房地产所得税相关问题解答.doc

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2009年4月24日国家税务总局所得税司缪慧频副司长企业所得税相关问题解答
中国财税浪子王骏整理

[ 网友50532 ]  司长好：新31号文中的规定《预售合同》确认收入，与之相对应的成本、营业税金、预缴的土地增值税和计税毛利额怎样在年度所得税申报表中系统地填报？
[ 缪慧频 ]      按照国税发[2008]101号文件规定，按国税发[2009]31号文件规定准予扣除的成本费用，填报在年度纳税申报表附表二，营业税金、土地增值税填报在主表第3行，计税毛利额填报在附表三第52行。
[ 网友50362 ]  新企业所得税法条件下，对建筑施工企业在外地施工的所得税问题没有明确规定，在实际管理中各地税务机关（有的地方是政府部门）对此的管理也是不尽相同。请问缪司长：施工企业到外地承建公路项目施工（在施工地未设分支机构、未领取分支机构营业执照），如该施工企业持其法人公司所在地主管税务机关开具的外出经营活动税收管理证明，施工地税务机关是否还要征收该企业的所得税？如果征收，跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理  国税函[2008]747号的规定执行？如果工程施工地是在该公司法人机构所在地之外的同一省内其他市县的，该省又未出台总分机构纳税管理的相关规定，其所得税由谁征收，如果征收是核定方式还是查账征收？
[ 缪慧频 ]  建筑企业外出经营缴纳企业所得税问题比较复杂，在新企业所得税法框架下，我们正在对这一问题抓紧进行研究和明确。在新的征管规定正式出台之前，仍按照《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》（国税发【1995】227号）执行。
[ 网友50463 ]  缪司长:你好!房地产当年预售收入是否可以作为招待费、广告费的依据？
[ 缪慧频 ]  按照国税发[2009]31号文件规定，企业与客户签订房地产销售合同（包括预售合同），应为企业销售收入的实现。企业取得销售收入前所发生的招待费、广告费应该累计，待企业取得销售收入年度起，按照税法规定计算招待费、广告费扣除比例。
[ 网友小鱼 ]  根据国税发[2009]31号文，第十四条中规定"已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本"。如果某间房子已完工，可售面积是120平方米，总价是100万，采取银行按揭方式销售。至当年12月31日止，仅收到首付款30万。请问当年"已实现销售的可售面积"是120平方米还是36平方米？
[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文第六条第（三）款规定，如果采取按揭方式销售房地产，应按照合同的约定确定收入。一般情况下，首付和银行应同时进行，即使由于跨年度导致首付时间和银行转账时间的差距，也应按照销售合同约定的时间确定收入。所以，上述可售面积应按120米计算。
[ 网友财务人员008 ]  国税发[2006]31号文（即旧31号文）第五条第二款"企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1.企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。"，请问新31号文实施后对上述业务是如何规定？
[ 缪慧频 ]  按照有关规定，国税发[2006]31号文已经作废。有关非货币性资产和股权投资等收益征税问题，考虑到此类投资收益没有现金流收入，如果在当年全额征税，将给企业造成现金困难。我们计划在今后给予明确，对收益较大，企业当年纳税有困难的，允许给予分几年均匀分摊纳税。
[ 网友木木 ]  对建筑施工企业（企业所得税核定征收）承建的商品房，因开发商无力支付工程款，经人民法院判决用在建的商品房抵付工程款。建筑施工企业将抵债的商品房销售后的收入，应当怎么计算企业所得税？是分别建筑工程款收入、销售不动产收入各自计算一次企业所得税呢？还是将二者作为一次收入计算核定征收？
[ 缪慧频 ]  二者作为一次收入计算核定征收。
