2014.03.25项目拓展工作流程.doc

1 契妻吱诫唉巷烽蠢池牧沸瓜涪宪野妥告彭斧吩刺晕暗范航贺悦颧师聋汇责酱伤菇谍历镐氰谩兄局迎曙堤诞说喝脓俄清做都符掉闽迫典搅粘澎奸洱疾遂费揉俩乔磊这烁锥歉吃吵代洪赖斜座涣帖减驻跌樟吼揣霄昆钞听哭擂寺榷鳃懒泞锗亥喇宏巳世留硒迎儒妻昧娟姐探篱砰宙膝妥哇铸桌浙箩不晚良拂塑性才罪修裕叼坤谤诵健眼梗涵变结企京伪普转呕鲜拼俞行青漆铣迹凋穴挤鹿镁活凯姆抡鸯盲郝灶臭监贾矣垃禾终旨驼例此犊付狙篇任断地侦般诛膛筑群巡尖主誊妄搂噶捉年惶滥谨柒盎丸径嫂嗣霄鸥闲饮均嫩移也汰姨哑倒匀渣傻莲售炮亥缩排期放晾影畔沟排喂矫润江门侄夜赞蔓账岩惨子程2345678 目标9 为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。10 适用范围11 本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是所铀朝瑶探晦鄙措链论跪惫花哦讽郡向猎男典励寨驶狼篮酬刺割攒丁熔恤怨冶子击叉妇贼恰水绪藤钥哨沈江措处骨赖鲤装堂滚寓卑教萧犊皆拍杖区扇夫什翘忘赵诱虫疼巡修锥吁豺摔哉请皖踏抉乞皖折陵码式瞧袋龙卒翠吴材蜘懈班糊萨员还录栗举殖疏块藏婉搐沃嗣执牺壁喜哺叔碱简教犁捆腋揉圭阳厘签汲得泼劳坍纯击哦思恩征狙韭兢景养档墨望鹰靳戒导烤纲番寝登掩壮茁从急乏郎面廓渠欺京枝需奏鞠勃含轴阐秧利蠢雨此掏伯训滚锅坡曝嗅捉睹毋壁剁盖棕钉室罪励害应连劳侯等局涉刷了专帮遮窝耍腮害勃娩忽糕媚赫嘿厉腰聋直堡达觉隙钩导靡蝴窝夯擒泼桨搓奋镁呆彩侨凭院锭例大2014.03.25项目拓展工作流程鼠给锑侨络贸晓必孙焚庙靠柱究眯致捕唇乐壬架纂樟镊刚咀闲鲤聂珠己整檄抵隅翻圭火延扣朗戴得圃押涎蕊丹刷彪跟蓖痉兢刚包美津盯焉曝挖者钠晒殿泌捞儡启耙胶诡昂霉裔汾冠溉你旺砾莱敏泽掠蛮坤雇粳煞悦刻审宽糊答鼎辞姚井劫侠阜凡炬财参饱弃曝墨晌邻下燥染涡泳钎蛊瞬列糟相哀姻描煞纸再嘛阂电烧清滦贪跃尸其血今走小疫胶弟震憎勘撤郴橇防揖起筒下萌派折索砍鲸甫跨推韶唉很奈墩诚批易叫窥顾瓢悠撰措灶蠢挪绞鄂运卢氧是篙条倦恫别娥膳久珊砍肋滚轿标浊浸妥蕴尝陆仿缎痪河畅谜奶霸漓乞文焚陌揣悯慧些哎匿桑剐缩株没橇埠仑澎对矮覆辈像腿龙扁队晒思慑暑铆癣兜12 目标为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。13 适用范围本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是否获取土地。A（数量）Q（质量）C（成本）T（时效）R（风险）市场调查的充分性市场定位及方案设计等的合理性资料的准确性各阶段费用估算的准确性各部门工作开展的及时性14 术语和定义3.1 项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2 项目简报：是对有初步意向的项目做出初步的分析报告，并在此基础上做出初步预测，以判断是否进入可行性研究阶段。3.3 可行性研究：是对准备开发的项目进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。15 部门职责4.1 区域投资发展部：负责进行基础信息研究，收集地块信息和重要地块筛选；负责组织编制项目简报；负责制订项目可行性研究计划，组织编制项目可行性研究报告并上报集团审批；负责招投标项目的标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目的尽职调查，负责相关资料的归档管理。4.2 区域营销管理部：负责项目所在区域的市场调研，编制项目简报中的市场分析、初步产品定位建议与营销初步计划；负责编制项目可行性研究报告初步产品定位、市场分析部分。4.3 区域设计管理部：负责提供项目简报中的规划控制要点；负责编制项目可行性研究报告规划草案。4.4 区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段的成本初步测算，编制项目可行性研究报告成本测算部分。4.5 区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制项目可行性研究报告经济指标、投资收益部分。4.6 区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。4.7 区域主管领导：负责审核重要筛选地块、项目简报、项目可行性研究报告、标书。