文化产业项目建设可行性研究报告.doc

归档资料，核准通过。未经允许，请勿外传！项目可行性研究报告目 录一、总论31.项目名称32.项目承担单位介绍3二、项目内容与规模41.拟建地点42.建设规模43.建设内容44.结论4三、项目可行性分析51.项目背景52.项目周边环境63.项目的规划相关性6四、项目示范性与创新性71.项目的示范性72.项目的创新性7五、项目实施方案及进度91.项目定位92.项目修建原则93.项目分层功能设置104.项目停车场修建115.项目动线系统116.项目广场117.电气设计128.给水工程139.排水工程1410.空调通风设计1511.项目消防设计1512.项目大楼装修方案1513.建设施工环境影响控制1614.项目建设进度16六、投资预算与资金筹措181.投资估算依据182.项目投资预算183.项目资金筹措20七、经济与社会效益分析211.经济效益分析212.社会效益分析21八、项目风险分析与控制23九、附件241、项目承办单位营业执照、法人证书复印件242、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件243、查新检索报告244、检测报告245、相关知识产权、专利技术复印件246、自有资金存款证明247、相关银行贷款承诺248、其他相关证明材料249、项目财务分析报表24一、总论1.项目名称海事学院标点动漫影视基地2.项目承担单位介绍项目单位基本情况：单位名称南京XXXX影视制作有限公司法人代表地址联系电话注册资金300万公司性质民营人员XXX人上级单位所隶属的市级部门合作单位的基本情况:单位名称XX法人代表地址联系电话上级单位所隶属的市级部门二、项目内容与规模1.拟建地点本项目位于白下路273号，原XX白下路校区。东临琥珀校区，北临454医院，西临南京市委党校，南为白下路。2.建设规模项目总占地面积25333平方米，建筑面积30000平方米，其中地上建筑面积27000平方米，地下建筑面积3000平方米。3.建设内容建筑物地上主体十层，局部四层，地下一层。一至四层布置为商铺；五层以上布置为写字楼；地下一层为6级人防兼机动车库，地下夹层为6级人防兼非机动车库。地面临路建“一”字型商铺，广场上布置机动车、非机动车车位。4.结论本项目的实施是满足人民群众生活需求，提高人民群众生活品质的需要，符合白下区事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。三、项目可行性分析1.项目背景XXXX集团是2010年成立的主要从内容创新性和渠道网络化两个方面开拓发展的全方位集团公司。由江苏XX广告传媒有限责任公司、XXX传媒广告有限责任公司、江苏XXXX产业投资有限公司、南京XXXX影视制作有限公司组成。随着XX集团的不断壮大，XX产业链的不断延伸，整合创新已成为一种必然。资源整合创新已成为XX集团的发展战略，同时也是XX集团产业优化和资源重新配置的手段。我们本着以资本为纽带，以服务为手段，以客户价值最大化为向导，来提升XX集团的市场竞争力与社会影响力。XX是主要培养海事类高等职业技术人才的省属全日制普通高等院校，学院60年的办学历史，学院拥有一支理论功底扎实，实践经验丰富，学历、年龄结构合理的教师队伍。学院坚持“以就业为导向，以服务为宗旨，以质量为生命，以特色求发展”的办学理念，质量管理体系持续改进，有效运行，形成学院管理特色；校企深度合作，着力培养实践技能，造就“服务服从意识强、实践操作技艺强、英语应用能力强”的高素质技能型人才，形成学院人才培养特色。近年来学院加大了对动漫、影视等专业的教学，培养出了一批批优秀的动漫、影视方面的人才。XXXX集团与XX的深度合作，兼顾了XXXX集团和XX的优势，将来为企业培养出一大批生产、服务第一线的实用型技术人才。2.项目周边环境根据项目实地考察，通过了解项目周边各种相关条件，项目现状特点如下：(1) 项目位于南京市白下区，处于市区，边临两个主要商业区-夫子庙商业区和新街口商业区。有很高的区域地产发展空间(2) 项目范围内有多个社区，人口基数大，有一定消费能力。项目周边另有政府办公大楼、医院、综合市场以及多个写字楼。(3) 项目处在原江苏海事技术职业学院内，人文环境好(4) 项目范围交通便利，东临龙蟠中路及通济门隧道，前方为白下路，从整个道路系统看，项目处于锐角路段，增加了项目的展示性。3.项目的规划相关性根据省政府第70号专题会议纪要精神，2011年度XX产业引导资金要优先支持一批市场前景好、成长性强、对我省XX产业具有重大示范效应和拉动作用的重大项目。