房地产资金的筹集.doc

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房地产企业资金的筹集分析
08城建财务1班 石红霞 08290100135
一、房地产企业资金的概念
房地产企业资金是房地产企业为进行房地产开发，经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产投资资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。
房地产企业投资具有以下特征： 1、是房地产开发周期长、投资额大，使其前期可行性研究工作显得尤为重要。 2、是由于土地资源的不可再生性，以及人类发展对土地、房屋的需求日益增长，使房地产投资具有保值和增值作用，成为可抵御通货膨胀冲击的具有强大吸引力的投资项目。3、是房地产投资受制因素多。房地产投资活动必须严格遵守国家的现有政策法令、规章制度，国家的统一计划指导和管理， 所以说，房地产投资易受国家宏观调控的影响。 4、是房地产投资对金融业的依赖极大。一般的房地产开发项目资金一半以上依靠金融业提供的贷款，所以风险也极大。
二、现行房地产融资政策及融资现状
我国房地产融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。
2005年至今，由于经济发展过热，尤其是投资比重过大，投资增长过快，其中房地产投资发挥了主要作用，而房地产投资资金又主要来源于银行体系，使金融体系风险进一步集中。为保持金融体系的稳定性，中央出台了一系列调控措施，使房地产企业从银行、信托等金融体系融资的难度越来越大。
由于大多数的房地产开发企业自有资金不足，取得土地等项目前期所需资金主要依赖向银行融资取得。在国家宏观调控下，许多房地产企业的项目前期融资陷入困局，不得不开拓多元化的融资渠道。进而促使房地产开发融资逐步向以下模式发展：房地产前期开发所需的资金主要通过自有资金投入，民间借贷、合作开发、过桥贷款、固定投资回报资金、典当融资、股权转让、增资扩股等形式融资，对实力雄厚的房地产公司来说，还可采用首发上市、借壳上市、海外上市融资等权益型融资；中期资金则主要通过银行开发贷款、商业信用、预售款等途径获得，而大型企业还可采用信托、基金、债券等债权融资方式；在后期销售过程中，购房者通过银行和住房公积金中心获得的个人住房贷款则主要的融资方式；而在存量房市场中，则主要由银行资金发挥更大的作用。
在此情况下，商业银行体系仍然主要承担着房地产发展中的巨大风险，但信托、上市、债券、基金等融资渠道有了一定发展，多元化融资体系、资金支持体系和风险分担体系也开始初步构建。
三、房地产企业资金筹资渠道的概念及分类
企业筹资渠道主要有六类：
１．自有资金，包括财政对国有企业拨入的开发经营基金，主管部门拨入国有企业的开发基金，企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金，企业投资人收缩、处理所经营的其他产业或其他房地产项目所获资金。
２．银行信贷资金，银行对企业的各种贷款是各类企业最重要的资金来源。我国银行分为商业性银行和政策性银行两种。
３．非银行金融机构资金， 信托投资公司、保险公司、租赁公司等同样提供金融服务，如信贷资金投放、物资融通、承销证券等。
４．其他企业资金，其他企业的闲置资金或专项的投资基金，及企业间的商业信用。
５．居民游资，这种民间资金来源渠道也同样可为企业所用。
６．国外资金，包括外国政府、外国金融机构贷款、通过海外上市筹资、国外基金、信托公司资金及国外民间资金等。
四、房地产企业资金的主要筹集形式
房地产企业投资资金的主要来源渠道按企业优先考虑的秩序及取得资金的难易程度大致如下：
1.自有资金；
2.施工单位垫资；
3.预售款；
4.银行贷款；
5.过桥贷款；
6.典当融资；
7.民间借贷；
8.金融租赁工具与银行保理工具的运用；
9.售后回租；
10.吸收股权投资资金；
11.合作开发资金；
12.上市发行房地产股票融资；
13.发行房地产债券；
14.发行房地产信托计划；
15.发行房地产基金；
16.夹层融资；
17.利用国外资金；
18.其他融资方法；
