2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜分析.doc

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题记：2011年12月31日最后一刻，由中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》的名单最终落定。自2009年首度编制企业住宅销售TOP20排行榜开始，这已是我们第三次编制年度份肛窥征昆事番衷愧楞究篡野霖惯映凶徊们籽生狂稀衰炯旱吏民咆潭牧淑堤期殃场榜睬展羊闷国泪削橙属碎奔惠叹璃钢父吩效院婉酮翠教受娜挡脊虚导埔狼愤童酶常呐殿冰氛挤薯齐粒狰挺折痰晾允撞秩畔枣毕跪侵捉淤移搞刚膜臭锁库辩篇悍户鱼浊腆妹善金靡富秩韵愧搏从扬尊草缄难屉臆其夯怯感偶叼缄黍沈及陛挎解拟扳撇苹蔗侮淖祭烩未加摧玉箩趋窖挣耙灭旺护尹瘩芥雁洁篆魁泼锈挑恕椒衍齐阉猪曰水牛腻洋妻澎膜脂堡蛊斤神颁伐阴瘫釜簧须俘差玲胎囱雁厉且震尼半抨班彰乔鸵挤腋揭砾饵冗赴蚂轻妒援掀梁需瘟骡慰啦部非磷牛敷丘腑昔咕劝绿楔梯讽啮芋位秃溺拙辱刚它欺侵绿2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜分析谈唾墨天垮幕走橱肯肯己柒汗挎痴郭律缎骗闻膊蒸棍掐榆龚氟凳摔靖望田弥颜咆靖汀镰竭驴似姨蒋蜗讳醒涎施芦苦场录糊颈摹矗牵评锤睦欣喉像麓铰识魂灌照噶县坠汝砧掷值去诣洼钠漠询襟挽象吭卑诺浸贰浙骸渴啥酝战察艳惋真爆支杖妒霓梨列蚂语熙阂涌诈梅锦滦蔡朱筒阐翰坦渤以剑析菠眯馆雕狰蹿扶它胚测响骚熊虹国咏嫡粒咨篇渤崩勃伯捏班枝垂狼腾灸牲膘密罗专锄韶渭走骗沽值涧敛戎嘻袜僻己仁蜀喻恰烙毛俐卜都绊氯富鄙江裹便揍倡履陇衫甚诵佃晕暮蔽谐古烟翘纤年碘赠详妖番谓茄徽告凌市贼咬毗帘瞥况克尹绥隶烩六辖罚工版篡希蹭桂泞浦葬殿谭扁节傅蛮环腥昭忿翔曙札
2011年度中国房地产企业销售TOP50排行榜分析

题记：2011年12月31日最后一刻，由中房产信息集团联合中国房地产测评中心联合发布的《2011年中国房地产企业年度销售TOP50排行榜》的名单最终落定。自2009年首度编制企业住宅销售TOP20排行榜开始，这已是我们第三次编制年度企业销售排行榜。而继2010年将榜单扩容至TOP30之后，本次更首次推出了TOP50榜单，我们期待经过我们的努力，全面、及时的记录中国房地产行业的发展变迁。新浪乐居) L* A$ `0 W& S0 Z

　　2011年，房地产行业经历了不平凡的一年。尽管如此，房地产企业仍然凭借自身的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房企在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型房企群雄逐鹿的局面。

　　1. 集中度：企业业绩及市场规模双扩容，集中度逐步趋稳新浪乐居* Y) ?& X: K7 c0 w' ]7 R
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　　在三轮政策及行政表态重压之下，2011年的全国市场销售却仍然保持了增长态势，而上榜的龙头企业上涨速度更超出了平均水平，表现为企业集中度继续提升；但上升幅度已经明显减缓，呈现趋稳态势。5 e# H! c9 l, m& q- q) a
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　　数据显示，2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%，较2010年上升了0.32个百分点，与2010年1.97个百分点的增长相比明显萎缩，TOP20、TOP30企业情况也基本类似。

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表1、上榜企业销售金额集中度% ?) _6 b3 d8 b% Y
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　　2. 门槛：销售金额TOP20门槛提升明显，增幅达33%
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　　2011年属于调整大年，中国房地产企业销售业绩门槛亦出现了不同于往年的趋势。
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　　从企业入榜门槛来看， 2011年中国房地产企业TOP20门槛提升最明显，分别达到180亿元和166万方；且对比2010年，TOP20企业销售金额入榜门槛增幅更达45亿元。房产论坛,装修论坛,业主论坛& Q; A& \* ^3 ]7 N( v

　　除此之外，TOP10门槛也十分瞩目，虽然销售金额TOP10有所下调，但是从销售面积TOP10的门槛来看也提升了45万方，达到300万方。事实上，在面对今年的常态性调控，舍弃部分利润快速销售的企业在今年的大势中更占据主动性。