重点支持国务院XX产业振兴规划和中共江苏省委江苏省人民政府关于深化XX体制改革加快XX产业发展的决定（苏发20098号）提出的重点XX产业，包括创意设计、新兴媒体、动漫游戏、广播影视、出版发行、工艺美术、演艺娱乐等。同时，支持重大民营投资项目，鼓励已上市XX企业或有助于XX企业上市的项目。四、项目示范性与创新性1.项目的示范性XXXX集团与XX进行校企合作并回报社会，这也是一项具有重要意义的公益事业，是贯彻科教兴国和人才强国战略，促进和谐社会建设的有益实践和重要举措。加强学校与企业的合作，教学与生产的结合，校企双方互相支持、互相渗透、双向介入、优势互补、资源互用、利益共享，是实现高校教育及企业管理现代化、促进生产力发展、加快企业自有人才的学历教育，使教育与生产可持续发展的重要途径。2.项目的创新性 XXXX集团与XX进行的合作，是XX从线上产业引导线下产业的第一步，也是XX集团资源整合创新发展战略的重要的一步。同时也是XX第一次大规模的校企合作，为学院将来蓬勃发展写下一页新篇章。XXXX集团与XX进行校企合作，充分发挥我企业的信息优势、技术优势以及设施设备的优势。通过我们企业的各种优势作为学生毕业前的综合实习基地，让学生到生产、服务第一线去，接受企业管理，在实际生产岗位上接受老师傅手把手的教，和企业员工同劳动、同生活，可以切身体验严格的生产纪律、一丝不苟的技术要求，感受劳动的艰辛、协作的价值和成功的快乐，这不仅能为学生直接了解具体生产岗位的技术要求，提高职业能力，为毕业与就业接轨，上岗即顶岗工作奠定基础，而且对培养学生的组织纪律观念、良好的职业道德、认真负责的工作态度，以及艰苦朴素的生活作风、团结协作的团队精神和坚定乐观的生活态度都有极大的帮助。从学院角度,以产学研合作关系为纽带，进一步加强与企业的合作，在产学研结合上取得突破并实现学校与用人单位的合作“双赢”。五、项目实施方案及进度1.项目定位 XXXX集团在XX传媒领域的发展迅猛，现已拥有TV、ITV、互联网等线上产业。为了进一步加快企业在XX传媒领域的发展，使XXXX集团的资源整合创新，形成线上线下相结合的产业链，XXXX集团与XX进行的合作，共同发展。 XXXX集团和XX双方进行深度合作，在XX南京市区旧址上，联合组建“海事标点动漫实训基地”、“XX大学生人文素质教育基地”和“江苏XXXX产业投资有限公司员工培训基地”，着力培养学生的实践技能，为社会造就“服务服从意识强、实践操作技艺强、英语应用能力强”的高素质技能型人才。该基地建设吻合江苏XXXX产业投资有限公司的经营业态，基地的经营利益诉求能得到实现，同时对国有资产起了保值和增值作用。该基地的建立，预计每年将给白下区政府带来过千万地方税收，新增过千个就业岗位。2.项目修建原则（1）功能第一的原则。任何时候都要把满足动漫影视建筑的功能要求放在首位，结构、布局、外观造型，都应服从功能的需要，为完成功能要求服务。（2）经济高效的原则。设计要考虑节省投资，节约用地，减少空间浪费，提高有效使用面积，并使各部分交通简捷流畅。设计时要考虑节约管理人力，降低维持费用，节约能源。（3）环境协调的原则。在项目建设设计时，要特别重视环境设计，充分保护和利用自然地形和天然资源（如水面、林木），并注意产业园运营时污水废弃物的排放，避免对周边环境的负面影响。（4）考虑发展的原则。设计必须考虑到可以预见的将来，当然首先要立足于当前使用的功能，把当前与长远恰当地结合起来。全面规划远、近期建设项目，一次规划，逐步实施，并为可能的改建和发展留有余地。（5）因地制宜的原则。设计要根据现实情况，由所提供的现有基础、投资及现有的技术进行设计。产业园的设计还应符合当地总体规划和市场的布局要求，合理的组织人流、车流、物流，便于利用城市已有基础设施。（6）密切配合的原则。产业园的设计需要开发单位与设计方面，以及规划、施工诸方面的密切配合。在前期调研，资料搜集、分析、整理和说明，以及设计进行之中，都应该积极配合，互相协作。（7）符合规范的原则。产业园在进行设计时，还应遵循相关规范和标准，满足建筑功能和需求功能。3.项目分层功能设置海事学院标点动漫影视基地位于白下区白下路273号。项目总占地面积25333平方米，建筑面积30000平方米，其中地上建筑面积27000平方米，地下建筑面积3000平方米。主体建筑物为两栋大楼，一栋10层的教学楼（一层地下室），一栋四层的办公楼，两栋大楼有室内体育馆连接。（1）地下总建筑面积为3000平方米。地下一层设置设备用房、库房。预留空间作为批发市场。（2）主体建筑一至四层为动漫影视相关产业。建筑面积9000平方米，建筑内形成“回”形通道，通道上空部分为中庭采光设计。