市场调查的项目及内容要点.doc

市场调查的项目及内容要点

一、区域整体经济环境调查分析
从项目实施的可能性出发，了解项目外部的约束条件，即对项目所在地区调查了解构成对投资效益产生综合影响的条件。其主要考察两个方面：一是软环境，即社会经济环境，它对投资效益起决定作用；二是硬环境，即城市设施环境，它对投资效益起保证作用。
（一）软环境调查
1、宏观经济规划
2、地区经济效益、经济生产效率和国民收入水平
3、产业结构和发展，工业、农业、商业、建筑业的结构比重，地区的产业结构是否合理、技术是否先进、组织是否高效
4、融资状况，主要了解社会资金周转流动速度和利息情况以合理利用
5、政府各有关部门对房地产市场的管理情况、规划要求及税收政策等
（二）硬环境调查
1、区域建设规划
2、区域土地供给量
3、市政交通设施、通讯设施、能源设施情况，包括道路、供水、供电、供气、排水、供暖等
4、生活配套设施，包括学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等
5、所在地建材资源及其价格
6、当地的施工力量状况，包括技术装备、骨干队伍、人力资源、工程实绩等

二、项目用地周边环境调查分析
（一）项目土地性质调查
1、地理位置
2、地质地貌状况
3、土地面积及其红线图
4、七通一平现状
（二）项目用地周边环境调查
1、地块周边的建筑物
2、绿化景观
3、自然景观
4、历史人文景观
5、环境污染状况
（三）地块交通条件调查
1、地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划
2、项目对外水、陆、空交通状况
3、地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状
（四）周边市政配套设施调查
1、购物场所
2、文化教育
3、医疗卫生
4、金融服务
5、邮政服务
6、娱乐、餐饮、运动
7、生活服务
8、游乐休憩设施
9、周边可能存在的对项目不利的干扰因素
10、历史人文区位影响

三、市场供给调查分析
1、地区房地产市场价格及变化趋势、价格组成、波动因素
2、各类房产在不同地点的价格水平
3、社会上可供房屋的规格、数量和质量
4、公开销售楼盘总数、面积及区域分布
5、高层、多层、单体、小区、别墅比例
6、住宅、写字楼、商用房比例
7、物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理
8、物业规模、容积率、绿化绿、主力户型
9、物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况
10、物业的宣传、推广方式、销售进度
11、物业供应的潜力、供应面临的困难和问题
12、开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划

四、市场需求调查分析
1、区域人口数量及构成、发展趋势、流动情况
2、企业经济效益情况
3、居民收水平情况
4、居民消费结构、消费方式、消费欲求
5、目标消费群总量
6、购房目的
7、欲购房区域、交通、周边环境
8、欲购房类型、面积、户型、风格、总体规划、配套环境
9、购房投入资金及所需付款方式
10、物业管理、服务项目、物管费用
11、理想交房状态
12、市场潜在需求量的调查（这类调查不仅为了预测商品房的需求量，而且也为了掌握具体的购买力及购买者，即有多少单位或个人在近期、中期、远期可能拿出多少资金进入房地产市场交易。包括消费者期望的价格和可接受的价格）
13、消费群体调查（消费对象是谁，群体大小，有多少购买力，消费者理想的需求是什么，从而了解可能的需求量、地点及房屋品种的倾向）

五、市场调查操作流程
1、确定调研主题
2、探索性研究
3、确定调查目标
4、编制调查方案
5、实验性调查
6、收集资料
7、资料的审核整理
8、资料的统计和分析
9、撰写调查报告

六、市场调查质量控制
高质量的房地产市场调查有三个显著标志：系统性、准确性和及时性。对市场调查来说要求互为必要条件，缺少任何一方面，都将导致市场信息"失真"，使市场调查失去意义。因此，房地产市场调查的质量控制非常重要，其主要把握的原则如下：
1、客观性原则
房地产市场调查是一种集体合作的过程，受参加人员主观因素影响很大。但是，对调查质量的评价应是客观的，应以真实反映市场运行状况的指标来衡量其整体质量，应当有明确的质量标准极其规范性的检验方法，不能因人而异，人为降低标准。
2、全程性原则
房地产市场调查质量的控制，不仅表现为事后的检查验收，而且表现为对调查前的预防和调查实施中的抽样，作到调查质量在事前、事中、事后都得到有效控制，并构成一个完整的控制体系。
3、全员性原则
全体调查人员都要有质量意识，并使个主要环节有专人负责质量检查。
4、综合平衡性原则
实施质量控制的关键在于提高市场调查资料的系统性、准确性和及时性，使这三者达到最佳的组合效果。这就需要认清这三者之间的相互制约关系，把握主要矛盾和关键环节，制定切实可行的控制方案和控制标准，正确处理好调查经费、调查精度、调查时限、调查项目等因素的关系。其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落