2012：房地产市场调控制与住房政策讲座提纲.doc

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2、房地产开发企业住房供应垄断地位的巩固： 3、国家的房地产市场调控政策从未撼动过开发企业的垄断地位； 4、只要房地产开发企业拥有这个垄断地位，开发企业作为一个整体就可以获得巨额利润，实现对其他行业和城市居民的财富剥夺； 5、我国城市居民住房难的根本原因在于住宅供应的市场化不彻底。相应地，解决我国城市居民住房难的根本途径在于住房供应主体的完全市场化、多元化，国家对集资合作住宅给予政策扶持。 从住房供应的发展看经历了“国家垄断住房供应，国家定价”“放开住房供应权，国家对大多数居民住房按照成本加合理利润进行定价；对最低收入家庭提供廉租住房；对高收入家庭由市场提供商品住房”“开发商垄断住房供应权，开发商定价”的发展历程。 目前的形势是，房价继续上涨就会使老百姓解决住房问题更加困难，房价下降会使银行的贷款风险增加。那么，使房价软着陆的唯一办法是放开住房供应权，取消开发商的独家垄断。一、中国住房制度历史与现状（一）1998年之前的住房制度：1、内容： （1）职工的住房工资已由国家统一扣除，职工拿到的工资中几乎不含有消费部分； （2）国家利用扣除的住房工资建设住房，分配给职工居住； （3）职工以国家规定的低租金水平承租住房； （4）住房的维修、养护和管理责任由国家承担。2、特点： （1）住房是一种福利，凡城镇职工均可能从国家分到住房，以解决住房问题，是住房的实物分配； （2）国家垄断住房供应权，住房价格（表现为租金水平）由国家根据居民支付能力确定。3、优点： （1）实行普遍住房保障，尽管保障水平不高；理论上，城镇职工均可能从国家分到住房 （2）租金水平符合职工家庭的负担能力。4、缺点： （1）这种保障方式具有不可持续性。随着城市人口的增加，国家住房建设资金越来越显得不足，人均住房面积下降（从1949年的4.5平方米下降到改革开放前的3.6平方米）； （2）住房管理、维修等让国家不堪重负，住房状况越来越差； （3）最重要的是，“以基本建设的方式建设住宅没有效益”，所以“张国宝你要考虑，给机关盖住宅的钱都不要给了，节省的钱用于补房贴，不出点血不行。”所以，当时促使中央下决心停止住房实物分配的，是宏观经济增长缺乏增长点，就把宝押在了住宅建设上。（朱镕基，1997年12月15日） （4）住房分配存在大量不公平现象，离权力圈越近，分到的住房就越多越好。（二）1998年23号文件确定的住房制度：1、方向为“五化” （1）住房商品化： 在住房获得阶段，相对于实物分配制度下住房的无偿获得，停止住房实物分配以后，要得到住房就必须付出相应对价，突出住房实物的商品属性； 在住房消费阶段，建立符合法律规定的、责权利一致的管理关系，突出住房服务的商品属性。 （2）供应社会化：打破国家（单位）单一主体供应职工住房的状况，实现住房建设供应主体多元化；国家、集体、个人均可以建设住房，解决住房问题。如果一定要市场化，那么住房供应的社会化（即住房供应主体的多元化）是住房价格的合理化的前提条件。 （3）分配货币化：停止住房实物分配后，国家把原来扣除的住房工资以住房补贴、住房公积金的方式发给职工；逐步提高工资中的住房消费含量，实现职工自主购买或建设自住住房。 （4）交易市场化：住房不再由单位分配，可以到市场上购买不同价位的住房。 （5）价格合理化：经济适用住房为住房供应主渠道（建立以经济适用住房为主的住房供应体系），经济适用住房价格由政府根据成本加上不超过3%的利润确定，住房补贴额根据经济适用住房价格和家庭负担能力之差确定，保证职工家庭买得到、买得起适当的住房。温家宝总理在新加坡国立大学演讲时谈到的以经济适用住房为主要供应品种，也是主要考虑住房价格要适应城镇居民的住房支付能力。2、内容： （1）1998年下半年开始，全国停止住房实物分配； （2）停止住房实物分配以后，房价收入比在4倍以上，原有住房建设资金可以转化为住房补贴资金的地区，可以向无房和住房不达标职工发放住房补贴；没有资金可以转化的，可以按照工资渠道筹集住房补贴资金。 （3）建立以经济适用住房为主的多层次的住房供应体系。保证占城镇居民大多数的群体买得到、买得起经济适用住房；买不起的可以承租政府或单位供应的廉租住房；高收入者购买或承租商品住房。3、住房分配货币化基本原理：数量关系是科学测算的基础。 “房价收入比4”推出工资中合理的住房消费含量； “房价收入比4和主渠道供应住房的实际价格”推出每平方米住房补贴额。（三）1999年到2006年对国发【1998】23号文件确定方向的偏离1、最关键的两个文件，确立了开发商在住房供应上的垄断地位： 国发【2003】18号文件：逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。城市居民的住房供应主渠道由“经济适用住房”转变为“普通商品住房”，把原因和结果弄颠倒了。当时考虑：第一，多数城市经济适用住房和商品住房的价格差别不大，经济适用住房似乎已经没有存在的必要；第二，由于地方政府不积极，经济适用住房开发量太小，应当首先满足低收入家庭的需要，因此让普通居民购买或承租普通商品住房解决住房问题。但是国家有关部门没有弄清楚什么是原因，什么是结果。正确的逻辑是：因为有以经济适用住房为主的住房供应政策，所以才有经济适用住房价格和商品住房价格相差不大的结果；经济适用住房供应量太小的原因是地方政府没有积极性，应当想办法提高其积极性，而不是缩小经济适用住房的供应范围。 建住房【2006】196号文件：一律禁止违规集资合作建房。集资建房不再具有合法性。按照196号文件表述，一律禁止违规集资合作建房的原因是，个别地方以集资合作建房的名义搞变相实物分配。那么正确的方法应该是制定措施对“个别地方”进行处罚，而不应该因为“个别地方”生病就让让全国其他地方吃药。不过国家还留了一个口子：距离城区较远的独立工矿区，住房困难户较多的，可以利用自用土地组织职工进行集资合作建房。其官方解释的原因是“因为这些地方距离城区较远，职工到城区买房居住不方便，所以才允许他们在自用土地上集资合作建房”，其实，真正的原因是“因为这些地方距离城区较远，城区居民到这里买房居住不方便，利用这些地段的土地开发商品住房不会获得高额利润，所以才允许职工用这些土地建房居住”。 2、其间其他政策调整，客观上起到了巩固开发商住房供应垄断地位的作用： 住房公积金制度的建立、1999年4月3日住房公积金管理条例的颁布。 住房公积金制度设立的初衷，是由于住房建设资金严重缺乏，导致住房建设速度跟不上住房需求的增长，所以要在国家住房建设投资资金之外，再筹集一笔稳定的住房建设资金，加快政策性住房的建设。在1999年之前，各地的经济适用住房和安居工程住房的建设，主要依靠住房公积金发放的贷款，住房公积金制度为解决城镇居民的住房问题立下了汗马功劳。 但是，住房公积金管理条例的颁布，停止了住房建设贷款，规定住房公积金应专门发放住房消费贷款（第26条：职工在购买、建造、翻建大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款）。“这里的住房公积金贷款专指职工个人贷款，这是从建设性贷款向消费性贷款的转变，是对住房公积金使用方向的重大调整，改变了长期以来重建设、轻消费的观念，有利于改变职工消费结构，使住房消费支出达到职工家庭收入的合理比重。调整房地产市场结构，解决有效需求不足的问题，达到住宅市场供求平衡和优化结构。”（建设部、国务院法制办住房公积金管理条例释义P64） 城镇房屋拆迁管理条例的修改：剔除了拆迁过程中的住房保障因素，只按照被拆迁房屋的价值进行补偿，不考虑家庭人口数量和结构等因素。 房地产开发企业资质管理办法修改：增加了“未取得资质的企业一律不得从事房地产开发经营”的规定。 土地招拍挂制度的实施：只有经济实力雄厚的房地产开发企业才可能得到土地。 没有政府支持的住宅合作社逐步萎缩以至消亡。3、2004年至今，房地产市场宏观调控的目标主要是快速上涨的房价，但越调控房价就越高。