（3）主体建筑五至十层为办公教学场所。建筑面积6000平方米，主要用于XXXX集团办公与XX实训教学。4.项目停车场修建原XX前篮球场（两个）与后操场，拟建为停车场，设置机动车位250个，非机动车为200个；局部人防兼非机动车库。5.项目动线系统产业园动线主要包括:联系外部道路、停车场进出动线、行人动线系统、货车动线系统和内部人流动线。产业园主要入口分别设置在白下路和马路街上，共计两个主入口；产业园项目大楼入口设置专用自动扶梯，内部设置升降电梯，使产业园动漫影视产业的顾客进出流线相对独立；产业园项目大楼西北侧设置一个次要入口。作为运送货物入口，入口设置货运电梯（2台5吨）和货运通道。6.项目广场利用XX的校园绿化景观，进行休整美化，使人流、车流互不干扰。7.电气设计（1）电气系统设计范围项目电气系统设计包括强电系统和弱电系统。强电系统有消防系统、照明系统、动力系统、空调系统、防雷接电系统；弱电系统有安防系统、IT/综合布线系统，公共广播系统、停车库管理系统、卫星及有线电视系统、巡更系统及物业管理系统。（2）用电负荷和供电电源电力负荷应根据供电可靠性及中断供电在政治、经济上所造成的损失或影响的程度，分为一级负荷、二级负荷及三级负荷。本项目一级负荷有消防系统（包括消防报警配线箱及消防控制中心内的联动控制，消防泵，消防电梯，防排烟系统，消防应急照明等）；二级负荷有客运电梯、生活用水水泵及潜污泵；三级负荷为小动力及一般照明系统及其它设备。电源由市电引入二路10kv高压电缆，变配电室设于原海事职业技术学院变配电室。项目用电负荷采用单位面积法估算，经测算项目计算总用电负荷约为3000kw。（3）供电方案根据用电负荷及地块情况，本工程设10/0.4kV变配电室一个。内设10kV配电装置室、控制室和电容器室。（4）配电线路配电线路采用星型和树型混合方式。重载或重要负荷采用星型，普通负荷、小动力及照明采用星型和树型方式。（5）场区供配电A. 各装置配电将按照不同的环境特点及有关规范进行设计，其中包括防腐、防粉尘等特殊场所的供配电设计。B. 线路敷设采用架空、桥架、沟道、直埋等方式。C. 照明、避雷、接地按不同的环境特点要求及有关规范进行设计。（6）电气保护及防雷接地根据规定，本工程各单体属于二类防雷建筑物，分别按二类防雷建筑物的要求进行保护。在屋顶采用圆钢逼雷带和避雷针作为接闪器，利用建筑物柱内钢结构作为引下线，建筑物基础钢结构作为防雷接地基础。采用扁钢安装接地基础环网及防侧击雷的均压环。防雷接地，变压器中性点接地，电气设备接地，浪涌保护装置接地组成系统联合接地。8.给水工程（1）用水量产业园用水量采用单位面积法估算，日用水量约为45t/d；主要为工作人员生活用水、场地清洁用水，绿化用水、消防用水及其它用水。（2）水质、水压水质符合国家饮用水水质标准；生活用水水压不小于0.3Mpa，消防用水水压不小于1.0Mpa。（3）供水本项目给水系统采用生活、消防用水分管道供给方式。项目用水由南京自来水厂供应，供水有原埋地市政水管网接入管引入，供水接入管管径不应小于DN250。 9.排水工程（1）排水量本工程排水主要为生活污水，水量按供水量的80%计，约36t/d。（2）排水方案根据项目地区的排水条件，场区排水按“雨污分流”的原则考虑，拟在场区内设置污水、雨水二个排水系统。污水：在厕所粪便污水与洗涤废水将采用合流系统连至室外污水井，经化粪池沉淀消化后经区内污水管网接入市政污水管网，其他地方产生的洗淀废水则由室外废水井收集后直接排放至市政系统，进入丹城污水处理厂，污水经处理达标后排放。本工程地漏或地沟将设置作污水排放之用。雨水：雨水设计流量根据当地十年的最大降雨量设计,屋面雨水经由天沟经雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨水口和排水沟收集后排至雨水井，所有雨水经所内雨水管道汇集后排入市政雨水管网。10.空调通风设计(1)空调系统室内设计参数范围最高温度最低温度相对湿度（%）新风量m3/(h人)产业区26117165%15办公室区26117135%30(2)通风系统设计参数范围排风量（次/h）备注卫生间15地下车库6自行车库5制冷机房6低压配电房根据设备散热量（注：夏季采用强制排风和自然通风设施相结合的方式排除余热）11.项目消防设计本项目消防系统包括火灾自动报警系统、火灾自动喷水灭火系统，室内室外消防栓系统、手提灭火器。消防水源由消防水池经消防泵提升至埋地消防环网，再供给各消防用水点。消防水池用水直接接自原埋地市政水管网接入管。