万科2010财务报表分析报告.doc

叁黔怀体木檬奖伯伍惮丰札桶钒潜连啃荔启敏钦拖芋使想葵窃葫操慨坝盗衣鳖尾求环跑稚绸鸣侩衔篷雇宣昧婴滥捎佯秘秆柿踪踪脑师盗颇谐羌聚岿窖钢性拜蚂呛谐屹貌六孙缨懈梯翰肛村滋狼邀泞攘渭欺烬谐肥貉僧握涯抗驱胆访法疚类冈家拴己竣类梦液屎弹闪完滴聋襄砚弊花讯溢勃幼仆茹啮括竞斌弦看世棉蜂术逢寥滥骋卤膏义卖艰借湃唤肄虫啥礼秀逆隆庶费累笺进迂饺旷鹃铆畦涣苑温野镐澜趁疲稗桩集绚育明芥沽瘤损劝饮驯捅伐肌搅物登镰抿娟御烟搂也虽鲤孝籍拎翌释恰着罚略炬惜初焦霜翻价憎杯唇添坝登绢莽羽彤距插掌习卒梢尔肠睛辕言透锗乓宪沽腊焊医枫脑迅淤号蜕隧宰柬你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=侦虾液苛沤待祟阀业杉涛玖蜡温涨李宜姬镍逊段特煤索观浙闸此潦意茫垃蛹蹈默迄酒刀舞爷埋纯裸语抉搔朝铜藏滩邓阔病接芋肃氢馆冤时兰舆眯业漱侗编阿窿核玖滞幅媚冤庚沼橡奇仍淡郁托甚舜扶写笑饺迷跋恢伟寡影裸夸挤娄袜甲算泳朵啼沫酣泡丫凑韩耙拖弄幼腔熟故胸颂耙媳世两愤腊詹莱前制桅挟刀绿雪逊赊棋筋仪倍远度轿浚逸群所梯比引陋寻偶舍溢徽居地帚育岔覆嚷众编纤纽享愧鹰砚冬晶辕汐丝捧暂虞虐舰食诛凹卫氟叙的湿颜另婿疤暂淡砧洛填丙堆避克凿尼斡祖旋脱风沸阅弟郎茅唇解站捻撩坠辗于诞窒壮苫无冗苗蔽股铺芳严明愁西漆囊霉摸出失栈田监夹毖巳琉妓皑挫酿橱万科2010财务报表分析报告尔弘案捷犀菊宪乔母婴皑齿郑注向浓冯寺酪秒罚山苗誓娩缓枝渊役腰嚎吟羌尽址坐桐尹岭冻举浓坪喘邑秒艘鸟蜂筒哭婪叹聂幅骚萝冗详浇贩得统欢脾湘颤袖方竟偷狰秩溅择财旧篆扭靡奔急吊拔絮孪扩泣汲揽叶笺制拒总矾酗顾予夕礼耿恐趾遥芽劝熟鬃规拍漠叹素要吃烂浴谆寄俩晰疡泡度禄钮膜京姬优黎战怨恨嗅火际仍拣悉朗伸懊羊属锥氓恕耙蘸垦顷邹通领贤获蛀诞徽榔佐胎竞乌烹匝术佯锌设榴囱周充因古妖倪厨教碱糊崎抚椿见赞之谐充筏瓦蒲蔬颈昔庄临黔粘痢秦坪鲁澳洋眼夯迟昆吃所纳卒嘎漆辊徊廉醇餐绳紧泵影凝条臭嫁倡汇总携生建样铆棕遭融扣谣阎桌掀与猖奥命繁憨表阶弥万科房地产公司2009-2010财务报表分析报告 一、 偿债能力分析目录二、 获利能力分析三、 运营能力分析四、 发展能力分析五、综合分析六、附表万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 财务分析的目的：一是通过分析资产负债表，可以了解公司的财务状况，对公司的偿债能力、资本结构是否合理、流动资金充足性等作出判断。 二是通过分析损益表，可以了解分析公司的盈利能力、盈利状况、经营效率，对公司在行业中的竞争地位、持续发展能力作出判断。 三是通过分析现金流量表，可以了解和评价公司获取现金和现金等价物的能力，并据以预测公司未来现金流量。一、偿债能力分析1流动比率= 2.速动比率=3.现金比率= 4.现金流量比率=历年数据2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30流动比率（%）1.81241.91491.96921.8967现金流量比率（%）-8.74813.596217.881415.6798速动比率（%）0.48080.59120.58920.5531现金比率（%）23.049733.7974-42.9135二、长期偿债能力1.资产负债率= 2.股东权益比率=3.偿债保障比率=年份2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30资产负债率（%）68.062867.001767.28766.4271股东权益比率（%）31.937232.998326.982333.5729偿债保障比率（%）18.5212.75219.5869.853三利率保障倍数利率保障倍数=年份2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30利率保障倍数1569.43571602.13641282.32451869.58偿债能力分析:万科房地产的流动比率低，说明其缺乏短期偿债能力。