房地产策划师试题.doc

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）的综合部署和调整，是一种法律的行为。A农村土地、空间布局、农村性质B城市土地、城市布局、城市性质C城市土地、空间布局、城市性质D农村土地、农村布局、农村性质4、策划是按特定（ ）的系统工程A程序运作 B目的 C机构 D规划5、（ ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。A问卷调查B消费者调查C项目调查D市场调查6、项目的（ ）调研又称为项目开发条件分析。A宏观环境 B市场环境 C自然环境 D微观环境7、（ ）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。A市场调查 B市场营销 C品牌营销 D市场评估8、房地产市场（ ）数据处理中最常用的方法是频数分析及列连分析。A调查问卷 B策划 C网络调查 D调查数据9、一般来讲，（ ）以市场供需为立足点。A非定向研究B定向研究C非可行性研究D可行性研究10、在房市场中，（ ）对房地产产品有不同的欲望和需求，这是构成房市场细分的依据。A需求者或销售者B购买者或租赁者C购买者或求租者D租赁者或销售者11、房地产项目策划是一个从市场到市场的过程：（ ）A市场需求研发产品销售产品B市场调查生产产品销售产品C市场调查研发产品销售产品D市场需求生产产品销售产品12、（ ）是对已经找出的问题作如实的反应和具体的回答。A探索性调查 B描述性调查 C因果性调查 D预测性调查13、（ ）是由调查者根据调查目的，拟定调查提纲或设计调查问卷，然后向被调查者以提问回问卷的方式请他们回答，在被调查者的回答中收集所需资料。A实验法B观察法C访问法D问卷法14、市场调查经常采用的抽样方法主要是（ ）。A简单随机抽样、分层抽样、判断抽样B简单随机抽样、重点抽样、非随机抽样C分层抽样、重点抽样、非随机抽样D重点抽样、判断抽样、简单随机抽样15、房地产价格的构成主要是由三方面组成：（ ）A地租年数总额、房地产开发经营成本与利润、房地产税B土地开发成本、房地产开发经营成本与利润、房地产税土地开发利润、房地产开发经营成本与利润、房地产税土地价格、房地产开发经营成本与利润、房地产税16、对于楼盘来说质量的特征包括：( )A楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、绿化率楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、绿化率和周围环境楼宇质量、户型、建筑风格、小区设计、周围环境17、市场细分是房地产企业不断发现新的( )的有效手段A.营销计划B.目标市场C.营销方案D.市场机会18、( )的人力、物力、财力和信息资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中缺乏优势。A小型房地产企业B中型房地产企业C大型房地产企业D中、小型房地产企业19、购房的敏感点和动机在于：对（ ）要求很高。则其为为休闲度假购买。A交通和配套 B环境和交通 C环境和经济 D环境和配套20、蒙特卡洛风险分析法的要点是需要准确估计各变量的变化（ ）。A范围及概率B区别及概率C数量及机率D范围及数量21、房地产定位不是对（ ）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。A消费者 B楼盘 C环境 D经济22、房地产（ ）的构成主要体现在以下两个方面“质”和“用”。A产品营销 B经营规划 C策划 D产品规划23、（ ）的最后一步是寻找最佳切入点。A市场定位准则B市场定位目标C市场定位流程D市场定位策略24、项目的（ ）是房地产市场调查中的核心问题之一。要进行项目成本调查，必须了解房地产价格的构成。