国家对房地产市场宏观调控的“三板斧”，但从未撼动开发商对住房供应的垄断地位。 落实地方政府责任，要求地方政府要切实承担起促使房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制在合理水平。 交易税费优惠的降低或取消； 个人购房贷款首付的提高和利率的增加； 合理引导住房需求，限制居民购房套数。 对开发企业自有资金率的要求提高以及开发进度要求，对房地产开发企业和中介机构的市场进入进行更为严格的管理。 增加住房有效供给，大力发展中低价位、中小套型普通商品住房。 加大保障性住房建设力度。 马上要出台政策“拟对商品住房实施反暴利规定”。4、2007年至今，政府对住房保障职责得到强化，但仅仅是针对低收入家庭的住房保障。因为住房保障理念有问题，广大普通城镇居民的住房困难仍然无法解决。二、住房政策分析 因为对经济学、房地产业科学规律认识仍不清楚，我国住房制度存在的问题： 1、住房保障对象未涵盖所有住房困难居民，大部分城市居民不具备购买商品住房的能力，国家却让他们去买商品房。 收入更高并不代表他们的权利可以被忽视。 收入更低，并不代表他应该住更小的住房，而是代表他应得到社会更多的帮助。 2、社会主义市场经济和资本主义市场经济的本质区别是什么？本质区别应该是“发展为了谁”。从2000年以来的住房制度变化看，“为人民”的力量和“为资本”的力量在博弈中败下阵来，现在的房地产市场就是开发商的市场。 3、国家提出的房改方向是“住房商品化”，5年后被篡改为时髦的“住房市场化”，在鼓吹“住房市场化”的同时，又不理解“市场化”的基本特征和本质要求。于是，这种市场化夹杂了利益集团的私货，形成了目前的“片面的市场化”：不允许住房供应的自由竞争，只允许住房供应垄断基础上的价格自由确定。因此，我们可以把住房问题的原因归为过度迷信市场，又可以归为市场化不彻底，国家政策形成开发商对住房供应的垄断。 真正的市场化应当有以下几个特征： 第一，商品的供应可以自由进入，国家作为市场经济秩序的维护者，应当鼓励竞争，制裁垄断。 第二，商品的供应者应当以市场允许的最高价格出售商品，实现利益的最大化。在住房市场上，政府作为土地的供应者，应当严格按照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年7月1日，国土资源部），实现购买者的充分竞争，以最高价格出售国有土地。 第三，房地产开发企业应当以最高的价格把开发的商品住房卖出去，在成本一定的情况下实现利润的最大化。 第四，政府应当帮助无力承担商品住房价格的居民实现基本居住权利。国家通过政府行为供应的商品不适用最高价原则，而应当适用成本价格、可持续供应原则。 目前的实际情况是，开发商垄断住房供应与住房的投资投机属性相结合，造成了大城市房价远远高于居民支付能力。在中等城市，由于房价主要由本地区范围内的居民收入水平支撑，无论投资还是自住，价格都不会太高。 4、商品住房的价格不是由成本决定的。在市场经济条件下，供求决定价格，价格决定成本。即使土地不要钱，建筑材料也不要钱，只要开发商垄断了住房供应权，房价仍然不会降低。 比如，2005年的国八条（国办发明电【2005】8号）要求“为强化地方各级人民政府的责任，对住房价格涨幅超过当地居民消费价格指数一定幅度的地区，有关部门可采取暂停审批该地区其他建设项目用地、暂停提高公用事业价格和收费标准等措施”，其实，“其他建设项目用地以及公用事业价格和收费标准”和房价没有必然关系，为什么拿它们开刀？ 国发【2003】18号文件要求“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。在市场经济条件下，住房价格与成本无关，“控制土地价格、清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本”这些措施，只会使开发商获得更高的利润，而不会使商品住房的价格降低。