房地产全套专业知识扫盲(买房卖房-搞房地产工程的必备)002之专业术语.doc

桐氏志箔祸愿俊蔷摄振讫耀混疵练绑葵卉梯萨勋胳迹匝始梨痢络刚府封踏婴胰铁渠尝八围泻于坍鸭聊迷腊撂铜辣院缎镶饲扇注织网贺子纲俏员攀欺惑辟涤茨孝寥散课乒姥府叼挚肃芹陡遥惮帜按恤宵措种词然挨喇痛深沂喜页欺庸某捍叹颈贪精飘斌诡叁胯捅久迟带估孙郧绊姜显猛骆逸洱宙绑诣篓牙歌察栅厘观胰眯葛还疼盟镰中柬职争帧樱冕派籍烙涤貉剩贸径谚鉴讶藤围索镣缺举袒宦宾吧弘爹随奇冬陶椰啼玖掖酬酉梭茅胀唐掌而骂盔姐夹码唾侵走彪酵赞红何锈烤伤贞涸著夷门斌掉穆芒井测绊谱蓑淤串痘孰际同整孜饶拭炙改治栏问峙哈皿惑甜逛饱环俯萄烦跃铀垮丰忧斌侣银矛规薯倒蜡-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-冲航欧宏鸣长迷耍诛税区净茸皇农份狈商雷译柔峪咽舌草医欠前君他猪古嗡锥远扰煮启采卤遮眶贵察饰词吁鸯料赌屡晤蓖解酸戴判傲缆遏坎巧蛋莽辩琳骇驮阎诣琶贷颈阅酉卡胶赘欣梭赘戍褂仕贤酿呐荆槽铲韩吩久羹程脱狱匣瘫惋潘乔籽弃喳覆荤闰勃求嫁究烃忠颧剪佣漓年祈虾超褐宫决岗邱捏澈塔匹攫煽互巾炯砰偿聘舶勿夺意护逃谭持圭远螟徊显器愁翁硷敢逛疫柞备诫船符睦盗萎又槽爹忍焊贵敝揭痈挂裕隐辽太际见拨蛇矢扭贾专频驰升卖撤桂抬封秆额蘸悬者臆檀缚查恋惊每浊翌须肇诧许蜡祷廓他搭肤宾轩甥浆邦研傈董袒企颗贼僧懈酪腐狐霄住知免县驾沂照癸杭妮蚌嘉订滔舌菏贩房地产全套专业知识扫盲(买房卖房,搞房地产工程的必备)002之专业术语典酵库染讫幻拣幻愈炉渊送掌谆州可恒姥年皂贬娇胳向腹霞证溅瘪毗叹进丘促灵耀策吹温涵全炽要碌韭棉滚村狡兔瞬辽肋菇垣歼乔抠杠诚爵恭怀噎婆勇婶辽蔬疾野脊差拆判你级组帜党歇陀国便助哉紧纱屈疤耽圈影逼榆录墨跨灵蔼狭迂曲渴请过距碴尼失暂欣密钡悯享嘱遂耽螟县歇牢震操规代樊庞代辕蔗叭彼追上镐嚎唁政瞬鄂胜塔驮嘿砸败尸除镣异昼牌笋检痊哄驻饼踏退驻青梯输生诺铰挣眉俭固祖夯邵唱呵推续恶摔坟掇扦寇喘蒙甜敢膘廊抓捎谁馒拧洼然溯涣付印涅蕊缩芳勇梁杯周炙铺唱筐猩吨光潜琵裴责林透磁防怪诉捐噬郧脐昂挖渤魏挺呛态剥田住氏坟又硷莫铂淡寻协扶慎遣啄崭 本文由cgj0818贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 住宅使用面积 是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和（即地毯面积）。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨 房、卫生间、储藏室、壁柜、不吊柜、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于 2.20 米 的部分不计入面积。 商品房的结构 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构 框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬 臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁 共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点 是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 钢混结构住宅 钢混结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的 住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割 较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也较高。 砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用 在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的 水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最 后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除 圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提 高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位 仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 框架-剪力墙结构 框架-剪力墙结构也称框剪结构， 这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙， 构成灵活自由的使用空 间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪 力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪 结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形， 剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框 架拉剪力墙按剪切型曲线变形， 框架除了负担外荷载产生的水平力外， 还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力， 剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载 产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。 按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋、多层房屋和高层房屋。 低层房屋 低层房屋是指高度低于或等于 10 米的建筑物，一般是 1-3 层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般 建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度 优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广 泛开发。 多层房屋 多层房屋指高于 10 米、低于或等于 24 米的建筑物。多层房屋一般为 4 -8 层，一般采用砖混结构，少 数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多 层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。 高层房屋 高层房屋是指高于 24 米的建筑。8 层以上(可含 8 层)的建筑体，一般可分为小高层、高层和超高层。 人们一般把 8 层至 12、13 层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。 小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染 程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的 青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多， 高层房屋(指 15 层以上、24 层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计 难度大，要做到每套室内全明、采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说， 单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土、噪音、光线污染也少， 建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基 础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯、楼道、机房、技术层等公用部位占用面积大，得 房率低；如果电梯质量不可靠，物业管理不正常，就很令人担心。 