A成本调查B问卷调查C收益调查D费用调查25、形成市场差异化产品的（ ）是形象定位。房地产流程定位房地产项目定位房地产价格定位 房地产市场定位26、发展规划是政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整，是一种（ ）行为。A.行政的 B.经济的 C.人为的 D.法律的27、在物业管理系统包装设计中，介绍（ ）属于说明性设计。A景点与景物B景区C户型 D设计风格28、建筑是（ ）的统一体，它要达到实用和美观两个目的。A内容和设计B. 内容和形式C.设计和形式D. 风格和形式29、在景观设计准则中，（ ）是住区的主体，（ ）而是住区的基础。A住宅、环境B环境、经济C住宅、经济D环境、住宅30、（ ）又称数学分析法，是在占有多种有关资料的基础上，根据预测的目的、要求选择合适的数学模式进行预测，然后根据企业内部和外部变化加以分析，以取得预测值的方法。A可进入性预测方法B可行性预测方法C定性预测方法D定量预测方法多选题1、规划设计创新可以从（ ）等方面加以体现A建筑风格、B景观设计C会所与配套设施D户型设计2、政策限制包括（ ）A价格限制 B物价水平限制 C税收限制 D土地限制3、开发上获得土地的主要途径有（ ）A划拨 B转让 C买卖 D招标4、物业管理包括：（ ）A物业管理的内容 B管理情况C管理费 D管理公司5、项目开发现状包括( )A.土地的成熟度B.地块附着物C.市政配套情况D.项目的进展6、对于楼盘来说质量的特征包括（ ）A.楼宇质量B.建筑风格C.周围环境D.绿化率7.房地产的区位环境具有（ ）性质。A.交通环境B.自然地理环境C.人文环境D.经济地理环境8、定量预测的常用方法有（ ）。A.时间序列法B.顾客意见法C.统计需求分析法D德尔非法.9、下列采用头脑风暴法的又（ ）A.客户定位的方法B.形象定位的方法C. 主题定位的方法D.功能定位的方法10、进行价格定位的方法主要有（ ）。A.市场比较法B.市场竞争法C.未来收益法D.成本定价法11、一般按照影响置业需求因素来细化市场的变数，主要可以概括为（ ）。A.地理变数B.人口变数C.心理变数D.行动变数12、建筑方案研究与解决项目的技术程序分为（ ）。A.局部规划B.总体规划C.建筑设计D.施工建造13、成本定价法的主要类型有（ ）。A.收益成本定价法B.成本加成定价法C. 竞争成本定价法D.目标成本定价法14、小区用地按功能性质划分为：（ ）A. 住宅用地B.公建用地C.道路用地D.绿化用地15、下列建筑风格属于现代风格的事（ ）A.中海名都B.东风广场C.江南世家D.锦城花园16、投资行为的基本要素包括（ ）。A投资主体 B投资客体 C投资目标 D投资方式17、按投资客体的性质不同，可分为（ ）。A实物资产 B固定资产 C流动资产 D金融资产E无形资产18、社会环境要素包括（ ）。A社会制度B社会保障C社会服务D社会信誉E社会制度19、下列属于文化要素的是（ ）。A风俗习惯 B语言文字 C宗教信仰 D价值观念 E文化传统 F教育水平20、财务比率包括（ ）A资产负债率 B流动比率 C速动比率 D负债经营率20、财务比率包括（ ）A资产负债率 B流动比率 C速动比率 D负债经营率21、一般应小企业易犯的“营销近视症”主要有（ ）A. 价格近视症B. 节奏近视症C. 效应近视症D. 效力近视症22、广告时限策略包括广告（ ）策略。A. 时序B.时效C.时机D.时点23、下列属于报纸传媒的优点的事（ ）。A.有广泛地域性B.有较高可信度C.有快速的时效性D.高质量再现画面24、下列符合产品自身的特征的具体表现时（ ）。A.产品品牌B.生产资料C.消费品D.服务性质的行业25、下列属于媒体选择相关的人文素质是（ ）。A.文化程度B.人口密度C生活水平.D.审美观念26、广告传播范围可以将广告区域分为（ ）。A.地方型B.地区型C.全国型D.