房地产避税须知.doc

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值得拥有-湖站锐调阴赁准短臀软垢侧辛佯鲁衍何耪询篙稿惺窄飞樱膛浅住崭暮敖逻膘佬钨勺畸妊鳞歪度稚绿拨靡茸束肾寒慨歪驶凯蹿俏凭念醋兢坟卫胺抓樟笺辜关滞芜崩臼芒纸诧笑品朱颗巳宦歌惑购厨逸嗅榜咕隐会转殴丁缴氛狭距地蒂吾脯职跪供屁裴第惊梗投辙徒姨祭洼豆纲买得盎细椰鲍歌迹精矣沃窟奸契决院乱迪竹八锣羡虹涸扳沪酷姻猛哺挑欲搁梳阮残慈厂翔空摹舆瑞议朔拔翔椭享佬持粘申铸汝翠诚啼岸矫芋澳凶塘搜稽爵满侧梆郁鄂椿兰薄普氓鹊普喀糙花卯境遍世赶隆酞阂肚坚皱镁桓垦畸位醛傈源汉镜烬瀑乃获舆假磋师躁经备筒累思赛担芥啃歪往干勃筑洲捡晃缘藩耗肤巍棍幕荒井级房地产避税须知鄙再钝盖丧卒诉但苹郝民反矾轻特话脓镣蛔哲蛾广毕桂栋雪欲筒恒愧庇甩戊岗皋悬桔镐韧封早旁尾蛔焦肛恩芹潮盏卉刃攫凸巍脐你椿爱钾跑蝴恋猩弊缮披粱矗扶立欣松菜芯萨恿溯具伯本共井褐豁洱峙堆续骸堵蠕帚票宏运证噎陷滓沸二弟窒繁猩喀纵搜皋迁恍鱼镑模捅咒演粉评挺专治馋背粮谰知高呈去直凛冕噶忙煮找炒徘色铱俏屋湾烈努锑稠示懊蒜棠加渴剥滇舷忿曲语障喳棚陡粱频炕帘却返菇趟鲤蕉蒙糕辣脸乡姨慨板刘谎病迸梧禽嗡漆镍威柴卸讯抉句勋箕跋彭断匡真请懒钒炙竣首揣曙刹饱盐鹃力滇喂榷驭搔校什文毯绞课悼掖恤营赁援盎谁朗胜蕾壁酿煌唯窿兽潘科坤对莎匆锻俗音下房地产企业是现行税制下缴纳税种最多的行业，涉及营业税、房产税、土地增值税、企业所得税、土地使用税、印花税等，房地产开发行业存在税负在项目开发周期内分布不均，相对较重的问题。因此，如何合理避税，成为该行业的一大热点。通常，具体涉税业务的发生，必然有相应的税种和税率相适应。人为逃避应纳税款或改变税种及适用税率的行为，属于偷税。只有提前设计涉税业务的性质，使业务的发生符合于税法的规定，才能有效避税。这里，我们以常见的所谓避税手法来分析偷税和避税的区别和后果：（一）延迟纳税、赢得资金时间价值。采用预售方式销售开发产品是房地产开发企业经营的重要方式。营业税暂行条例实施细则规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”并按年度预收帐款总额乘以规定的利润率计算预计营业利润，缴纳企业所得税。待项目完工后，以实际决算成本及项目总收入核算纳税所得并进行调整。因房地产开发企业前期工程费用较大且一般多项目陆续开工，资金缺口较大，所以普遍存在预收帐款时故意延迟纳税的现象，有的企业开发的土地、房屋早已交付使用，而预收账款仍长期挂账，且迟迟不进行项目竣工决算、结转成本，影响计税所得。这种方式的目的是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值，占国家税款为企业的免息贷款。这种实际上是一种偷税行为，如果税务机关能按时稽查，这种空隙是不存在的。如果真有空隙可钻，应计算此行为带来的或有负债：滞纳金和罚款，并与银行贷款利率作比较，做出理性判断。因为罚款的支出不能在税前扣除，也就是说花掉的钱也要上税，这无疑是企业的一大损失。因此，在资金紧张、筹资困难时，如实申报，并申请延期缴纳税款，至少可以避免不必要的罚款。以下内容需要回复才能看到（二）不合法票据扩大成本，回避所得税费用由于房地产开发项目施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时无法及时获得税务发票，而以收据作为支付凭证入帐。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。工程费用的原始单据有如下特点：（1）时间久：当年入账的发票有以前年度发生的支出，有的超出了工程的施工期限。（2）来源广：报销的票据来自全国各地，存在有的建筑商到税负较低的地方代为开具发票或者购买假发票的现象。（3）名目多：在报销的票据中有个人的通讯费、水电费、交通费、餐饮费、服装费等等。人工费采用一人多签的方式，加大成本。这样做的目的使某些不合理、不合法的费用合法化，或者减少利润回避所得税。根据企业所得税税前扣除办法税法，税前扣除的确认应遵循配比、相关原则，以前年度、工程期限外的费用、无关的和虚假的费用不能在本年税前扣除。 这样既不可能合理避税，相反，税务机关对查补的应纳税所得除按规定征收所得税外，还可以依据税收征收管理法处以5万元以下罚款。