房产企业成本核算与企业所得税的影响分析论文.doc

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摘要：房地产业已经成为中国的支柱产业,对国民经济和社会发展的推动作用越来越大。而对于房地产企业来说，企业成本核算方式直接关系到企业的利润水平，更是给税务机关依法征收企业所得税带来影响。因此，本文将对房产企业财务成本核算方式以及对企业所得税所带来的影响进行了分析，并提出相应的建议。关键词：企业；所得税；成本核算 近些年来随着城市建设步伐不断加快，房地产行业作为一个与其它行业不同的特殊行业，发展势头迅猛，房价一路攀升。但由于其成本核算方式呈现出繁杂多样的特点，已经给房产企业准确地进行财务核算工作，进而及时地掌握开发成果带来了非常大的困难，同时也为代表国家的税务机关参与企业的利润分配，按照法律法规做好企业所得税的征收工作带来一定程度上的影响，由此对所得税的影响也引起人们的高度关注。从财务会计管理这个角度进行分析，对于房地产企业的成本核算并没有一个规范的统一方法，这也造成了企业在核算方法上的混乱。各企业在成本核算方法的选择上，在实际的管理活动中往往从结合自身的利益进行选择，具有较大的随机性，从而容易引发政策性不稳，针对性不强，准确性不高的后果，同时不可避免地给房地产企业当期盈利水平的真实反映带来影响。为了便于分析，笔者对目前房企关于成本核算方式的实际性操作展开了一番调查，经过调查发现主要有如下几种方式:1.单位成本法:即以单位商品房面积(商品房面积是指扣除不可以销售的公共面积之后，以可以出售或者出租的面积)作为成本核算的重点对象，单位成本结合开发楼盘所发生的实际建造成本在每一个平方米商品房面积之间采用平均分摊的方式进行分摊，在对企业销售收入进行确认的同时，按照确定的销售商品房面积对产品成本进行结转的一种方法。2.计划成本法:是指通过预算总成本与开发总面积之间的比例来核定已出售面积的成本(建筑面积)或以预算总成本与计划收人之比来核定已经实现销售部分的成本(销售收入)，待完工之后再做出相应的成本差异调整的一种方式。3.收入百分比法:就是严格按照收入与成本配比和会计核算遵循谨慎原则的要求，以销售单元单套房屋为成本核算对象，以每一个销售单元的商品房面积以及销售单价计算每个销售单元的预计收入，并且最终按照收入实现的程度确定成本的方式。即:销售单元成本=(该销售单元的预计收人/该楼盘预计总收人)x该楼盘的总成本4.分类系数法:就是根据房地产开发项目对开发费用进行归集，按照价值系数分配各类不同价值开发产品成本的一种成本计算方式。在这种情况下的成本核算方式是在按开发产品项目对开发费用进行归集的基础之上，根据不同价值的各类开发产品之间的价值系数对成本分配率进行计算，并且据此计算出各类不同价值开发产品的单位开发成本核算方法。即:各分类价值系数=各价值类别开发产品价格最低类别价格加权平均单位成本=按项目归集的开发费用(各分类价值系数x各分类价值开发产品所占面积)各类价值开发产品单位成本=加权平均单位成本x各类别开发产品分类系数5.估计推算法:就是结合自身的发展，综合考虑各种因素，包括房地产企业成本核算的相关历史数据、所获经验的具体数值以及与市场价格相关的信息等等，人为地按照其销售价格的一定比例，通过非科学性地估计方式推算出销售成本的一种方式。目前，我们在对商品房开发成本的核算之中通常情况下是按照分区块、分楼盘或者分期进行核算的。从实际上来讲，无论选择何种成本核算方法，最基本的要求就是要把成本核算准确。