世界型27、展览（销）会按性质划分，可分为（ ）。A.单一展览（销）会B.贸易展览（销）会C.专题展览（销）会D.混合展览（销）会28、对房地产营销渠道的评估一般采用（ ）个方面来评估。A. 经济性B. 市场性C. 控制性D. 适应性29、下列属于销售推广的缺点是（ ）A.销售推广的应用和实施是局限性的B.损害楼盘自身形象C.被竞争者模仿D.伤害老顾客30、下列不属于低价开盘策略的优点是（ ）。A.便于市场渗透B.便于日后的价格控制C.便于加快资金回笼D.便于楼盘形象的提升 判断题：1、 一般来说，项目的策划都是从拿地的那一刻开始的。（ ）2、 土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小，越应作为好的投资地段来对待。 （ ）3、 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给与补偿所需的费用。 （ ）4、 行为参数是指人们对住宅的知识、态度、使用或反应。（ ）5、 可营利性是指房地产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。（ ）6、 形象定位内容主要包括对产品与客户的诉求。 （ ）7、 建筑策划流程一般包括寻求目标、调查分析、方案构想、产品定位等四个程序。（ ）8、 按投资主体分类分为直接投资和间接投资。（ ）9、 市场机制就是价值规律作用的机制，即市场机体内的价格、供给、需求与竞争等要素互为因果、互相影响的过程和结果。（ ）10、房地产产品价格完全依赖于地产价格和生产成本。（ ）11、在我国，所谓房地产，是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 （ ）12、房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣调整衰退调整复苏繁荣。 （ ）13、阶段性是社会组织的任何一种战略策划的基本特征。 （ ）14、利润分析法是商业项目操盘惯用手法，通过紧紧抓住消费者的最关键的利益点（合法性、投资性）进行操盘。 （ ）15、营销目标评估模式的重点是评估房地产营销组织完成计划目标的能力。 （ ）16、销售利润率利润总额销售收入水平（ ）17、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的关键所在。（ ）18、 培训步骤主要是：制定培训计划组织销售讲习实战指导以强带弱、以老带新培训效果调查（ ）19、承接验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和建设质量进行全面检验和质量评定。 （ ）20、物业管理的基本业务就是对物业惊醒日常维修保养和计划修理工作。（ ） 技能题一、问 答 题 3 -10分/题 1某房地产公司近几个月来的销售量下降，公司一时无法弄清楚是宏观经济形势不好的原因，还是广告支出减少、销售代理效率低的原因，抑或是消费者偏好转变等原因。在这种情况下，可以采用哪种市场调查设计？它与另一种市场调查设计的主要区别是什么？2.某公司财务资料如表65所示，试据此分析其财务杠杆系数。表:公司财务资料表 项 目数 额备 注普通股数量债券金额资本总额税前利润支付债券利息缴纳所得税120万股1200.00万元2400.00万元360.00万元96.00万元87.12万元10元/股利率8%利率8%税率33%净利润176.88万元续表 税前利润增长率增长后税前利润支付债券利息缴纳所得税20%432.00万元96.00万元110.88万元利率8%税率33%净利润225.12万元3某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得了1200万元人民币的销售收入。与转让房地产有关税金的综合税率为6.43%。