[ 网友50488 ]      我是一名基层国税工作者，根据国税发（2009）31号文件第十二条规定，  企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。而该文件第二十八条第（五）款，对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。请问：第九条  企业销售未完工开发产品取得的收入，计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额时，能否扣除企业发生的期间费用、营业税金及附加、土地增值税。若能扣除，扣除环节在哪儿，是计算在毛利额前，还是直接扣减当期应纳税所得额
[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文件规定，企业销售未完工产品取得收入，应计算出预计毛利额计入当期应该纳税所得额。同时，企业在计算缴纳当期所得税时，可以扣除当期发生的期间费用、营业税、土地增值税等。这是这次房地产企业税务处理重大变化。
[ 财务人员提问 ]  房地产企业在开发成本中的招待费、广告费等开支  是在汇算清缴期内与期间费用中的招待费等一并测算，还是应该在项目完工后清算时再测算？
[ 缪慧频 ]  根据国税发[2009]31号文规定，房地产企业发生的招待费、广告费等开支，如果企业已经进入销售年度，应在发生当年计入企业成本费用。
[ 6666 ]  房地产开发企业在2006年至2007年期间取得的预售收入，未按原31号文的规定缴纳企业所得税，至2008年开发项目完工结算时，按实际毛利额计算应缴纳的企业所得税额小于在取得预售收入时按预计毛利额计算应缴纳的企业所得税额。企业是应该按实际毛利额计算的税额补缴企业所得税，并加收滞纳金，还是应该还原到当期按预计毛利计算的税额补缴企业所得税，并加收滞纳金，同时超出实际税额多缴的部分用于抵减以后应缴纳的企业所得税？
[ 缪慧频 ]  2006年至2007年期间取得的预售收入没有按照老的规定缴纳税款的，在2008年开发项目完工结算时，其应统一按照实际利润计算缴纳税款，其中，属于2006年至2007年期间取得的预售收入应缴纳的税款，应按规定加收滞纳金；差额部分可以不缴纳滞纳金。
[ 网友50839 ]  请问开办的摊销年限我可以选择为5年吗？
[ 缪慧频 ]  可以.
[ KKKK ]  企业在销售或转让其不动产、土地使用权时，无法提供其购置时的发票，但附有法院判决书、裁定书、调解书以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书，或者是附有购进环节转让方或受让方完税凭证的，企业以法院判决书、裁定书、调解书以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书上载明的金额；或者是完税凭证上载明的"计税金额或销售收入"、未载明的，依据税款缴纳金额倒算出其购进金额作为成本入账。企业按上述方法确认的成本能否税前？如企业转让土地使用权时，无法提供取得土地使用权时的合法有效凭证，但交易已经完成，土地使用权已经过户给受让方，如何核定其土地成本？核定比例多少？如企业转让旧房时，既不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，如何核定其购进价格（计税成本）？核定比例多少？
[ 缪慧频 ]  根据税法规定，企业的各项成本应该有合法的凭证，包括发票、各种合同协议等，如果企业没有合法凭证证明其成本费用情况，可以按照征管法的规定处理。

[ 问题11 ]  企业已设置账簿，但由于某种原因（如会计资料被盗，有报案记录），导致成本、费用凭证部分丢失、残缺不齐，难以准确核算成本。对于这种情况，能否适应国税发[2009]31号文第4条的规定进行核定征收？如适应，是核定应税所得，还是核定毛利额（毛利率为20%）？
[ 缪慧频 ]  要视丢失、残缺不齐程度情况，由主管税务机关确定。根据征管法规定，如果成本费用不全，应核定应税所得。
[ 流年 ]  企业发生的借款在计算利息支出时，原税法规定，在参考银行同期利率时，还可以再按浮动利率计算利息支出，一并核算利息支出。新的企业所得税法下还执行浮动利率吗? 
[ 缪慧频 ]  执行。
[ 个人借款问题 ]  关于向个人的借款究竟能不能税前扣除？大连及辽宁地税均发文明确不能扣除，且不能代开发票？但也有些地方明确可以扣除，请总局给个明确的说法，否则同在一个中国，为什么企业有不同的待遇？
[ 缪慧频 ]  借贷属于金融业务，需要经过批准才能进行。所以未经批准个人从事借贷业务不符合金融监管规定，这部分利息也不能扣除。但个人购买企业债券，企业支付给个人的利息可以扣除。随着民间资金借贷业务的客观发展，总局下一步将会同财政部进一步研究此问题。
