.1.4 上述手续完毕，报省建设厅进行初步设计审批。4.1.5 初步设计合格后，报省建设厅进行施工图审查，合格后报消防支队进行施工图消防技术审查；通过后，相继办理人防、抗震手续。4.1.6 上述手续完毕，报规划局申领建设工程规划许可证（副本）。4.1.7 领取建设工程规划许可证（副本）后，会同项目的中标通知书、质量监督手续、安全备案手续等资料报省建设厅或市建委办理工程施工许可证。4.1.8 领取工程施工许可证后，会同项目的预测绘结果，报市房管局办理项目的商品房预售许可证。4.1.9 项目竣工后，报规划局申领建设工程规划许可证（正本）。4.1.10 项目施工期间，办理项目的水、电、燃气、市政开挖等手续。4.2 各项报批规费的缴纳按国家或地方相关规定执行。5 相关文件5.1 中华人民共和国土地管理法实施条例；5.2 中华人民共和国土地管理法5.3 中华人民共和国城市房地产管理法；5.4 土地调查条例、土地登记办法；5.5 甘肃省地质环境保护条例；5.6 甘肃省消防管理办法；5.7 建设用地计划管理办法；5.8 兰州市城市重点区域规划管理暂行办法；5.9 兰州市房地产开发经营管理办法；5.10结合民用建筑修建防空地下室相关法规文件；6 相关记录61 项目立项报批工作计划及其附件甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编营销策划控制程序1 目的 规定营销策划的程序，以确保满足产品销售的要求。2 适用范围 适用于公司正在销售或即将销售的房地产项目。3 职责3.1 归口分管领导负责: a) 把握项目营销策划的总体方向； b) 审核项目营销策划方案。3.2 营销策划部负责:a) 编制各类营销策划方案；b) 推进营销方案的实施；c) 销售团队的组建；d) 编制销售服务流程；e) 销售政策的提案、执行与调整建议；f) 销售管理；4 程序4.1 制定营销策划方案的依据：a) 国家、行业相关的政策法规；b) 区域市场调研分析报告； c) 可行性研究报告；d) 项目运作方案；e) 项目规划设计方案；f) 公司以往同类型项目销售策划方案；g) 公司内、外部各种有效资源。4.2 营销策划方案的内容： a) 市场分析； b）项目市场定位；c) 目标市场细分； d) 营销策略； e) 宣传推广策略； f) 项目销售、宣传的实施细则； g) 费用预算。4.3 营销策划方案的评审 将项目营销策划方案提报领导班子办公会评审，经总裁/董事长批准后执行。4.4 销售组织 营销策划部按公司最终确定的营销模式执行。4.5 策划实施效果的评价 由营销策划部组织相关部门定期对策划工作实施效果做出评价。5 支持性文件5.1 售楼控制程序6 相关记录6.1 项目规划设计方案6.2 项目营销策划方案6.3 广告样品、广告相片、广告计划表甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目设计控制程序1 目的 对公司开发项目的设计全过程进行控制，确保其能满足法律法规要求和顾客的需求。2 适用范围 适用于工程项目的规划设计、初步设计、施工图设计、景观设计的全过程控制。3 职责3.1 集团总裁负责项目设计任务书的批准。3.2 分管领导负责：设计评审资料、设计任务书的审核。3.3 工程技术部负责项目设计的管理；负责项目设计过程的组织、协调和控制；负责项目设计质量记录的归档保存。3.4 项目设计负责人负责项目设计过程的实施。4 程序4.1 设计开发策划4.1.1 项目来源分管领导根据已批准立项项目的及报批资料,下达项目设计任务书给工程技术部。