建筑各层的防火分区、疏散宽度以及安全疏散距离均满足消防规范要求。12.项目大楼装修方案根据该建筑特性，外墙体一般采用多孔砖，内墙采用当地轻型砌体。外墙装修材料主要为石材和玻璃幕墙，内墙装修材料为瓷砖和涂料。屋面防水用目前建设部批准和颁布的新型技术成熟的防水卷材，隔热层为当地惯用材料。建筑门窗采用铝合门窗或不锈钢门窗。 13.建设施工环境影响控制（1）建设施工噪声控制合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。（2）建设施工水污染控制在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清夜排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。（3）建设施工大气污染控制建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎14.项目建设进度本项目计划于2011年3月开始，2012年5月完成，预计建设工期15个月。项目工程实施各阶段时间表根据本项目工程实施各阶段工作量和所需时间推算，大体安排实施进度如下：2011年4月完成项目审批工作；2011年6月完成项目施工设计和工程招标工作；2011年7月产业园项目工程开始施工；2011年9月部分商家进入园区进行自家商铺装修；2011年11月完成前期招商工作；2011年11月完成完成建筑装修和配套设备的安装；2009年11月底进行工程竣工验收。其中建设总工期15个月。在装修工程实施过程中同步进行设备的订购工作。六、投资预算与资金筹措1.投资估算依据（1）建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）投资项目可行性研究指南。（3）建筑工程费用按当地的类似工程建筑造价估算（4）其他费用参照江苏省建设工程费用定额及国家有关取费指标估算；（5）预备费按工程费和其他费用的5%估算；（6）土地使用费按与XX签订的协议算。（7）利率按银行五年以上长期借款利率6.60 %计算。（8）业主方提供的有关资料。2.项目投资预算本估算的范围包括装修工程、配套系统工程的建设费。本项目建筑设计较为高档，建设投资估算以建筑设计标准为依据，投资估算要满足建筑设计要求。按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，将建设投资的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。（1）工程费用建筑工程费依据相关专业所提供的建（构）筑物工程量和单位造价指标估算，单位造价指标的确定参照江苏省同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费用估算为9980万元。序号名称数量（m2）单位造价（元/m2）金额（万元）1大楼外装修21000150031502室内装修20000150030003停车场修建50005002504广场1000500505绿化30005001506给排水及消防系统300001404207电气系统3000042012608通风系统300001805409空调系统50010弱电系统30000220660合计9980建筑工程费用估算表（2）工程建设其他费用根据江苏省建设工程费用定额，本项目工程建设其他费用中主要包括市政工程设施、建设管理费、勘察设计费、建设单位临时设施费、可行性研究费、工程监理费、环境影响评价费等，估算金额分别为180万元、199.6万元、49.9万元、99.8万元、5万元、200万元、5万元，另土地使用费800万元，合计为739.3万元。项目计费依据比例估算金额市政设施费用建筑面积60元/平方米180万元建设管理费用建筑工程投资2%199.6万元勘测设计费建筑工程投资0.5%49.9万元临时设施费建筑工程投资1%99.8万元可行性研究费5万元工程监理费200万元境影响评价费5万元土地使用费800万元合计739.3万元工程建设其他费用估算表（3）预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费；基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和的5%计算，其估算值为536万元。以上合计为建设投资，其估算值为11255.3万元。建设总工期15个月，计算期为2年，所以估算总投资12055.3万元，预计第一年投资XXX万元，第二年投资XXX万元，银行贷款XXX万元，贷款年利率按6.60%计，经估算，建设期利息为XXX万元。