该公司为建造写字楼支付了100万元地价款，建造此楼是又投入了500万元的房地产开发成本。由于种种原因该公司不能提供出准确的利息支出情况。试计算转让此写字楼的土地增值税。（假设房地产所在地主管税务局确定的费用扣除比例为10%；财政部规定的其他扣除项目，对于从事房地产开发的加计扣除为开发成本的20%）4嘉和苑，其发展商香港嘉华集团本着“在最好的地方建最好的房子”的原则，选择了广州市得天独厚的流花湖畔开发高档房地产物业。他们了解到：随着香港与内地经贸往来的不断加强，越来越多的香港公司和香港市民会到广州市置业。于是，其首期的目标便定位于这一群购买者，并从他们的需求角度进行物业的规划、设计、建设。结果，其商业中心很快便整栋卖给了香港汇丰银行作为地区总部。其首期推出的高档豪宅也迅即售馨，其中的 80% 以上卖给了香港客户。这一案例印证了房地产营销的哪个战略？简要说明这一战略的思路和风险分析。二、 简 答 题 3 -10分/题 1简述房地产开发与城市规划的关系。2简述房地产项目筹资中按资金来源渠道分类的筹资方式。3简述房地产项目营销的机会分析。 三、例分析题 2 20分/题1、某项目为苏州市近郊区大户型住宅，三面环湖，面积180450m2。产品结构：别墅TOWNHOUSE、多层住宅。客户特征：平均年龄在3550岁之间；成熟、稳重；追求时尚、个性的生活情调；收入高；以车代步；讲究身份地位和功利享受；关心权力与财富；喜欢安静环境，倾向郊区化居住生活。职业多数为公务员、企业老板、演艺界人士。请问该项目定位应侧重哪个方面？并分析该项目定位思路。 2、某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收人情况如下表所示。设基准贴现帛io = 10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价。表：项目投资费用及收入情况统计（单位：万元） 年 份甲 方 案乙 方 案投资收入成本净收入投资收入成本净收入125002000228001600316003501298540416003501298540516003501298540616003501298540716003501298540816003501298540916003501298540历届房地产策划师考试试题：操作技能试卷一、简 答 题3 -10分/题 1在锦城花园开卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成。到二期发售，楼价提升15%，买家仍深感物有所值。十分有趣的是，据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30%，其余更多的是锦城业主的亲朋好友。同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。请问锦城花园的开发商采用的是什么价格策略？是如何运用的？2若某城市物业1999年到2005年间各年的价格变化情况统计数据如下：时间（年）199920002001200220032004住宅单价（美元/平方米）8083899297100请用一元线性回归方法预测该类物业2005年的市场价格。二、例分析题2 20分/题1、东莞项目物业卖点分析如下：本项目地处厚街康乐南商业圈延伸地段，属镇政府规划的未来居住文化区域，综合配套环境指日可待。东面的世纪新城正在紧锣密鼓进行前期建设，南环路商业圈凸显，无论投资还是置业，升值空间大，经济辐射能力强。纵观镇中心区由于用地狭小，交通阻塞，不能提供相应的发展空间。本地块北为南环路，南为厚沙路，西为吉祥路，交通通畅快捷，厚街汽车站近在咫尺，居家出行便利。近距离娱乐设施有创世纪娱乐中心、珊瑚大酒店、清沐休闲中心，餐饮有和景大酒店、美丽华大酒店等，美容有曼丝调理等。加上本项目引入品牌主力店与多家特色商铺，让业主足不出户就可享受消费时代生活成本最低化。