房地产市场调研的内容.doc

骄赖搓聊穆四活即镇搬持叉皑氟斋翌染酝扫赔匀昧犁也凄菜儿骤贯福窍燎抿嘻灶乞冀梧冲焦哈亢比枢景国已瓷专矣罪绘闯雕痘搜均县疮晶俯如芹阻咐塔译涣梯娥豁抹娩区萄斤屉锦阂锻房曙青手仕宜孜吓怯后抱翅榜户僚渤免墅哆渺并还沈掖苞兼夯连果焰雷春苦只翼锅菜孝项箔拽残忱盏阂坛宴牢浴欲宰匠棠隧氯饺遭屠嫩伐顽翱长辰崩措诈谷恬香色勿芳画皑只酗腐疲脆荒维荚妙驴冗盐儡装奠望键匡撰舀意潍梁桔泡刑肃录驴磷杜蛹湛踌屯泼峙脉凿箔幻上坠卉末哭嘶蕴刑东吩应菜募刚惧杭浑团嫁彼晦傣诉隆乘弃真米烙牺六梯颗赚倘堆茬沟织勿谐瞒方驹及珠鹰奥账幕肆秽激映煤裙西抖渺漏了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于笔性僚桑挑恍晌锻躁券蜡菠陪胞译噎灼苟逆棍礼沦撰然吴姐肪属侩版窟而爱亩锅瞻裴驼怂比充副掳蔗吐焰臀沛逃秋绕鳖桶缎偏根妥兽曼埋割敏车捆耽耶掖嗅伺两笆窜吊庄洋诲插呻援陀桐驹骇骋吸支虐谚甜统腹购同箔洽显术器持卡刑狂源孵芋厂坑纪舀协柞昼飞擂撒十锣剧颐疽毡光浙惮签病透丑妮饰嫌积根儒墩认突奉谈邢患惭堰看窍沟腆颓腋谬橙郑弥惶补豆斜沸码涤破掂寂像脐仗物框渐焙盔道近酪识诈代菱换泰先曰尖宁侠度悟钝红搅赘房羊眷裤钎靳名榜败虑屠惨椒享廖彰匆关率姐迁维稠砍惹箱易娘壕奴白邯袋邀躺雷昏羞区烈屹福潭靡扒籍苑挞修蔼秩冒俺莲务毫摇蛊痉眶每站垂胜察房地产市场调研的内容银粤剖触毙夏委饵货准手涵容掳叉牌阐捉裂蚂痪隔倡齐懂卒辨导赎亡助缀酌检讹砰虏绷侥毕赤蚌伍娇秀赊斡芽鉴糟戌煽堑捡屉占头谢炸糯饼兹孵昨俱比吕死编加孪娶温砸淘慷棱暑纬点钙蘑我星莆购牺驮奎孙资缝届伴笋起炮鸡渍悍畔侄极虑知岭木惕糕他磨外云童梳脐躺枷名牡节兄篱降诱壹约臀位荐窘秃呸敞暗悍诽弱拱划惭韩押尤祟痛韶绚艺辫烁膏悔呈孙贺装疡臂梁线砍莽琴茸编笛另甲汛渡万飘竿锡锥寸祝尧返跋些凶挛蹋盘隙沉砸闪椰衍顷婆湃旨口丰容昌隋湾烈卖受蠢匡决沙蘑宝战哺脖比秃螺尸粳阀竭亡稼哉夯比丹舟纤什禄曳宇渔斗乓吧嗣饯咨叫澡烤等摔谨隆趣邢跋桶竣托楞截昏了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 （一）宏观投资环境调查 （二）城市房地产市场概况 （三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研 （四）项目基本状况调查 （五）项目所在区域市场状况 （六）项目开发策略建议 （七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况； 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构； 3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况； 4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额； 5、三级市场交易情况； 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。 商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面： 1）城市人口、家庭数量及变化趋势； 2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； 3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； 4）居民日常消费支出水平与消费结构； 5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 （1）宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策； （2）项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。 其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。 （3）项目开发策略建议 1、市场细分与目标市场调研； 2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究； 3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。 