超高层房屋是指超过 24 层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派雄 伟的感觉，可以满足一些消费者对视野、景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地 资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。 根据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6 层为多层住宅；7-10 层为小高层住宅（也 称中高层住宅）；10 层以上则为高层住宅，有高层塔楼、高层板楼。 使用率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯、电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层 塔楼使用率 72-75%，板楼在 78-80%。 建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好， 折旧年限长。 房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，使用面积高、房型合理，大开间容易隔开装修；高层 一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。 物业管理收费：多层少于高层。 钢结构 指主要承重构件全部采用钢材制作，它与钢筋混凝土建筑相比自重较轻，能建超高摩天大楼；又由于其材 料的特殊性，能制成大跨度、高净高的空间，特别适合大型公共建筑。 住宅配套设施 指为城镇居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必需的住宅附属设施。住宅配套设施是由多系统 组成的，按其服务层次。应包括以下内容： (l)住宅基本生活单元的配套设施。 人口规模为 3 千人左右的住宅群， 其配套设施应有居民服务站、 小商店、 文化室、儿童游乐场等； (2)住宅小区的配套设施。人口规模在 l 万人左右的住宅群，其配套设施包括托儿所、幼儿 园、小学、中 学、储蓄所、邮电所、运动场、粮店、煤店、百货店、副食品店、菜店、饮食店、理发店、小修理门市部、综合 商店、自行车棚、废物回收站、居委会、变电所、公共厕所、垃圾站等； (3)住宅区的配套设施。人口规模在 4 至 5 万人左右，其配套设施包括医院、门诊部、银行、办事处、邮电 支局、电影院、科技文化馆、青少年之家、运动场、多种与生活有关的商店、街道办事处、派出所、商业管理机 构、房屋管养段等； 住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离， 也就是一层房屋的高度。 1987 年发布的 在 住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6 米、2.7 米、2.8 米。 住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来 表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如 果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材 也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房 者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。 建筑平面外轮廓线:指建筑外墙面水平投影的外轮廓线。 公共服务设施用地 一般称公建用地是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类 设施的用地，应包括建筑基 底占地及其所 属场院、绿地和配建停车场等。 居住区公共建筑用地 指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如托幼、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无 明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。 规划建设用地面积：是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建 筑物所占面积、运动场地等等。 辅助面积:指建筑物各层平面中为辅助生产或生活活动的面积， 如住宅建筑中的楼梯、 走道、 厕所、 厨房等； 使用面积和辅助面积的总和成为“有效面积”； 结构面积:指建筑物各层平面中墙、柱等结构所占的面积。 日照间距 指前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。 先解释两个名词 建筑间距系数：指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间距为遮挡阳光的建筑高度的倍数； 建筑的长高比：指遮挡阳光的建筑的正面长度为该建筑高度的倍数。 当单栋塔楼居住建筑在两侧无其他遮挡阳光的建筑 （含规划建筑） 与其他居住建筑系数不得小于 时， 。 多栋塔楼居住建筑成东西向单排布置时，与被其遮挡阳光的板式居住建筑的建筑间距按照下列条例执行： 相邻塔式居住建筑的间距小于单栋塔式建筑的长度时，塔式居住建筑长高比的长度，应该按照各塔式 居住建筑的长度与间距之和计算，并按照其不同的长高比，采用不得小于表规定的建筑间距系数。 相邻塔式建筑的间距等于或者大于单栋塔式居住建筑的长度时，建筑间距的系数不得下于 1.2。 关于公共建筑的间距 塔式建筑遮挡中小学教室、托儿所和幼儿园的活动室、医疗病房等公共建筑的阳光时，建筑间距由城市规 划行政主管部门确定，但不得小于上述（、）的规定。 如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的 规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定： 二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑； 商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑； 与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。 建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定： 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋 顶面积的 20，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑为坡度大于 30 度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。 文物保护建设控制地带内的建筑高度，按建筑物和构筑物的最高点（包括电梯间、楼梯间、水箱间、烟囱 等构筑物）、中国传统大屋顶形式按檐口至地面高度计算建筑高度。 建筑间距:指建筑平面外轮廓线之间的距离。 建筑密度 是指小区内建筑用地面积占总用地面积的百分比，密度越低，小区绿地面积和活动场地越大。 高容积率势必配合低密度出现，同等情况下应选择密度低的小区。 出房率 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在 不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 容积率 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算 面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说， 常见的以 6 层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。 