地产投资战略的分析模板.doc

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地产投资战略的分析模板
一、 地产市场投资机遇的发掘
（一） 整体性指标
1、 宏观经济运行主要指标
国名经济总量及增长水平
固定资产投资情况
财政政策与金融政策
消费需求状况
城市发展趋势
2、 房地产市场主要经济指标
工业用地、住宅用地和其他各类用地出让总量及区域分析
房地产开发投资
分类市场施工面积
分类市场新开工面积
分类市场竣工面积
分类市场销售、预售面积
空置面积及比率
价格及租金
3、 政府管理及政策
房地产产业定位政策取向
土地交易制度
房地产交易管理制度
相关费用

（二） 区域性指标
1、 区域经济与宏观经济相关程度
2、 城市土地等级划分
3、 区域规划用地格局
城市发展供地原则
各类用地的规划用途分布
各类用地的价格分布
土地利用规模
4、 城市化发展趋势
城市化政策取向
城市化的历史过程
城市化规划方向和发展趋势
5、 城市总体规划
城市的功能定位
区域的功能定位
重大规划变动或区域功能重构的区域
6、 城市基础建设
交通建设发展
邮电通信建设
公用事业建设
商业中心建设
7、 重大建设项目
影响区域功能的重大项目
大规模的城镇集中建设
大规模的工业厂区建设
8、 区域发展环境分析
政府效率
优惠政策
区域经济建设导向
9、 区域房地产市场成熟度
分类房地产市场的供给量与需求量
分类房地产市场的价格及其变化
10、重点区域的以上各因素比较分析

（三） 地产投资的热点区域与项目
1、 由以上分析确定的投资备选区域
价值低估区域
城市化方向区域
功能改造区域
2、 备选区域的可投资项目
商业项目
住宅项目
工业项目
其他项目
3、 投资风险概述

二、地块投资的经济效益评价
（一） 地块基本特征分析
1、 地块位置、形状及大小
2、 地块权属及附近建筑物的权属
3、 地块基础设施配套
4、 地块规划用途及规划指标控制
5、 地块所在区域功能定位
6、 土地成本

（二） 地块所属区域的市场分析
1、 区域经济特征
整体经济水平
主要产业
居民消费能力
2、 区域人文和社会特征
居民与消费者构成
社会习惯与传统
3、 区域功能
居住职能
交通职能
工业职能
旅游职能
4、 区域政府管理及发展策略

（三） 地块投资分析
1、 基于市场调查的产业选择
地块特质决定的适宜产业
企业能力决定的适宜产业
市场供求决定的适宜产业
产业类型的综合选择
2、 项目投资经济效益评价
投资分析的假设条件
主要收入
主要成本费用支出
净现值
内部收益率
动态投资回报率
动态回收期
项目现金流量表
敏感度分析
主要风险
3、 项目投资价值评价

三、闲置项目的再利用分析
（一） 地块及其附属建筑物的现状分析
1、 地块位置、大小和形状
2、 建筑物结构、功能及设施
3、 地块周边交通及公建配套设施

（二） 对现有项目的评价
1、 主营及经营收入
2、 成本费用与盈利水平
3、 主营业务的市场供需
4、 关于经营现状的评价

（三） 对地块所在区域的分析（略）
（四） 项目重新定位
1、 新业务的选择
2、 预期收益和风险
3、 新业务发展的营销要点
4、 新业务发展的管理要点

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