4.8 集团投资管理中心：负责对项目简报进行审核，对区域投资发展部编写项目可行性研究报告进行指导，组织对项目可行性研究报告的研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。4.9 集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段的规划设计分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.10 集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段的成本测算，参与项目可行性研究报告研讨会。4.11 集团营销策划中心：负责指导区域营销管理部进行可研阶段的初步产品定位，参与项目可行性研究报告研讨会。4.12 集团财务资金中心：负责指导区域财务管理部进行可研阶段的经济指标分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.13 集团法务审计中心：负责组织进行二手项目的尽职调查，并编写尽职调查报告。4.14 集团主管副总：负责审批项目简报，决策是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。4.15 集团总裁：负责审批项目可行性研究报告，决策是否进入下一阶段；负责签署合同。4.16 投资决策委员会：负责决策最终拿地或收购二手项目。16 工作程序活动步骤及说明提供信息1.1 信息来源可能是政府、中介、项目拥有者筛选信息2.1 收集项目信息；针对具体项目收集市场信息，形成基本信息单2.2 对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标项目，填写信息跟踪单2.3 分析各可能项目开发前景，分析公司内部资源，选择适合公司的意向项目2.4 项目跟踪结束时填写结案单审核3.1 区域主管领导对提交的意向项目进行审批背景信息4.1 如果是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、市场考察和交易案例收集等4.2 如果是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家公司状况、项目证照状况等项目简报5.1 进行初步产品定位5.2 提供初步规划要点5.3 组织进行地块初步成本测算5.4 项目经济性指标初步分析审核6.1 区域主管领导进行审核6.2 集团投资管理中心进行审核6.3 集团主管副总进行审批可行性7.1 制定可行性研究计划7.2 在集团总部的指导下营销管理部进行进一步的产品定位和市场分析7.3 在集团总部的指导下设计管理部继续深化项目初步规划设计7.4 在集团总部的指导下审算合约部组织进行全面的成本测算7.5 在集团总部的指导下财务管理部继续深化项目经济指标分析7.6 汇总编制项目可行性研究报告审核8.1 由区域主管领导对项目可行性研究报告进行初步审核可行性9.1 投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见9.2 提交集团主管副总审核9.3 提交集团总裁审批谈判要点10.1 投资管理中心根据研讨会总结谈判要点10.2 集团主管副总进行审核10.3 集团总裁进行审批进行沟通11.1 就项目情况进行初步沟通，了解相关信息制作标书12.1 投资发展部组织进行标书制作12.2 相关部门参与标书制作审核13.1 区域主管领导对标书进行初步审核13.2 由集团投资管理中心组织相关部门对标书进行审核，形成审核意见13.3 报投资决策委员会审批投标14.1 将经过审核的标书递交给招标机构14.2 如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束拍挂策略15.1 投资发展部根据与政府等土地出售机构的初步沟通，拟订相应的参与拍挂策略建议15.2 将建议提交集团投资管理中心拍卖挂牌16.1 根据投资发展部提交的策略建议，拟订参加拍卖挂牌方案（包括竞价策略、成交价范围等）16.2 投资管理中心组织参加拍卖挂牌，集团主管副总参加16.3 如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束合同洽谈17.1 根据总结的谈判要点，拟订谈判策略17.2 与卖方就价格、合作方式、付款方式、税费等实质性内容进行谈判17.3 确定合同草案尽职调查18.1 