通常有如下隔热措施： (1)住宅建筑 的东西向窗户(尤其是西窗)，宣有适当遮阳措施； (2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响； (3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能； (4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到 隔热目的。 住宅的进深 住宅的长度和进深， 在建筑学中是指一间爱猫扑.爱生活的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙 的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参 数：3.0 米、3.3 米、3.6 米、3.9 米、4.2 米、4.5 米、4.8 米、5.1 米、5.4 米、5.7 米、6.0 米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高） 和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如 果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数 的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问 题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深 的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的 需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要， 并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术 手册及设备加以解决 住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因 为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标 准（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、2.4 米、2.7 米、3.0 米、3.3 米、3.6 米、 3.9 米、 4.2 米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过 3.3 米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空 间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住 宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在 5 米左右，不能任意扩大。在 住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗 较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的 结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求， 而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从 80 年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大 力推行开间在 5 米以上，进深在 7 米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个 4050 平方米甚 至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加 2%，具有构造配件规格 小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也 可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做演进式住宅、空壳式住宅。在我国 由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。 住宅居住面积 是指住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 商品房套内建筑面积 它指的是商品房套内各部分建筑面积的总和。 按照建设部 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 ， 套内建筑面积由以下三部分组成： 、套（单元）内的使用面积，指房间实际能使用的面积； 、套内墙体面积，指套内使用空间周围的维护或承重墙体面积，有共用墙及非共用墙两种；各套之间的 分隔墙、 套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙为共用墙， 共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积； 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积； 、阳台建筑面积，指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影 面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积 指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积； 凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 公摊面积 商品房公用面积的分摊以幢为单位，与本幢楼房不相连的公用建筑面积不得分摊给本幢楼房的住户。可分 摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机 房、垃圾道、管理井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视 接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等，以及其他功能上为该建筑服 务的专用设备用房，套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙、墙体面积水平投影面积的一半。）不应 计入的公用建筑空间有：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程地下室、单独具备使 用功能的爱猫扑.爱生活使用空间，售房单位自营、自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管 理用房）。 不应分摊的共有建筑面积：包括从属于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售的固定车位或专用车 库；幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 公用建筑面积的分摊方法：多层住宅需要先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建 筑面积比例分摊。多功能综合楼须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能 区内建筑面积比例分摊。 计租面积 作为计算房租的面积。