因此，措施和目的之间没有任何关系，即“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低成本”并不会“使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应”。 有一个词叫“报复性上涨”，就是每出台一个调控政策，经过短暂平静后，房价就会很快疯狂上涨一次，出现这种现象的原因就是政府对住房价格的决定因素不清楚。 5、我们的调控政策是在不改变开发商垄断地位的前提下作出的，必然遭到包括开发商、房地产中介、购房者在内的所有市场主体的反对。比如限购政策、交易税费政策、贷款取消优惠政策等等，使开发商卖房子比以前麻烦了，资金回收慢了。但这些政策措施不会使房价下降，反而使老百姓买房的价钱又高了，老百姓的住房还是困难着。 6、反对经济适用住房和限价商品住房等市场中的例外，促进市场发挥作用，其理由是是要“减少权力寻租空间，让政府只负责提供合适公正的制度安排而不干涉市场”，但是，我们必须清楚：减少权力寻租空间并不代表权力不能介入市场。哪个开发商反对供应保障性住房，我们就强制他建设普通居民能买得起的住房，看看会有什么效果？这些反对者马上就会哑口无言。 7、要追究责任但找不到责任人。2005年的国八条（国办发明电【2005】8号）要求“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关责任人的责任”。这个“有关责任人”是谁，或者都包括谁？市长，还是书记？还是房管局长、土地局长？好象都是，好象都不是。既然谁都不清楚，谈何追究责任？实际上，这个“有关责任人”就是2000年以来的各项制度，这些制度确立并巩固了开发商的垄断地位，使开发商获得自由定价权，他们可不管建房时政府给了什么优惠政策，只要房子能卖得出去，傻子才会把价格降下来！ 8、我们总是说要让房地产开发企业要承担社会责任，但是片面第理解为每个开发商建设商品房时必须配套建设一定数量的保障性住房。这是一种不负责任的理解，也是违反客观规律的。这里的社会责任，应当是针对整个房地产业而言的，不应当简单理解为每一个开发商都要同时为社会中的各个阶层和群体提供住房。 企业就是要实现收益最大化的目标，否则就无法生存和发展，用行政命令的方式去干预企业的经营，只能减少企业的积极性，甚至把企业搞死。企业的责任在于：在法律和政策允许的范围内，提供质量好的房子，并以最高价格卖出去。国家应当考虑如何用市场化方法而不是用行政命令干预住房供应，以促进整个行业的健康发展，同时解决居民的住房问题。 9、我们一直在妖魔化房地产开发商，认为他们囤积土地、囤积房源、疯狂提高价格、雇佣民工排队造成房屋短缺假象等等，其实这些行为都是一个企业在利益最大化原则下的科学决策而已，如果明天卖掉商品可以赚更多的钱，我为什么要今天卖掉？房地产开发商只不过是在市场经济中的商品供应主体而已，只要不违反国家法律，其行为必然以利益最大化为目的，这是应该支持的。 10、经过十多年的历练，房地产开发商已经成为掌握并熟练运用经济学规律的强大力量，可我们还在把开发商当作不懂事的孩子。国发【2008】131号文件要求“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售”，房地产开发企业作为经历过风风雨雨的市场主体，根本不需要政府引导。 11、我国的房地产市场上的住房供求是否存在结构性矛盾？国发【2003】18号文件指出“当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出”，如果建的房子都能卖得出去，哪里存在结构性矛盾？根据经济学基本原理，一种商品如果存在供求的结构性矛盾，是指有的商品没人买，有人买不到合适的商品。而中国的房地产市场显然是供不应求，而不是“住房供求存在结构性矛盾”。 12、普通商品住房增加的供应，并不必然地被自住需求者买到。