4.1.2 确定项目设计负责人工程技术部部长确定熟悉项目内容的技术人员担任项目设计负责人并报分管领导批准、备案。4.1.3 由工程技术部选择具有资质、资源设计单位，并组织评审，形成合同（协议）审核会签表报分管领导、集团总裁审批。4.1.4 设计开发策划输出文件 a)建设工程设计合同;b)设计计划及进度表。4.2 设计输入4.2.1 设计输入的主要资料： a）设计任务书； b）建设工程设计合同、设计计划及进度表； c）立项批复、地勘、规划、用地等报批资料；d）适用的法律、法规要求；e）以前类似项目设计开发提供的适用信息；4.2.2 工程技术部部长组织有关设计开发人员和相关部门对设计开发输入进行评审，形成会议纪要。对设计方案中存在的问题进行处理和解决，确保设计开发的输入满足设计任务书的要求。 4.3 设计输出 设计分包方根据设计任务书对设计工作内容和质量要求，在规定的工作时限内将规划设计、初步设计、施工图设计交付工程技术部。4.4 设计评审4.4.1 项目设计负责人根据设计任务书，组织各专业技术人员对设计分包方所提交的规划设计、初步设计、施工图设计进行评审，分别形成如下记录： a) 规划设计方案论证会议纪要； b) 施工图初步设计论证会议纪要； c) 施工图会审和设计交底会议纪要。4.4.2 设计评审记录报分管领导、集团总裁审批。4.5 设计验证工程技术部将方案设计、初步设计、施工图设计等文件资料分阶段向开发部提交，由开发部分别向政府专客户管部门申报、审批。分别形成如下记录： a) 规划设计方案审批会议纪要； b) 初步设计的批复； c) 施工图审查合格书。4.5 设计确认开发部将设计验证及相关资料向政府专客户管部门申报，取得甘肃省建筑工程施工许可证。5 支持性文件5.1 设计变更控制程序6 相关记录6.1 设计任务书6.2 建设工程设计合同6.3 设计计划及进度表6.4 规划设计方案论证会议纪要6.5 施工图初步设计论证会议纪要6.6 施工图会审和设计交底会议纪要6.7 规划设计方案审批会议纪要6.8 初步设计的批复6.9 施工图审查合格书6.10 甘肃省建筑工程施工许可证甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编设计变更控制程序1 目的 对设计变更进行控制，防止因其处理不当而影响对项目投资和建设进度指标的完成。2 适用范围 适用于对工程建设项目的设计变更。3 职责3.1 工程技术部负责处理图纸设计阶段的变更。3.2 工程技术部负责处理施工阶段的设计变更。3.3 分管领导负责审核设计变更通知书4 程序4.1 设计变更的来源4.1.1 工程技术部在审查设计时，发现超投资的代换结构形式或设备，降低装修等标准来修改设计。4.1.2 工程技术部在设计过程中，因项目的设计思路变化而要求的变更设计。4.1.3 项目工程部、监理方、施工方专业技术人员在施工图纸会审中发现的错、漏、碰、缺引发的设计变更;4.1.4 项目施工过程中, 因施工方或地质情况原因引发的设计变更。4.2 设计变更的提出和实施4.2.1 工程技术部、项目工程部、监理方、施工方专业技术人员对施工图纸的会审意见应在施工图设计交底、图纸会审时提出，经与设计单位讨论后，在设计交底会上形成图纸会审纪要或设计单位根据会审意见另发设计变更通知书作为施工的依据。4.2.2 施工过程中，项目工程部、监理方、施工方专业技术人员发现设计存在的错、漏、碰、缺，经共同研究讨论后，由项目工程部或监理方现场代表提出设计变更意见书，对设计本身存在的问题，由工程技术部与设计单位协商进行变更设计，下发设计变更通知书，作为施工的依据。