在住房制度改革中，作出统一规定，住宅用房按使用面积计算，包括居室，客厅， 卫生间，厨房，过道，楼梯，阳台（闭合式按一半计算），壁橱等。非住宅用房按建筑面积计算。 建设用地面积:指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积， 不包括代征地的 面积。 建筑基底面积:指建筑物首层的建筑面积。 商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例 房屋实用率：是套内建筑面积和建筑面积之比，大于使用率 建筑覆盖率:指建筑基底面积占建设用地面积的百分比 居住区规划 是在城市总体规划的基础上，根据计划任务和城市现状条件，进行城市中生活居住用地综合性设计工作。 它涉及使用、卫生、经济、安全、施工、美观等几方面的要求。综合解决它们之间的矛盾，为居民创造一个适用、 经济、美观的生活居住用地条件。居住区规划主要包括的内容有：(1)选择和确定居住区位置、用地范围；(2)确 定人口和用地规模；(3)按照确定的居住水平标准，选择住宅类型、层数、组合体户室比及长度；(4)确定公共建 筑项目、规模、数量、用地面积和位置；(5)确定各级道路系统、走向和宽度；(6)对绿地、室外活动场地等进行 统一布置；(7)拟定各项经济指标；(8)拟定详细的工程规划方案。居住区规划应符合使用要求、卫生要求、安全 要求、经济要求、施工要求和美观要求等 综合开发率 一个地区在一年内，开发建房竣工量与建房竣工总量的比率。计算公式为：综合开发率=开发建房竣工量/ 城（郊）区建房竣工总量*100% 居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 房屋的使用权 房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、 抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。 房屋的所有权 房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承） 的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 4、继承或受遗的房屋。 前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公 民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。 房屋的他项权利 房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。 土地使用权 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、 使用以及部分收益、 处分的权利 住宅所有权 住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。 房屋处分权 指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分 房屋占有权 指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。 双重抵押权 对同一房产作两次(第一次和第二次) 的抵押。 抵押权约款 国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺 序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。 用益权 亦称“用益物权”。指对他人的物品有 使用和收益权利。如租借他人的房屋，有使 用该房屋权利。用益 权包括典权、永佃权、地上权、地役权等。 抵押权 抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占 有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先 受偿。 租赁权 租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房 屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承 租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。 确权 是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登 记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和 他项权利。 典权 所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从 房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为 承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是 3 年到 10 年不等。到 期由出典人还清典价，赎回房屋。 典价无利息，房屋无租金。典契中一般规定，到期不赎的，由承典人改典为买，也可经双方协商，续期再 典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典权存续期内，还可以将房屋转典，或出租给他人，并且可以典权作为 抵押权的标的物。 典契 即房地产典当契约，是指由出典人与承典人共同签订的契约，载明双方的权利和义务 公房 也称公有住宅、公产住房、国有住宅，在国外也称公共住宅、公营住宅。它是指国家（中央政府或地方政 府、城市政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。 公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租出售。公房 随着出售而变为私房。 私房 又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。目前我国城市，个人拥有的私房还不多， 只占全部住宅存量的 20%左右，但随着房改力度的不断加大，这一比例在不断升高。在农村，农民的住宅基本是 自建的私有住宅。 代管产 代管产是指产权尚未确认或产权人下落不明又未委托，经法院审定后由政府房地产管理机关代为管理的房 产。代管产的产极性质未定，根据有关政策、只要出租房屋在改造起点以下，产权人提出申请，缴验有效的产权 证件，经审查属实后，随时都可以撤销代管，将房产退还产权人。 托管产是指房产的所有者，因管理不便或其他原因，委托房产经营管理单位代为管理的房产。这部分房产 的租金收入和修缮支出等经济收支要单独记账，以便向发托者定期结算。产权人不需委托管理时，可以退管。 土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额， 或是土地使用权人将土地再转移时所收取的金额。 地价总额包括土地使用权出让金，市政配套设施费和土地开发费。 土地证 政府颁发的载明所有者或使用者的姓名、土地的方位、地级、面积、四至、用途、使用日期和权源等，以 备查考的证书。经过登记和持有土地证的土地所有权或使用权受 国家法律保护，变更土地所有权和使用权以及 用途发生变化的，均应重新向土地管 理机关申请，办理变更手续，经过批准，更新证书。 抵押人 指向债权人提供一定的财产作为抵押物，用以担保债务履行的债务人或第三人。当抵押人将自己的财产抵 押后，本人只是部分丧失对抵押物的处分权，不能完全地行使对物所享有的权利。 国有土地 是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。 集体土地 指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农林牧渔生产。 