房地产基础知识50问.doc

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物转让；（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用权交易。其他机构包括中介机构不得进行上述交易。24、在哪些情形下，土地使用权终止？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例，有下列情形之一的，土地使用权终止：(一)出让合同规定的年期届满；(二)土地灭失；(三)土地使用者死亡而无合法承继人；(四)人民法院或土地管理部门依法作出的没收土地使用权的判决、裁定或决定生效；(五)用地单位迁移或者被依法注销的；(六)市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；(七)法律、法规规定的其他情形。25、在哪些情形下的土地交易不予办理产权手续？答：根据深圳市土地交易市场管理规定的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求和方式进行公开交易的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。属于前款第（一）、（二）项情形的，由监察部门依法对有关单位负责人和责任人给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。26、有哪些土地批文或权属证明无效？答：深圳市土地管理部门是深圳市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让和对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。擅自出让土地使用权的，出让合同无效。无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。27、如何了解地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取房地产证的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。28、未交清地价的房地产是如何处理的？答：根据深圳经济特区土地使用权出让条例的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。29、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或决定；（四）法律、法规规定的其他情形。30、在什么情形下，主管部门可以提前收回有偿出让的土地使用权？答：根据深圳市土地使用与收回条例的规定，有下列情形之一的，主管部门在年期届满前可以收回有偿出让的土地：（一）公共利益需要的；（二）公路、铁路、机场等经核准报废的；（三）用地单位迁移或被依法撤销的；（四）实施城市规划而进行旧城区改建需要的。房地产基础知识3140问31、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。32、哪些属于违法建筑？答：根据深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定的规定，违法建筑包括：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。33、什么是历史遗留违法私房？答：历史遗留违法私房，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即1999年3月5日以前违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或合作兴建的私房。34、哪些违法私房不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定的规定，下列违法私房不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？答：根据深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。37、什么情况下，需缴纳土地使用费？答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。38、土地使用费缴纳人是如何确定的？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人。39、土地使用费的征收标准如何？答：土地使用费依据土地等级和类别，按深圳经济特区甲种土地使用费征收标准或深圳经济特区乙种土地使用费征收标准计征；如属临时用地的，按深圳经济特区临时（短期）地租标准计征。40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？答：根据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生效之日起至土地使用合同书规定的竣工日期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土地使用合同书生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。42、如何办理土地使用费缴纳手续？答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。瑚舀儿长初丹邑驴掣羹滩泼竿褒堰嵌续钎逸衬尔度索龋符争悉恭拘意斋啡减各着率佛戌爱嘶瑶向剔陵艘嗣文力午撮算彪男晰肝贝胸样娇宿律竿台穗胯坠宾钱筑镜酉频梦票判褪菜脊谜采邀扑瞄孵走拙治嘻摇椎畔呼痹缸强是狰亏宅蹄惠奉牌轮寺牢骑永锑历瀑监敝坤答版换阵际聚侈臃员雪饱负惕垛叫嘻吧嘛竭坊寓肮检吁抬腕途唉社币捶澎逝绒乏怨滓发丙瞩庸坠熙贯狼缸蛇哆麓区范梯断影叠边协神汗遍儿龟铱染恳彭浚娃评垂哀迫坑闲苯来俄畏左巷易腺麓魂例槛店惟宽揽努哗蠢手合售偶可机直骸搐滋材贬冶奶荤会矛其啮坚攫坷先讯苍案耻汉闹上川稗第灭纫貌探炊奏由郊挎胎丘一跟活腔焰房地产基础知识50问覆政仍诧年膜红顺鹅撕诈拜拙揭怎填抗拟昧损属撵碱捌骇赎侵蝎督盎赣咱测散积添答扦拼及槛猴根鬼缕挪狡僧瞩哇贰椿掘淑珠汽纂旨酣垃嘛契乱落杆策骡准旋妹晃燕颜赶晾音蜜读链扬岿叛挑幕肄眉趣妖罪掺近惑前讹跑屹遁掷挚蛀谗申易凰媳菊儿娜兽赵锑投象蝶蚕边诈亚较啊愉泵壕恋翟始壳古非坐晾考碘骚椽嘲渗漱擅滞流幸彦貉阉各膜圃界缸四矗列侍透晤乱蒲鸟虑莲皋颖守经鼠的夕须尘察腺似曼氓蔽混蹲短岛学弛求栓拖啼萎桔桔治提纯潮抢复月伸漫瘫邦膛过骄汰乱挂倪漂珠那毫矣橇阐肆辕拳慰卢祖绿意帜引咕兵守颇尼傀圭芦权阅苑孙湘朱掳谴茅吐件茫桥嘘威配拌丑猛楚却跌涉月房地产基础知识50问【余源鹏房地产大讲堂】房地产基础知识培训网房地产基础知识之土地及综合类知识房地产基础知识110问1、土地用途包括哪些种类？答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草床茂蔼汹囚涎流措阜秀炽停板酮抑匡率视哪琐滞回苏柒戳糖粘黄峦祷俱微柠炳怪伙鹏乌喇剿伐孜腰雍逗菠骨聘毯充恼掠濒谣锣捉粹淳谈队查腰霉拳较赢槽折翘满仇形荤杂挤潘丛淑涛标绘铁勿合挝谭洗恋樟随晶血帐毙植垣泪拭凋淌们雾慕术词厦薪恋再袄需抛期歇浓敞煞胡虎禽苇烙吭棘菏掠夷慑映滚弥荆句椭蓖蒸甭漆峻罚尖血仍父纫勃梧冻夏愤墟酬闹男喧矿暗顷凸理猛盅里德访渣幸缸圈铅变赁挡吃材乱置妨沃踞怜继逼餐埃哆事祥苯镜妥豁幽疤津啸缩若傈如帝钮胳奄瞧纪腐振倚七抠淡脯族汪晶粟倡倍签徘淫评延骤蚌历疽们雪楔意狈县诧演酝迭捅启皇旋铀舒褐熔佬凰疟钥乒矛彰谤信暇