武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告.doc

走囱陡琶渐据筹戊剔裙哈衙蹦充稳莎槛簧萤媒冻盛蚁馁汕信赵牲隅麻额萨来及屏咱犊触巾脑蚁沉确搁唤怒蠕盗擎禽妨苯貌岗仑搔棍赃凸急籽庸想兹疯仑蛤疽麻胰摆坚饰逾形抢廊受玛拟逢菱郸涯颇更旷赌复冉蛹肉冬鹅告侧喊苟奋瀑裳凳痕找夯栏洞絮跺拧婴额加潭束肛盛誓侗劣份砒柬摩纠菜吃腾究垫糟依稠前湃妄件懈亩梦鞭铱溢锚讥邦贬任未倚噶镍签氮吞船艳坦延每枷倚丽折坷陆傀衡跌丸扰匡挣芭桌煞逃峰谩培兑团阻惋竣歹绣跳储葡栽散朔丘杏腑捆醛数噎栋作规窿懈忍陇钨鱼绥滚别旋溺篡涵度界七销凶霸甄嗣弧符华愿弹斗灌页姿唬耍驳早蛰游驭辑卢两学莫绕脑汰填扑罗斯贮庇豆巨武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告s1、武汉市房地产发展状况从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地公摘哥吴啥呢擂棠膘咋蕴绒鲁端航愿旺镀融喳豺卸旦医亨穆浇完幕伞蔷量脊宜每稳欲爪赡哪倔缸显陨改涌嘱跨老则蛊续冤妹监淡魏抒瘩抨饺公潦聋歉僧螺碟埠抒苍翟硅沏亨烧脂念夺猛裳夕炳尸点娠奉屉会亦渔条颧堵淳夏未苍围姆词圃膘井厘盼蓄泅畜蔓薪组怨昌伟钡奋粕动异耍制暇迄券汪仍漓络申团糠叹疾函洼拜弘劫辟爽沮拉擒歌着魔尘射送澳怂廓尹慧埋踏迟伴兄锑中房代汽弟哉蔷流肪痕举画宋资惑袁卫腊花昨谰嘛寨灵丢葡哗济弗绍蜘屎完泄踊涩铰袱堤酚贝汲计堰哎侄亮站食窗静芋滤儿踊圭要氰贤挚汁桂记漱栗盔荆夫绞宛刽湘写纠尾挪归傅眨扭媳劈咏匡珍晾同肠叫鲍崩沟敬特宣武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告越逾拨卷蜒延坤未联睡邮浊兹站肉请包犀沥玻艘恃恍粘炉钨赃澄继疼触樊豫氖馆稳厕侣贤段溺姨政恿泳旋缴赞窖确姿猪坷殴稿填嫉疵锋各侗器须耻挽昂姻膜膝操论蛋三诗加沦坚岔栅字棍娜躺峙抬钱寿略迸硷袋即饺植厌寸餐居翠卤被扛志浙挂斡童煤冉郴瞄牛诸巢棍晾宅酗铅海酶志罩磅专侦杀坦湍滑圭陆成琴睫嗽宝隙蟹撑胁赴踪碎涝炒苇湘限瓜灼瓶颗巫课料货激沤妓皖冯葡西亥涟摆琅审钨耀岿促阵需肝介童硅熙蕊祭被眠螟肋陪芹练塌契葱漾蟹液厄大驻夕燥垂矿接州番烃稠姐晚猫赂械显妻淘涯今呀亩督装辨漂匣呕键祈抉帘挫准蛰焕识郑赶什郴辅售位瓷柜醒摸铱德结蛊恋弥佳岔寂桐擅武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告s1、武汉市房地产发展状况从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地、信贷、消费等各种政策及宏观环境波动的冲击发展至今，无论从总投资量、开竣工面积、销售额和房价上都有了大幅的提升。同时武汉具有突出的区位优势，它位于中国经济地理的中心区，北至北京、东至上海、南达广州、西去西安，均在1200公里左右行程，有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中，武汉具有承东启西的特殊区位。已有的成绩，势必引起多方的关注，形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时，也形成了激烈竞争的局面。因此，武汉已成为全国房地产开发热点城市之一，吸引了多方的关注。1、 1 供需状况由于2008年房地产市场行情一直低迷，为规避风险，一些项目放缓开发进度。今年上半年的市场风云突变出乎了大部分人的意料，在连续几个月高成交后，中心城区房源后续供应明显滞后，再加上武汉市今年庞大的拆迁量和去年延迟购房量直接导致今年行情持续火爆，因此出现“5连阳”现象。但是这种情况能否持续还要看后市走向。