物流地产分析.doc

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Tianjin University of Technology and Education

毕 业 论 文

专 业： 物流管理
班级学号： 物流1002–40
学生姓名： 张倩
指导教师： 郝海 教授

二〇一四年六月

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Tianjin University of Technology and Education

毕 业 论 文

专 业： 物流管理
班级学号： 物流1002–40
学生姓名： 张倩
指导教师： 郝海 教授

二〇一四年六月

天津职业技术师范大学本科生毕业论文

中国物流地产发展问题分析

Developing Problem Analysis of the Logistics Real Estate in China

专业班级：物流1002
学生姓名：张倩
指导教师：郝海 教授
学 院：经济与管理学院

2014年6月

摘 要
从最近今年来看，因为我国的经济水平保持着高速进步，物流业的发展也一直处在比较好的发展状态。我国的物流行业完成了10%的飞速增长。然而尽管中国的物流业在这些年得到了较好的发展，但是物流地产却发展却的比较缓慢。所以中国新兴城市50强也面临着优质物流存储空间的供应缺乏的问题。该市场拥有超出想象的长期增长趋势，完备的交通设施、零售业的发展与制造业向大陆的转移都会促进物流地产市场的发展[1]。高效的物流系统是中国的经济发展与现代化建设都需要以效率高的物流系统为基础。中国是世界制造业中心和贸易中心，国内市场的快速发展、迅猛增长的零售业、处在高速发展中的电子商务和物流地产行业市场需求上移均表明中国物流地产行业存在极大的发展空间。
我国的大部分企业对于物流地产的真正的意思不太知道，因此本文首先介绍物流地产的含义、特点以及其运营模式，概述了物流地产的相关理论基础；其次，通过对中国物流地产的未来市场发展情况进行分析后，简单说明了物流地产市场在中国的形成过程, 表达了国内物流地产市场的发展前景十分好，并分析物流地产的优势和薄弱环节；接着，使用SWOT分析法对我国的物流地产的发展状况进行优势，劣势，机会与威胁进行综合性的分析；最后，基于之前的理论基础与定量分析，分析了我国物流市场前景和未来发展的趋势, 并对物流地产的发展提出有关建议与对策。

关键词：物流地产；物流园区；SWOT分析

ABSTRACT
In recent years, with China's sustained and rapid economic development,always maintain a good momentum of development of the logistics industry in china. Chinese logistics industry to achieve the rapid growth of around 10%,although Chinese logistics industry in recent years has achieved rapid development, but the development of logistics real estate is relatively backward, Chinese emerging city 50 strong and therefore faced with a shortage of supply of high quality logistics warehousing space. The market is extraordinarily long-term growth prospects, traffic facilities, retail perfect expansion and manufacturing to inland transfer will promote the development of logistics real estate market. A highly efficient logistics system is an important pillar of economic development and modernization of the China. Chinese is the world's manufacturing center and Trade Center, electronic commerce and industry chain up the rapid development of the domestic market, the rapid growth of the retail industry, be just unfolding showed Chinese logistics real estate market unlimited growth potential.
Many people for its real meaning not too understanding, this article first introduces the connotation, characteristics and operation mode of logistics real estate,expounds the basic theories related to logistics estate; secondly, combining the development situation of logistics real estate market China introduced the forming process of logistics real estate market in the Chinese, illustrates the China logistics real estate market situation of supply and demand, and through the understanding of the situation China logistics real estate development to analyze the logistics estate strengths and weaknesses; thirdly, the advantage,using the SWOT analysis method to Tianjin city logistics real estate development status of weaknesses, a comprehensive analysis of the opportunities and threats; finally, the theoretical basis and quantitative analysis based on previous, analysis of China's logistics market prospects and the future trend of development, and put forward the relevant suggestions and Countermeasures on the development of logistics real estate.
Key Words: estate logistics; logistics park; SWOT analysis