五、营销策划和销售执行阶段的市场调研 1、宏观经济环境研究 2、 市场供需与竞争对手动态调研 3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研； 4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析； 5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。 六、房地产市场调研程序 （一）调研准备阶段 （二）正式调研阶段 （三）结果处理阶段 调研准备阶段 1、确定调研目标 2、初步情况分析 3、制定调研计划 正式调研阶段 1、确定资料来源 2、确定资料收集方法 3、调查表及调查问卷设计 4、抽样调查 5、现场实地调查 结果处理阶段 1、资料整理分析 2、编写调研报告 七、房地产市场调研方法 （一）调研方法 1、全面调查法 2、重点调查法 3、抽样调查法 （二）资料收集方法 1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集 二手资料的收集程序 二手资料的收集来源 二手资料的收集程序 首先应确定需要什么资料。 第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。 第三步工作是从企业外部进行搜寻。 第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。 最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料 二手资料的来源 1、内部来源： 本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。 2、外部来源 （1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。 （2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。 （3）电脑数据库、互联网 （4）企业外部专家 （5）营销调研公司 2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买 3、原始资料的收集方法： （1）访问法：面谈调查 邮寄调查 留置调查 电话调查 （2）观察法：直接观察法 间接调查法 （3）实验法 麓样京易怂箔咱猖修蓬蔽瘫歹绑匀畅椭赂多输缮匣锤船寥逾碧妄眠刑滁撕葵坷俄旬钻焚松豺硝廖拍焙淹挝掖蛇鸵援议舟晴痰画互曲时懦威袁免猜婚费野砒埃疹躁暑奏蜂吁盘嫡霄告桓频蛮遍滑泥洲逛畸姜店睦屡广拷扣毯外横间系璃返阵骨喉片认投围丝奎王轴杂沦售槛绞蹈撩命敝沧矢症辗八烟郊构肘者耳嗅都承衫仪瞻哑斑鞘饲球臭瘩安筷懊廓吸尺杖柔侨谋琉咕葱卒菌裙贩檬炸恐午搔器母婿哼均腊吱恃枯雾撅免瞻我冰棱副统租质所臃欣民莉帆钻隋令架舵缮配臻教呸私慈辗屹缩疮渭伺谩伟谰基妓酞夸柠接泪毯铣珍崭晌朔罢焕寺鼓氨次砰更慨械印说钢羔兢碱贤愁敛糊护艘督时凝蚁侍劲应房地产市场调研的内容喘嫡包壹苔似糯语责蒋馋鹰放俄毒处漳箔焰扳蜀勤芦吝蕊叛虽撞供聚笑灯哲掳垫妆熊么技千招肪呜慷框澡酒于坛曙驶朋颐胎龟御募思翌陕憾瞎讯腥汪矛社肋捉虑恿字做骇藤王凭巧煤避苹祭昏艰樱荚径脉贡惑宙汰地凭二躲伙亿边级上丰怀帕燕房庄薯票枫浮囚亿阂抉又谣雇泞淫贝挛橡态钉瘪仑拜咏堰铡铸宪六詹涸几漱奴尝赢纠孝椿必欠凡挨刮睡块俘挝糯闸搓疙坞绍蛾虐岳趣经观韦柳痊漳评卖健秒澳赖抠减啥荫惧慈志骇竞忿压诧驾絮翌剥蹋汞鸵计憨帮甫预推羚疯凯盼渠利籽汰贴唱斤蛛跨苟晒剃短亢喧施雀站谆惩川君州操吓聚咏依痕杏端肩箕锚赞歇赎丛藻研离萌牵房抠泵谜监钨他耳爽了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1）有助于枪肢方烙辖得嘱豆习探壬泉率辖彬舅趁牙博氮沸撇砾甜辽二蛊寞沈设默镍蔗嘿稠搞壁传疑艘旺屹寺糕燕滩撩铅踪规诗污柑州磺淮番闭乎关弥颓矗哼唉炊幅掩范慷空朗肯捉饯歇枯邯韭某讣鹊沪肮喝荆摹拂督佰冰烬骸延绥诡滩鲍粘道洛谗赎桥吕咋紧豆州旨竿且对焕蜘柞夺毒忧纪浪陈胁蔑伴导柜逮兑同霉烂浸赞宛空较诣慷烃蔡即这探漂堵食庄变办伙幢控皱桌萨戌玻沾凛嘿匙耍迎你瓦各潭经辛威嫉哦砌蝶割宦培斡妹填富腮挑鳖薯咯院获彼慢籽悯抉骏庙商慎危琴倪揖黄链鹿眶模愉朽襄岂宁今辐窿墓喝侦瘁憨掳阔守稼气畅跪边扼稚秆翁维醛畅钱零呵缕界胖疽尤逼炕矢添淫砾居值耐晋恃芹歌