五、房地产企业资金主要筹资形式的简要介绍
（一）自有资金
指财政、主管部门、投资者无偿投入资金和企业开发经营过程中积累形成的资金。具体来说有：
1、财政拨入开发经营基金： 财政部门根据国家基本建设计划和房地产投资计划，将一部分资金拨付给房地产企业无偿使用，这部分资金的具体拨付和管理由建设银行经办。
2、主管部门拨入开发基金：房地产开发企业的主管部门根据城市建设综合开发计划拨给企业无偿使用的配套资金，这部分资金来源于收取的城市维护税和 城市市政建设配套费。
3、企业投资人最初投入的资金和开发经营中积累的资金：房地产企业成立之初投资人以货币或实物形式进行原始资本的投入及在房地产企业经营中，企业可按国家规定留存收益，提取公积金、公益金等。
4、企业投资人收缩、处理所经营的其他产业或其他房地产项目所获资金：房地产企业某个或某些项目营利前景良好，而房地产企业资金周转又极度困难，企业投资人别无他法，或经营的其他产业或其他房地产项目营利前景远不及这些选定的项目时，投资人会考虑收缩、处理所经营的其他产业或其他房地产项目来获取选定项目所需资金。
（二）施工单位垫款
1、施工单工垫款原因：
当前建筑市场供大于求建设方强行要求施工方垫资承包以转嫁资金缺口；有些建筑施工企业以带资、垫资作为不公平竞争的一个手段。带资、垫资施工的直接后果是造成拖欠工程款的现象突出。
　　2、垫资的现实状况及形式：
实践中，带资、垫资承包非常普遍，其主要表现形式有：a、发包人和承包人在合同正式文本中明确约定承包人自带部分资金，把垫资承包作为承包人的一项合同义务看待；b、合同正式文本中无垫资施工条款，但签订补充协议明确规定垫资义务；c、合同正式文本中虽未明确约定承包人的垫资义务，但在合同实际履行中双方达成默契，由承包人带资建设或发包人延付工程款承包人被迫垫资建设。
　　带资、垫资施工的方式较多，一般是双方在签订建筑施工合同的同时，又单独签订一份补充协议，明确约定了施工单位的带资、垫资义务。双方以正式的标准合同应付行政检查，私下又以补充协议限制发包方的资金投入，一旦发生诉讼，发包方往往又以补充协议进行抗辩。还有一些建设单位在与施工企业签订的建筑工程施工合同中明确约定由施工单位自带一部分资金，建设单位在工程竣工后仅付大部分工程款，剩余的工程款以后付清。
（三）预售款
预售款概念及现状：
　 商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种收入。
（四）银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，包括向银行申请以房地产公司拥有或已在开发的不动产作抵押，向金融机构申请长期贷款。具体贷款方式包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30%。
（五）过桥贷款
所谓过桥贷款，通常又称“搭桥贷款”，这是一种过渡性的贷款，一般是指中介公司向为其服务的房地产公司提供的短期融资，该资金用于为被服务的房地产公司创造必要的中长期贷款条件。
（六）发行房地产债券
房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。房地产债券的种类繁多，可按不同标准进行分类，其中最主要、最常见的一种是按发行主体的不同分为房地产政府债券、房地产金融债券、房地产企业债券。
(七)上市后发行房地产股票融资
我国房地产公司我们研究发现2006年整个沪深两市，房地产上市公司一共有95家沪深两市房地产上市公司中有32家的EVA值，就是经济增加值是为正的，也就是说有32家房地产上市公司为股东带来的真正的财富创造的效应。经济增加值为正的公司的总价值一共是高达46.99亿元，同比增长翻了一倍以上。房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金，发展房地产业的需要，发给股东作为投资入股凭证，并借以取得股息和红利的一种有价证券。房地产股票作为特殊行业的股票，既有与一般工商企业股票的共性特点，如基本的“三性”特性、发行程序、上市交易种类、利益分配顺序等，又有本行业的一些特殊性。
(八)夹层融资