目 录

引言 1
1 物流地产概述 2
1.1 物流地产概念 2
1.2 物流地产的特点 2
1.3 物流地产的运营模式 3
2 中国物流地产发展现状 5
2.1物流地产市场需求旺盛 5
2.2物流地产市场供应紧俏 6
2.3市场风险认识不足 6
2.4相关政策法规的缺失 7
3 中国物流地产发展的SWOT分析 8
3.1优势(Strengths) 8
3.2劣势(Weaknesses) 8
3.3机会(Opportunitie) 9
3.4威胁(Threats) 10
4 中国物流地产发展对策 11
4.1政府加强市场规划与政策指导 11
4.2高标准化建设，作出专业决策 11
4.3物流商与地产商建立合作伙伴关系 12
4.4加强理论研究和人才培养 13
结束语 14
参考文献 15

引言
世界经济一体化的高速发展，使得市场之间的竞争日益激烈，物流产业的发展十分迅速，因此世界各国越来越看重物流产业，企业在寻找更好的标准和更合理的物流运作的进程中，对物流设施的专业化程度要求持续攀升，为物流产业的发展道路带来了光明。许多来自国外专业的物流地产投资商，在我国增加了对物流地产行业的投资资金，使得我国物流基础设施市场掀起了不小的投资热潮。
　我国对物流地产项目有着非常大的市场要求，在未来的发展里是一片光明的。主要表现在一，现存在的物流设施满足不了现在物流的需求，并且使用效率十分低，水平各不相同，管理不好等更使我国整体物流成本占GDP的20%，造成资源的严重浪费；二，鉴于扩大内需未来会被我国放到经济发展重心上去，会增加物流方面的需求，而近年来电子商务的迅速发展，更是依靠高效稳定的物流系统，这势必会将进更近一步的开始对物流地产的需求的扩展。第四次对中国物流市场发展前景报告中指出（2003年）[2]，60%的物流投资企业认为现在的物流地产市场存在很多问题，譬如说高标准的物流仓库太少、没有添加增值服务、物流技术不专业、前期投资太多、资金周转周期过长等。从大体上来看，我国物流地产的对外需求和现代物流行业都开始逐步快速发展，我国物流市场在以后的几年里肯定会实现平均每年20%的上升，由此可以看出日益增加的，高标准的仓储设施市场会慢慢显现出来的。
因此本文首先介绍物流地产的含义、特点以及其运营模式，概述了物流地产的相关理论基础；其次，通过对中国物流地产的未来市场发展情况进行分析后，简单说明了物流地产市场在中国的形成过程, 表达了国内物流地产市场的发展前景十分好，并分析物流地产的优势和薄弱环节；接着，使用SWOT分析法对我国的物流地产的发展状况进行优势，劣势，机会与威胁进行综合性的分析[3]；最后，基于之前的理论基础与定量分析，分析了我国物流市场前景和未来发展的趋势, 并对物流地产的发展提出有关建议与对策。