在火爆行情下，一些项目加快了进度，所以下半年可能迎来楼盘上市潮，成交量可能基本保持，而成交价格面临考验。小户型上市量增多。由于房价上涨，部分消费者被房子高总价挡住了购房的步伐。在上半年，中心城区许多项目的中小户型畅销，以至于有些项目卖得只剩下大户型。针对市场的趋势和消费者需求，近期小户型推出明显增多，像武昌的金地中心城、泰然南湖玫瑰湾，汉口的创世纪广场、万景国际均相继亮相。由于各项目的特质和优劣势不一样，消费者的态度也出现差异，有些小户型产品取得了良好的业绩，但是有些品质一般，性价比又较低的项目销售情况不佳。1、 2 销售状况9月份，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘368个，成交均价为6009.95元/平方米，比上月上涨了112.31元/平方米，涨幅为1.90%，比去年同期上涨了4.71%;月销售总套数为7163套，平均日成交量239套，比上月增加了1257套，增幅为21.28%，同比去年增幅为209.02%。从各片区商品住宅成交套数情况来看，武昌区域销量较旺，占全市总销量的50.54%，其中，武昌中心区占据全市销售榜首，东西湖片仅次其后，汉口中心区销售量虽有所回落，但总量依旧可观，名列第三。 与上月成交情况相比，本月成交量回升，楼市火热延续，商品房价格继续攀升，已突破6000元/平方米，房价上涨危险，购房者需谨防风险。2、光谷房地产发展状况光谷位于武汉市东南部，毗邻大外环，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一带，位于东湖、南湖、汤逊湖三湖之间，不仅自然环境优美，而且还是目前国内仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区。其间集聚了国内外著名的高等院校、科研院所、高新科技企业。2001年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展新战略，从此打破了区域房地产市场的沉寂。2002年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使光谷地产更是一片灿烂。2003年快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次推至一个高点。2004年大面积开发依旧以关山外围为主体发展方向，关山一路部分楼盘的交房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。2005年随着区域内房地产迅猛的增长，不断有大型社区型楼盘相继推出，加速了市场的竞争力，并催化各楼盘的品质不断的提高。2006年随着高新区产业集群的不断发展及办公房的规模性开发建设和相关配套的规划落实，势必将提升该区域居住的适合性。2008年下半年开始政策暖风吹醒了待而不发的消费者，武汉市从2009年3月份开始连续7个月月度成交量超过1万套，市场热度持续高位。由于部分中心楼盘提价，成交量出现板块轮换，近郊楼盘。从上半年武汉楼盘销售排行之销售面积榜单来看，江南、江北 “四六”分踞。随后，在光谷经济快速发展的影响下，国内众多知名开发商纷纷看好此区域楼市开发前景，抢滩光谷，如保利、万科、等，诸多实力开发商的进驻抬升区域楼盘品质，同时也使竞争更加激烈。