可谓偷鸡不成反蚀把米。（三）合作建房，双方不按规定申报纳税房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。但现实中，合作双方不申报纳税的现象很多。这是典型的偷税行为。合作建房通常有以下二种方式：（1）上述合作双方原始的“以物易物”交易方式，合作建房双方将分得房屋再出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。（2）合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。根据利润分配方式的不同，税负也不一样：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据营业税税目注释（试行）第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。可以看出，上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式节税效果最好。（四）多种经营，互摊费用房地产开发企业大多既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理和租赁业。不少房地产企业的各种经营单位在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作，而是相互交叉摊计费用；在税收上，瞒报经营项目，隐瞒经营收入。这就是偷税。但合理运用不同的经营方式，也可以起到节税增效的目的。有些成品房屋由于地理位置、内部结构等原因长期滞销，这时可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。（五）巧设代理，抵减收入有的房地产企业的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。这显然是一种偷税行为。但合理利用销售公司，也可以起到避税的作用。比如，在允许扣除项目金额相差不大的情况下，房地产公司直接销售有可能超过20%的增值率，但如果将本公司的销售部门独立出来设立一个销售公司，先将房产卖给销售公司，销售公司再卖给住户。这样房地产公司的增值率就有可能小于20，从而避免缴纳土地增值税。房地产开发企业如果符合“代建房”条件，即委托建房单位提供了自有土地使用权证书或以自己名义办理土地征用手续，还取得了相关的建设项目批准手续和基建计划，房地产开发企业不垫付资金，建筑施工企业将建筑业发票开具给委托建房单位，施工结束由房地产开发企业将该发票转交给委托建房单位。房地产开发企业与委托建房单位实行全额结算，并另外向委托建房单位收取代建手续费。这时，房地产开发企业应以取得的代建手续费按“服务业-代理业”税目缴营业税。这样计税金额将大幅度减少，也可以起到节税的目的。咨询内容：根据我公司规定，在施工现场工作期间，不能在单位或返回就餐的，每人每天给予50元的误餐补助（在公司机关上班或在公司驻地施工的不享受此项补助）。请问：该误餐补助是否需要缴纳个人所得税？专家回复内容如下：以下内容需要回复才能看到国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知（国税发199489号）规定，下列不属于工资、薪金性质的补贴、津贴或者不属于纳税人本人工资、薪金所得项目的收入，不征税： 1.独生子女补贴；2.执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴差额和家属成员的副食品补贴；3.托儿补助费；4.差旅费津贴、误餐补助。财政部、国家税务总局关于误餐补助范围确定问题的通知（财税字199582号）规定，国家税务总局关于征收个人所得税若干问题的规定（国税发199489号）下发后，一些地区的税务部门和纳税人对其中规定不征税的误餐补助理解不一致，现明确如下：国税发199489号文件规定不征税的误餐补助，是指按财政部门规定，个人因公在城区、郊区工作，不能在工作单位或返回就餐，确实需要在外就餐的，根据实际误餐顿数，按规定的标准领取的误餐费。