1 物流地产概述
1.1 物流地产概念
房地产也被人们称为不动产，它主要包括房产和地产。根据不相同的性质和用途来划分。可以把房地产市场细分为：工业地产、写字楼、商业地产、住宅地产等[4]。
而物流地产属于工业地产还是商业地产的范围，现在的说法都是不统一的，但其都是实质都是房地产开发企业出于盈利的目的，依照客户表达的增值要求，选择匹配的地方，建立高品质物流仓库，并为客户提供一个专业化物流管理团队。因为客户自己提出自己想要什么样的物流服务，而房地产开发商只是根据客户所提的要求建设物流设施，所以说物流地产实际上是地产的分支。各种房地产开发商主要建设的物流设施有物流园区、物流基地、物流中心、配送中心以及物流仓库等[5]。
1.2 物流地产的特点
由于一大群外资物流地产商的加入使我国高标准化物流地产业的发展得到迅速进步。经过几年的历练，主要表现出下面三个特点[6]：
从我国物流地产项目的发展上来看，外资物流公司占据了很大的市场。在国外的物流投资企业的引导下，我国许多物流企业也都开始加入物流市场的行列。根据近几年来国内物流企业的发展情况和《我国物流地产——物流园区发展研究分析》的数据整理可以看出，我国物流地产的发展潜力绝对是相当大的。
经济是物流行业的重要支柱，我国区域物流不平衡的运行归其主要原因还是经济水平不够发达。总体而言，沿海城市经济水平和现代化物流业的发展也十分迅速，并且急需物流基础设施，尤其是一些国内外的物流企业投资的热点地方，比如，上海的物流地产十分缺少，是投资商们争先恐后花钱的地区。广州、深圳、上海几个城市地区，也是十分吸引国内一些想加入物流地产市场的著名企业。这些非常有钱，有经济水平的城市能引来很多的资金链、专业化的技术，和拥有高学历的人，同时也很好地加快了物流行业的急速前进[7]。紧接着因为物流行业的发展使其加大了对相适应的配套服务的各种需求，随之加快了这些城市物流地产的前进的步伐。以上数据证明，物流地产市场区域经济，人才等差异十分明显，国内外的物流地产投资商的首选投资地区为一些经济发达的沿海城市。
与一些外国投资企业在物流地产投资的金额上相比较，我国物流地产的开发还与他们有着很大的一段距离。跨国的外资公司已经不只是想与在我国某个城市投资物流地产，他们想从东北沿海地区开始慢慢转向我国中西部地区寻找更大的市场，并且希望在我国能形成自己自己独有的庞大物流网络。在为客户提供更稳定，更标准的物流服务的同时吸引一些潜在的优质客户，并从中获得更多的利益。相比较而言我国因为企业金钱周期不够完整、专业化程度太低等问题使得很多从事物流地产的企业无法像外国合资物流地产商那样完善自己独有的超大规模的物流设施的规划。这也就在我国物流地产的发展道路上进行了大大的妨碍，国内物流地产项目的未来的进步在这其中也是没有好处的。
1.3 物流地产的运营模式
中国物流地产的运营模式是有自己独特的标志，管理和出钱的主体表现出不同方位的变化。通过对物流地产不断的深入, 国内企业不断的自我实践，可以分为以下几类:
房地产企业主导型：即开发出钱的个体是房地产开发商本身，开发商在看中的地方上建造相关物流设施以后，再租给有需要的企业。目前国外工业地产巨头普洛斯主要是以这种模式进行整合，其优点是更高效率的为物流企业的客户提供标准服务和缩短成本价格等，从而使企业的自身优势凸显出来。缺点是对于资金链不够长，企业员工不多的物流企业而言，土地的租用金额是他们无法承受的。
物流企业主导型：物流企业投资方，结合企业内部所需的物流设施，并依照物流设施的所需的市场，进行设施规划、选取地方、设计、建设活动，目前这种模式广泛应用于国内大多数的物流企业，其优点是物流企业对客户所想要的物流服务和物业管理的所熟悉，政府可以对物业的折旧费有优惠政策，这样可以使客户的租用费用大大减低。缺点是物流企业在一开始运营的时候很难为客户进行单独提供高效而稳定的定制化物流设施设计、建设与咨询服务，物流合理化分析准确性及其效率也会变得很低。
地产企业和物流企业强强联手型[8]：物流地产企业按照客户提出的要求，以物流装备的专业性，物流仓库的供给、咨询等服务为手段，为客户提供高标准、高效率、大规模的物流设施网络。房地产企业与物流企业以合作契约等方式建立项目公司，一块出钱，共同经营，各自在区域里发挥自己所擅长的地方，根据客户自己对物流设施有什么需求，从而为其提供一些满意的物流前期咨询、物流仓库出租和物业管理等项目，这种项目所挣得钱与风险是要按照所签议来进行分配与划分的。其优点是可以利用房地产企业在房地产开发、拥有大量资金，并能更好的建设物流仓库等方面的优势，同时利用物流企业在建设选地、物流管理、物流咨询服务等方面的优势，实现各个企业之间各自发挥自己的长处。但是缺点在于两方将面临着很大的信用问题以及挣钱以后的分配和赔钱后的风险承担问题，现在最关键的就是解决双方合作时候存在的利益纠纷与矛盾存在的利益矛盾。
第三方做沟通平台：在第三方这个中介平台商将物流商和地产商双方所拥有的各种东西进行再次组合,同时双方是否具备这个实力进行文件查询,保证双方所提供的资源都是真实有效的[9]。都完事以后由第三方的平台操作对企业进行选择，看其给出的价格和诚意,而企业挣钱之后的金钱分配也由第三方平台通过计算，核实并根据契约立下字据。其主要优点是发挥了第三方平台的互不偏袒作用，可以减少地产商和物流商因为分钱引起的争论与矛盾，还有以后的风险问题，但是它对其第三方平台的要求是十分苛刻的,他要求第三方平台有着很好的社会信誉以及良好的自律精神。