相反，在自由买卖的房地产市场上，自住需求者与投资需求者相比通常处于相对弱势的地位，在商品住房供不应求的情况下，买不到住房的肯定是自住需求者。增加了中低价位、中小户型普通商品住房的供应比例，只能使投资者买房投资更加容易。国家只要求增加普通商品住房的供应，却不问买房的人是否存在住房困难。所以，国家喊了近十年的口号“增加中低价位、中小户型普通商品住房的供应比例”一直是一句空话。只有把普通居民纳入住房保障范围，用管理保障性住房的方法管理普通商品住房，才能保证真正的自住需求者得到住房。 13、我们总是想当然地认为，中国人具有天生的“买房情结”，认为他们的住房观念有问题，正是这种“非买不住”的错误观念，造成了房价上涨。同时鼓吹“居者有其屋”并不一定要买房住，劝大家去租房。而事实是：第一，中华人民共和国成立到1998年，大多数中国人从来就没想过要买房住；第二，凡是鼓吹“居者有其屋”并不一定要买房住，劝大家去租房住的所谓政府官员、专家学者、开发企业老板，几乎无一例外都拥有自己的产权房，而且这些人中的绝大多数不止买了一套。 14、为什么要控制高档商品房建设？无论国家文件还是老百姓，都要求控制高档商品房的建设，在不限定条件的情况下，这是没有道理的！高档商品住房的建设一样可以拉动经济增长，如果高档商品住房都建在远郊区，开着奔驰宝马名车的富人不和普通居民争夺市区的土地，高档商品房应该是建得越多越好，只要能卖得出去，就是拉动了经济增长。 “停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应”，只能把投资者更多地挤向普通商品住房市场，进一步推高商品住房价格。 15、几乎每个文件都要强调加大普通商品住房供应力度，切实落实中小套型普通商品住房的供应。但非常遗憾的是，我们国家的商品住房从来就没有“普通”过，一直遵循价高者得的原则，户型是普通的，但价格从来没有普通过。 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发【2006】37号）规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上”。好像户型面积在90平方米以下的住房专门是为普通居民所建一样，事实上，户型90平方米以下的住房一样具有投资属性，一样可以被富人先买走。因为，只要有利可图，任何户型面积的房子都可以用来投资。 16、几乎所有的文件都声明：房地产业是国民经济的支柱产业。特别是国发【2006】37号文件指出“引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快发展，有利于满足广大群众的基本住房消费，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标”。 第一，从短期看，房地产业的发展是可以促进国民经济“平稳较快增长”的，但“健康”却未必，因为房地产业大量吸收其他领域的资本，导致其他领域创新能力降低，从而失去发展的持续性。可以说，房地产业的快速发展，是以牺牲国民经济持续发展能力为代价的，因此，房地产业的“持续稳定发展”必然导致国民经济的不可持续发展！ 第二，房价远远高于居民支付能力的情况下，买了住房的居民大部分沦为“房奴”，节衣缩食，不敢参加提升自己的培训。所以，房地产业的“持续稳定发展”又必然导致普通居民的不可持续发展。 另外，从党的十六大提出的小康社会目标（全面建设小康社会的目标之一是“可持续发展能力不断增强.推动整个社会走上生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路”）看，房地产业越是“持续稳定发展”，中国离小康社会就越来越远。 几乎每个文件都要把“房地产业是国民经济支柱产业”放在突出位置，这个结论到底是谁得出来的？应该是房地产开发商吧。 17、作为国民经济支柱产业的，根本就不是房地产业。拉动经济增长和解决居民住房问题是可以兼顾的，而不是矛盾的。因为，作为国民经济支柱产业的，从来不是房地产业，而是住宅建设。