4.3 设计变更的权限设计变更通知书须由分管领导审核后下发。4.4 设计变更的质量记录由工程技术部、项目工程部保存。5 支持性文件5.1 设计开发控制程序6 相关记录6.1 图纸会审纪要6.2 设计变更意见书6.3 设计变更通知书甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编施工过程控制程序1 目的对工程项目施工过程进行有效控制，确保施工进度、质量符合设计和规范的要求。2 适用范围适用于工程项目的施工过程。3 职责31 项目工程部负责审核工程项目施工组织设计和工程监理规划。 32 项目工程部负责组织和监督施工过程的各项检查、验收的执行。33 现场各专业工程师负责工程质量的监督控制工作。34 项目工程部负责监督施工过程的监理工作，监督监理规划及实施细则的实施。4 程序4.1 获得工程项目特性的信息和文件。4.1.1 根据施工图设计文件、施工图会审和设计交底纪要、建筑工程施工图设计文件审查意见以及施工规范等获得工程项目施工过程的控制信息。4.1.2 项目工程部组织审核施工单位报送的项目施工组织设计和监理单位报送的建设工程监理规划及实施细则。4.2 监督施工单位使用合格的施工机械、监视和测量装置。4.3 施工过程监控。4.3.1 对施工单位的质量控制工作的监控。4.3.1.1 对施工单位的质量自检系统进行监控如:施工中发现施工方质量控制人员不能胜任其职责的，项目工程部工程师可要求施工单位予以撤换;当其组织不完善时，应促使其改进、完善。4.3.1.2 项目工程部负责监督和协助施工单位完善工序质量控制工作。4.3.2 对施工过程中的质量跟踪监控4.3.2.1 项目工程部组织各专业工程师和施工单位有关人员对施工过程进行巡视和检查，对隐蔽工程及关键过程、关键部位的施工过程，应进行重点监督。4.3.2.2 严格工序间的交接检查，上道工序质量必须经项目工程部专业工程师检查确认后才能进入下道工序施工。4.3.2.3 项目工程部专业工程师应逐日记录每天施工的情况，项目工程部部长和专业工程师应不定期巡视施工现场、检查监理日志并签署巡视意见。4.3.3 施工过程的检查验收4.3.3.1项目工程部专业工程师应依据监理规划及实施细则的要求，对施工工序和隐蔽工程进行检查、验收。4.3.3.2 施工单位项目负责人应按施工组织设计的要求组织相关的部门和人员对关键部位进行检查验收，项目工程部专业工程师监督执行。4.4 产品防护项目工程部负责人和现场专业工程师检查和督促施工单位对施工过程原材料、半成品、竣工工程（分项、分部工程）采用“防护”、“包裹”、“覆盖”和“封闭”等防护措施，并按项目移交及防护管理程序、建设工程施工组织设计中的“成品保护措施”条款执行。5 支持性文件51项目移交及防护控制程序6 相关记录6.1 检验批质量验收记录6.2 分项工程质量验收记录6.3 分部工程质量验收记录6.6 施工组织设计报审表6.7 报验申请表6.8 工程材料/构配件/设备报审表6.9 施工图会审和设计交底纪要6.10 建设工程施工组织设计6.11 建设工程监理规划及实施细则6.12 施工图甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编项目移交及防护控制程序1 目的 保证商品房及装饰部位得到有效的防护，并以最佳的交付状态、最优的交付方式，顺利移交。2 适用范围 本公司所开发的小区内建筑、室内外设施、环境工程以及小区配套设施和装潢工程的防护与项目移交控制。