2 中国物流地产发展现状
在我国，物流企业一步步走向市场，应得到快速发展后，物流地产才被人们慢慢接受与认识。我国物流地产最开始的时候是在东北部和珠江三角洲的南部产生。2001年外资物流企业进入到中国物流地产市场，物流地产的市场受到世界各国的追捧。紧随着而来，国内各种企业和投资商也开始加入到追捧物流行业的步伐中，从而在全国上下引发投资物流地产的高潮。物流地产市场在中国才刚刚发展起来，没有什么管理制度和知识可以模仿，在其发展的道路中让会遇到许多困难, 主要体现在下面这四个方面：
2.1物流地产市场需求旺盛
物流地产项目能在中国市场上急速起步, 最为关键的就是其强劲的市场需求。中国物流行业已经上升到一个新的台阶, 而物流业的急速发展肯定会需要建设许多物流仓库, 特别是加大了对专业化程度，高效率的仓库的需求。而符合我国所需要的仓库设施是少之又少, 所以说物流仓库的需求缺口还是很大的。同时, 我国零售与快速消费品企业的极速起步, 对其自身的第三方配送系统也有着很严格的要求, 他们必须要在市场的关键地方建物流基地。这些都大大提升了物流地产对高效率的仓储和高服务的物业管理的需求。
现在国外投资企业对于稳定性高的的仓储需求较多。根据研究，在我国设立物流中心的企业大多是外来的投资企业或者是第三方的平台企业，这样一来，合资企业和跨国企业在中国的物流地产投资会给中国带来巨大的物流需求。这些跨国企业一般不会自己建立物流中心，而是选择租用本地的物流地产，因为这样会更好的控制在中国投资的风险并能在中国快速发展。由于全球化的连锁经营的关键就是要求企业扩张的快并且准,如果仅仅只靠自己的财力，物力来扩张的话是肯定不能短时间内布置重要物流点，所以说还需借助于外力。另外跨国公司为了不影响企业的正常运营一般会使自建的仓储设施减少，从而避免设施不足或过多的情况, 这样一来，他们就会选择租用仓储设施。
纵观外国物流地产的市场前进道路, 公司其本身在内都不是自己选择地方建设物流设施。把所有的钱和人力、物力都放在上升自己本身的实力上, 上升自己物流服务水平,争取到最好的物流收益。物流是物流供应链上的重要枝节，物流的明显特点是专业化，高标准，不是一成不变的[10]。因此这些变化对于物流企业来说,没有办法知道应该建设多少物流设施才是最合理的，所以说物流企业自己建立固定的物流仓库是不科学的。所以物流公司如果想减少他的原始成本,将主要人力、物力放在以增加自身实力和与别的企业竞争的优势上去, 减少企业赔钱率和投资风险上，就要通过专业地产商提供出相应的出租或者收购方案。因此, 物流企业为了减少人力、物力的投资在物流设施上，都不自己建设物流设施，而是交给物流地产商去做。
2.2物流地产市场供应紧俏
由于物流投资企业通过招投标获得土地所有的难度上升，并且在这过程中的物流成本也在增加，直接导致物流商不敢迈入物流地产这条道路上来，究其原因是土地成本是他们最看重的因素，它直接关系着企业是否盈利。物流地产所开发的项目一般都是在特别偏远的地区，比如说郊区、农村，其土地价格肯定会特别便宜。同时政府特别愿意土地卖给那些物流地产开发商，那是因为一般大企业不愿意来偏远地方选址，而物流地产项目建成以后，也会带动当地的经济发展，使当地无业人员在家乡就能找到工作，对当地地区稳定发展起到很大作用，很重要的是，也会增加政府的税收。但从2007年开始，物流地产的逐步崛起，使得政府在转让土地时开始使用招标，拍标，投标的形式，所以物流地产所用土地价格比以前要贵，从而企业在拿到土地时所要的成本变大。