3.项目资金筹措本项目资金建设投资为11255.3万元，资金来源为自有资金XXX万元，银行贷款XXX万元。七、经济与社会效益分析1.经济效益分析序号项目名称单位数量1项目占地面积253332建筑面积300003建筑密度%31.64容积率1.185绿地率%23.76总机动车位辆2507地面自行车位辆4008投资估算万元9年均营业收万元10年均利润总额万元11年均净利润万元12投资净利润率%13财务内部收益率（税后）%14投资回收期（税后）%15借款偿还期年项目主要技术经济指标表2.社会效益分析（1）项目对所在地区人文经济的影响海事学院标点动漫影视基地作为白下区重要的XX建设项目，建成后不但为社会培养出一大批生产、服务第一线的实用型技术人才。再加上相关产业的运营所需的市场管理和维护岗位，将解决相当部分市民的就业问题。另外，随着人流量的增加和聚集，对于附近的商业氛围将起到积极促进作用，居民就业商机也将随之呈现。周边的居民不但可以就近在进行日常采购，一部分居民还可以在此基础上把握商机增加收入。（2）项目对所在地区居民生活质量的影响随着社会的快速发展，人民群众的生活节奏越来越快，生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人们更加重视生活的质量，期望周边的生活环境更加富有内涵。本项目建成后，为该地区人文景观的提升奠定基础。不仅增加了社区居民购物的方便程度，高质量的建造和管理水平还将提升居民的购物环境，营造出一种时尚的有品味的氛围。 有了良好的生活环境和高品质的生活质量，才能使人们工作起来精力充沛，提高工作效率，给社会发展带来经济效益。海事学院标点动漫影视基地的建立将大大提高城区居民生活品质。（3）项目对地区城市环境的影响海事学院标点动漫影视基地的建立，尤其是基地内的绿化建设，将绿化小区街道环境，改善周边小区居民生活。该基地修建材料先进，建筑手法新颖，达到了理想的外观效果，将作为该区域乃至整个白下区的名片出现，提升城市形象八、项目风险分析与控制海事学院标点动漫影视基地工程为装修工程,从项目的地质勘察开始,包括全厂的五通一平、地基处理、水源地勘察施工、工程设计(包括业主及咨询方对图纸确认)、设备采购、监造、运输(包括大件)、装修施工、安装、调试、培训、维护维修、现场施工建设的全面管理及对内、对外的协调,还涉及到工程保险、运输清关和与当地政府部门的交涉,以及工程所属国的特定条件和合同规定的技术和商务条件,任务艰巨,管理范围广、战线长,工作责任大。项目级风险包括环境风险、金融风险、法律风险等等。环境风险包含政治风险和经济风险。在海事学院标点动漫影视基地工程总承包项目中必须考虑环境因素,如政局不稳、政府部门腐败、武装冲突、社会治安差、外汇管制及资金进出管理严格等等。企业欲对此类风险进行控制,必须评估风险发生的可能性及严重性,以决定是放弃,还是在投标价格中增加政治风险补偿和增加外汇风险补偿。金融风险包含项目付款风险、现金流风险、货币贬值风险等等。海事学院标点动漫影视基地项目的资金密集性强,前期投入大,大多采用里程碑付款方式,而里程碑的实现和完成需要首先投入大量的资金,这势必产生提前付款的状态出现;必须合理的划分里程碑和预付款以及合理的资金流。XXXX集团必须有充足的资金，才能及时支付其分包商的工程款,以确保工程顺利进展,常常收支是个突出的矛盾体,也常常制约着工程的进展。因此, XXXX集团一方面可在付款方式谈判中尽量增大后期款项所占的比例。此外,还要注意人民币的汇率和贷款利息的浮动等因素的考虑。法律风险包含司法腐败/保护风险、合同条款模糊风险、合同工期延期罚款风险、第三方请求权风险等等。合同招标时一般均要求承包方应遵循当地的法律法规;另就是必须熟知当地的法律法规。这自然对工程的执行和今后工程的索赔构成难以回避的风险。如司法腐败风险,在合作中,如果司法部门的腐败而引起的冗长而昂贵的诉讼程序，都是极大地法律风险。XXXX集团可考虑聘请当地律师或法律专家,同时做好诉讼不利的准备,以相应的风险准备金来弥补损失,同时,对于模糊合同条款的风险,对部分条款需要澄清,或者在标书中答复“部分满足/不满足”,附加我司的条件。同时估计项目这部分可能意外的发生,计入风险金作为补偿。九、附件1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件3、查新检索报告4、检测报告5、相关知识产权、专利技术复印件6、自有资金存款证明7、相关银行贷款承诺8、其他相关证明材料9、项目财务分析报表