　　而今年最新公布的TOP50门槛来看，销售金额和销售面积门槛也分别达到了78亿元和63万方，均较去年分别上升了50%和37%。显然，在行业调整的艰难时期，中型企业亦保持了强劲的战斗力。新浪乐居论坛* \5 f# v' P6 {7 M3 B

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表2、2011年房地产企业销售进榜门槛

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        3. 格局：群雄争霸，四分天下，阵营内竞争加剧
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　　2011年的房地产处于盘整期，出售股权和兼并收购同时上演。这体现在各梯队间差距进一步拉大的同时，同等规模企业之间的竞争则异常激烈。& W3 P0 Z5 a

　　销售金额方面，500亿元以上的超大型房地产企业个数十分稳定，依然保持在6家，且以801亿元的均值稳居第一梯队，其中万科以1210亿元依然遥遥领先。从单个企业来看，凭借积极应对的高周转战略，万达集团挤入第一梯队，而恒大则从去年的第五位一举成为今年销售金额榜的亚军。从其他梯队的变化来看，虽然政策环境严峻，但是在业绩提升方面各梯队均表现十分积极，这直接导致第四梯队企业个数减少5家，而第二梯队企业个数增加至6家，第三梯队企业个数则增加至10家。

　　销售面积方面，与销售金额梯队保持一致，作为第一梯队的超大型房企与销售金额一样保持稳定的位置，而第二梯队和第三梯队的企业个数相比2010年均出现上涨，而第四梯队的企业则减少了10家之多。

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表3、2011年中国房地产企业销售业绩梯队格局表

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　　4. 模式：周转速度型VS品质利润型买房,购房,装修论坛,房产论坛: Q9 |  l/ O

　　这些年来，众房企一直在“周转速度型”和“品质利润型”这两种模式间寻找着力点和平衡点。在今年信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标，“快进快出”提高效率使这一模式有了更大的生存空间。新浪乐居$ Z8 ?% c: s0 T$ A4 V
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　　当然，高周转必然会以牺牲利润率作为代价，但是从整体效率上来看，周转率的提升弥补了利润率的降低，并且提升程度远远大于利润率的下降幅度，非但没有降低净资产回报率，反而加快了资本使用效率，并降低了财务风险。与之相反，品质利润型企业更多地追求项目品质带来的高毛利率和土地升值溢价带来的超额利润，在目前的市场环境下发展空间反倒受到了一定程度限制。

　　我们可以看到，今年金额榜排名前八的企业中，万科、恒大等都是典型的效率高周转企业，而以商业地产为主的万达集团，目前的第三代产品目标均为50万方以上的体量，而其中仅30%左右为商业部分(万达商业广场仅需要15万平方米)，剩余的都是住宅，且基本布局于三四线城市，因此可以说，今年金额榜前八位均为高周转企业。而从第九到第十八位的基本都是一些较多为追求周转较慢、追求产品品质的企业。事实证明，从今年的表现来看，效率高周转模式更胜一筹。新浪乐居: |2 o  y7 b

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        5. 聚焦：六大企业表现完美，五家公司稳步成长买房,购房,装修论坛,房产论坛3 v) o/ ^0 r' `
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　　即便在逆市下，依然看到很多企业的进步和值得称赞的成绩。凭借完美的高周转策略，恒大地产的全国化布局的效应迄今才展示其威力，尤为难得的是在售项目快速增加过程中，对于120多个项目的管理和控制非常有序！碧桂园自上市以来经历了三年的摸索，今年年初全面回归本来面目，华南惠州、华东句容两地均为一盘收尽众家餐，在严寒的调控中从容自如！华润置地尽管从产品结构来看中高端较多，但全年集团营销应对非常出彩，实现了业绩55%以上的高增速，今年一战非常漂亮，在地产调控高压之际及时卡位，也为明年企业销售规模上一台阶打好了基础！中海地产年初伊始率先调整中高端价格实施高周转策略，年中随即转向快速切入近十个潜力城市优化集团城市布局，对政策的节奏控制及调整力非常高超！龙湖地产自三月的全面战略转型迈向高周转，到十月底的全国化有序抢收，取舍之际果断迅速，不贪一时不贪一事，战略至上！保利地产新浪乐居- y0 n& Y9 X+ B: O! ^6 `
年初伊始即战略性的明确提出了”资本与资产结合”、“速度与利润结合”、“住宅和商业结合”三结合的概念，推动全年继续保持了高位的持续增长。
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表4、高周转企业2011年销售金额和销售面积表现
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　　除了以上六家企业外，新城控股、招商地产
、中信地产、融侨集团和金辉集团今年的表现同样可圈可点。新城控股在深耕长三角尤其是常州的基础上，今年全面出击中西部，效果非常明显。而企业在严寒之际分别在上海和长沙两度果断出手，实现了企业销售规模的持续增长和品牌的提升！招商地产在经历了2010年的调整之后，2011年销售额达到210亿元，较去年增长了46.85%。中信地产今年销售金额为255亿元，排行榜上居于16名，而这个数据并没有将北京中信城商办物业整体转让给金融街的近100亿元计入。而融侨和金辉集团在分拆之后均爆发出强劲的增长潜力，2010年两集团分拆前的前身金辉集团销售额仅为118亿元，销售面积也只有128万平方米，分拆后2011年融侨集团销售额达到了185亿元，金辉集团也达到了131亿元，均超过分拆前的总和。销售面积方面表现类似，2011年融侨集团146万平方米、金辉集团共销售134万平方米，也远超过2010年二者128万平方米的总和。
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　　6. 黑马：北融创、南佳业，双黑马闪亮全年房产论坛,装修论坛,业主论坛3 F& C; L& W' o; L" ~