国家看到物流地产项目能上升的空间还有很大，所以开始鼓励企业开展物流行业, 2004年5 月13 日, 国家联合各个相关部门发布了《如何加大物流地产行业的发展分析》, 从有效处理问题到如何对物流地产市场进行统一管理等方面进行概述, 为了保护现在物流行业发展的健康, 同时汇集了知名专家，发布了六项怎样加大物流地产的市场发展的规定。在前些日子里, 由于物流行业发展迅速，所以将物流列为国家重要发展的行业之一。物流地产的主要目的是为了将其所拥有的东西结合起来,达到资金链，人才链，服务链价值的最大化。
2.3市场风险认识不足
受到便宜价格土地的诱惑，物流公司都开始踏入物流地产这个行业中来。由于缺少专业性的物流服务与物流地产建设能力，投资开发企业全部出现了大量圈地的热潮和经营状况标准过于低，无法形成良好的市场竞争优势。各种投资开发建设者受物流地产投资高，但是后期收入稳定和看到别人进军物流行业挣得都非常多，开始进入物流地产的市场，其中，有很多打着高标准、高服务、高品质的“物流地产”旗号的企业，主要不以干物流地产这个行业为目的，而是为了多多的占地，为了获得土地所有权，然后根据哪家企业出钱出得多把占领的地土地转卖给物流企业，由要租的公司根据自己所需的来建设相应仓库，所以说他们为的是占用土地，等待土地自己涨钱，而不是以物流地产项目来赚钱。
大多数物流设施都是一些企业自己建立物流仓库，自己使用，由于开发商缺少专业知识，并且对自身的认识不足，导致瞎投资的现象。由于两者之间的分工十分不明确。在提供物流服务时，总是会遇到使用效率不高，资金流转不开，这样不利于企业提升核心业务和核心竞争力的形成，也会制约发展社会专业化的物流地产。同时，投资开发主体在看见别人进军物流地产，从而在没有进行充分市场调查，对自身是否有能力做好物流地产没有审核和对未来市场没有进行风险评估的前提下，盲目加入物流地产，想迅速的进入到市场的顶处。肯定会对物流公司在物流地产行业上的进步造成很大的阻碍。
据统计中国有50%的仓库设施都在放着没有使用，其最主要的原因是各地物流地产项目由于巨大的利益而快速上马，而对物流运作模式的选择、资金回笼周期长以及对物流地产市场风险认识不足，直接导致了低水平的物流设施建造的浪费。这种现象对物流地产项目市场的进步既有优势又有劣势。一些企业出于竞争的目的，建设的不符合要求的物流设施，造成设施的浪费，这些都会造成企业之间的恶性循环竞争，对物流地产的前进是个致命伤。
2.4 相关政策法规的缺失
这些年来物流地产的快速进步是有目共睹的，但和别的商业地产等相比较还是不够迅速的，很多投资者因为物流地产发展较慢从而导致对物流地产关注不够多，同时相关管理部门没有随物流地产产生足够的重视，直至目前，对于物流地产的开发等细节，政府没有给予相应的有关标准，甚至物流地产属于工业地产还是商业地产都没有什么比较明确的划分，使物流地产在实践中受到阻碍。虽然政府现在出台了一些有关物流地产营运的一些规定，但是均未形成完整的一套体系。
物流地产开发需要些什么，政府一直没有给予一个特别明确的回应，土地怎么使用的，如何被开发的等信息也都是不透明的，因此导致土地开发市场在某些地区受到相当的的阻碍。虽然国务院对物流地产开始重视起来，但是由于物流地产刚刚起步，政府及其部门都没有对物流地产开发等一系列政策进行统一。因此我国政府缺乏明确的政策和相关规范标准，由于国家的宏观调控和一些新的土地出让形式与价格的不明确性，致使土地使用存在不透明和不确定性，会影响到投资者的心情[11]。物流地产这样一个刚刚在中国起步的行业，缺乏相关制度，政策扶持必将成为物流地产发展过程中的硬伤。