“房地产业”是如何以“国民经济支柱产业”的身份拉动经济增长的呢？首先是把住房建设好，只要建房，就会消费建材、化工、机械、纺织等行业的生产能力；其次是建好的房子要能够卖得掉，而且是不低于建设成本的价格卖掉，资金就可以全部收回；第三是居民买了房子后，可以进行装饰装修、家电等的消费，拉动了相关产业的增长。这就是“房地产业”作为“国民经济支柱产业”拉动经济的过程。过程分析清楚以后，我们发现：把“房地产业”这个词换成“住宅建设”后，这句话仍然成立。于是，我们剥去了笼罩在“房地产业”头上的神秘面纱，发现国家一直宣称的“房地产业是国民经济的支柱产业”并不准确。 本质上，只有体现商品属性的住宅建设才是关联度高、带动力强的支柱产业，而已被垄断的房地产业只不过是寄生在住宅建设身上、随时准备吸食广大人民血汗钱的一架机器而已。据调查，目前居民买房时每投入100元钱，仅仅有2030元对国民经济具有拉动作用。 18、无论从房地产调控文件的题目看还是从措施看，房地产市场调控的目标总是瞄准房价，要求“把房价控制在合理水平”，但是，什么样的价格是合理水平，有关部门是不清楚的。 问题1：在房价已经非常不合理（这里不考虑开发商的成本，只考虑居民的支付能力）的情况下，如何把房价控制在合理水平，是让房价大幅度下降，还是涨幅控制在可接受程度？ 问题2：什么水平的房价叫作“合理水平”？是符合居民支付能力的房价，还是让开发商赚不到钱的房价？ 问题3：一方面标榜要发挥市场机制在资源配置中的基础性作用，因为“经济适用住房严重干扰房地产市场”而极力反对，另一方面又要求城市人民政府“要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制房价过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展”岂非自相矛盾？ 问题4：（国办发【2006】37号文件规定“对宏观政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改”，如何进行整改？是用行政手段规定所有开发项目的房价必须降到某一水平吗？政府好像没有这个权力！ 19、一方面要建立与社会主义市场经济相适应的住房新体制，另一方面又明目张胆地支持垄断。国办发【2008】131号文件要求“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务”，这是明目张胆地支持垄断，破坏竞争。“有信誉有实力”的企业向老百姓提供买得起的住房了吗？政府的职责在于维护公平竞争的市场环境，而不是支持和保护垄断！文件执行后，保持了现有开发企业的垄断地位，使他们继续垄断住房供应权。 20、我们想当然地认为，如果房价上涨幅度与居民可支配收入的提高幅度一致，居民解决住房问题就不会困难。于是，国务院要求各地方政府要签定房价上涨幅度的责任状。 第一，这里需要一个前提条件，即，目前的房价收入比在46倍，商品住房价格在居民可负担范围内。即，居民住房本来就不困难。 第二，在测算住房负担能力时，房价和居民可支配收入之间虽为正比例关系，但系数并不等于1，而是在8/90和12/90之间，平均为1/9。由此可知，地方政府签定房价调控责任状的结果是，居民解决住房问题更加困难。 P = (1/9) I P=(1/9)I 在房价收入比在46倍的前提下，如果每平方米商品住房价格上涨1000元，那么职工年收入提高9000元（月收入提高750元）才以负担得起上涨后的房价。 21、在现行住房制度下，“十二五”规划提出的“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局”是不可能实现的。要实现这个目标，需要有住房制度改革的大手笔，必须打破开发商对住房供应的垄断地位。 22、几乎每个文件都要求合理引导住房需求，但问题是，什么样的需求是合理的？显然此处是指的自住需求，而不是投资需求。