土地拓展流程.doc

土地拓展流程土地拓展管理流程共分为四个阶段:1、信息收集阶段2、初步可行性研究阶段3、可行性研究阶段4、评审阶段、土地获取阶段。1、 信息收集阶段。片区公司负责各自区域土地市场基础研究、投委办负责新进区域土地市场基础研究，并汇总全部基础研究。该阶段片区公司及投委办须各自填写土地信息采集表，并由投委办修编三年土地储备计划。2、 初步可行性研究阶段。该阶段仍是片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。片区公司及投委办须判断是否进入初步可行性研究，针对重点地块，还需每周填写新项目发展进度通报，最后汇总后报投委办主任。项目经实地勘察和简易调查后，初步判断项目的操作方式，做出初步项目定位，做出初步经济测算，最后编制新项目立项建议报告，申请召开公司专项会评审。3、可行性研究阶段。投委办负责组织进行现场勘察。投委办完善项目背景调研，营销管理中心或代理公司制订项目初步定位建议。投委办根据初步定位建议编制新项目初步市场定位建议设计草案任务书及新项目可行性论证规划草案指标说明。运营中心对新进区域项目进行工程技术分析，片区公司负责所辖区域项目进行工程技术分析。招采及成本中心造价部进行建安成本估算，营销管理中心制订营销初步计划，财务资本中心完成经济效益预测分析。最后，投委办汇总编制项目可行性报告。4、评审阶段、土地获取阶段。投资发展委员会组织公司新项目评审会，招拍挂手续拿地及二级市场拿地片区公司负责各自区域、投委办负责新进区域。一、信息收集阶段1、土地市场基础研究 片区公司-综合部负责所辖区域的土地市场基础研究。 投资发展委员会办公室负责新进区域的土地市场基础研究，并汇总各片区公司的市场基础研究，定期编制公司的土地市场基础研究。2、土地信息采集表 片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责填写土地信息采集表。3、三年土地储备计划 投资发展委员会办公室根据公司制定的经营计划，补充、修编三年土地储备计划。二、初步可行性研究阶段4、初步判断，是否进入初可研阶段 投资发展委员会办公室/片区公司-综合部负责人对土地信息采集表的项目信息进行初步判断，是否进入初可研阶段；针对重点地块，还需每周填写新项目发展进度通报，经部门内审核汇总后报投资发展委员会办公室主任。 未通过的项目信息存入土地信息库，并定期该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。5、简易调查，形成相应报告 片区公司-综合部/投资发展委员会办公室进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，（对于外地新市场，可选择调查代理公司进行调查），形成相应报告。6、判断项目的操作方式 根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式。7、初步项目定位 根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位。初步项目定位至少需包含以下内容：a） 项目的档次、主要客户群；b） 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；c） 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价8、初步经济测算 根据项目情况，做出初步经济测算。9、编制新项目立项建议报告10、法务意见 资料汇总后提请行政人事中心-法务部提供意见，最终做出项目用地法律风险的判断。11、 召开公司专项汇报会 新项目立项建议报告经内部评审后，申请召开公司专项汇报会。三、可行性研究阶段12、可行性研究阶段 新项目立项建议报告经内部评审后，申请召开公司专项汇报会。 项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。 对于评审通过的项目中需要先到政府立项的，由片区公司-综合部/投资发展委员会办公室负责办理政府立项手续。待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。对于需要在获取土地之后办理政府立项手续的，同样由片区公司-综合部在获取土地之后负责办理。13、现场勘察 投资发展委员会办公室组织项目可研小组成员对项目进行现场勘察。14、完善项目背景调研 投资发展委员会办公室组织进一步完善项目背景调研15、初步定位建议 营销管理中心或代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议。16、编制草案 投资发展委员会办公室根据初步定位建议确定形成新项目初步市场定位建议设计草案任务书，交技术及标准化中心设计部编制规划设计草案，并形成新项目可行性论证规划草案指标说明。17、工程技术分析 运营中心品质管理部负责对新进区域内拓展项目进行工程技术分析。 片区公司工程技术部负责所辖区域内拓展项目进行工程技术分析。18、建安成本估算 招采及成本中心造价部根据新项目可行性论证规划草案指标说明和工程技术分析，进行建安成本估算。19、营销初步计划 营销管理中心在技术及标准化中心设计部完成规划设计草案后，制订营销初步计划。20、经济效益预测分析 财务资本中心财务部根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成经济效益预测分析。21、编制项目可行性报告 投资发展委员会办公室汇总编制项目可行性报告。四、评审阶段、土地获取阶段22、召开新项目评审会 项目可行性报告经内部审核后，申请召开公司新项目可行性论证决策评审会(投资发展委员会组织)。 项目未获评审通过，投资发展委员会则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目，并将全部资料收集归档，纳入信息库。23、招拍挂拿地 招拍挂项目，由投资发展委员会/片区公司-综合部按政府相关规定办理各项手续，参与竞标活动。 中标或摘牌，投资发展委员会/片区公司-综合部参照合同管理流程进行合同的编制、评审和签订。未中标则进行相关材料的整理归档。24、二级市场拿地 二级市场协议转让项目，由投资发展委员会/片区公司-综合部组织商务谈判、公关等活动。 取得合作共识后，投资发展委员会/片区公司-综合部参照合同管理流程进行合同的编制、评审和签订。谈判无法达成合作意向，则心进行相关材料的整理归档。 合同签署后，投资发展委员会/片区公司-综合部组织将项目拓展相关资料整理、分类、编号、部门内部归档，并定期或项目开发结束后统一移交至行政人事中心进行存档。 营销管理中心、技术及标准化中心设计部根据项目定位策划与概念设计管理流程组织开展项目策划、概念设计工作。 运营中心计划运营部根据项目开发计划管理流程进行开发计划管理。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。二培训的及要求培训目的安全生产目标责任书为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：一、目标值：1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。2、现金安全保管，不发生盗窃事故。3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。4、安全培训合格率为100%。二、本单位安全工作上必须做到以下内容： 1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。 2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。 3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。 4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。 5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。 6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。 7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。 8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。 10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。 三、 安全奖惩： 1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。 2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落