3 中国物流地产发展的SWOT分析
SWOT分析法也被称为态势分析法，是一个能根据实际情况，并能非主观的准确地分析与探究一个案例的真实状况的方法。SWOT分析是把组织内外环境所形成的机会（Opportunities），风险（Threats），优势（Strengths），劣势（Weaknesses）四个方面的情况，与实际情况联系起来探究，以为企业找到一个能符合实际情况的专业化[12]，合理化的方法。下面运用SWOT分析法，探究中国物流地产的发展过程中遇到的优势，劣势，机遇与威胁。
3.1优势(Strengths)
和住宅地产和商业地产相比的话，物流地产项目一般都是建立在比较偏僻的地方或者农村，因此其土地价格很低，开发成本也不高。由于物流产业在经济发展、资源整合、不污染坏境等方面的突出地位，在用地方面会很容易被政府批准，从而减少开发商与土地租用地的协商成本。同时，物流地产能避免因为政府对房地产市场进行价格调整，而引起企业利益受到伤害，因此物流开发商能在物流地产项目获利。
目前，我国已经拥有了一大批物流企业，既包括高服务的物流企业，也包括合理化的物流企业，很多优秀的物流企业在提供各项物流活动的基础上，主动向新的物流领域拓展[13]。到2010年为止，我国已经拥有数百万家的物流企业，其中“十一五”期间，中国物流地产行业平均年都要上升25%左右，在201年总数额已上升至798亿元，占每个区域物流地产的10%和专业化增加的20%。我国在物流服务上拥有很好的标准服务。同时我国的综合交通网络也很厉害，在水运方面，截至2011年，我国的许多港口已经与全球五万多个港口建立了贸易往来，并开辟出多达一万多条的集装箱船线，完成了船线在整个世界重要区域的扩张，并在当年完成物品进出量4.53亿吨，托盘进出量近百万箱，成为了全球第四的世界大港。在空运方面，我国各个国际机场通过多年来的不断发展已经与全球154个城市通航，共开辟航线922条。在公路、铁路运输方面，许多重要的运输通道都已经基本形成，预计2020年，在国内形成一套完整的公铁路交通体系。
3.2劣势(Weaknesses)
由于受观念想法、技术落后及政策不够支持等因素的影响，我国物流地产较发达国家相比起步晚，没有受到充足的重视，这都成为了阻碍着现代物流产业的发展和经济社会快速发展的因素。加大发展物流地产业的力度，进而推进我国现代物流产业的急速上升，是推动我国经济发展的必不可少的条件。
物流活动的次数是由物流相应配套设施所决定的。在物流地产行业中的，物流信息网络化技术都是不高级的，目前我国物流与信息和计算机技术脱节，物流产业缺乏现代网络技术的充分支持；同时物流仓库的网络化程度比较而言不高，高标准的知识结构缩短。在中国，大多数物流园区的服务对象很宽泛，没有突出特色，特别是针对特定领域及行业的专业化物流发展水平还有待提高；另外，由于能够与制造业进行联动的物流园区的匮乏，大多数中国物流企业还不具备生成规模化、高标准化以及合理化的物流地产服务的能力。