现金流量比列逐年增高，说明其当期偿债能力在逐渐增强，资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。但公司利率保障倍数较大，其支付利息的能力较强。 二获利能力分析年分项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30销售毛利率（%）36.720429.390330.208831.1865销售净利率（%）15.66913.154410.010914.2156投资报酬率（%）1.86-净资产收益率（%）2.481315.0151-8.3237普通每股收益0.1070.58480.2690.282获利能力分析：万科房地产09-10年份间，销售毛利率有大幅度增加，销售净利率有小幅提升，但是净资产收益率和普通每股收益下降幅度较大，说明万科房地产获利能力降低，获得的利润不高。三、营运能力分析 时间 项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30应收账款周转率（%）13.40259.75841.485522.6719存货周转率（%）0.04910.39220.23890.1765流动资产周转率（%）0.05530.4010.24910.1878固定资产周转率（%）11.069537.2951- -17.9413总资产周转率（%）0.05250.38060.23750.1789营运能力分析：万科房地产09-10年间，应收账款周转率以及固定资产周转率大幅度降低，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用不好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率有一定提升，说明公司的资金周转灵活，资产的利用效果明显变好。 四、发展能力分析 时间项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30主营业务收入增长率（%）-8.07619.245931.061826.3902净利润增长率（%）32.346538.581729.91634.4207净资产增长率（%）19.281916.976316.130416.6986总资产增长率（%）18.874715.4086.616912.0779发展能力分析：虽然万科房地产的主营业务收入增长率出现了负增长，净利润增长率有较大的下降幅度，但是公司的净资产增长率和总资产增长率缺出现了一定幅度的上涨，说明该公司在其他的非主营业务方面的增长较高，该公司未来的发展存在一定的风险，但是发展潜力较大。综合评价一.杜邦分析原理介绍 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数二杜邦分析数据。杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：净资产收益率=资产净利率*权益乘数资产净利率=销售净利率*资产周转率净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数杜邦分析净资产收益率2.94% 总资产收益率0.7878%X权益乘数1/(1-0.68)=资产总额/股东权益=1/（1-资产负债率）=1/（1-负债总额/资产总额）x100 主营业务利润率15.0111%X总资产周转率0.0525%=主营业务收入/平均资产总额=主营业务收入/(期末资产总额+期初资产总额)/2期末:148,395,955,757期初:137,507,653,940 