如果只有自住需求才是合理的，那么为什么还要“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房”？第二套住房显然不是自住的。 因此，按照住房保障原理，应该严控第一套住房，放开第二套住房。可是我们所有出台的调控政策都是在放开第一套住房，严控第二套以上的住房。 23、新加坡、日本等人多地少的国家，居民人均住房面积很小，根本不是这么回事。而且新加坡分配组屋时，是按照家庭人口的多少和结构来确定应当住多大面积。只有在共产党领导的新中国，才用国家政策规定更穷的人应该住更小的房子（经济适用住房的户型面积标准为不超过60平方米，廉租住房的户型面积标准为不超过50平方米）。 24、国家进行房地产宏观调控，其目的和解决老百姓的住房问题无关。房地产业发展是否健康，其标准是什么？在政府完全确立了开发商对住房供应的垄断权的前提下，“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”，最终便归结为“要让开发商建的房子能卖得出去，要卖一个好价钱，发放贷款的银行不要有风险”，和老百姓根本就没有任何关系。不顾房价收入比的起点，盲目求稳，就是只顾经济增长，不顾老百姓住房困难。 25、闭着眼睛制定政策，同一个原理，不同的标准。我们可以看一看在国家其他领域是怎么调控价格的：粮食价格贵了，国家把储备的部分粮食低价放入市场，价格自然就下来了。很少人批评这种行为是违反市场经济规律的行政干预。为什么国家在住房领域供应经济适用住房就是扰乱市场？ 政府干预市场以避免垄断的思想古已有之：战国时周官和孟子都鄙视垄断的“贱丈夫”，提出了由国家节制资本的具体办法。作者主张，天灾时和遇季候关系而物产稀少时，禁止抬高物价。又主张国家设泉府一官，遇货物滞销时由泉府收买，待其价格升涨时，照原价卖给消费者，惟人民买泉府物时须得地方官吏保证，以防其转卖。这一来商人便无法贱买贵卖囤积居奇了。作者又主张人民可以向泉府赊贷而纳很低的利息，这一来富人便无法重利盘剥贫民了。 建设部原部长汪光焘同志在地方当市长的时候，市场上的猪肉价格飞涨，政府就把大量猪肉以正常价格投入市场，结果上的猪肉价格马上回归正常。这些成功经验，在住房领域为什么就是禁区？其实，真正的原因恐怕是猪肉贩子没有能力影响政府决策，而房地产开发商则可以。 国发【2008】131号文件要求“各地区、各部门要建立健全房地产市场信息系统和统计制度，完善市场监测分析机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性”，这样的要求我们已经喊了很多年了，可为什么调控措施仍然没有“预见性、针对性和有效性”？根本原因还是对房地产市场的基本规律认识不清楚。 文件还要求“住房城乡建设部要会同有关部门，加强对国家补助资金使用和建设工程质量的监督检查”，国家有完善的审计制度和监理制度，有法律作为保障，何需政府出面监督检查？ 文件还要求“要以加快保障性住房建设，鼓励住房合理消费，促进房地产市场健康发展为基调，大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效”，成效需要宣传吗？有了成效大家都能看见，没有成效及时宣传大家也不相信。 26、个别地方生病就让全国吃药，其目的不是为了治个别地方的病，而是把全国治瘫，好实现开发商一家独自垄断。按照建住房【2006】196号文件表述，一律禁止违规集资合作建房的原因是，个别地方以集资合作建房的名义搞变相实物分配。那么正确的方法应该是制定措施对“个别地方”进行处罚，而不应该因为“个别地方”生病就让让全国其他地方吃药。不过国家还留了一个口子：距离城区较远的独立工矿区，住房困难户较多的，可以利用自用土地组织职工进行集资合作建房。其官方解释的原因是“因为这些地方距离城区较远，职工到城区买房居住不方便，所以才允许他们在自用土地上集资合作建房”，其实，真正的原因是“因为这些地方距离城区较远，城区居民到这里买房居住不方便，利用这些地段的土地开发商品住房不会获得高额利润，所以才允许职工用这些土地建房居住”。 