据统计，我国整个物流业上升率中传统物流行业的上升率占的比重竟超过了80%，与此同时，在一些高附加值的物流服务如信息技术、国际采购分拨与配送以及物流金融等方面，中国的物流水平还有待提高。
21世纪最稀缺的就是人才，由于国内物流地产起步较晚，发展较慢，物流专业人才显得更为稀少。我国急需具备高标准专业文化的、有领导才能、能够充分运用物流高级设施设备与现代信息技术相结合的综合人才。
3.3.机会(Opportunitie)
2012年初，政府与有关部门一起颁布《促进物流地产企业经济发展手段》，宣布如果物流企业对大型物流仓库有所要求而用地，都必须要严格按照土地所属地所在地区的税收来收取征地费用，按照土地所在镇或街道征收费的80％左右[13]。2012年底，政府与专家共同规定了《扶持农民或乡间村民加入物流地产市场等制度》，里面提出了许多政策，比如扶持民间进行物流相关活动和物流园区等物流基础仓库的建设，同时土地更加透明化，融资更加容易这些政策都给农民等下层人员提供的完善支持，里面都有“提升物流市场竞争能力，为很多企业提供便利的优惠政策，以及制度扶持”。这几项制度的提出,为物流地产行业开辟了一条崭新的道路。
现如今，我国的互联网使用者人数为5亿人，预计到2015 年，网民数字将达到10亿人以上，使我国成为全球拥有最大网民人口的国家。互联网现已成为国人消费体验的一部分，不管是从网上买东西，或者是利用互联网搜寻货品资讯和比较价格。随着电子商务的发展，物流也逐步被人们所熟知，电子商务公司要在挨着每个物流市场的地方选址建造，这样当有货物时能迅速做出反应，从而更快的为每个市场输送货物。在电子商务行业发展过程中，我们要解决如何以最快的速度和最好的效率为客户服务，从而达到客户日益增长的特殊要求。这些问题都对物流仓库等设施设备提出了高标准的要求，因此我国物流仓储设施设备会引领物流行业走向一个更高的台阶。
3.4威胁(Threats)
外资物流企业及经济雄厚的物流企业的加入，对我国发展现代物流业造成威胁，我国加入世界贸易组织以后，从一开始物流制造业的方向开始慢慢转向物流服务业，从而使市场竞争变得越来越激烈。国际前端的物流公司与经济雄厚的物流公司都在市场空白的地方寻求机遇，这肯定会对我国刚进入正轨的现代物流产业带来许多威胁。
外资企业与国内物流地产企业之间的较量十分残酷，在物流产业空白市场竞争显得尤为重要，各个物流企业都希望成为每个地区物流行业的重要枢纽。在很大的程度上影响着中国物流地产的快速前进。
在物流行业的极速前进的道路上，客户对物流地产企业的增值服务要求在一定范围上变得更为严格。主要满足仓库服务的传统物流地产行业已实现不了现在地产市场的要求，客户希望企业能根据市场为客户提供量身定做的独特的，有个性的统筹兼顾的物流综合服务[14]。
对于现代物流地产行业的急速上升，从事物流行业的人员显得供不应求，现在物流地产行业专业的人才强夺情况特别严重，比较来看，外资企业等经济雄厚企业有很高的人才吸引力，而在国内物流地产企业，物流行业专业的人才少之又少。