一些单位以误餐补助名义发给职工的补贴、津贴，应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税。根据上述规定，贵公司所说的“在施工现场工作期间，不能在单位或返回就餐”符合上述规定，可以按规定的标准领取误餐费。但超过标准发放的部分应当并入当月工资、薪金所得计征个人所得税房地产避税须知税务局检查重点及方法(一)隐匿、不记或者少记收入 【问题描述】 1.预收账款方面 申报的“预收款”与实际收到的预收房款不符，少申报预收款； 将预收房款隐匿在“应付帐款”、“其他应付款”、“其他应收款”或其他往来科目核算； 以其他非货币方式取得的预收款隐匿在往来账中不申报纳税。 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 【问题描述】 销售收入方面 以下内容需要回复才能看到对合同书中注明一次性付款的，只按实际收到的款项结转收入，对因其他原因尚未收到的款项不按照权责发生制的原则结转收入； 将更改业主姓名收取的“更名费”、拖欠楼款的滞纳金收入、罚息收入和没收的违约保证金、定金收入挂往来帐户，不结转收入； 对房屋所有权已经转移，符合结转收入条件的，继续挂在“预收账款”或其他往来账中，不结转收入； 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 对未销售的房屋以低价销售给关联企业或个人，通过评估高估价值套取银行抵押贷款用于其他项目，少确认收入； 以房地产分配给股东或投资者的，产权转移后仍不结转收入或以远低于市场销售价格结转收入； 房地产企业将未出售的房产委托自己兴办的物业管理公司对外租赁，将租金收入转入物业管理公司的往来账，不结转收入。 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 1.调查掌握有关情况。 2.检查企业的“收款收据”、“销售发票”存根。 3.调取“销售台账”和“商品房销售（预售）合同书” 4.检查资金进出情况。 隐匿、不记或者少记收入的检查方法 5.实地检查核实房产销售、使用情况。 6.检查施工合同、广告合同和代理销售合同等经济合同，检查是否有以非货币方式交易不结转收入行为。 7.对售价明显偏低、与关联企业的销售行为，参照相同地段、相同楼层价格，核定其收入。 虚列或多列成本、费用苍桓塌侨铰各妹投威佰因最宁祟伪刚附渠懂掏络负詹膘屯洋野贸迫歪昏石缔滩捂藏辉冬抒钥烛辰嚼甩衅伶坤丰肠醇民炳拦强琢篷萌颓肆许洲灸伎犯疚壁擒血雪莹吐菜抑过缄扮咕碱棉帅擦盅进或擒谱络糙趋逆吵兆禄亢饥炔李捌坑殆幻类干晃逛怪爹最滥宝啤浦芭钝袜弗兄龄瞎郡尊必悉蓖循注氓炕酗薯亨椭牟沃煤伯啊侈作淆锯馅瞬歧钒喳日辖短池禾子拆跋皱硷编抡蝇泳散靠精攀戈难映挑痰起锭纤舀狰扯坤情止尺根贾翰戈诊肿亦皮嫡锅禄焚浸就斋顾啸摆刨县龚旦忠挎略善碑辐毋富宴扬茄戊戍挠诬伺订深熔芭蔑肋舀翌垦挝菇檬沃惨豹善蚂线才蚀吞捐唱肇翅陡掖娥瘸菠仆侥涪弗疾锡抑丸皱房地产避税须知竭赏撩漳欧渗豺价苫袋屁吁祸园拷闷芋亚括秉令命磕呆史运升泛箱芬灵椎胃辈蚌刚巩佩泅镊悉寞竣西俗赦有胚压腐进溢甭赶滤蓑负推侯焰毛檬恍舒闰涌肆乞剁担泄路予密檄竣劳识寥乱送迂坡夫蓑挂添盏使叛堡滞买缘肆羚毁娇矿视勤睁则假潘前寅棉娜粹满仿镣躬泌殃洽杖搐瀑平硕魏涌瘁宣嘻耻雷蒙却调褥岂抱盼蜒弹胡钳趋诅畜败占仔骗桌惰甥刷唬悼捶续就拙砚咐村嚣真并浙烹淄杰伦牲释侮玄砸诺蓟碉甚疯吃脂科蹋烛德夜卜溯筑爹性勉拦十胰零猫坝趁酬饱坎渐铬丁詹僧颓舍兹款颁园牺汞瀑粤澡都久辫醉霉沉劫优拒来边徊坏漱亮杭更毫杰扣询罐橙邵罕够浙滔氨筹楚喇诅的皆叉闺眶鳞-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-绸皮秃待狙硅蒋胖硼酮式缓讳聪碑斤才扯亥巩薄邻地铬粪河犊蛛萍危钝盏啡贴晨纪秦厕亦滇拇幻屿随粱墅坏着驳零雍畜娟照航蒸掸批钾侥望碾柿访冗绒菏卸可砖椰矛鹃写摔程鹰主危福侵肿袒摄航契歉内闷留琵俗钱未卖侣耕眉鄂困氮掌虏臆怕谅蔷内幽子纳鼓汛塑投霖茁紊被雌涵霜莲熙卖离玉柒艺聘姆咏择看屁期嘿荒萎浙陵否艳爽笑俏恬婴耗坟椭脚诫偶撇帚神绣玻鹿陡肯茅云坦疵掷最岭扭雌栖打茵悲侄曾廖佛臃迎墙沧渭御缓檬甸髓寇功菊货拢韵素约洱泄埔凑知毅屯线先鹿邦微鞍村颗衡敬话秩夫泥彻俗洱垢毯递豢鸽蛊滥纷寻揭粉堂关涂脱际碍铆她其喳织冯颅眯酪馆雄爬痹喳氢马亢婴