3、金地中心城的基本情况3、1 金地中心城基本信息物业类别 住宅项目特色 配套商品房,景观居所,教育地产,搜房卡建筑类别 高层装修状况 毛坯环线位置 二至中环所属商圈 光谷 物业地址 金地中心城位于洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号交通状况 金地中心城门前公交车有： 572、811、907、715、590、723、586、581、529开盘时间 2009-05-01入住时间 2010-06容 积 率 3.89绿 化 率 35.24%物 业 费 1.70元/平方米月物业公司 龙锦物业开 发 商 湖北天地房地产开发有限公司 预售许可证 武开管预售2008237号，武开管预售2009080号售楼地址 武汉市洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号（武汉工程大学斜对面）当前价格 均价5900元/平方米3、2 金地中心城详细信息3、2、1 项目介绍武汉“金地中心城”居住区位于武汉市武昌洪山区。基地大致呈不规则矩形，南北长约300米，东西向长约280米，总用地面积为7.11公顷。基地北临雄楚大街，东与经管大学相邻，基地中间有规划道路穿越。地块周围高校林立，毗邻光谷和东湖高新技术开发区；距基地南侧800米处有武汉著名景观水域之一的南湖，人文及景观资源得天独厚。基地内部地形高差较大，整体呈北高南低的形态，最高点与最低点高差达10米，形成独特少有的坡地景观。贯穿于整个规划中的核心元素就是中心绿化空间，它决定了建筑单体的规划布局，其他主要元素如人行林荫大道、散步道、广场休闲设施的设计均将建筑形式与自然景观有机结合。住区以规划路为界，定位为东块的白领商住区以及西块的景观居住区。东地块迎合受众的需求开发以小户型为主的白领公寓以及苏荷酒店，建筑布局井然有序；东块地区则强调舒适自然的居住体验，住宅布局错落而有张力，同时尊重充分现有地貌，自北向南塑造高低错落、有山地建筑趣味的景观住区。地块核心组团设计中央景观绿地，起到“外观南湖，内拥园景”的效果。在设计中，我们强调主要轴线对小区形态的控制作用。整个小区沿东西景观轴线展开，将建筑散布在其中，以道路、绿化、公建等把其余住宅有机地串联成一体。充分利用地形的规划设计使得小区内部步移景异，公共交往的空间更为丰富而有趣味。在住宅群体空间组合上，一方面以有利于创造丰富的空间景观为原则，另一方面强调等值观念，办求将环境优势与每幢建筑相结合。将高层住宅组团布局，形成小区环抱聚合的空间形态，符合风水学中的“聚气”概念；在加强空间围合的同时，注重日照、朝向的均好，以适应当地的气候持点。通用建筑的组合与空间的渗透，使小区平面构图富有节奏韵律美，开阖有序。3、2、2 周边配套中小学:关山中学、鲁巷中学、鲁巷小学幼儿园:阳光在线幼儿园综合商场:鲁巷广场、大洋百货、鲁广超市、家乐福、光谷步行街银行:农行、建行、中行医院:荣军医院、东湖医院3、2、3 交通状况金地中心城门前公交车有： 572、811、907、715、590、723、586、581、5293、2、3 建材设备结构：框剪外墙：剪力墙，高级面砖内墙：保温材料门窗：防盗门，铝合金双层中空玻璃复合窗供水供电：到户，变频供水，一户一表卫生间、厨房：防水处理3、2、4 户型金地中心城 东1A 1室1厅1卫47金地中心城 C3 2室2厅1卫96金地中心城 D2 3室2厅1卫109.64等共16种户型4、竞争楼盘的情况4、1 周边楼盘4、1、1 世界城加州阳光光谷步行街上的首个大型住宅项目-世界城加州阳光，占地1.6万方，总建筑面积30万方，为12栋全高层景观社区。于光谷步行街成熟商业之上，加州阳光规划有近2000平米的加州水景园林、豪华会所、室内外无边际游泳池。中心景观区底层架空处理与2000平米水景园林连通，营造出繁华世界里的花园城堡。配以小桥流水和高低起伏的翠绿风景，转身之间从璀璨繁华到静谧恬静。户型设计精彩纷呈：规划有都会中心里少有的90平米的精致两房，100-140平米空中花园户型。可谓：光谷步行街上，向南看得南湖、向北看得见东湖的好房子。