4 中国物流地产发展对策
从前面的叙述中，我们可以感受到中国在物流地产发展中还存在大大小小不同的问题，为了加快我国物流地产专业化产业的形成和快速发展，我们应在以下这四个方面加强措施：
4.1 政府加强市场规划与政策指导
在中国，物流地产作为一个刚刚起步的产业,还未引起各部门的足够重视，政府以及相关部门对于物流地产的土地招标情况和前期的市场情况还没有相关合理的调查。政府及部门应该邀请知名专家，依照实际具体情形对物流地产做出高标准要求，就能保障物流地产行业的健康发展。政府应在根据当前情况，制定相应的高标准物流地产准则。主要表现在以下几方面：
(1)由于土地资源十分少,所以政府应该对土地资源的利用与组合进行进一步的调节，要加强对新土地的开发,使新建土地的相关规定更透明化,同时对于申请工业批地的物流企业，要进行材料审核,确保他们物流地产的真实性与可信性。对于违反规定或者有问题的企业要加大惩罚力度，这样对其他物流企业起到一个警示作用。 最后让违规企业将其得到的土地进行转交，从根本上杜绝问题的发生。
(2)由于受到巨大利润的吸引导致投资商们盲目投资物流地产行业，政府有义务引导投资企业避免并减轻前期市场客户来源压力、物流运作模式的选择，以及物流行业市场风险认识不足等问题。政府及部门应该邀请知名专家，依照实际具体情形对物流地产做出高标准要求，就能保障物流地产行业的健康发展。各部门在发布物流地产相关规定的同时也必须有自律精神，必须站在高处看待整个问题，并科学决定物流地产行业的前进规模的大小。
(3)物流园区规模较小，比较分散，预测性不强都为我国物流园区大开发工作带来很大的影响，由于更多的是政府来执行而不是企业。所以就中国而言，要学习国外物流园区的开发经验，把自身实力放到与其他物流企业竞争上去。并结合进行结合所有信息动态性的选择开发点，这种开发要满足物流地产的实际需求，有了国家前期的宏观调控，从而拉动当地区域经济水平的发展。
4.2 高标准化建设，作出专业决策
现在我国物流市场上的整体的物流地产设备实力都很低下，公司也都不大，物流地产仓库不先进。现在很多物流企业都是自己来做物流地产，但由于其专业化程度很低，导致很多公司物流仓库标准不高，有时连没有经验的散户都可以自己建立工厂，在转让给物流公司。除此之外，中国物流地产的市场刚刚起步，在国内还是一个新生产业，在其发展的路途中还有许多阻碍：如缺乏市场调研，盲目跟风，没有提供增值服务等问题，这些还需要在物流地产前进的过程中慢慢研究。物流地产在其前进的道路上会遇到许许多多的阻碍，在学习外国物流地产管理方案时，自己可能随时被大企业所吞并，这时候就需要物流公司能根据本身的资源，分析自己所存在的问题，作出科学的决策。
对于我国物流地产发展中长期存在的前期市场调查不足、估计不充足、专业化程度不高而引起的物流地产项目不成功的现象。地产开发商应该做好前期市场资源的研究，写出充分的规划，将需求市场分析透彻，并研究出相应的高标准物流地产；将市场做为引导方向，做好物流地产项目是否可行性的分析，上升做决定的绝对专业性；应区分出长期效应，物流地产是需要一直投资和长期性的资金投入，而不是利用现有的物流地产项目进行套用。
物流地产企业应当强化自身的硬件装备，对自己的前期市场进行合理的分析，给顾客提供感到个性化的物流仓库服务，使其成为自身核心竞争力的好处。因为国内公司自身实力不高，借鉴企业的物流地产的经验，而物流地产的前期客户开发要投入许多的金钱和专业人才，以及面对国际地产领头企业的残酷竞争，所以我国物流公司必须完善自我本身综合实力。物流地产将市场的需要为目标，进行合理的市场规划。 对于我国物流地产发展中长期存在的前期市场调查不足、估计不充足、专业化程度不高而引起的物流地产项目