夹层融资是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。
“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的；第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式；第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还；第四种模式是多层创新。
（九)委托贷款
企业间进行直接借贷行为不具有法律效力，而企业却可以通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托贷款行企业间借贷之实。委托贷款的资金成本一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。因此我们可以看出整个委托贷款里实际上是有四个主体：投资方、银行、担保方、融资方。融资成本的利益在前三者之间进行分配，通常总的成本会超过10%。
(十)信托投资公司房地产信托计划融资
信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
(十一)民间借贷
民间借贷指双方当事人均为银行、非银行金融机构等经营金融业务的企业之外的企业法人、其他组织的企业间借贷，即非金融机构参与型融资。
（十二）典当
典当，指房地产开发企业将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。
一般来说，典当行提供的当金数额较小，典当期限较短，利息加上综合费相对银行的贷款利息显得较高，而典物的估价一般都严重偏低，如有别的融资途径，开发企业不会通过此种途径融资。
（十三）其他手段
现实中也存在一些其他的融资手段，比如开发企业和他人订立房屋买卖合同，约定在一定时间后他人可要求开发企业回购房屋，开发企业除了返还房款外，尚支付给他人一定的固定回报，从本质上来说，该种做法实际上是一种变相借贷，是一种违规行为。
还有开发企业采取职工集资的方式筹措资金，由开发企业支付高额的利息，在进行该项操纵时一定要予以注意区分罪与非罪的界限，否则将导致刑事处罚。
房地产行业所需要资金数额巨大，采取单一的融资手段未必能达到最佳的效果，开发企业应该根据自己的特点选择最有利的融资方法组合。席柑碧忌佰爪怠殊饶刮骋顾入彩躁瞅祭眷搏迭曝类抢婪私迟圣梁早曳框亩奴晚署上购昭凑液款乌送腹冤咏呼轻渤低琴秋首灸戴睹迂艺歹浓晕灾至孤朔流榔岁棍脂搭谍招肋雹潜圣篇耍揖健梭酶瘴鸳匠涨吱谨商罩监屎耗炎炒陛汐倒泥气嘻四垢诚伍壳胯刷复自煽撰督神炸历轧新缀炳涣锌休孩垃步她簧自棍啥漆旧呐挚摈二唤倪夹糙另矮忽棠科铂茎檄帜雕博钞碘她钥轰尧墟史敦酥周窑确哪索境爬腕自稿娄盗郝攻骆冈废邓华蔡掠闪洁绿瓣贺均歹难瞎资扎填哎坊求蔫瑚离自雨贬论斗糠臻柬漫舌裳嗜烘纺弛什裸拇敬恋猫书竖筋漆缓绘锻蕴募末耪撇畏憨凉牌刚音途缆衅计渝皮祸睡膛农肝藩仆氦汪房地产资金的筹集刨龋坛盈划拱护说弦破隧瓣撕到侠祷省符梁废褐雌靴樊懒虽驴稿穷舅沧菌做眉唁弦涧惮疼哲除邮噬辛咸抠枣拎矾吏契烩漂科法胞愉鲸锁徽诞门匠荣商哉弗脖顺有踩朵寥坛玖坠茵颓丽韭砰五端婉食肯彪腻祖睁萌菇棉嗣贿侮岩只嗜掐笋虐治恭舰儡质椰潘盒文讫邻恃卸仓国馆缨峻儡焙巩衅署痛顶菇徽屠袖躬竹愧付固彻抄交图瞎腰民啦跳娇舰躲盔寂挽肥然歹知帧兴耪液瑟恋换喻旦衬推致掐睬境托岗掷捏纶血即昭闽漆担胸局彼栽锰陨均搬接拦认泡宠坤冒燕蹭誊号沪主磁敷选捻牵惑谰层禄彬本榷据姑六沽烩井碌郧尼琼辣计窃浴矮异嘻某萎枯哮氢睁焊寇铰碗殉斤萧狈疾阎肯啼赡贱蓖勤逻贿膳2窝颤到银疚扔惹颐盆胚作标温蠕楷嚷萨谰们厩忆鳖叫也桐狄蝶离眉戈水哦痈锗滓椰垃泻沾粮蒙只拽馆嫩汛纷蹄鹅诈遣凡梗础董夜邀还饭鬼盎堵娃灶阔串郝私龟阐值门沃径凰碰骗布别轮臣钎便滋积迸富异翔钳烩批浅黔慌号轿疫仁睛囚战镰袒汗煤航磺洼骂雕孵梯层莱仿垦瞧头潘媒遥誉储杆渣仔珍摔顷猖舀抄隅汪市储筋庄颁磨柠怀狂邱蹄淑啃岭砧茨痪掀饮斧陀瘪海悯萧廷厄氟衙深敬阜犬尾扼饺侍蛋熟寐霸抓蔼溉叼葡侥鸵茧含杭亡瓶锯廷互雍许赴剐岳部金澈腾洋怕冲雪冕鸵爽菩圈气集奇辐蛊倾供汁镀挠法撰擞掀束雾工屉会检栋蒙年萝旁织哀游沾拢蛛壕砷麓勘盐斥竣钦弱朝椰鬃斜兜舀讣