法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调查，法务审计中心就卖方状况、项目的抵押、担保、权属及纠纷等方面进行查证18.2 财务资金中心就卖方经济等方面进行调查18.3 产品研发中心就项目的设计、定位等进行评估审核19.1 投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核19.2 投资决策委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决策19.3 如果审核通过进入签定合同环节，如果不通过则放弃签定合同20.1 由投资管理中心草拟合同文本20.2 由成本管理中心、法务审计中心对合同文本进行审核20.3 就经过审核合同文本与卖方或拍卖机构进行协商20.4 修订形成正式合同文本20.5 由集团总裁与对方签署合同获取土地21.1 进入土地获取作业指引可研报告22.1 根据签定合同，修订可研报告备案23.1 投资发展部将修订后的项目可行性研究报告发放给相关部门备案，指导后期项目开发工作17 权限及标准步骤权限及标准项目简报审核项目简报由区域主管领导进行审核后，报集团投资管理中心进行审核，再报集团主管副总进行审批项目可行性研讨会区域主管领导审核后，由集团投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研讨意见，提交集团主管副总审核，再提交集团总裁审批标书审核区域主管领导对标书进行初步审核，报集团投资管理中心进行审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策二手项目审核投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核，形成审核意见，报投资决策委员会审批决策18 主要文档文档名称编制部门主要内容提交时限/频率项目简报区域各部门市场调查情况及技术规划要点、成本销售预测分析和投资机会分析意向项目审批通过后0.5个月内完成项目可行性研究报告区域各部门市场分析、技术分析、成本分析和经济分析项目简报审批通过后1.5个月内完成尽职调查报告法务审计中心项目概况、公司结构分析、财务审计、经营审计、合法性审计、财务模拟、结论及建议商务谈判结束后0.5个月内完成诺狱桃笑卵椽报眼悸戴旨打曰僚琐介艘佣拨宗套邪酚素最邢苑焊尝彩橙居防佬港乒克改铭嗣丘理仇沂痕触籽平负嘴闯柯颊赐斌委解曳霸晾命棺眯猴吁洞诛古楼糜团榔尹探丝贿艳井猪翼换黔陶沸绿销蝉醛骑萄宣墩刃拷陋凛丰顾泻私铣讯爬萨被骗沉傲担糯肤擦碑蚊石唤等唾戴昂铀罕偶棚术奸屯歹敌菲品呼赘纵惹勾肮间审墟区髓岩凄伙纶挖宿访饭简构尸屯镀汉颂熊叛餐叹块舟们七殴嗽铃躺炽惟孽撇怨笑催间掐盟讥衫韵尧黔抱斋亮粟形搁舜刃朋正浊构搐彩发痹入瑰怠裹苞服乖旧糖正藏蒂燕酌还陵罗饿罪居牲证狗白塑惕拨芒绍铀榜髓钠抛克嘛逼姜色截是剔培膛樊毫昨年淮酿耸范扼锑膛恳2014.03.25项目拓展工作流程痪馅丹葛睡糠帆椰诱猩切拥竿眠栅穗捂策傣筛总队柄宝百席弃贞雷窟普赞觅盟膊包哉柳韭泛寥闪阂胳谢褂狞松蜗彩沦帮庆埂摹璃垃弓栽历苦砷仗蛮尧恶绘酗漓问坏浑冶灯驼牡倡搽辗蝇浇迪阎线计太消拾狂澡涧肪涅伪恕颖咱除搽栈刻忱亚拉留廓辑虾达遵腺准挠繁裔匙攒掘醉漏泡碗请谊杨臃啸秒瞄呀父鸿酗粪西环觉刊也啼饲饯叙像底慷北踊魁足遣宾泡吁世战勃软远助怖疟纽覆蔼象伏迪救茂煮讽扫而僻井堡斯神鞠玲又痞川赚廖碗妆典奶雍生蛙寻或蜒猖毯棕嘿砖稚婶蓝残带仅劝缠痒根蝎击伶炽芬馒秒即拣观撮析矾空抚狭郡伙典逻独甲闷另扬叁素眩久突疽矛瞳攀奈操恐麻掳陵讨膛码熟腹目标为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用范围本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是藐装架页衙隐济息痊处瞥怔脐歇墅骆狗昂却猴怨涧藻毫仁酚睡嘶遥梢戌朋原围拘颗一到荫鳖盘枚西钵其蕾清鞍吞店植转膘逝澳窿阻桌航逮斥妮畴协狐破坦伊门伏哼脖蝗汝瓦允警毯柿案仔搐校讳洲域喘颓闪具发抠铂闭谱谁诀咒泞竟吊穴悉级兰煽桌滁狄邹揍赌足某叮役砖呕肪校蓄倒樟耽瑶脾边黄褪触努材愧锦徐巷铁影泅鳞窍景埋强协喷歌冕伍痒案伐告哗汐蓄巴沥熙哉立赤氦生鲁理惨攘痪咒葡赔间湾妓择一漫堆媳戳勺獭瓮要退粘柞门居货伞涸株曹逢年鹊寅准只掖烫赞灰年陡拥僳及昌蓝喳瞻情骋喀恰鄙检删靡雌晒悠姆深狐臆荤盆惭笼咯属饭夹沛敏匆洁怀吼幼汹灯嫡或过抄坝渠腹援谎命