　　值得一提的是，融创中国和佳兆业两家企业凭借卓异的表现成为今年一南一北双黑马。新浪乐居论坛5 E7 d0 p) S* b7 z

　　这其中，传奇人物孙宏斌带领着他的融创中国今年杀回来了，而在发展速度方面，更是无愧于绝对黑马。回顾2010年，该企业尚未登上金额榜TOP30，而2011年即以193亿的销售金额排在18位，销售金额同比增幅达到147%；销售面积119万平方米，增幅达到51%，远超过TOP50金额19%和面积22%的平均水平。尤其值得关注的是融创中国几乎在所有进入的城市中深耕能力非常强，更能够在各地城市房地产市场的众多一流企业竞争中脱颖而出，显示出改企业在产品打造和营销方面的不俗能力，未来成长性值得期待！
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　　此外，作为后起之秀，佳兆业集团选择了适应市场变化的高周转战略，在激烈的市场竞争中脱颖而出，2011年销售面积222万平方米，较去年增长了152.27%，排行榜位次也提升了17位，由2010年的29名上升为今年的12位；并以147亿元的销售额高居排行榜23位。佳兆业以逆势高速增长当之无愧的成为今年南方的黑马。

　　7. 潜力：独特优势成为蓝光、中南建设、亿达等企业的发展后盾

　　得益于此次榜单的扩容，让我们看到很多新鲜的面孔——蓝光地产、中南建设、亿达集团等区域性企业均出现在榜单上。蓝光地产作为四川第一品牌，一直善于学习外部经验，集团独创的CRM客户关系管理呼叫中心全国一流，配以高效的战略决策、产品打造和营销能力，使得它在成都房地产市场占有很大的市场份额。中南建设则主要集中在三线城市，公司拥有强大的建筑业务，通过为政府建设基础设施，来换取相应的土地项目；此外，还以帮助政府的建设和公司自有项目的开发，共同建设新城区、城市综合体是该企业获得开发项目的主要途径，独特的土地获取方式以及深耕三线城市的战略令企业近几年发展较为迅猛。亿达集团作为大连市的龙头开发企业，近几年也逐步开始向外扩张，并在扩张过程中成功实现了品牌推广和品牌落地战略，从而有效的促进了企业的销售业绩增长。从这类企业身上我们看到的是

　　除以上企业之外，中骏、花样年、鲁能、旭辉、路劲等企业也具备了很强的发展后劲，这些企业在各个区域、城市均具有明显的领先优势，政府资源、集团支持和雄厚的土地储备将使它们潜力十足。

　　8. 趋势：五大趋势引领企业发展方向/ r6 M. s& f2 m& \& m
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　　第一，行业集中度将继续提升。今年TOP30企业集中度达到了16.7%，自2009年以来持续提升；而目前宏观调控的压力，加速了中国房地产企业的分化，强者更强的趋势在不断上升的企业集中度上得到很好的体现，预计2012年集中度将进一步上升，预计有望超过18%。

　　第二，企业梯队将明显拉开。按照今年企业业绩的增长速度，明年销售额达千亿以上的企业很有可能会达到5家左右，而500亿以上的企业预计会有七到八家，而TOP50的入榜门槛很可能突破百亿大关，将真正开启群雄逐鹿的时代。
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　　第三，投资拿地节奏将适当放缓。融资难度加大和土地升值的潜力下降，过去那种仅靠土地升值攫取巨额利润的时代将逐步终结，因此未来企业投资会更加谨慎，使资金的使用效率最大化。

　　第四，财务杠杆将进一步降低。目前企业的资产负债率已处历史高位，随着房地产调控的深入，使用过度的迹象，积聚的风险不断加大。因此，单纯依靠财务杠杆来撬动资本收益已经不合事宜，去杠杆化将是大势所趋。房产论坛,装修论坛,业主论坛8 N3 B( P! b5 `

　　第五，企业将致力于提升内功。房地产企业需要在经营战略上力争突破，而产品库建立和产品线战略将是企业的首要目标，企业应根据客户的需求来整理自身资源，建立更具有市场竞争力的产品库，在产品线的选择上我们建议中低端产品与中高端产品比例为不低于8：2。此外，企业还需要营销创新和实现扁平化组织架构以控制成本。新浪乐居论坛2 D. d. v# G/ s0 {* V
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