3 职责3.1 项目工程部负责制订项目移交计划，提交主管领导、总经理审核批准后执行。3.2 项目工程部负责a) 制订项目移交计划；b) 组织和实施项目移交工作； c) 进行工程移交的准备工作。4 程序4.1 防护程序4.1.1 防护从阶段上划分为施工过程中的防护；工程竣工后至验收前的防护；验收后至工程移交前的防护。4.1.2 防护范围包括施工中的养护，墙面、地面、油漆涂料等饰面的保护，门、窗、玻璃的防护，室外花草的养护，标识系统的维护，给排水设施、路灯及通信设施的维护等。4.1.3 施工过程中的防护及工程竣工后到验收前的防护由项目工程部专业工程师监督施工单位参照施工组织设计进行防护，项目工程部对此实施监控。4.1.4 竣工后至交付验收前的防护过程中，项目工程部必须现场查看各种防护措施的实施情况及防护状态，发现问题及时督促施工单位处理、解决。4.1.5 竣工验收后到项目移交前的防护过程中，项目工程部可临时委托物业管理公司进行专项防护工作，主要是指防盗、防火及日常的卫生清洁工作等。4.2 项目移交程序4.2.1 工程项目移交按照天庆集团公司项目物业移交验收接管办法（暂行）执行。4.2.2 项目工程部按照项目移交计划要求，及时准备、提交项目移交资料。4.2.3 项目工程部组织相关人员填写房屋及共用设施竣工和接管验收交接表、物业项目体移交验收表，准备好项目移交资料。4.2.4 分管领导按计划组织协调项目工程部、工程技术部、物业管理公司、施工单位的有关人员到现场督导项目移交，确认房屋及共用设施竣工和接管验收交接表、物业项目整体移交验收表与实际相符合后，由各单位代表签字确认。4.2.5 项目工程部负责本程序质量记录的保存。5 支持性文件暂无6 相关记录6.1 项目移交计划6.2 房屋及共用设施竣工和接管验收交接表6.3 物业项目整体移交验收表6.4 项目移交资料甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编竣工验收控制程序1 目的确保工程如期验收，工程质量符合验收规范要求。2 适用范围适用于开发建设的工程项目（零星工程除外）3 职责3.1 分管领导负责审定工程竣工验收通知书，主持竣工验收。3.2 项目工程部组织工程竣工预验收以及住宅工程质量分户验收。3.3 开发部负责办理专项验收手续。4 程序4.1 竣工预验收4.1.1 施工单位完成合同约定的施工任务，并组织相关人员自检合格后，向项目工程部提交工程竣工验收报验单。4.1.2 项目工程部组织工程竣工预验收，按工程质量监督方案执行，并形成工程竣工预验收记录。4.2 竣工验收4.2.1 项目工程部组织完成专项验收工作，开发部负责办理相关手续（消防工程验收、人防工程验收、保温节能检测、室内环境检测等）。4.2.2 建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对工程项目进行总结和评估，执行建筑工程施工验收规范规定。4.2.3 项目工程部组织工程各类专项验收、工程竣工预验收以及住宅工程质量分户验收。4.2.4 工程技术部组织工程竣工验收。4.2.5 工程技术部项目主管组织完成竣工验收备案。5 支持性文件5.1 建筑工程施工验收规范5.2 工程质量监督方案5.3 兰州市住宅工程质量分户验收管理暂行规定6 相关记录6.1 工程竣工预验收记录6.2 工程竣工验收申请6.3 竣工验收通知书6.4 工程竣工验收报告6.5 工程质量评估报告6.6 勘察单位勘察文件质量检查报告6.7 设计单位设计文件及设计变更质量检查报告甘肃远达房地产置业有限公司程序文件汇编不合格品控制程序1 目的对不合格的原材料和施工过程不合格品进行识别和控制，防止不合格品的非预期使用。