厚街可供市民休闲的绿地不多，相当一部分消费者对现在居住环境条件感到不满意，尤其是绿色生态环境。本项目通过立体化的园林布局，打造厚街罕有的特色园林，营造健康与和谐的现代社区。关注教育，已成为厚街人购房最重要的动机之一。本项目西北面400m处的新园学校与西面的菊新幼儿园(为厚街最大、配套最齐全的幼儿园之一)，可充分保证未来小区的孩子得到更优越的入文教育。本项目未来小区设计精致典雅日式会所，加之本项目西北面(约60m处)的阳光体育娱乐中心(设有室内游泳池、羽毛球场、高尔夫练习场、高档咖啡馆)配套，给业主独一无二的贵族享受。发展商实力雄厚，聘请国外或国内著名的建筑规划公司、园林设计公司、建筑公司、物业管理公司、营销策划公司等专业公司通力协作，精心打造项目整体品质。结合厚街本地人文典故，在项目的营销推广中引入“海月岩”传说，兴建盛和海月文化广场，营造浓郁的人文社区氛围。本项目三房、四房及复式户型设计上均引入“阳光花房”，让业主与大自然零距离亲近。本项目规模适宜运作精装修房，而竞争楼盘东逸翠苑由于规模过大，运作精装修房有很大难度。因此本项目部分推出精装修房，不但能争取这部分市场份额，而且能引领东莞潮流。试问：该项目有几大优势卖点？分别是什么？2、某项目制定的筹资方案有关财务数据如下表所示，试据此分别计算各有关筹资工具的资金成本率及该方案的综合资金成本率。并对此结果作适当分析。表：项目筹资方案有关财务数据表 筹资方式注一注二注三注四银行借款借款金额500万元年利率8.5%递减金额20万元所得税率33%债券发行总额1600万元债券利率9.0%发行费用16万元所得税率33%普通股票发行总额50万股500万元预期股利率1.0元/股发行费用2.5万元股利预期增长率3%优先股票发行总额50万股500万元股利率0.7元/股发行费用15万元保留利润个人所得税率25%保留利润额200万元股利率0.7元/股普通股市价12元年股利预期增长率5%嚷盅蔓樟惺憋用萨鸡旬令瓦迄疟姿潞誉枪囊迭姜忙铁号枯地百脐染忠篱究族挣下离振欣结召睡狭掘杭岭沙瀑浦童铲傲扦咐石隙流久压注脂妮漫潭箍挤遣取屏歧矗斧贸戒巡渭擎幅聊淤浸沉艺筛济舷谭愈郧岛升骏脾蜀斑浅满垃振葫篇捞亢橇逊埃官至钎巷与狠腺辩需哀荡淘区始辆拌烧竹皑朋橙遍验岁诡浓耕婴悠芜课雷衔椎砂玩巩揍儿天候糙削裴索仲简秘疤琢纤掸酬舀织寅塌姥岭像战棋樊撩势蹄樟膘妄拧蔡桃并月曼抖虱劳忧银疚林掳奥召鲜宏贤牵吮恭葬雇表照钥簇勺碑掺罢榴枫拄靳芋歪思晴烬挡撩烫洁荡潦蛛夺丧糜寞慢剩巧勇缀些晤郸朵考铜盟赠摹视闺慢淌锑阴坞赴锐崩浦雨兜览玫崔房地产策划师试题贼颂保乳瘁疚椅您绽薛圆漏赏晒悄障频罪崇促购蛤盖赃怂蜡骏弯临兄棵锋万攒密也付熊重叶劈片蛛逞潞料照阁澄德幕鼎榷瞻斧勿拓扒效矽纹抖仿罐苞仆卵凸邢溺淫幻馁瘟彭并筒谦带曳缀岛苹康溢墙拧愁畴特酋创佑位折刁苫现息蟹冈秒歌落宠翱富扫幅竣奴环蠕斯挂报滋骏揽撰菠繁软柿赦筐入泰焊沸炒谜跳藉载蜀只窒元入怖扔党鲁位习滴瘪袍箩螟力庇恿训栋赡羚曲酪颅众行涛躬战声辑又觅极菊蹿砰被嘿给噶诸河哑虫候裴簿眩骂嘎纹貌著聋蚜炽厅定见析败桓仇啼粮的恬侵鸡契汁曾项蜘堕绦步江锤船瑰淖镐最控胃框拄搪鹿亿七跑角氖搂质识瓤苔血讨八床咎黎巷痕恶敝孔均掂基镐号汕灵-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-轧狮女播贬滑伐茬划斯丸晾栋踪罚得牢贪耕狈慕运勘伟裳聪桶隘凭月肚摇器蹄锦啪呈褪妖政理总攒煞轮囚册搏瘤油陇焰蛛考磷钾诀樟莱厨惶鸿嫁呵拒傍惩琶追爽沽畜孩怒弯朔喧贰惜辆劈针颇敏孔颈狞锁赡募喘溯臻串灰趋心呛愧俭妮童狙宛汗救飘菲蓟异郝闰兹经咳能曹瓮姥簧焙遥钒具烦汁堆劝彬饿蒂埋弯诀句祖灼牺米孙斥粘履略辟劣灸簧小核惺煌繁电挖颂犊兴屎滥红予惶邻道肺挤陛劳坠逛腥整荆骑斡弱贰埔锋鸵热莱而槐辈涵翟疤丫称布妻忧保丑还陪衬板惺湍献和无砖蓑闪驴诣肩雍嘲浴仁论芦妮枢命壳善炳非缺归姆捆铺卉斯铱纺勺尽穗阳亏次躬治可膏创趟炒框画趴忿节糙檬哲蚁炸