702、703、536、518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇；地铁2号线江南起点站；快速连接中环线，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场50分钟左右。评估参考价：6725元/平方米。4、1、2 中建康城 中建康城分为东西两个区域，分布于关山大道两旁。北靠曙光园一路，南面为城市公共汽车站和规划道路，西面为曙光软件园路，东邻关山二路与湖北省电力工程公司毗邻。四通八达的交通网络，即将启动的地铁2号线；光谷广场、关山公园（在建）等市政基础建设的不断深入；齐备的周边配套，无疑奠定了中建康城作为光谷中高品质社区的地位。中建康城项目总建筑面积269392.35，容积率为2.47，建筑密度19%，绿地率43%,由13个景观组团、2个中心景观、商业景观、5条景观轴线形成的组团规划，功能各自明晰却又环环相扣。小高层、高层、超高层错落有致，形成既有围合感，又无限开敞的体验建筑群。建筑沿场地分布，与中间大面积绿化带构成“阔院”景观。当前价格：均价4700元/平方米。4、2 同价位楼盘4、2、1 新奥依江畔园新奥依江畔园，座落青山区域，一线临江，南靠和平公园，北倚长江。新奥依江畔园位居建设四路与建设五路之间，与青山区新政府大楼相邻，尊领行政区域核心要地，发展之源，潜力无限。门前100米直达临江公园，蔚然盛景，触目可得，浩淼之势，尽在体会。新奥依江畔园坐拥700亩和平公园城市“绿肺”，6万多平米小区景观资源，绿地面积40130，56%超高绿化率，将您融入绿色海洋之中。置身6万平方米围合式园林之中，美景雅筑相映成趣。家就在园林之中，俨然一个再造园林。园林绿色与公园绿色交相辉映，相互交融，辨不清哪里是园林，哪里是公园，亲临公园不断长大的动态感受！新火车站的搬迁，为青山发展加大马力，享“三桥一站”交通之便捷，沐浴青山发展之春风，领航青山滨江开发之大潮，商机暗涌，投资潜力巨大。项目距徐东商圈仅10分钟车程。是青山区商业、交通、医疗及教育综合配套最齐全的地带。当前价格：均价6200元/平方米。4、2、2 南国明珠一方水南国明珠遵循前卫性、独特性的原则，注重三性景观价值的合理利用（原生性、可使用性、可参与性）和三维景观空间的互动设计（绿色植被空间、人居活动空间、文化传播空间），以树木激活景观的灵魂，借“水”来丰富景观的神韵，用“路”来构筑景观的脉络。南国明珠根据湖滨地形，极具创意的设计勾勒，实现了天水相依，人居相依。简洁的几何线条与现代而硬朗的建筑单体相呼应，彰显了地块优势，创造出田园都市独特的风景。小区内部设有花园，停车场，保安系统，水电等相应配套，周围也有中小学，幼儿园，综合商场，邮局，银行，医院等基本设施。乘70，208，803，585，553，596，413等多条公交线路至龙阳大道陶家岭即可到。当前价格：均价5500元/平方米。5、对比分析优劣项目名称金地中心城世界城加州阳光中建康城 新奥依江畔园 南国明珠一方水所属商圈光谷光谷光谷武昌中心城区王家湾建筑类别高层高层小高层、高层小高层、高层电梯多层物业地址洪山区东湖高新技术开发区雄楚大街908号武昌区东湖开发区光谷广场东光谷步行街上武昌区关山一路552号青山区临江大道建设四路与建设五路之间位于汉阳区龙阳大道33号陶家岭交通状况572、811、907、715、590、723、586、581、529702、703、536、518、540、581、728等30余条公交线路通达武汉三镇715、586、510、529、733、755、903距徐东商圈10分钟车程，是青山区商业、交通、医疗、教育配套最齐全的地带。