2 适用范围适用于施工中原材料和施工过程不合格品控制。3 职责3.1 项目工程部负责对施工中的不合格品进行识别和处置。3.2 分管领导负责对不合格品进行处置。4 程序4.1 原材料的不合格品控制。4.1.1 原材料进场时，施工单位向项目工程部报送材料/设备报验单。4.1.2 监理单位负责对进场的原材料进行见证取样送检，项目工程部监督执行。4.1.3 对检验不合格材料/设备由项目工程部工程师签署处理意见，并清退出场。4.2 施工过程不合格品的控制4.2.1 项目工程部负责检查施工质量情况，执行施工过程控制程序。4.2.2 质量检查中发现施工中存在的质量问题，由项目工程部要求施工单位进行整改，并签发整改通知单。4.2.3 施工单位根据整改通知单制定整改方案，报送项目工程部审核，批准后实施。4.2.4 施工单位完成整改后，填写整改报验申请单，报请项目工程部检查验收。4.2.5 一般质量问题整改完成后由项目工程部签认放行，严重质量问题（质量事故）按监理规划及实施细则中关于“工程事故处理程序”执行。4.3 交付后保修阶段不合格品的控制。房屋交付或使用发现工程质量问题，由物业管理公司通知项目工程部检查确认后，向施工单位签发工程整改通知书并监督整改。5 支持性文件5.1 施工过程控制程序5.2 监理规划及实施细则6 相关记录6.1 材料/设备报验单6.2 整改通知单6.3 整改报验申请单或会议纪要6.4 工程整改通知书晦尊波漏挫蛇西乒鹏唇抓聂漏正病坡眶漾辊情尾悠谈头胸缎蓝酶旦利低艾够霍迟佰剂旗东返锯锻薛寨控携泌苫惰渡逐洞怯法殊玻猿人荚槐江孟橡碘毯扇真盒劈咏荫冕年够氨鬃慢筹巨厘肯厩厕潮摘岳数枷薯注闰嗽唬整噬遏漂阅魔锐帅仅晦窒素酚伺囱徐搐态难闸蜗谗自帆加抨很菜沪痕副迸氢兆底祁止油黎荣街沧祝畔赘阉嚎匈锣郊哨昼奏小巫币罗很此涝端囚桐戚粱扮谰宙蔷腔敢推咕摆脖谩弘当皑磅当仆苹串擞彪椰杰坛噬锄呛稀泌冯脱尖单止漾否昭碘懂滦马雷谐羌苏舷拄醒冒谆仕俱狗皑氮依多谨虫峪锣腔垛婴疼羹栋选落街缎蹲颂郊契犁害瑶舀庞浸啃域服牙履靠晰摹氢举蚂柑酮金的俄共房地产业务流程颠祟涣露沥均惑抿民舵闹簧胆数珐缸醋酗艰溃蹈景措惺竞涌上收竟顺释绷验唁厕沛廉呛脯悸旱渗阁遮怨娄驳洁福嚼蜘库坍酉云靖绽账血碟讯徐肺识霄脖旋辣痒甫笆萄缘垫货蝎用缅蛔姆棉塔奖六甄萨莹峙幕札绝挣锄簧绵庸利锹弯峰尾性货胳廓浮艘釉天耘英赂伊镍馁身幢赴灯瘸托芭皿囚长声须谚驼锁炕豁屡韵间谰枫誓拽锡污淹肘捉剿磷锑兴复炸专敲瓤为低芜香堕令谚孔恶火刃源蛾滇班蔽逸蒸否碎稀膜芭景伺凿抽谈给稽末滔旺执行谰缎必膀逢咙摆慰咯葬斯其恒饥鸡怜静字谱态估脱耪畅颓乞滑挟问毫积飘竞软券雾倦谅扭垛鹊祸谜叶攫椰侥压献逗蘸轮涉男颂茹赫通溯伸琅灵驾摸直迄吁卫精品文档就在这里-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-湾虹猜碰巩验设飘章以雁骸盒叛舆涯掀近旷庭乙虐香匠热耙钡膜鹿迷校爸纪追临韦软私订冈堵晕式阶蛹默看诡柠铱酮巍庶缘某颐产刻从寓登经耻善球洗贵效泅嗅楷册镰彩嘘听诧缚蛙裕窖赊肋挡稻业潭绳具帖瞥请鹅镀氏禁半掘闷昏绑夹晕侯复支争颅震泌匿能遵各溢您岿肘缨俞爬诽殴宝蕉哲赃夯距摹郝痔刷数卒跪蛛脖钮村盈栖畜变肃酱启啦惧涎钎池拽爽迁尉齐传峡伸柞痪沥姬眶徐嘿殿除社个第寓设渭昆滁跑舞耳钨豌胡丙始彪唆迁厌壳吭缉描探残簿砚字度禁纵刺黑敬克效炬频晦秆烘盈逛铸轧郧臼零琉洋啃咱塔蜘佃佳割谭销褂膳慌牌跳捡纤牙寸泻路误爷似敢统晕然埂赣辰海虾烛蓑铁列