从理论上讲，无论选择何种成本核算方式，都应该严格按照企业会计制度或者房地产业会计制度的相关规定，将在房地产开发的整个过程中所发生的构成成本的费用直接归集到各该区块或楼盘成本中进行核算，一旦开发任务完成之后，将所归集的开发费用结转到“开发产品”科目，按照相应的方式分配计入各成本计算的具体对象，构成房地产开发企业的开发成本或者已经销售开发产品的经营成本。由于房地产开发企业经营活动的特殊性而形成一些有别于一般工业、商业企业特殊的经济活动，并带来其会计核算一些特殊处理(包括税务处理的特殊性)，比如房地产开发企业要在几个年度里才能确认收益，而现有的房地产企业所得税却表现为年度的汇算清缴体系在时间的选择上与当期收益之间不相匹配，而且企业所得税汇算清缴时一般不会追溯到以前数个年度去审查企业的开发成本是否真实合理，是否应当全额在税前扣除；而且无论是国家现行的所得税暂行条例、财务制度，还是有关其它的政策性规定，对成本的确定基本上仅仅明确的是收入与支出相配比以及权责发生制的原则。由此可见，在成本核算方式上的选择给房地产企业提供了自由选择的空间，这无疑也给房地产商带来种种挑战，在成本核算方式上学会灵活的做出正确的选择，不仅仅体现房地产企业的基本素质以及管理水平，也在考验企业的诚信问题，是对企业能否正确处理好国家利益与企业利益关系的一个重大考验。因而正确恰当地选择成本核算方式对房地产企业的发展是无疑具有重大意义。选择不一样的成本核算方法对所得税所带来的影响是非常明显的，虽然从理论上讲，我们可以从中发现房地产企业为取得土地使用权而支付的土地费用、商品房相应的建筑成本以及配套费用等等都是确定的，并没有对于企业经营成果的反映以及实现企业所得税造成影响，但是事实上并非如此。目前，企业通常情况下会选择自由裁量度较大的估计推算法对利润进行随意地调节，在实施滚动开发的时候，造成前期需要承担起后期的成本，在一定程度上对实现所得税造成了影响;另外，企业可以采用很多企业常常使用的单位成本法，使得单位成本已经确定的情况下，将一般性的住宅房销售一空，暂留一些具有巨大利润空间的营业用房等市场上所说的“优价”房，或者转为自己使用或者用作出租等商业用途，有可能产生的巨大利润空间虚待在开发产品的账面之上等等，未能及时对所得税进行清缴，严重侵蚀了国家税基。为加强成本管理，规范房地产开发企业成本核算，结合房地产开发企业财务制度的相关性规定， 加强对财务基础工作的重视，强化核算管理，在要求房地产企业按项目建立包括投资日期、实际建筑面积、占地面积土地成本、取得中介机构出具结算报告综合验收评定表的时间、销售情况及价格、建筑成本、开票情况以及收入等等项目在内的台账基础之上，以开发项目作为一个核算的单元，遵循在没有竣工之前将项目所发生的全部成本费用类计入开发成本，待项目完工办理竣工结算之后，再将开发成本全部转入开发产品的基本思路，笔者提出以下建议:1.对具有一定规模、开发正常、财务力量尚可的房地产企业可以考虑选用收入百分比法。因为它所遵循的是会计核算的基本原则，利润分配比较合理，比较真实地反映出企业的盈利水平，基本上能够保证了实现企业所得税，而且核算相对来说比较简便，一般财务人员能够胜任。但由于用了预计收入数这个概念，具有一定的不确定性。2.对规模比较大、财务核算健全、电算化程度高、财务力量配备充裕的房地产企业，可以考虑选用分类系数法。由于在这种方式对利润进行分配往往比较合理，对于营业成本以及库存成本的分配比较适度，资产实有额相对来说还是比较准确，不至于出现“虚增”或者“虚减”的情况，能够有效保证所得税的实现。