27、对商品住房实施反暴利规定只会降低市场效率。就不同的开发商而言，因为管理水平、开发进度等因素不同，导致利润水平差异较大，如果一定要他们公布成本和利润，那么必然结果就是逆向淘汰。 结论： 第一，2000年以来的国家政策确立并巩固了房地产开发企业的垄断地位，独家供应住房，国家和人民失去住房供应权和住房建设权。二手房房主也从这种垄断中分得了一杯羹。在垄断市场上，供求双方的地位是不平等的。 第二，2000年以来的国家政策绝大部分没有抓住问题的本质，不符合科学规律。老百姓解决住房问题越来越难。老百姓的住房问题迟迟得不到解决，原因在于政府在住房政策方面缺少长远规划，结果只能出台一些零散政策，政策之间既可能重复，还可能相互抵消，极大地增加了国家的行政成本，浪费了行政资源。 开发商的辩解：1、我们要承担周边大配套的费用，责任也很大，很多社会职责都要我们承担，例如幼儿园、学校、居委会的建设等，成本很高；2、目前的税制不是市场化的，分税制是房价高的根本原因之一。土地应当是长期产出的，但因为税制原因，地方政府只能靠卖地挣钱求发展。所以大家不要光盯着开发商赚了多少钱，还要看政府赚了多少，银行赚了多少。可见，开发商强调了成本高是房价高的原因。 那么，假如在相同地段，一个开发商因为买地较早，买地的成本是10000元一平方米，另一个开发商因为买地较晚，买地的成本是20000元一平方米，他们同时建成了商品住房同时对外销售，第一个开发商开发的商品住房会比第二个卖得更便宜吗？答案显然是否定的。三、今后的发展方向 （一）把握科学规律，树立正确观念： 1、只有彻底市场化才是解决问题的唯一途径。目前是供应主体垄断，价格市场化，是不彻底的市场化； 2、市场经济条件下，商品住房的价格不是由成本决定的。正确的规律应当是“供求决定价格，价格决定成本”，处于垄断地位的住房供应者，通过让购买者之间竞价来决定其所提供的商品住房卖多少钱才能让自己赚最多的钱。这是政府出台房地产市场调控政策时，必须考虑的前提条件，非常遗憾的是，我们一直在成本决定论或成本因素上徘徊，以至于绝大部分政策对房地产市场没有任何作用。 3、把所有住房困难群体都纳入住房保障范围，用不同的政策措施予以保障，广义的住房保障并不会加重政府负担； 4、生活便利的城区土地具有公益性质，应当主要用来建设政策性住房。 5、作为国民经济支柱产业的是住房建设，并非房地产业，只要以市场价格消费了钢铁、建材、装饰装修、家电等产品，就是对国民经济的拉动，所以不要怕取消了房地产企业的垄断地位国民经济就发展不了了。 （二）具体措施： 1、颁布中华人民共和国住宅法，颁布住房供应、住房补贴、住房公积金、政策性住房配售配租管理等条例，形成符合中国实际情况的住宅法律法规和制度体系。 明确居民在住房方面的权利和义务，政府在保障居民住房问题上的责任和权利，建立责任追究制度、奖励制度。 2、以干预住房供应为主导，建立政策性住房供应、建设监督管理、消费管理、产权管理等的制度体系。 （1）以政府为主导供应符合普通居民支付能力的限价商品住房，面向所有居民供应，政府不得供应高档商品住房；房地产开发企业可以供应高档商品住房，欢迎房地产开发企业参与竞争供应限价商品住房。如果开发商批评政府破坏了市场环境，那么谁批评就强制谁建设保障性住房。 （2）放开住房供应权，允许各主体特别是居民自己建房，鼓励集资合作建房，住房供应主体多元化；按照市场经济的基本原理，打破开发商对住房供应权的垄断。 解决普通居民住房困难，无需国家投入一分钱，而且，土地使用权照样可以按照市场价格出让，只需要政府说句话就可以解决问题。在住房保障中，政府既是责任主体，更是参与主体，政策部门在制定住房制度时，一定要让制度调动地方政府的积极性。政府对经济适用住房、公共租赁住房不积极，就是因为建房的土地不能卖钱。我们的政策只要让他们照常卖钱就可以了。但是税收方面应与减免（政府多收100元的税，开发商就要把价格提高300元，才能把纯利提高100元）。 （3）制定可以操作的政策措施，大力支持居民集资合作建房：