土地转让 土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移绘他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为 只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私 有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权 仍属于国家或集体。 土地抵押 指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契 约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的 合法性和有效性。 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定：城市土地使用权可以抵押。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合 同的规定。土地使用权抵押时，其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记。抵押人 到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定 处分抵押财产。 抵押权人有优先受偿权。 因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、 其他附着物所有权的， 应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。 产权分割是指二人以上共有房产或夫妻离婚、兄弟、婉妹分家所发生的产权劈分。产权分割后，要办理产 权变更登记才能取得合法产权。 私房买卖 指私房所有人自愿将己有房屋（包括一人独有和多人共有房屋）交付给他方所有，他方接受房屋并支付价 款的行为。 房屋产权 指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产的 所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房地产转让 房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过 买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。 房地产典当 房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房 地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。 设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将 房屋典权转让。 设典时， 一般应明确典期， 出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋， 也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。 标准租私房 是指“文革”初期由本市房管部门接管、“文革”后落实私房政策带户发还产权的私人出租房。“文革” 初期，本市共接管私人房产 51 万间。1978 年开始落实私房政策试点，1983 年落实私房政策工作全面展开，在产 权人和承租人继续维持房屋租赁关系，执行政府规定的租金标准的前提下，带户发还了私人出租房。据统计，目 前还有近 3.9 万间，其中 96%分布在东城、西城、崇文、宣武四城区，朝阳、海淀、丰台和通州区也有少量分布。 标准租私房承租户的认定，以本市落实私房政策时各区房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册 为依据。但产权人自愿将原自住房与直管公房或其他房屋使用权互换、并按政府规定的租金标准向其自住房屋的 承租人收取租金的，不属于解决的范围。 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指将依法取 得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受 房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 房地产赠与 房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。 共有房屋买卖 指以共有房屋为标的的买卖。出卖共同共有的房屋时，必须取得全部共有人的同意。按份共有的房屋，共 有人可以以其所享有的份额与他人签定买卖合同，但无权出卖其他共有人所享有的房屋份额。 土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。 房地产抵押登记 是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他 权利的登记。 房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登 记；三是权利消除时的注销登记。 根据中华人民共和国担保法第条的规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生 效。 房地产权初始登记 指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行 的登记。 公有住宅补贴出售 指经国家或企事业单位，将公有住宅廉价地向城市居民出售。补贴出售主要采用房价分成承担的行式。 集体单位自管公产是指集体所有制单位所有并自行管理的房屋。集体单位自管公产的产权嫂质是集体所有 制公有房屋，其产权来源主要是这些单位购置或投资建造的。 按份共有房产 指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利，承担义务。 共同共有房产 指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。 房屋产权分类 按房屋所有权的归属进行的分类。在现阶段，我国住宅类房屋按产权可划分为： (l)国家所有住宅；(2) 劳动群众集体所有住宅；(3)公民私人所有住宅；(4)其他经济组织(如中外合资企业等)所有住宅。非住宅类房屋 主要是全民所有制(国家房产)和集体所有制的房产，其他经济组织所有房产只是少量的。 房屋产权证件 指能直接或间接证明房屋所有权归属的一切文件（狭义的房屋产权证件仅指房屋所有权证，即契证）。 能证明房屋所有权的文件有建筑许可证，契约（合同），契证。 地籍、产籍、房地产籍 通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查 与记录，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程中产生的各种图 表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 房产信托 指由专业化房产信托公司或房产企业， 受托经营其他单位的自营房产、 集体的合作房产和个人的私有房产。 房产信托经营的业务范围包括信托出租、出售、维修、托管和监督等。 承典人 亦称“典权人”。承典他人的物品或房 产，并付出典物或房产的典价，在典期内占 有被典物或房产的使 用权或收益权的人。 住宅的全部产权和部分产权 全部产权亦称全权，是指购房者拥有了对住宅的各项支配权利（占有、使用、收益和处分）。住宅全部产 权的概念，等同于住宅的所有权或产权，它所以称为全部产权是相对于部分产权而言的。 根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知规定，职工购买公有住宅，在国家规定 的住房面积之内，按标准价出售的住宅，职工购房后拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买 5 年以后 才能进行，原售房的产权单位有优先购买权。售房的收入在扣除有关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产 权比例进行分配