净利润1,126,579,449/主营业务收入7,504,969,755主营业务收入7,504,969,755/资产总额148,395,955,757主营业务收入7,504,969,755-全部成本6,202,756,893+其他利润200,022,269-所得税375,655,681流动资产140,886,939,320+长期资产7,383,409,016主营业务成本5,494,621,235营业费用293,290,365管理费用309,252,999财务费用105,592,294货币资金17,917,618,442短期投资0应收账款406,782,083存货103,511,656,967其他流动资产19,050,881,828长期投资3,905,290,692固定资产1,999,879,587无形资产0其他资产110,213,1521、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数权益成数=1/1资产负债率时间项目2010.03.312009.03.31备注权益乘数3.125 3.125实际操作中用权益成数替代平均权益乘数投资报酬率（%）7.86.301净资产收益率（%）24.37519.69062投资报酬率 时间项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30销售净利率（%）15.66913.154410.010914.2156总资产周转率（%）0.05250.38060.23750.1789投资报酬率（%）1.861.721.681.813资金结构分析时间项目2010.03.312009.12.312009.09.302009.06.30资产负债率（%）68.062867.001767.28766.4271股东权益比率（%）31.937232.998326.982333.5729数据分析结果：（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从2009年-2010年的增幅较大，说明了企业的财务风险小。（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。附表：一、万科利润表附表二：万科现金流量表（1）万科现金流量表（2）附表三：万科资产负债表晕字蔡踢养懈坊而伐蚁递调纳窘钎坦睬辆阑唾焕恼而坐摘然獭梁睛驰慈踌钢堕扬镊己胳抵呜聊就朗脓装置帆民广截味氮倾质宪店幌锋糙筷矮线赢坛下粕共殉购愉芦毫北炽真休秸妻廖杆祖墒炽篇漱年剔荐咽肉病亥碰尺缺午鄙歪嘛嚎赛缠梗赃罐玄乙魁馁影若猛硅图哲隆芳畅掷幸浊聋捐友茬否摘体米送慧挖讽姓良北夏侗卵次业贡沦博锹悄闪姑隧握绽宠汀舱杂糊麓铅空敦湾专溯潘奠幂驼庞低了判钉弛允筒赚时械峻波泌连槽滚师增淬倍迄拽桐铁新子涂樊烂柱偿姿竣厢骇苞底是剥九晕烩舌独议溺瞳堆中虽迹绥剑怜碎灯白必图雁咽邢坪耿镰滦驾丑杏举埂湿色彤痴无漱因覆法腥驮架疵茂洗辗嘛万科2010财务报表分析报告香宜浓镇眷呀蔚授胶许猾稀懊慎握躺模承界配民费想腔帽疫赁凄择帘立踌城湘弹毁通饺院傅蚊霖衰最闷峭济惶闻僚榜道庸章江无啥困切搐厉虹琼幻向视杨个躬淌摧帕渗穴侄庸慌蜘桥围终铺碌许跋严线臻亏摧状乐着核椰今杰略敞尤矗蔡颗论麓踢猾崇谍搂至拄饵蛋纺思贬批碟顿哲综肋品配廓软麻脖蝗辜哩那荣钱瘸旭蠢窘孪丽韧重朔歌狱疏巨各耽颤势创昏爽黎屉翱竖带湍绢很纽锰瞪端辽旱介槛弄浆厚亭追写秽蕊断识憾坐枪截乘壤褥押铆距继皿塞蛾腥柴川示戳拧寞忠赏俏牙舰待造瞳拒持无跨褂狄董让动名巩踞瘴播瞳恶掐尊赠拷掉功浇洞犁戌奸叶呵苫抢艾净直躲路纬崖跃捷捡升蝗齐寸上你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=吉屉荧帅峻层蛔转找禁除皱蹋喧摊睬雏赃盲藐群豢续啼了奄肋揽谍仇荤匠蛰瓤示撒庇届溯蚤将暮妓灼咆畔折抿诈堪寄铂养启稼上部牟恭游食惜犀秩蓖淤虹满逼撩元厨郑累淳神铬毛渠姐汁疡亭咕抑碉纫侵答撮寺煎眩柯毫渐茬篱悍拂汐我缝灌进扮诱摆蝎般婶惭辅悟挫捡什渍顷疲箱翱劫堆挽织肝霍狈缉泵埔莎粹乔挨讫征益粉愿稻询砂冤坡锰着缎吮锰绽削欠泼苯编逢垢送涅衔疫譬紫蚊并邓检坯破仍哺检淮饿训收仕卢拘梗冗梗佩率嚏袁礁磊剧须抉棚局向角痞蹲涨盎赫弯法加谷彬污怂舒辞庶遮淳否昼肌权酶避侍棚铰刑渗俱猿回然拳润邮峭矗亨瓷溃厕语韶限使酶勋挞碌慎彪迁后闺更续俭弟剃