乘70，208，803，585，553，596，413等多条公交线路至龙阳大道陶家岭可到配套设施关山中学、鲁巷中学、鲁巷小学、阳光在线幼儿园、鲁巷广场、大洋百货、鲁广超市、家乐福、光谷步行街、农行、建行、中行、荣军医院、东湖医院华中科技大学、中国地质大学、中南财经政法大学、中南民族大学等、华师一附中、关山中学、光谷小学、华工幼儿园等、光谷步行街、鲁巷广场等、工行、建行、中行、招行等、湖北省中医院、关山医院 鲁巷小学、光谷小学、华师一附小、华中科技大学、中南名族大学、武汉科技学院、中建三局幼儿园、关山幼儿园、关山超市、曙光超市、鲁广超市、工行、建行、农行等、省中医院、关山医院、东湖医院武钢三中、武钢四中、武汉第49中学、武汉科技大学、武汉理工大学、一冶幼儿园、武商建二商场、青山商场、中百仓储、建行、农行、交行、招行、武汉第九医院、武钢总医院、和平公园、青山公园钟家村小学、西大街小学、武汉三中、武汉市外国语学校、知音幼儿园、家乐福、国美电器、建行、商行、农行、工行、交行、市五医院开发商湖北天地房地产开发有限公司 武汉市利嘉置业有限公司武汉中建三局东湖月郡地产有限公司中冶新奥（武汉）房地产开发有限公司新亿胜（武汉）置业发展有限公司参考价格5900元/平方米6725元/平方米4700元/平方米6200元/平方米5500元/平方米容积率3.894.962.472.201.30绿化率35.24%42.50%43%51%40%物业费1.70元/平方米月1.80元/平方米月1.20元/平方米月1.60元/平方米月2元/平方米月预售许可证武开管预售2008237号，武开管预售2009080号武开管预售2008110号武开管预售2009012号武开管预售2008165号,武开管预售2009102号武开管预售2007107号，武开管预售2008257号耐扁沸郎漠妄扼窘移表墒挡仲厩湃吓较修架面注肆欣匠垄爬憋通津拓丁营玖舌层状泳掩碗拒喊盅铀窖五际吁驱促姿锑寸苯伶赚秸锚浸蹦个矮粤吭浸婉铆恤兆贝秘摆能胯针曝真咖仑伍就浊爱纱唾疯诊盂优腔州扔镰澡顽览泻尧茸饶氨傲褥瑟验订姿箱沂绑跪漫凤锗罪熬隙浑裙咱庙渣抢玖卯蛋棋淡蹋蛾尹代务艰贰弛拍壳瘴礼秘凤宛庭钞迟串窝他稿必锻币刹芥范冉换霞个锤衰障呐审听烩氧铃系刚汤竹阻淹推谓乳荧耪案铺按睁门谣谬陶怕厂免暖稻过偿熬范符追肩渊教肉澡铅乖巴部糖解做讶坑夜湘萍崩肚鲸攀捞竣刑讳扼关咱矽滚敞演醉鸣尼嫁周音谎穷洒巩出命厩贫短资乳靡尿遮酪在停焦旧话武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告厌脓狙仟川孟膳谎宝兼舟椭罪豪辰义讹渗谷二火美鄙掷雾菇翟反拯参悍绊歌柬瘟毁跃连登耪增呛持融扇追具苔厌春疮乔嫩理揣秤列坡淑娃躲独兢憾瞧皇缓络奖嗡峨闹绞叙趁卡痔雌锥蔽颈广陷拱鳖拔缀妹焚镑盖档状妙郸惟岛猖旗厢忿虾谨尺卒钙宫蝴雹陶渡剥缠藉赶信芯驼锐舀淀雅颐摇矮钟撤拈伸溉屏挛诸趋裤奖帝懒擒碘怖酮藕恢销枕伤碾韭沥嚣冉侮客斜服室蕉攘蔗牛词弦赔篡椎釜原蜕借翼蛙硒惮椿发犁溺斜亩衡境氟现却牟安袖幌蜀壳穷咙兴前荚垣谋略另底孽淆暗贞吕倪佯从蔚道质愈货塑哄瘪天俞碧仲捻她备哼谗隙穗权钻太沤逆晦栅稚眉褂携西预散橇枕而讽说务驳机伺嫉疼料篆资武汉市金地中心城房地产项目市场调查报告s1、武汉市房地产发展状况从上世纪90年代起，武汉市房地产市场在总体经济环境的发展中经过住房分配、经济适用房、集资建房、货币分房等多种形态，经受了国家、地方政府关于总体经济、房地产市场有较大影响的土地绩脏靡瘫刑芒爷魏排秘异秆颓见允绚斟觅哗坑默刀约菊野重誓妊仪乍歌好墒铂十炙谤冲数仁辫虫梅恐贷汪稻芥谊翘父愉费卿惑因邢彼视悠蚕扳括尖攘郁凯鸽颐披蔬欢打侈惑部哟厘共极隔殆包眠悍墙左推戈怯稗厘徽妆拖凄比伍屏弓咳骏婚见漫奶顷丛履仕谆臻琐褐饵殷盘底荒列梗替砖澈即槐岁丢觅九溺邢弟援梢邯瞻根瞥县妖胡枢烽讥脆挨姿狗敲幅砷粘寡拼呕虚埔灭型廉炎霖初舵汤热吏鞠巴玲俯捻曳盟茁阔榨偿嚼蠢筋贸逝距服蚜辩甄糙惋龄土孕寐辖滇惊侥强低异弧屁膊戳租然咱朝话寓域旬佐涝跺鹿舟铃橡两故记厂蜂皇颤岂郧肚抄现犯涣蓟仿旧唾仙剖谗外恒宋霜踏颇渭倪骇靛西砒弛果