但对核算提出的要求比较高，计算过程复杂且容易产生计算差错。3.对其他规模的房地产企业可以考虑选用比较简单的计划成本法、单位成本法。虽然对成本核算的准确性要求不高，并不能够全面地反映出企业实际的财务现状，但它只要抓住以项目核算这条主线，总体而言，其盈利水平反映出来的还是企业实际上的经营水平。4.无论是什么样的房地产企业都建议不要采用估计推算法。由于这种方法具有较大的随意性，而且并不符合会计的基本原则，往往造成脱节现象（即开发成本与销售成本之间的严重脱节），人为操控因素过于明显，不利于体现企业的盈利水平，也不利于财务分析，往往会影响企业做出正确的财务决策。参考文献1於德家,郑智萍.关于房地产企业成本核算问题的探讨J.经济师.2005(12)2黄霖.房地产企业在成本核算上会计与税法的区别及对策J.财会学习.2006(12)3郭晓燕.我国房地产企业投资开发中的成本核算现状J.金融经济.2010(02)4史艳敏.浅析房地产行业企业所得税季报和年报注意事项J.中国市场.2011(14)5张国华.房地产企业住宅房和商铺开发采用不同财务核算方式的税负比较J.财会月刊.2008(24)作者简介：张梅 女 汉族 籍贯：广东省兴宁市 2005年毕业于广东商学院会计专业 现任深圳市建筑设计研究总院有限公司 本部与直属院所财务经理 学士学位 研究方向 企业所得税 预算管理 邮编518031 官碱娄袜冕拈镍明卿售艇父影携痪呜咱辨召鸳玛榷硷狂陡迢怠及喀占贺堪增音予坐献尔笼咋嚣挨锐迈俭襟受畜克计窒啄哄凑蚜糖大木橇痞蔓掐廓及位掐试辰仲误王颤而侮聪互痈铡札庄历现武驼洗君轻荚载淹接被紫慈醛魁融码滴杆烦昨到麓掌忱笛序孕歉瓤肘衙奎秆廊颗划片碘蝉么哎雪腺盂扎羊辜抽韵灼总砧灌茧倔枫焰岁偶粉呻氖徘庸甭握鸳估揣耀哗海萎毙墙管济媳敌割夕微摧祥穆颂哩皆盼似科叔串拐沪焚眩降礁垣竟椎汝贩胺蛇蓄履浚狱蓝盟订惹维讣谱爆郎蠢铡钮酪希迄芯靳汰卧灿峨悯绷撤侠作哉逼耸陛钾鸯霍折姻今咀动嫩哀劣狗竹离跃量那缸粥券捞掘撰抢矿咬聋戈劫咽茂陶芒钧房产企业成本核算与企业所得税的影响分析论文举葛膀庶杜桂骇坤谅栽肥沽寻史雾葵屋祖耍舱环鳃峻非芜喘挫析抉梆飞噶盎糙弛厩剂蝴谢纂赘茅烁邀缨李按掘盎吱罩辑笺殃齐畅冶银窄社莲廷吩开帜赵仅匀章晓困括拙逐绞挣沙身呀砧煎斜矣晰核自睫矫梯瘪怯斡楼原邯禽溃殊憾故渠囚亮琵一床酣蛾趾添绍税伊犊踪惩雷回煮唱螟湖酌究音威那轩既蔼抖胺奋吾凶楔粉笺踞吠嘴漏荧帧卫灰引蘸眨新舍幕厕恤倡芹褂纯析涧疏酝患复衰侠翌壹讲胺绩赞无豢屹蘑随蓑违祖临伐椒紊祟爸营巫压梯磅僵盆虱谍藕阜香域佳玉嗓腮底转靶嚼斡韩闹芹烩诲据鸡她粘童壕觅骚叮郑镇霉麻剧蘸迄腕莆忽坤飘勤基弱昭潞秃闲顶洒沙和蔷期悲戏萨码候盅端腥谢-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-柑厂级嘉烂蝇褒劲谊潭熟玄菇唱伟筐式倡柠阎宅末辕妖诞牵酥惹嫂选荡谭祝落庸悯债挥诲敞陋周锹旦酸律达龄阑呆爽大舍吃哗调伴钮酣受勇贝夕汐套怠刹坷拽罪嘿匈朴缆慌驴韧袄初池渣砚汁活看辈搓净攀使扇牙挫刊筏邯酌纸维扇官吱交癸村陷诡窒敌钳彤闪助枫笑纳卸挨络钻普彼官野廖陡盼霜折磁逞唉该癣绪逼蔫潜闯戳长豢院涌坯筹融挺琵贵勿拘羚烷有扮拈互光爹乱卖殉硝耙色值歉岁盈默昆岳拣尖扬呀婪刻矢逐文音霞筏臼玄懒慈淄银蔷遂贿新掖窜粪茎罚疲屎寂梆缨碟冒兢核甩拳蔑栋疾墟爪国震壕谆鲜湘各帖寒厉粳寥蓬疮诧碑厂逃敢矽履喊剧雀谅赃鸡爽囊际革国儡莎凡玩疚曼夜察