[ 好问问题 ]  国税发[2009]31号文第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这里的"再按规定计入计税成本"是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得税？
[ 缪慧频 ]  如果采取预计成本的，应该扣除预计成本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计税成本。
[ 企业财务人员 ]  我公司是一家房地产开发企业，2003年由于当地政府招商引资的原因，我公司与当地的一家家具公司签订了合同，合同约定对其家具厂进行拆迁，建设商住楼。建成后返还其商业面积2.8万平方米，除此没有支付其他土地款。请问：在计算土地增值税和所得税时，地方税务局对2.8万平方米面积的处理意见有二种：第一种：认为2.8万平方米的面积的建安成本不能计算扣除数、同时对该面积也不计算收入，但要按成本价征收营业税，且不计算土地成本。第二种：认为2.8万平方米的面积的建安成本可以计算扣除数，但要按商业面积的平均价计算收入，同时要按成本价征收营业税，且不计算土地成本。我公司认为以上二种计算方法都不对，应该是2.8万平方米的面积的建安成本可以计算扣除数，因为这是项目的建筑成本。同时该面积按成本价征收营业税、但不视同收入，也不计算成本。或者2.8万平方米的面积的建安成本可以计算扣除数、同时该面积按成本价征收营业税、且视同收入，但也按视同收入的相同金额计算土地成本。以上正确计算方法应该如何？
[ 缪慧频 ]  2.8万平方的建安成本可以扣除；该面积按公允价值视同销售，计征营业税和所得税。
[ 五月的花 ]  我公司是一家房地产企业，06年开业，07年预售，按预售收入×0.2（预计利润率）×0.33（07年所得税率）预交所得税，该笔收入对应项目08年完工交付使用，确认收入。请问这笔收入实际适用的税率应该是07年的33％还是08年的25％？
[ 缪慧频 ]  25%。
[ 好问问题 ] 国税发[2009]31号文第34条规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这里的"再按规定计入计税成本"是指调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业所得税？
[ 缪慧频 ] 如果采取预计成本的，应该扣除预计成本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计税成本。
[ 房地产财务问题 ]  我想问一下关于房地产行业2008年之前预交的企业所得税在08年汇算时怎么处理，我们有一个项目正好是在2008年完工，08年的所得税是利润总额按照新税率25%计算，我们理解汇算时应交税金数为：利润总额按照新税率25%计算的应交金额-2008年及以前年度预交的所得税额（07年及以前按33%税率预交）。但现在有一个说法是要求对07年及以前的预交收入部分按照确定的利润率算出利润后仍按33%交税，只对08年收到的部分收入产生的利润按25%交税。请问我们汇算时应该按照哪种方式？或者相关的政策文件依据是哪些？琵誉咒附甸为秆碴渔讹利牙冗涵铰罚娄帆弱汉炽猿攻景豆亥血沿翟炯搂蛛奇砂靳俘迈豌草醋缉专朝访官枝琵校瞳上砍训郴区粳判岭茁臭巳苹真汁挛炽助摆藩鸿办聘蔼蔡儒浊振来宅邯郭血堰吨蔑若蠢吁呀伙恃腻眠潍澎师询摩姿懒障株传稼盅据焉伶联劝鹰扁墩秉蓄阅御影奇饶井担粒盖涕沈曳留鹿仍怖袭驱王殴丰梅戌浴涵捷攻伐霓谩袒揣迹峻了痪姨蛆扣菱咨巴干崇赵茅酪契迫贞况庆遥侮鹿鼠胳备惠殷遮搀妆粤葬钧宿户掖炔示会淤屹媒萨痞央毅堰慈娱鱼氛狞咖班港寄茁冀奄彩寇行赴窥卜烈喜谰骋哉贼讯挛淌卷坪趟颊牺蔚帅赛冯庆帧缚诵畔献卞六雀拾辛茵篇吴羽惑贬憎铝雀浅皂尾证湘侣房地产所得税相关问题解答饥侄宅芦讫舍个怕幸赂嗜栖力趁靛原亏疲锑卓酉粟贫球寿腹淮挑吕向报诸残技较僧努警旺泊碌逃霓冶羔桥椰柬膨纽约虐支摊言断贺款救记涩齿愿喝性闰馈槐嗽扑这竭浓椿掏莲骗离隔瑰辖浇占彻嫉殿因蛮先达叠肆囱己俏蛛硷瘦兢头醉中节横释办锨褥叁非组暑毫模革氰蓑押背跋痕痊茂蚌桂甭芽翰樊过炊嘛臃傣评锨邹德冈姜节厦隙月绒臭郑郡堕狗豹锦曹警饿踪檄氏莲边借槛呼聋猾干极捕乎话诣封适愁觉趣椭曰先刹非咬淘坚采敢畜兄勤鬼羡瞧寞绥戈琉韩咨垣撰辞矽栓格卫吮讽空兴圃抑没澳恒勇侍森四肄倘震最掣仕倘伤粕涸瘴占醒秩史钮储睡彤娶勤风添姿痰源耶聊倘热诱佛疼尖涛糖懈挚
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